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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 19/02/2019 01h06 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Réputation :   -1 

Bonjour,

Je créé ce sujet car j’hésite entre plusieurs scénarios quant à la destination de ce bien :
- Exploitation en colocation de 4 chambres
- Exploitation en division : 1 T2 + 1 T3
- Opération d’achat / revente

J’ai également un certains nombre de questions par rapport à ces différents scénarios en espérant pouvoir bénéficier de vos avis éclairés à ce sujet.

VOTRE PROFIL
PL, la trentaine, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Plutôt bonnes
- Fiscales : Plutôt bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Dans la moyenne
- Sociales : Correctes
- Temps disponible : Soirée / Week-end, une dizaine d’heures par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : résidentiel, appartement
- Année de construction : 1975-1980
- 7ème étage sur 8, ~100m², avec ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage au sol collectif
- Stores électriques de partout
- Terrasse couverte de ~15-18m²
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels : probablement 2 compteurs d’eau et deux d’électricité (à vérifier)
- Un tableau électrique, quasi-neuf, posé sur une sorte de faux-plafond dans le couloir d’entrée (c’est pas une blague même si ça m’a fait beaucoup rire et doit probablement apparaître en anomalie dans le diagnostic électrique)
- Un gardien
- Décoration / État : Rafraichissement à prévoir : murs en mauvais états, électricité pas adaptée entre autres
- 1 box + 1 place de parking en sous-sol

LOCALISATION DU BIEN
- Région parisienne, Essonne
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement (importants travaux de réaménagement des espaces et de la voirie + future arrivée du tramway)

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien : 125.000€ (hors frais de notaire)
- Loyer envisagé :
soit colocation : 4x 470€ (4 chambres) + 50€ (parking) + 70€ (box) = 2000€/mois
soit division : T2 (780€) + T3 (880€) + 50€ (parking) + 70€ (box) = 1780€/mois
- Travaux : ~30k€ voire plus selon projet
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an environ.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion moi-même probablement
- Ravalement effectué il y a moins de 2ans
- Pas de travaux prévus par la copro
- Taxe foncière : 1700€/an
- Charges de copro : 3800€/an
- Rentabilité brute (dont travaux et vacances locatives) :
coloc: 2000*12*0.92/(125000*1.085+30000) = 13.3%
division: 1780*12*0.96/(125000*1.085+30000) = 12.4%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : frais de notaires à minima
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit : 25 ans

TYPE D’OPÉRATION
- location meublée : BIC réel LMNP
OU
- achat / revente avec division

COMPLÉMENT D’INFORMATIONS
L’annonce de l’agence immobilière parle d’un 6 pièces avec 4 chambres et un grand salon double.

En pratique il s’agit d’un bien obtenu par fusion bâclée entre un T2 et d’un T3 avec de nombreux défauts d’aménagement :
- Il y a 2 séjours avec cuisine ouverte : Une des cuisines est équipée et l’autre rudimentaire (juste un évier)
- Une chambre n’a pas de fenêtres
- Une chambre fait moins de 8m²
- Une des chambres est en fait un des séjours avec un évier et doit être traversée pour accéder à une des chambres ce qui est du coup difficilement qualifiable de "chambre" à moins de virer l’évier et de créer un couloir pour ne pas avoir à traverser la chambre.

En terme d’aménagement, l’appartement est construit en U autour de la terrasse (cf plan en bas) ce qui fait qu’il y a 2 pièces + les 2 séjours qui ont une fenêtre donnant sur la terrasse.
Il n’y a aucune autre fenêtre en dehors de celles donnant sur la terrasse ce qui fait qu’il y a une grande partie du volume qui n’est pas utilisable pour créer des chambres.

Les murs sont en plutôt mauvais état : pas mal de trous, câbles électriques apparents et plinthes arrachées.
Quelques petits soucis d’électricité et de finitions également.

Le fait qu’il y ait pas mal de rafraichissement à prévoir et qu’il faille revoir tout l’aménagement intérieur m’a permis de négocier un prix nettement en-dessous du prix de l’annonce.
Pour le moment il n’y a pas encore de compromis signé ni de date de signature de fixée.
Mais dans la mesure où le compromis sera signé en agence, j’ai encore le temps de me rétracter sans frais.

QUESTIONS
1) Que peut-on faire d’une pièce sans fenêtre ?
Peut-on créer une sorte de baie vitrée sur un mur de la chambre sans fenêtre orienté vers la terrasse pour lui donner de la lumière et pouvoir ainsi l’utiliser comme chambre ?

2) Du fait du problème de fenêtre et si la proposition d’au-dessus n’est pas possible, le projet locatif me parait difficilement viable sans gros réaménagements :
- déplacer la cuisine
- réaménager pour créer uniquement des chambres autour de la terrasse
- salon sans lumière
Vos avis à ce sujet ?

