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#1 26/02/2019 09h05 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Bonjour,

je suis en train de finaliser un achat pour du locatif (je vais bientôt signer le sous seing privé).

J’ai fait une demande de crédit et mon conseiller bancaire me propose un taux et une assurance (surtout) assez élevé - du genre 1.8% sur 25 ans avec 70€ d’assurance par mois.

De l’autre côté, j’ai fait appel à un courtier (meilleurtaux) pour une première évaluation et le conseiller m’assure que vu mon dossier j’aurai un taux à 1.4% et 30€ d’assurance par mois.

Par contre, il y a des frais de dossier plus importants de l’ordre de 1500€ alors que ma banque m’en faisait cadeau, mais malgré cela le courtier en ligne est bien plus avantageux.

J’ai lu sur le forum des avis mitigés sur les courtiers en ligne, donc je me demandais quels seraient les inconvénients à passer par eux ?

Mots-clés : cout, credit, locatif

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#2 26/02/2019 09h12 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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davidof31 a écrit :

Bonjour,
Par contre, il y a des frais de dossier plus importants de l’ordre de 1500€ alors que ma banque m’en faisait cadeau, mais malgré cela le courtier en ligne est bien plus avantageux.

Les 1500€ de frais de dossier ne représente pas grand chose par rapport au gain sur l’assurance (sans parler du taux).
Après je n’ai jamais utilisé de courtiers en ligne (ni même fait de crédit immo).

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#3 26/02/2019 09h21 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Effectivement, comme le dit psg02000, les frais du courtier ne sont rien comparé à l’économie que vous réaliserez sur les intérêts.

Je ne suis jamais passé non plus par un courtier en ligne, mais directement en agence.
Avec l’évaluation que vous avez déjà via le courtier en ligne, peut-être pourriez-vous démarcher vous même un ou deux courtiers "physiques". Vous avez tout à y gagner.


https://petit-actionnaire.fr - Investissement dans les dividendes et éducation financière // le guide de l'Éducation financière

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#4 26/02/2019 09h21 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Utilisez l’offre du courtier pour tenter de faire baisser le taux de la banque et demandez à pouvoir bénéficier d’une délégation d’assurance.

Si vous n’arrivez à rien, le principal problème de l’offre du courtier, c’est s’il n’est pas possible de financer ces 1500 euros par le crédit (en plus de la perte de temps liée à la paperasse supplémentaire).

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#5 26/02/2019 09h49 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Le soucis c’est que si je dis "oui" au courtier, je dois signer un contrat "d’exclusivité" pour ce crédit qui dit que je mandate le courtier et que je ne contacte pas d’autres banques, ce qui est normal.

Je peux payer les 1500€ de ma poche (en dehors du crédit).

Mon conseiller m’a dit, je peux vous faire un geste de 0,15 mais au delà, j’ai pas la main donc je sais qu’au max j’aurai 1,65% et une assurance très chère.

Je vais directement passer par le courtier je pense.

Pour information mon courtier en ligne a une agence physique à 5 minutes à pied de chez moi (je les ai déjà rencontré physiquement).

Dernière modification par davidof31 (26/02/2019 09h51)

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#6 26/02/2019 09h55 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Pour la paperasse supplémentaire et la perte de temps, je parlais essentiellement de la nouvelle banque, pas du courtier, mais c’est vrai que pour le traitement de la demande de prêt vous aurez déjà plus de paperasse via le courtier que via votre banque "historique".

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#7 26/02/2019 09h58 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Si vous avez déjà rencontré physiquement votre courtier, c’est que vous n’êtes pas uniquement dans une relation virtuelle. Vous avez donc pu vous faire une opinion.

Pour ce qui est du contrat d’exclusivité c’est normal.

Au niveau de votre banque actuelle, rien ne vous empêchera tout de même de lui faire passer l’offre du courtier. Votre conseiller n’a pas le pouvoir de décision, mais si ils veulent vous conserver comme client, il pourra faire remonter à ses responsables, qui eux pourront décider ou non de s’aligner sur le courtier.

