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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/02/2019 15h45 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bonjour,

Mon père et son frère sont propriétaires 50/50 (via succession achevée) d’un box au cœur d’une grande ville du 92.
Je souhaite devenir propriétaire de ce box et ils sont OK pour me le vendre.

Caractéristiques du bien :

Box en sous sol avec accès sécurisé.
17m²
Prix d’achat 17K€
Loyer envisagé 110€
TF 31€/an
Charges copropriété environ 300€/an
Aucun problème pour trouve un locataire, les demandes explosent (validé par annonce fictive)

Stratégie d’investissement :

Je pense acheter cash ce box (20K€ FdN inclus).
Ce qui constitue d’après mes calculs un placement de 4,5% avant impôt et 3,7% après impôt (TMI 14%) et génère une trésorerie mensuelle positive de 50€ environ.
Je déléguerai la mise en place de locataire par agence car j’en suis trop éloigné.
Je ne pense pas prendre de gestion mais mettre en place un virement auto ou un paiement 6 mois d’avance.

Je ne considère pas cet achat comme un investissement rentable en profitant du levier du crédit (de toute façon le ratio loyer/prix d’achat ne le permet pas), mais plutôt comme un placement de mon épargne. A priori la valeur du bien ne peut qu’augmenter avec le temps et mon objectif n’est pas la revente à cours ou moyen terme.

Questions :

Comment optimiser le rachat de ce box vis à vis de la famille? (donation du vivant ou autre stratégie)
Y a-t-il plus optimum que ma stratégie "d’achat cash" pour l’aspect "financement"?

Bien à vous

Mots-clés : box, garage, immobilier, succession

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#2 20/02/2019 16h09 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bonjour

Je ne comprends pas la question sur l’optimisation vs la famille.

pour l’achat par contre , je ne vois pas l’interet de ne pas prendre un credit. Vous n’avez pas un surplus d’epargne particulierement fort  et vous envisagez des achats immo.

Il vaut mieux a mon avis  garder de l’epargne pour la négo avec la banque par la suite
une agence pour un garage ca risque de couter tres chere relativement ( vous pouvez imaginer en choisissant bien une location tres stable). Pour ma part, les 2 derniers changement de locataire sur les garage , les locataires se sont debrouillés entre eux.

cdt

Dernière modification par Timinel (20/02/2019 16h11)

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#3 20/02/2019 16h59 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Timinel est ce que toutes les banques acceptent de financer 17 ou 20ke en crédit immo?
Ca risque d’être plutôt un crédit conso non? Donc non intérêt non déductibles?

Ce genre de choses il ne faut pas déléguer à une agence, les rotations de locataires pour les parkings sont fréquents et comme mentionnés, pour que l’agence fasse sa marge elle va facturer cher ses services…

Bloquer 20ke cash pour un rendement de 3.7% net… a votre place je regarderai du côté des scpi.

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#4 20/02/2019 19h50 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bonjour,

Le crédit immo doit se trouver mais j’ai fait 3 banques qui ne m’ont proposé qu’un crédit conso.  "Vous comprenez les frais seront élevés et la procédure est plus longue que le crédit conso". J’ai eu beau expliquer que le crédit immo serait préférable, les banques ne voulaient pas. J’ai donc opter pour le crédit conso avec la durée la plus longue pour limiter la casse. J’ai acheté dans le 92 aussi, quasiment au même prix.

Dernière modification par Gwen11 (20/02/2019 19h52)

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[+1]    #5 21/02/2019 21h23 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bonsoir,

1 - J’ai du mal à suivre vos calculs de rentabilité…

12 * 110 = 1320
1320-331 = 989

soit 4,95 % sur une base de 20 k€

14% d’impots + 17,2 % de CSG, on passe à 680 de revenu net soit 3,4% net

En revanche, pas d’assurance PNO dans vos calculs ni de frais de mise en place du locataire si vous sous-traitez…

2 - Avez vous vérifié que la cession d’un box à une personne qui n’est pas propriétaire d’un lot principal n’est pas prohibée par le règlement de copropriété ? Le box constitue t’il un lot autonome ?

