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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/02/2019 09h48 → SMM : étude de cas immobilier (décollage façade immeuble adjacent) (facade, immobilier, investissement)

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Bonjour a tous,

Toujours en quête de la réalisation de mon premier investissement immobilier, je reviens vers vous pour obtenir votre avis sur ce bien.

Quelques points de questionnement:
1. Le volet le plus à gauche ne s’ouvre pas. Réparer un volet nécessite-t-il l’accord de la co-propriété si le volet en lui-même n’est pas changé?
2. La clim du voisin est juste au dessus de ma fenêtre mais l’appart a le double vitrage (L’appartement donne là où il a les 3 flèches rouges). Est-ce rédhibitoire ?
3. Ma grande interrogation porte sur la facade l’immeuble adjacent: une partie non-négligeable de la facade est décollée (voir photo). La majorité du décollage est sur l’immeuble d’à-côté (les gaines séparent les deux immeubles). A vue d’oeil cela parait-il grave? (ie. potential risque de fuite dans mon appartement en cas de fuite?).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7093_monosnap_2019-02-23_09-39-46.png

Merci par avance, voici la fiche du bien:

VOTRE PROFIL

- 26 ans, non-résident, employe a temps plein a l’étranger, revenus 5.6k net mensuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles
- Fiscales: faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: faibles

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement , 38m2
- Année de construction: pas connu pour l’instant
- Deuxieme etage sur 5
- Déjà occupé ? Inhabité ? inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? syndic pro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? compteurs individuel, compteur d’eau sur le palier
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ? non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 13, Marseille
- Périphérie, joinable par metro pour aller vers le centre ville avec une ligne directe
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? quartier calme, résidentiel
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? n/a

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 77000 (bien), 7 200 (notaire) = 84.2k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 600 < x < 650 CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 0
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: gestion en direct

- Travaux immédiats: salle de bain un peu vieillotte que je souhaite refaire, plus éventuellement remplacer la cuisine. estimation = 5000 euros
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: rien de voté
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): rien de voté
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): rien de voté

- Taxe foncière hors TEOM: 385
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: avec hypothèse de loyer a 600 CC, 7% brut
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 5% (selon rendementlocatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 10 000 minimum (couvre frais de transaction que les banques ne financent pas pour les non-résidents), montant en négociation avec la banque
- Type de crédit : amortissable, in fine: amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.8%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) oui
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP

CASH FLOW

- Si loyer bas et seulement 10 000 euros d’apport: cashflow nul

Dernière modification par SMM (23/02/2019 10h24)

Mots-clés : facade, immobilier, investissement

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#2 23/02/2019 20h44 → SMM : étude de cas immobilier (décollage façade immeuble adjacent) (facade, immobilier, investissement)

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Bonjour,

Alors :

1) Pas besoin puisque vous ne changez pas l’aspect extérieur
2) Aucune idée, à vous de voir (enfin d’entendre wink )
3) Enduit à réparer, à évoquer en AG. En effet le risque de d’infiltration est minime sur le court terme mais réel à plus long terme, tout va se dècrouter. Il est donc possible que la rustine se transforme en ravalement et donc en travaux soumis à l’AG.
Sinon, en théorie si vous faites une reprise idem à l’existant pour sauvegarder la façade, pas d’AG : questionnez le syndic, il est là pour ça.
Avis des tribunaux: les travaux urgents en copropriété 

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#3 24/02/2019 08h22 → SMM : étude de cas immobilier (décollage façade immeuble adjacent) (facade, immobilier, investissement)

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Pourquoi l’enduit s’est-il décroché précisément à cet endroit-là ?

Pourquoi c’est le volet situé juste à côté de là où l’enduit a sauté qui ne s’ouvre plus ?

Ca pourrait évoquer un mouvement de l’immeuble. En effet, une porte, une fenêtre ou un volet qui ne s’ouvre plus, ça peut évoquer une déformation (le cadre n’est plus rectangulaire).

Ce n’est qu’une simple possibilité, peu probable. C’est bien sûr impossible à dire sur une simple photo.