Lorsque j’ai fais mon crédit immobilier, la conseillère bancaire a fait remonté notre dossier à sa hiérarchie afin d’essayer de s’aligner sur le courtier. Au final ça n’a pas été possible, mais au moins elle a essayé quand même.


https://petit-actionnaire.fr - Investissement dans les dividendes et éducation financière // le guide de l'Éducation financière

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#8 26/02/2019 10h39 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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En réalité, un taux élevé pour l’assurance n’est pas un problème, car vous pouvez en changer par la suite (même si la banque va rechigner et vous mettre des bâtons dans les roues, elle n’aura pas le choix) :
Loi Hamon et assurances : ce qui change

Donc ce qu’il faut obtenir, c’est le meilleur taux hors assurance et ajouter les frais de dossier dans le calcul.

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#9 26/02/2019 11h12 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Pour être en ce moment en pleine négociation de prêt immobilier en direct avec plusieurs banques, votre conseiller n’a pas la main pour descendre en dessous de 1,65 mais quelqu’un doit l’avoir au dessus de lui (directeur d’agence,…).

Le mieux est d’obtenir une simulation d’une autre banque. Si j’en crois mon expérience récente, lorsqu’on demande à être rappelé sur le site de HSBC ou de BNP, on est très vite mis en relation avec pool de conseillers qui sont au siège et qui peuvent rapidement faire des demandes de dérogation pour un nouveau client, ce qui permet d’avoir de bons taux (pas les meilleurs) pour négocier avec sa banque.

Dernière modification par Dark (26/02/2019 11h12)

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#10 26/02/2019 14h58 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Bonjour Davidof31,

Si vous souhaitez négocier en direct avec les banques, je vous déconseille de faire qu’une banque, même si c’est votre banque ! Dites vous que les banquiers sont avant tout des commerciaux avant être des conseillers.

Je peux comprendre que vous soyez attaché à votre banque, que ses services sont bien, qu’ils sont réactifs…
Mais à quel prix ?

J’ai un collègue qui était dans votre cas : il ne voulait pas passer par sa banque, son conseiller lui promettait mondes et merveilles…. je l’ai poussé à aller voir un courtier. Le courtier lui a proposé un taux qui lui permettait d’économiser 30000€ par rapport à sa banque…. Et comme de par hasard, lorsqu’il est retourné voir sa banque, elle s’est aligné sur l’offre du courtier… Et pourtant, selon les dires du conseiller, le taux proposé avant ce coup de pression était le taux plus bas que pouvait faire la banque..

Si vous ne maîtrisez pas le domaine, allez voir un courtier, il va vous faire gagner du temps ! Il vous présentera plusieurs offres avec des conditions différentes : taux, remboursement anticipé, etc…
Et au pire, allez voir votre banque pour leur demander de s’aligner …

Maintenant la question que je pose, sachant que je travaille en finance : quelle est la meilleure solution ?:
- aller voir un courtier et donc déléguer cette recherche
- Faire le job soi même : faire le tour des banques. Puis les refaire avec la meilleure offre du premier tour pour les mettre en concurrence (il faut bien évidemment du temps et des arguments)

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#11 26/02/2019 19h21 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Bonjour,

l’assurance est plus chère dans ma banque mais le taux du crédit est plus élevé également.

Je n’étais pas au courant de cette loi pour l’assurance, mais c’est très bon à savoir!

Mon conseiller m’a dit que son supérieur avait aussi une marge de 0,10 donc on passerait (si mon dossier était exceptionnel de 1,8-1,85 à 1.6 - ce qui est toujours moins bien que le courtier qui semble pouvoir m’obtenir facilement le taux de 1.4).

Je pense que je vais passer par le courtier, car mon crédit est d’environ 200 000€ sur 25 ans donc les intérêts sont loin d’être négligeables.

En plus mon conseiller bancaire était plus du genre à me dire "vous n’êtes pas à 50€ près avec un cash flow positif net de 500€ par mois…". Il passait plus de temps à m’expliquer comment il ferait pour rentabiliser sa maison en faisant un appartement au dessus, au lieu de parler de mon projet.

Je crois que le courtier essaye également de négocier avec ma banque, donc il est possible que celle-ci s’aligne, sachant que j’ai une dizaine de comptes chez eux (dont mes comptes pro).