3 - Avez vous vérifié si les box ne contribuent pas à certains travaux relatifs à l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures de l’immeuble construit sur les box)? Seule une lecture du règlement de copropriété vous donnera une réponse précise. Par ailleurs, comment se répartissent les frais liés à la porte du groupe de box ? Etat de la porte privative de votre box ?
Ces différents postes de travaux peuvent diminuer votre rentabilité de façon très importante…

4 - Concernant cette vente entre membres d’une même famille : si le prix de vente est celui du marché et que vous payez effectivement votre achat, je ne vois pas en quoi la situation est attaquable…En revanche, si le bien prend de la valeur, les autres héritiers pourront vous jalouser et cela pourra envenimer le règlement des futures successions.
Si vous envisagez une donation d’un ou des deux propriétaires, la situation est différente et dépend fortement de la composition de la famille… sans plus de détail, il est difficile de vous répondre plus précisément.

Canyonneur

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#6 22/02/2019 09h23 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bonjour à tous,

Timinel a écrit :

Je ne comprends pas la question sur l’optimisation vs la famille.

Je demande si une manœuvre de donation/transmission qui m’est inconnue serait judicieuse afin de devenir propriétaire du box à moindre coût/frais.
Il me semble qu’un parent peu donner, jusqu’à 100K€ sans frais tout les 15 ans.
Je m’étais donc figuré que, à minima, mon père pouvait me faire don de sa part sans frais, ce qui me ramène le prix d’achat à 8 500€ valeur sur laquelle les FdN seront calculés et par conséquent moindre que sur 17K€.
Autre possibilité (possible fabulation de ma part), je ne rachète que l’usufruit dans le but de diminuer les frais et prix d’achat. Puis le moment venu, la nue propriété rejoint l’usufruit gratuitement.

Voilà le sens de ma question sur l’optimisation de la "transmission". C’est une partie sur laquelle je n’ai aucune compétence, qui est fastidieuse et qui est spécifique à chaque cas particulier.

Canyonneur75 a écrit :

Si vous envisagez une donation d’un ou des deux propriétaires, la situation est différente et dépend fortement de la composition de la famille… sans plus de détail, il est difficile de vous répondre plus précisément.

Est ce que ce qui est écrit plus haut vous semble cohérent ou suis-je à coté de la plaque?
Je peux donner du détail supplémentaires selon ce qui est nécessaire.

Concernant le crédit :

Cyan a écrit :

Je ne considère pas cet achat comme un investissement rentable en profitant du levier du crédit (de toute façon le ratio loyer/prix d’achat ne le permet pas), mais plutôt comme un placement de mon épargne. A priori la valeur du bien ne peut qu’augmenter avec le temps et mon objectif n’est pas la revente à cours ou moyen terme.

Aussi n’est il pas difficile de se faire financer 20K€ sur 20 ans et de surcroît pour finir en trésorerie négative? En tout cas ce n’est pas optimum je pense.

Timinel a écrit :

Vous n’avez pas un surplus d’epargne particulierement fort  et vous envisagez des achats immo.

C’est juste mais je considère (peut être à tort) que ce box est assez "liquide"

Canyonneur75 a écrit :

J’ai du mal à suivre vos calculs de rentabilité…

Oui je tombe pas loin de ce que vous décrivez quand même?
En fait j’ai un excel "home made" auquel je fais confiance dans lequel j’avais intégré plusieurs choses (PNO 2%, Gestion 6%(en guise de frais de mise en place locataire), vacance locative 8%…)
C’était pour donner un ordre de grandeur et il me semble que je ne suis pas trop mal?

Points 2 et 3 très intéressant, je vais me renseigner!

Concernant d’autres investissement potentiellement plus rentables (SCPI…), je prends ce box comme une opportunité qui s’offre à moi et je me sens capable de gérer cet investissement contrairement à d’autres formules sur lesquelles je ne suis pas formées (SCPI, bourses…).
Devrais je laisser passer cet occasion de placement tangible au profit d’autres qui le sont moins et qui vont me demander du temps d’apprentissage pour gagner quelques points de rentabilité dans X années…pas convaincu => 1 tenez vaut mieux que 2 vous l’aurez (la formulation initiale de cet adage en tutoiement ne passe pas ;-)

Merci de votre attention

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#7 22/02/2019 11h07 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Les solutions que vous envisagez sont possibles :
- votre père peut vous faire une donation sans droits de mutation
- votre oncle peut vous faire une donation sans droits de mutation jusqu’à 7967 €, et taxé à 55 % au-delà.
- il est tout à fait fait possible de démembrer la propriété.

