Assurance vie : fonds euros ou SCPI sous forme d'UC ?

Comme les deux placements sont sur un contrat identique (AV), le différentiel de rendement entre les deux choix d’investissement est clairement en faveur des SCPI.

SCPI : 4,5 - 0,5 frais= 4% net
Euro : 2,2% net

Soit un différentiel de +1,8% en faveur des SCPI.

Au bout de 4 années, les frais de souscription de 6,95% sont absorbés (différentiel de 1,8 x 4 = 7,2%). A partir de la 5e année, le choix SCPI est gagnant.

Maintenant même si les SCPI baissent en rendement et que les fons euro remontent, il va falloir du temps et une grosse remontée des taux d’intérêt pour que le choix Euro devienne gagnant

Fond Euro à 2.9% de SPIRICA


Il semble meilleur que la SCPI citée plus haut EURO FONCIERE 2.

C’est surtout pour se donner une idée voir ce que l’on peut esperer gagner (ou pas) en prenant plus de risques.

Pour la SCI je en connais pas encore ce produit et je ne saurais le comparer à une SCPI en terme de fiscalité ou d’avantages/désavantages.

PS :J’ai rectifié les frais. C’était pour un calcul inverse pour trouver la somme à investir pour avoir la meme valeur en part entre le fond euro et la SCPI.

Dernière modification par gandolfi (01/03/2019 10h51)

Si j’en crois la documentation commerciale, Le fonds euro allocation long terme spirica est une sorte d’hybride entre fonds euros obligataire et scpi ou encore une sorte d’opci avec effet de cliquet. En cas de crise grave sur l’immobilier locatif commercial, il générerait un taux d’intérêt négatif égal aux frais de gestion de 0.7%. Le risque inhérent à la pierre papier est amorti par un prélèvement sur les gains effectué par l’assureur.

La pierre papier comporte en effet un risque de perte en capital bien plus important ainsi qu’un risque de liquidité (qui est très génant pour l’assureur dans le cadre d’une souscription scpi via av). Un petit -30% sur l’immobilier commercial n’est pas exclu à moyen terme, c’est même un scénario assez probable, même s’il serait aussi probablement suivi d’une remontée qui demanderait de la patience à l’investisseur. Et quand ça arrive il ne faut pas vouloir vendre ses parts (ce qui, en AV, est généralement fait par l’assureur).

Ce risque de liquidité explique les restrictions édictées par l’assureur pour la souscription à ce fonds et pour les souscriptions aux  scpi et celui de perte en capital explique l’avenant qu’il fait signer à la souscription. Et les frais de gestion de 0.6%/an.

J’ai personnellement souscrit à ce fonds et à des scpi dans ce contrat, dans une perspective à 15-30 ans. Il n’y a aucune garantie que ça me paraisse une bonne idée quand j’évaluerai le résultat.  S’il n’y avait pas eu de limite à 50% de la part d’uc scpi sur ce contrat, limite que j’ai respectée et qui peut peut-être sauter en faisant des rachats que je ne souhaite pas faire avant longtemps,  j’aurais mis 100% en scpi en assumant un risque que je perçois comme inférieur à celui des actions en direct (auquel je m’expose avec plus de circonspection encore). Et si les scpi en direct avaient été sous pfu 30% je ne les aurais pas prises dans une av.

En tous cas les scpi et plus encore sous av ne me paraissent pas un moyen de devenir riche  ni rentier. Semi-rentier peut-être.

La hausse des taux est présente en filigrane depuis les débuts du forum et revient tel un marronnier dans bien des discussions.
Il y a ceux qui l’attendent et ceux qui investissent indépendamment des craintes multiples et toujours plus ou moins fondées, c’est un paramètre parmi d’autres.

Il semble peu pertinent d’avoir 100% de son patrimoine en scpi. En fait je ne pense pas qu’il faille aller à 25% sauf cas assez spécial (retraité modeste héritant d’un capital, incapable de gérer du locatif et averse au risque inhérent du marché actions). Je n’irai sans doute pas à plus de 15% sur des scpi, par av ou pas.

On peut attendre la hausse des taux pour entrer sur les scpi. Ça sera peut être pour cette annee ou pour dans 5 ans ou pour jamais. Mais on peut aussi attendre le cac40 à 3500 pour entrer sur le marché actions. Ca sera peut être pour 2020 ou pour 2030 ou jamais, qui le sait? Quand à ceux qui attendent l’immobilier locatif parisien à 10% de rendement, il va falloir faire preuve d’encore plus de patience, je le crains. Ça ne dispense pas de la prudence….

La gestion du risque se fait par la diversification. Ca peut ne pas suffire mais dans ce cas, si on n’est pas débarassé du fardeau de la vie par quelque contrecoup malheureux de l’effondrement de la civilisation comme le fut Boèce,  il faut prendre des mesures bien plus énergiques que d’acheter des valeurs mobilières ou de l’immobilier: cultiver des pommes de terre, élever des poules (et acheter un fusil). 

PS:  Je n’ai pas d’immobilier résidentiel parisien ni de terres agricoles et ai 5% de mon patrimoine en scpi via av, contre 80% en RP et RS.

Le fonds euros ALT est un fond à restriction : on ne peut y mettre que 50% maximum d’un versement, et pas plus de 50 k€ par contrat. Alors que ces limites n’existent pas sur des SCPI.

Dernière modification par leportois (01/03/2019 16h54)

j’avais simplement appliqué 4.5% comme un calcul dividende en action.

- Vous pensez qu’il faut prendre la valeur de part d’achat de 231.84 plutot que celle de 252 euros donnée dans ce tableau
SCPI Eurofoncière 2 en Assurance Vie mes-placements Liberté

Que dois je faire ?

- On achète forcement des parts entieres ?
- Si non, je ramene le dividende au ratio du nombres de part ? 11,34 euros par tranche de 231.84 ?

Pour 43000 versé --> 6.5% de frais --> 40205 restant --> 40205/231.84 = 173.42 parts

dividendes total de l’année --> 173.42 * 11.34 = 1966.58 euros

merci

Dernière modification par gandolfi (01/03/2019 19h11)

Mer ci. Donc on se fie au prix de la part du contrat et non pas au prix fixé par le gestionnaire (252 euros) ?
Si c’est le cas il faut se méfier des frais des parts sur l’AV.

C’est toujours intéressant ces genres d’analyse mais un fond € est garanti capital à tout moment (c’est très fort comme garantie) et les UCs incluants les SCPI ne le sont pas. Qu’en est-il si on considère une baisse de la part de la SCPI ….?

Je pense qu’il faut prendre en compte le fait que les siic évoluent avec une forte décote ce qui en amoindrit le risque et apporte un rendement très sympa
J’ai acheté fin 2018 certaines dans optique long terme