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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2019 11h23 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Bonjour tout le monde,

J’aimerais votre avis sur la clause de transfert : en période de taux très bas, cette clause peut s’avérait très avantageuse en cas de revente, surtout si les taux ont entre temps augmenté.

Permettez-moi de vous décrire notre cas :

Nous sommes jeunes (31 et 30 ans), cadre financier (CDI) et infirmière, et totalisons 4900€ de revenues mensuels nets

Nous allons acheter notre résidence principale en région parisienne. le prix est de 279k€, frais d’agence inclus. Nous pensons y vivre 5 à 10 ans avant de le revendre. Possibilité d’une plus-value puisque une station de métro devrait voir le jour à 7min de l’appartement en 2024 (en plus du RER). Il est évident qu’une diminution des prix de l’immobilier est aussi possible avec l’augmentation des taux d’intérêt. (difficulté de prévoir le prix de ce bien dans les années futures)

Nous avons interrogé des banques et un courtier : nous n’avons pas encore de taux précis mais nous n’avons plusieurs stratégies de financement qui se dégagent. A noter que nous avons :
- Un apport personnel de 25k€ pour couvrir les frais de notaire,
- Un PEL de 41k€ : nous souhaitons garder le PEL (à 2.5%!) mais nous sommes prêt à le transférer
- Ok pour la domiciliation des revenues

J’hésite entre :

- Prêt immobilier sans clause de transfert : 1.10% + 0.10% (assurance) sur 19 ans, mensualité 1380k€, coût de 26k€ sur 10ans et 36€ sur la durée du prêt

- Prêt immobilier avec clause de transfert : 1.55% + 0.10% (assurance) sur 20 ans, mensualité 1389k€, coût de 38k€ sur 10ans et 54€ sur la durée du prêt

Si les taux augmentent au delà des 2%, je risque d’être perdant au moment de la vente (entre 5 et 10 ans) avec la clause de transfert. Si l’augmentation des taux est de moins de 2%, j’ai bien peur que la clause de transfert ne soit pas avantageuse.

Seriez-vous prudent en privilégiant la clause de transfert ? Pensez vous que les taux peuvent s’envoler dans les années à venir ?

Je vous remercie,

Mots-clés : assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux

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#2 01/03/2019 11h33 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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A votre place je choisis l’option 1.10% sur 19 ans sans hésiter. Une plus faible mensualité et une année d’endettement de moins !

Les taux vont-ils augmenter à moyen terme?
Allez-vous revendre dans 5-10 ans ? Plus tôt, plus tard, jamais?

On n’en sait rien, tellement d’inconnues peuvent changer la donne! (naissance de jumeaux, besoin imprévu d’argent, divorce, mutation, etc)

45 points de base pour peut-être, plus tard, pouvoir s’endetter un peu moins cher sur une (petite) partie d’un second crédit.. ça ne fait pas rêver!

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#3 01/03/2019 14h00 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Les 1,10 % sans hésiter aussi !

Sachant que la clause de transfert est très souvent soumise à condition (prix du nouveau bien au moins égal à l’ancien dans certains cas …) et qu’elle ne jouera que pour le solde du prêt actuel et sur la durée restant à courir. Plus le temps passe, moins il restera de capital et donc moins le gain potentiel avec le taux futur sera important.

Donc si vous la faites jouez dans les 3-4 ans, le montant restant est important mais les taux auront peu bouger. Gain faible pour un surcoût élevé au départ !
Sinon vous l’utilisez dans 12 ans par exemple, l’économie d’intérêt que vous avez faite pendant 12 années sera largement supérieure au coût du nouveau prêt car l’écart ne portera que sur la capital non encore remboursé du 1er prêt, capital qui après 12 années sera faible. Vous aurez donc profiter de 12 années d’économies pour un surcoût probable sur un faible capital pendant les 6 années restantes … pas intéressant.