Mais ça ne me semble pas pratique (attention aux divers frais de notaire pour ces actes) et pas très "subtil" au niveau "savoir-vivre" et "bonne entente familiale", disons.
Quand vous leur avez parlé d’acheter, les deux étaient d’accord mais aucun des deux ne vous a proposé spontanément de vous donner sa part… donc vous leur forceriez un peu la main ; et si votre père accepte de vous donner (car vous êtes son héritier), votre oncle, s’il a lui-même des enfants, n’a pas spécialement de raison de faire un don aussi important à son neveu… or votre oncle, s’il voit son frère faire une donation, va se sentir en porte à faux de ne pas faire de même ; votre père et votre oncle pourraient se retrouver dans une situation "bizarre" et gênante, qui pourrait même conduire à une brouille familiale.

Si vraiment votre père a la volonté de vous donner, il me paraîtrait plus adéquat qu’il rachète la part de son frère, qu’il laisse passer un peu de temps, puis qu’il vous donne la totalité du garage.

Mais le plus simple, le plus direct, le moins susceptible de créer des malaises familiaux, c’est que vous achetiez normalement au prix convenu.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2019 11h14)

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#8 22/02/2019 15h09 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bernard2K => Votre réponse est riche et me ramène à la sagesse face à cette opportunité/situation.

Pour préciser les réponses et amener du détail, je dois préciser que ledit Oncle est handicapé mental depuis tout jeune, sans héritier et sous juge des tutelles.
Je n’ai qu’une sœur.

Mes parents (mon père) ne m’ont pas proposé la donation car personne dans ma famille n’a aucune espèce d’idée de ce qu’on peut faire avec de la pierre et/ou de la bourse.
A part "vendre au premier venu" et "se débarrasser du bien" aucune perspective n’est envisagée, faute de connaissance.
Maintenant que je connais (un peu) les possibilités d’investissement, je suis écœuré de tout le patrimoine familiale qui à été dilapidé sans être transmis ni optimisé, vendu "au premier venu"…bref, je compte bien rompre avec ces pratiques. Voilà pourquoi je vous consulte pour ce projet, j’aimerai que ce box reste dans la famille et je souhaite optimiser la transaction.

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#9 22/02/2019 15h46 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Si vous êtes le seul à y comprendre quelque chose, il y a beaucoup de chances qu’on finisse par vous le reprocher, même si vous voulez bien faire.

Un seul conseil : faites vos affaires en dehors de la famille. "Nul n’est prophète en son pays".

Je peux vous donner plein d’exemples de gens qui sont fâchés avec leur famille parce qu’ils ont eu le malheur de vouloir bien faire. Au final, ce qu’on leur reproche, c’est surtout d’avoir réussi et donc d’avoir plus d’argent que les autres. Même si cet argent a été obtenu honnêtement, même si cette personne a tout fait pour avantager les autres membres de la famille aussi, on trouvera quelque chose à lui reprocher.

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#10 22/02/2019 15h47 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Cyan a écrit :

Bonjour,

Mon père et son frère sont propriétaires 50/50 (via succession achevée) d’un box au cœur d’une grande ville du 92.
Je souhaite devenir propriétaire de ce box et ils sont OK pour me le vendre.

Caractéristiques du bien :

Box en sous sol avec accès sécurisé.
17m²
Prix d’achat 17K€
Loyer envisagé 110€
TF 31€/an
Charges copropriété environ 300€/an
Aucun problème pour trouve un locataire, les demandes explosent (validé par annonce fictive)

Stratégie d’investissement :

Je pense acheter cash ce box (20K€ FdN inclus).
Ce qui constitue d’après mes calculs un placement de 4,5% avant impôt et 3,7% après impôt (TMI 14%) et génère une trésorerie mensuelle positive de 50€ environ.
Je déléguerai la mise en place de locataire par agence car j’en suis trop éloigné.
Je ne pense pas prendre de gestion mais mettre en place un virement auto ou un paiement 6 mois d’avance.

Je ne considère pas cet achat comme un investissement rentable en profitant du levier du crédit (de toute façon le ratio loyer/prix d’achat ne le permet pas), mais plutôt comme un placement de mon épargne. A priori la valeur du bien ne peut qu’augmenter avec le temps et mon objectif n’est pas la revente à cours ou moyen terme.

Questions :

Comment optimiser le rachat de ce box vis à vis de la famille? (donation du vivant ou autre stratégie)
Y a-t-il plus optimum que ma stratégie "d’achat cash" pour l’aspect "financement"?

Bien à vous

Vous parlez "d’opportunité", mais j’irais plutôt dans le sens des opinions des intervenants précédents qui tempèrent pour beaucoup cette impression.