3) Je me suis un peu renseigné, un T2 se négocie autour de 95.000€ dans le secteur et un T3 autour de 115.000€.
Est-ce que ça ne vaudrait pas le coup de faire une opération d’échat / revente plutôt que de location du coup ?
Le bien est déjà historiquement composé de 2 lots donc il n’y aurait pas vraiment d’autorisation supplémentaire à demander.
Ça correspondrait à 125.000€ + 30.000€ de travaux + frais de notaires réduits revendu 95.000€ + 115.000€.
Je pourrais même me contenter de 15.000-20.000€ de travaux s’il est juste question de rafraichir pour revendre et non pas d’aménager pour un projet locatif.
Quel bénéfice je peux en espérer ? Comment le calculer ?

4) Le prix du m² est d’environ 2100-2300€ pour un T2/T3 refait à neuf, est-ce que ça vaudrait le coup de demander l’autorisation de créer une véranda fermée que je pourrais réintégrée dans le volume habitable ?
Apparemment une autorisation avait déjà été donnée pour couvrir la terrasse, il n’y a donc qu’un pas en plus pour demander la fermeture.

En vous remerciant par avance pour vos avis et retour d’expérience à ce sujet.


LE PLAN (en gros) :

rectangles rouges = portes-fenêtres,
rectangles noirs = portes
https://tof.cx/images/2019/02/19/4d3c5a347066574b22810bb21592222c.png

Dernière modification par mirax (19/02/2019 01h17)

Mots-clés : colocation, division, immobilier

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#2 19/02/2019 13h18 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Bonjour,

Projet sympa.
Êtes-vous sur dans vos calcul de renta que le montant des travaux seraient les mêmes pour une location en coloc (donc rafraichissement + quelques travaux?) et une division en 2 appartements ? J’imagine que dans ld second cas, il y a des travaux plus lourds (mise en place de compteurs individualisés edf+ eau ect…)

Sinon le fait de diviser puis de louer vous offrira je pense une meilleure PV à la sortie.
Attention de ne pas revendre trop rapidement à la découpe ce qui pourrait vous valoir un redressement par le fisc (cf files marchands de biens)

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#3 19/02/2019 14h28 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Réputation :   57 

Bonjour

Pour les 4 chambres je ne vois pas ou vous les mettez sauf a faire des pieces aveugles. je ne vois de fenetre qu’a la terrasse.

la revente, ce n’est pas mon truc mais ca me semble une possibilité apres avoir valider et revalider le prix.
Il y a dans tous les cas beaucoup de travail de restructuration et donc refaire du sol au plafond ensuite ( la peinture et le parquet ce sera ps le pire

le projet de repli ( vous gardez en louant 2 apparts ) vous le chiffrez a quoi ? si vous prevoyez que l’emplacement prend de la valeur c’est dommage de revendre.

cdt

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#4 19/02/2019 15h36 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Bonjour et merci pour vos retours.

Letuche57 a écrit :

Êtes-vous sur dans vos calcul de renta que le montant des travaux seraient les mêmes pour une location en coloc (donc rafraichissement + quelques travaux?) et une division en 2 appartements ? J’imagine que dans ld second cas, il y a des travaux plus lourds (mise en place de compteurs individualisés edf+ eau ect…)

Il y aurait effectivement un peu plus de travaux pour une division, car il faudrait diviser le tableau électrique actuel et  aménager les portes d’entrée à minima.
Mais quoiqu’il arrive le tableau doit être déplacé car il n’est pas à une hauteur ni dans une position réglementaire.
Mais l’écart ne devrait pas dépasser les ~2k€ je pense car à la base ils étaient déjà divisés.

Timinel a écrit :

Pour les 4 chambres je ne vois pas ou vous les mettez sauf a faire des pieces aveugles. je ne vois de fenetre qu’a la terrasse.

C’est également une de mes principales interrogations.
Ca me parait compliquer de réaménager pour que chaque chambre ait une fenêtre sur l’extérieur.
C’est aussi pour cette raison que je me demandais s’il n’était pas possible de créer une sorte de baie vitrée sur ces "pièces aveugles" orientées vers la terrasse pour avoir accès à de la lumière naturelle.
Mais je sais pas si ça passe d’un point de vue légal.

Timinel a écrit :

la revente, ce n’est pas mon truc mais ca me semble une possibilité apres avoir valider et revalider le prix.

J’ai pensé à cette possibilité du fait des contraintes de fenêtres qui freinent les possibilités pour de la location.
Je me suis dit qu’il y avait probablement moins de contraintes lors de la revente, à condition de ne pas parler de "chambres" mais simplement de "pièces" je suppose.

Dernière modification par mirax (19/02/2019 15h37)

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#5 19/02/2019 21h28 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Bonsoir,

Quelques élèments de réponse :

Questions 1 et 2 :

Les critères de décence pour les locations apportent des élèments de réponse :

"Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre."