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#4 01/03/2019 15h25 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Pour moi aussi : 1.10%. Pas la peine de cumuler votre investissement présent avec une spéculation (coûteuse) sur le futur, vos besoins d’alors, et l’évolution à venir des taux.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 01/03/2019 15h52 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Skarklash a écrit :

Sinon vous l’utilisez dans 12 ans par exemple, l’économie d’intérêt que vous avez faite pendant 12 années sera largement supérieure au coût du nouveau prêt car l’écart ne portera que sur la capital non encore remboursé du 1er prêt, capital qui après 12 années sera faible. Vous aurez donc profiter de 12 années d’économies pour un surcoût probable sur un faible capital pendant les 6 années restantes … pas intéressant.

C’est vrai mais il faut prendre en compte le fait qu’on rembourse initialement beaucoup plus d’intérêt que de capital et qu’au fur et à mesure du remboursement le ratio intérêt/capital décroit. Donc le taux de 1,55% est un taux global sur l’ensemble du crédit mais celui-ci est beaucoup plus élevé sur les premières années.
Je ne suis pas capable de réaliser les calculs mais pas sûr que le taux final de 4 fois 5 ans d’un crédit de 1,10% sur 20 ans soit inférieur à 1,55% sur 20 ans si on a pu le conserver en le transférant. Et ça s’est en partant du principe que les taux ne varient pas, ce qui est peu probable sur du long terme.
Après il y a effectivement le problème des conditions pour pouvoir en bénéficier au final et les imprévus à prendre en compte qui plaident pour la sécurité d’un taux bas immédiatement

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#6 01/03/2019 16h43 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Springle a écrit :

C’est vrai mais il faut prendre en compte le fait qu’on rembourse initialement beaucoup plus d’intérêt que de capital

D’où l’importance de commencer avec le taux le plus bas !

Je ne suis pas capable de réaliser les calculs mais pas sûr que le taux final de 4 fois 5 ans d’un crédit de 1,10% sur 20 ans soit inférieur à 1,55% sur 20 ans si on a pu le conserver en le transférant

Je n’ai pas compris.  Mais plus le temps passe sur ce crédit à 1,10%, plus l’intérêt d’un transfert diminue car le capital restant dû devient de plus en plus faible, rendant le taux conservé de 1,55% peu impactant en terme d’intérêts payés (en comparaison d’un taux qui serait de 2,5% par exemple car capital restant dû faible).
Et si on transforme tôt, le nouveau taux immobilier a peu de chance de monter à plus de 1,55% augmenté de l’économie d’intérêts dont on a bénéficié sur les 1ères années.

L’intérêt de la clause de transfert réside dans la remontée des taux qui dans le contexte actuel ne sera pas pour demain. Donc tout nouveau crédit ne sera pas impactant avant un moment en terme de taux, et c’est autant d’intérêts gagnés avec le crédit à 1,10%.

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#7 02/03/2019 23h14 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Je vous reme.rcie pour vos réponses,

Vous êtes unanimes et ça ne fait que confirmer mon choix …

En tout cas, j’espère que les taux ne vont pas s’envoler dans les années à venir.

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#8 03/03/2019 11h06 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Par curiosité, comment est cette acquisition par rapport à celle où vous vous êtes rétracté fin 2018? Comment s’est passé cette nouvelle recherche ?
Je suppose que cela a été vite car vous étiez « mûr » : vous saviez ce que vous cherchiez et vous connaissiez votre budget…

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#9 04/03/2019 00h11 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Bonjour Pierrot31,

Je souhaitais attendre la signature du compromis avant d’en parler… Mais comme vous me posez la question, je vais donc vous répondre. Je tiens avant tout à vous remercier de prendre de mes nouvelles.