A mon avis, pour ce box, soit vous voulez le garder parce qu’il peut vous être utile à titre perso soit c’est quand même pas très judicieux. D’une part ce n’est pas rentable (pour un box), d’autre part c’est loin de chez vous, enfin vous immobilisez votre cash.

Si vous tenez absolument à faire cet investissement, il faut le faire à crédit vu votre patrimoine limité. Le principal problème ce sont les frais attachés au crédit immo (frais de dossier + garantie), sinon c’est sûr qu’un crédit conso suffirait… sauf que le crédit conso ne sera pas affecté à l’achat du box et que le montant va atterrir sur votre compte perso et pas celui du notaire, donc il y a un risque de redressement s’il y a un contrôle…

Pour info j’ai deux garages achetés +/- 9 ke chacun et loués +/- 90euros et franchement je trouve pas çà folichon. Si votre TMI augmente çà va devenir très lourd et en plus vous aurez les poches délestées de 20ke de cash. Personnellement j’ai fait cet achat parce qu’il me servait à d’autres choses qui ne peuvent être réduites à un calcul de rentabilité. Et de plus, j’avais visiblement un peu plus d’argent de côté que vous.

Le côté "placement d’épargne", que vous évoquez, vu les frais d’entrée, de gestion, l’absence de liquidité … à mon avis, ce n’est pas un bon choix, pour un "début".

Pour ce qui est de la donation de la part votre père, pourquoi pas mais vous n’allez pas économiser grand chose non plus (et il faut penser à la question du rapport à la succession).

Dernière modification par pierrejacques11 (22/02/2019 15h48)

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#11 22/02/2019 20h01 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Je me permet de confirmer les messages précédents.

Garder votre cash pour des projets de plus grande importance.

Continuez à crédit dans le LMNP ou à la limite sur des projet en nu à plus forte rentabilité.

Les 5% en nu c’est ce qu’il y a de "pire", alors en cash sur un petit projet à déléguer à une agence, c’est le meilleur moyen de vous faire stagner.

Où en est votre projet d’immeuble?

Dernière modification par Philref92 (22/02/2019 20h01)

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#12 22/02/2019 20h32 → Cyan [92] : étude de cas immobilier (box en sous sol) (box, garage, immobilier, succession)

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Bonsoir,

1 - Ma remarque sur la rentabilité reposait sur le fait que l’écart entre votre rentabilité brute et votre rentabilité nette (4,5 vs 3,7 %) me laissait penser que vous n’aviez pas pris en compte les prélèvements sociaux. En effet, le total IR + PS s’élève à 31,2 % dans votre cas, et un rendement brut de 4,5 % correspond à un rendement net de 3,1 %….ce qui n’est pas la même chose…

2 - Si votre oncle est sous tutelle, l’accord du juge des tutelles est obligatoire pour tout acte de disposition donc pour une vente. Aucune donation n’est envisageable pour sa part. Je n’ai aucune idée des positions que prennent les juges des tutelles dans une telle situation.

3 -

Cyan a écrit :

Autre possibilité (possible fabulation de ma part), je ne rachète que l’usufruit dans le but de diminuer les frais et prix d’achat. Puis le moment venu, la nue propriété rejoint l’usufruit gratuitement.

C’est tout le contraire : l’usufruit s’éteint au décès de (ou des) usufruitier(s), et le nu-propriétaire devient propriétaire - le démembrement de propriété se termine. Dans ce cas, il convient d’acheter la nue-propriété.

Vous pouvez envisager d’acheter uniquement la nue-propriété à votre père et à votre oncle sous réserve de l’accord du juge des tutelles. Le coût sera de 60% de la valeur en pleine propriété si votre oncle et votre père ont entre 62 et 71 ans.

Dans ce cas, vous ne percevez aucun loyer, vous pouvez selon la convention de démembrement prendre en charge le foncier et les grosses réparations que vous pourrez déduire de vos autres éventuels revenus fonciers nus.

Votre oncle et votre père perçoivent les loyers.

4 - Si votre père vous fait une donation, cela va créer un déséquilibre entre votre soeur et vous… d’autant plus accentué si la donation est stipulée non rapportable à la succession.

5 - Vous semblez redouter que votre père "bazarde" ce bien… Si vous l’achetez il me semble qu’il pourra tout aussi bien dilapider le produit de la vente et le bilan sera identique au niveau de votre patrimoine…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/02/2019 20h44)

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