Je ne veux pas vous affoler, mais dans le cas des immeubles qui se sont écroulés à Marseille, un expert a dit que c’était bon quelques jours avant… Et quelques heures avant, les locataires s’étonnaient que leurs portes coincent de plus en plus dans leur cadre….

Ce genre de problème est difficile à diagnostiquer, surtout à partir d’une photo, donc aucune personne raisonnable ne vous donnera un avis sur la "gravité" du désordre à partir d’une simple photo.

Je vous suggère une contre-visite avec un maçon expérimenté.

Dernière modification par Bernard2K (24/02/2019 08h23)

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#4 24/02/2019 08h55 → SMM : étude de cas immobilier (décollage façade immeuble adjacent) (facade, immobilier, investissement)

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Bonjour,

Quelques élèments sur vos questionnements :

1 - Les volets sont ils des parties communes ou des parties privatives (voir règlement de copropriété) ? S’il s’agit de parties privatives (le plus probable), vous pouvez intervenir sans l’avis de la copropriété. Ledit règlement peut imposer des contraintes sur le modèle ou la couleur, mais elle ne vous concernent pas dans le cadre d’une simple réparation.

2 - Deux possibilités de nuisances : sonores / vibrations. Le double vitrage ne vous protège pas des éventuelles vibrations transmises au bâti. Une question au passage : l’installation de ces modules de climatisation en façade est elle autorisée par la réglementation municipale et a t’elle fait l’objet d’une autorisation de la copropriété (l’installation a du induire un percement des murs porteurs). La responsabilité en cas d’incident / d’accident est elle clairement établie ?

3 - L’état général de la façade, outre les dégradations localisées, me semble pas top. Cela me semble ancien et avec beaucoup de câbles, de piquets… Des travaux en perspective… Avez vus fait une visite détaillée des parties communes, y compris celles qui ne vous concernent pas directement (couloirs des caves, cour, façade sur cour, greniers, montée d’escalier du haut jusqu’en bas, charpente et toiture (si accessibles)) ? D’autres désordres sont ils apparents ? Tous les câbles et tuyaux sont en bon état et bien fixés ? La copropriété semble t’elle entretenue ?

Dernière modification par Canyonneur75 (24/02/2019 08h58)

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#5 24/02/2019 09h39 → SMM : étude de cas immobilier (décollage façade immeuble adjacent) (facade, immobilier, investissement)

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Je rejoins l’avis de B2K, le fait que ce volet en particulier pose problème mérite d’approfondir la question. L’encadrement de fenêtre en pierre est-il fissuré ? C’est peut-être tout simplement un volet qui a gonflé, il parait être dans le plus mauvais état par rapport aux autres, mais si ça a bougé niveau structure, méfiance.
Les gouttières ne fuient-elle pas à ce niveau ? Auquel cas elles seraient bouchées en partie basse. Cela se teste et s’entretient. A voir déjà lorsqu’il pleut.

J’hallucine quand je vois ce genre de façades. A Paris en zone ABF la mairie intervient pour moins que cela pour imposer des travaux sous délai, là il y a clairement des morceaux d’enduit/pierres de 100 grammes ou plus qui sont tombés sur les passants, ça craint.

Réparer le volet oui demandez à la copropriété à qui incombe la responsabilité, c’est un coup de rabot mais il faut le déposer, une entreprise prendra des précautions pour ce genre d’intervention, à voir avec un maçon mais le plus important est d’évaluer l’état de cette façade.

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#6 26/02/2019 08h41 → SMM : étude de cas immobilier (décollage façade immeuble adjacent) (facade, immobilier, investissement)

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M.erci pour vos questionnements, qui m’ont forcé à repenser en profondeur cet investissement.

Après mûres réflexions, je pense que je m’aventure dans un domaine que je ne connais pas (bâtiment, maçonnerie), pour au final un gain faible (cash-flow nul). De fait, j’ai décidé de ne pas poursuivre cet investissement et de continuer à chercher un autre bien.

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