 : "c’est le jour et la nuit!"  est l’expression qui résume bien la comparaison

- Nous sommes sur un immeuble année 30 en pierre : propre et bien entretenu. Nous avons déjà les comptes rendus des AG 2016 et 2017 où on parle de changer les boites aux lettres, d’installer des digicodes avec visio. Rien d’alarmant ! il y a plusieurs propriétaires dans la copro et peu de locataires.
- RAS sur les diagnostics : électricité aux normes, pas d’amiantes et plombs sur les volets
- L’appartement est, lui, en très bon état. il suffit juste de poser ses valises et de donner un petit coup de peinture. salle de bain et cuisine refaites depuis 2015. Le reste est vraiment est bon état : éclairages LED, portes coulissantes, optimisation de la place, parquet flottant datant de 2015, doubles vitrages, chauffages récents (que nous souhaitons quand même remplacer car il s’agit de radiateurs rayonnant). Nous avons juste un doute sur la qualité de certains éléments (comme le four, la hotte, etc..)

Concernant la procédure, j’ai suivi vos conseils :
- Nous avons contacté un notaire pour qu’il suit la procédure côté acquéreurs.
- Nous avons demandé que l’agent immobilier nous envoie le compromis avant signature pour qu’il soit lu par notre notaire

"Mûr" serait un grand mot ! Je dirais que cette expérience m’a ouvert les yeux sur certaines de mes erreurs. Et j’ai suivi à la lettre vos conseils au lieu de "foncer" puis de venir vous voir.

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#10 18/04/2019 16h48 → Prêt immobilier avec ou sans clause de transfert ? (assurance, clause de transfert, mensualité, prêt bancaire, prêt immobilier, remboursement anticipé, remboursement, taux d'intérêt, taux)

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Bonjour messieurs ,

Je me permet de revenir vers vous pour vous donner quelques nouvelles.
C’est la moindre des choses, vous m’avez accompagné à plusieurs reprises.

Nous sommes sur le point de finaliser notre achat d’appartement à Saint Maur des fossés.

Nous avons eu un prêt à la société générale avec un taux de 0.95% sur 19ans :
Pour obtenir ce taux, nous sommes partis sur un prêt de 17 ans. Dans 2 ans, nous enverrons un courrier pour faire jouer la clause de modulation pour rallonger le prêt de 2 ans, il passerait de 17ans à 19ans.
Afin de ne pas avoir des mensualités trop élevées sur les deux premiers années, nous avons demandé un prêt à paliers.

Trouver l’assurance fut plus long à cause d’un petit problème de santé que j’ai du déclarer : J’ai eu le droit à des questionnaires à faire remplir par mon médecin, j’ai trouvé cette démarche très intrusive mais aussi inégale… le délai des réponses était souvent long, j’ai perdu deux semaines sur les assurances. Finalement je suis chez sphéria vie avec les quotités suivantes 70%/60%. les taux sont les suivants : 0.095%/0.085% (PTI, IPP, IPT, garanties psy et dos).

Nous avons signer le compromis, nous avons signer l’offre de prêt, nous attendons l’édition de l’offre qui arrivera après le délai des 45 jours. Nous avons donc demandé de proroger le délai de 15 jours le temps de recevoir l’offre de la banque.

Après la mésaventure de décembre à Fontenay sous bois. Nous avons suivi vos conseils et nous avons pris un notaire "acheteurs". Sur cette aspect, aucune inquiétude.

Nous sommes sensés emménager le 1er juillet. Le temps de recevoir les clés, nous pensons que notre bien a déjà pris de la valeur : il est passé de 4900€/m² à 5240€/m² si j’en crois certains sites (appartement de 54,33m²). Nous espérons que l’arrivée de la ligne 15 dans deux ans boostera un peu plus les prix. Je me demande si les prix peuvent s’effondrer dans les prochaines années , en île de France, et plus particulièrement, à Saint Maur des Fossées.

Notre voisin est un locataire. Mais le propriétaire souhaite vendre l’appartement (40m²). J’ai peur que mon taux d’endettement ne me permettre de l’acheter (investissement locatif), mais je ferais quand même une modélisation financière le moment venu. Il a par contre un petit placard qui donne dans la cage d’escalier. Il peut y mettre sa machine à laver. J’aimerais peut être l’acheter….

Je vous parle de ces projets alors que nous n’avons pas encore récupérer les clés de l’appartement.

Je vous remercie pour vos conseils. ils nous ont permis d’être plus précautionneux.

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