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#12 26/02/2019 20h08 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Attention aux raccourcis, les courtiers ne sont pas l’eldorado du crédit.

Frais importants, compétences et connaissances très variables selon les individus, longueur de réception des propositions, et surtout… Pas forcément de meilleur taux !

Ce qui compte, c’est aussi (et surtout) la relation que nous avons avec nos conseillers et nos banques.

Mon exemple personnel, j’ai une excellente relation avec mon conseiller bancaire ainsi qu’avec la responsable immo de mon agence. Lui comprend ce que je fais et "fais confiance", elle connais parfaitement les rouages du crédits et toutes les possibilités qui existe pour maximiser la qualité de la proposition.

Sans faire jouer la concurrence, mon projet immo actuel (que je détaillerai en étude de cas ultérieurement) à été financé sans grosse négociation à un taux 1.14% sur 20 ans + 15€ d’assurance.

L’un de mes collègues qui ne jurai que par le courtage pour son crédit de RP, à fini par me laisser lui présenter la responsable immo de mon agence.

Au final, le projet que l’on lui a proposé est au même taux que celui que lui faisait le courtier, sans les frais de courtage…

Bref, tout ça pour dire que les courtiers peuvent faire gagner du temps, mais ne sont en général pas plus que des intermédiaires.

Zappaty

edit : @davidof31 : pourquoi ne pas envisager un crédit sur 20ans avec possibilité de rallongement de crédit? Vous bénéficierez des taux sur 20 ans (bien plus avantageux) que vous ramènerez à 23ans.
Ce qui ne devrait pas faire beaucoup augmenter votre mensualité, mais vous fera gagner 2 années de remboursement et un certain montant d’intérêts.

Dernière modification par zappaty (26/02/2019 20h12)

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#13 26/02/2019 21h28 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Bonsoir,

davidof31 a écrit :

Le soucis c’est que si je dis "oui" au courtier, je dois signer un contrat "d’exclusivité" pour ce crédit qui dit que je mandate le courtier et que je ne contacte pas d’autres banques, ce qui est normal.

Normal, dans le sens de courant, habituel je suis d’accord. Normal, dans le sens d’évident, rationnel, logique je ne le suis pas du tout. Imagineriez-vous par exemple  que votre banque vous indique qu’elle ne vous fera une proposition que si vous vous engagez à ne pas en démarcher d’autres ?

Pour ma part, j’ai fait appel à un courtier pour l’achat de ma RP sans trop savoir où j’allais (je ne savais pas trop comment m’y prendre pour négocier avec les banques, donc le courtier me paraissait la meilleure solution). Le contrat d’exclusivité m’a fait tiquer, mais j’étais lancé et j’ai donc continué. Ça c’est pas si mal passé que ça d’ailleurs, mais je suis certain que j’aurai eu mieux en me débrouillant par moi-même.

J’ai rencontré également d’autres personnes qui ont été client de mon courtier, curieusement ils s’étaient vu proposer la même banque que moi. L’un d’entre eux m’a d’ailleurs indiqué qu’il suspectait une collusion et des marges arrières, ça ne me surprendrait pas outre mesure. J’avais remarqué à l’époque qu’il semblait connaître très bien la conseillère.

Il va donc de soit, que quelques temps plus tard quand j’ai renégocié ce crédit, j’ai prospecté directement les banques. Ce n’est pas très compliqué, quoiqu’un peu chronophage. C’est formateur également.

Réfléchissez bien.

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#14 26/02/2019 21h46 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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zappaty a écrit :

L’un de mes collègues qui ne jurai que par le courtage pour son crédit de RP, à fini par me laisser lui présenter la responsable immo de mon agence.

Au final, le projet que l’on lui a proposé est au même taux que celui que lui faisait le courtier, sans les frais de courtage…

Ni "frais de dossier" bancaires ?

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#15 26/02/2019 22h00 → Prêt bancaire : coutier en crédit (avec frais de dossier) ou banque actuelle ? (cout, credit, locatif)

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Pour être tout à fait précis, le prêt en direct de la banque coûtait 10€ de moins par mois (tout compris) que la proposition de son courtier qui incluait sa rémunération dans le financement.

Zappaty

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