Donc pas de possibilité d’utilisation du fond de l’appartement en chambre ou salon si une location est envisagée. Dans le cas d’une occupation par le propriétaire, décote potentielle par rapport à un bien mieux distribué.

Question 3 :

Pour moi, dans ce type d’espace seule une configuration grand studio de chaque coté avec définition d’un espace nuit par une cloison partielle me semble envisageable pour respecter les critères de décence et avoir un vaste espace de vie du coté des fenêtres. Il y a t’il un marché pour ce type de bien en location ? A la vente…

La terrasse perd beaucoup de son intérêt à mon sens si elle est partagée entre les 2 logements…

Quel est le statut du couloir qui dessert les 2 appartement depuis la montée d’escalier?
Est ce une partie commune ? Une partie commune spéciale dont la jouissance est réservée aux 2 lots (dans ces 2 cas, la surface du couloir ne doit pas être prise en compte dans la surface des lots)? Fait-il partie d’un des 2 lots (dans ce cas, il faut modifier l’état descriptif de division pour que les 2 lots puissent être vendus de façon indépendante…)

Si vous retenez cette solution, les travaux me semblent largement sous estimées : vous allez devoir revoir totalement la distribution électrique d’un des lots, tirer une nouvelle alimentation depuis l’extérieur, créer un nouveau tableau et reprendre tout le circuit de distribution depuis le nouveau tableau. Une cuisine doit être créée ex-nihilo ou presque…

Les baies vitrées sont elles en double vitrage ?

La reprise complète du plan va exiger des travaux importants….

et je vois peu de plus value si vous revendez les espaces en l’état…

Par ailleurs, en cas de revente rapide, taxation de la plus value à 36,2 % (en plus d’une requalification future en marchand de bien si vous multipliez les opérations de ce type).

4 - Quel avantage apporte la véranda ? Partagée si 2 appartements, on diminue la lumière et on augmente l’éloignement des ouvrants vers l’extérieur…

Même question pour la terrasse que pour le couloir : quel est son statut dans le règlement de copropriété ? Est ce une partie privative ? Dans la négative, pas d’augmentation de surface en cas de mise en place d’une véranda… Impact potentiel sur les tantièmes de charges et les impôts locaux…

Plus globalement par rapport à ce bien, je redoute les immeubles collectifs des années 70 avec les charges associées  (chauffage collectif, ascenseur, concierge…) douloureuses en cas de vacance locative et positionnant le bien défavorablement en terme de loyer brut par rapport à des immeubles plus économes et des travaux potentiellement importants (le ravalement a t’il été fait avec mise en place d’une isolation extérieure, un diagnostic énergétique a t’il été réalisé (obligatoire en cas de chauffage collectif), présence d’amiante ?, mise aux normes des ascenseurs, étanchéité de la terrasse, vieillissement de l’installation de chauffage par le sol…)…

Par ailleurs, les étages inférieurs sont ils conçus de la même façon ? Quelles solutions ont été adoptées par les occupants ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/02/2019 21h38)

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#6 20/02/2019 16h34 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Canyonneur75 a écrit :

"Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre."

Par volume vitré il faut donc comprendre véranda ?
Un séjour avec une porte fenêtre sur toute la longueur du mur ne correspond pas à la définition ?
"Volume vitré" c’est hautement subjectif je trouve, ce n’est pas un volume "entièrement vitré" donc ça ne limite pas la définition aux vérandas.
Du coup dans l’absolu, en poussant le raisonnement assez loin, une pièce vitrée (avec fenêtre qui s’ouvre) donnant sur un séjour également vitré donnant à son tour vers l’extérieur pourrait correspondre à la définition, non ?
"Bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant" est tout aussi vague.

Canyonneur75 a écrit :

Quel est le statut du couloir qui dessert les 2 appartement depuis la montée d’escalier?

Je n’ai pas encore tous les détails, ça fait partie des informations que j’ai demandées, mais apparemment une partie du couloir a été annexée sur les parties communes.
Ça correspond à la partie en bas à droite du plan entre les 3 portes.
J’ai également eu d’autres précisions entre temps, il semblerait que l’ensemble : 2 lots d’origine + couloir annexé forment désormais un seul et unique lot.
Ça veut donc dire qu’il faudra passer par une division de lot, faire appel à un géomètre et le faire voter en AG.
Ça complique déjà l’opération.

Pour la véranda je compte mettre une séparation entre les deux parties. Je vais demander également par rapport à son statut au niveau de la copro.

J’ai bien pris note des autres remarques, je vais en profiter pour demander plus d’infos et voir si je peux mettre des réserves sur certains points avant la signature du compromis (toujours pas de date de définie)

Merci à vous

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#7 22/02/2019 08h35 → Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?) (colocation, division, immobilier)

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Bonjour,

projet sympa mais avez vous les plans d’origine du T2 et surtout du T3? Afin de voir le disposition des pièces car pour le T3 j’ai vraiment du mal à voir la disposition pour avoir les 2 chambres …

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