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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/02/2019 22h32 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Bonjour à tous,

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Célibataire, 26 ans, TMI 30 %

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : non mais l´expert comptable oui
- Fiscales : Lecture du Le Boulc´h. Je dirai que j´ai les bases
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible mais je me tourne vers ma famille qui s´y connaît plus
- Sociales : bonne
- Temps disponible : le temps oui, la distance non. J´habite Paris.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement) : appartement
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 4ème étage sans ascenseur. Point négatif. Surface de 38m2
- Déjà occupé ? Inhabité ? Libre
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Syndic pro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Individuel électrique
- Décoration : antique / vieillotte / moderne A refaire

Pas d´espace vert, gardien ou ascenseur rendant les charges faibles, 47 euros par mois.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Marseille 1er
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Zone populaire mais à 500m du vieux port. Je fais le pari que le bien va prendre de la valeur.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 88k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé ; 1200 dont 18 % pour la conciergerie. D´après la conciergerie que je vais utiliser, elle estimait à 65 euros la nuit et un taux de 80 % d´occupation. J´ai prix 60 euros pour un taux d´occupation de 70, soit 60€ x 20 jours = 1200 euros par mois.
Si non Airbnb, 700 euros.
- Travaux immédiats ; Enveloppe de 15-20k pour refaire la cuisine, la salle de bain, mettre une clim, faire des peintures pour rafraichir l´appartement, changement de 2 portes.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Non voté mais les peintures + plâtres à l´intérieur de l´immeuble devrait être refait.

- Taxe foncière hors TEOM : 650
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 euros

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 13 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8,7 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 10k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP en location saisonnière. Pas de dépassement des 23k de recettes. Pas de soucis pour le changement d´usage, je suis allé à la mairie pour m´en assurer.

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? Positif (30-60 euros)

Point négatif du bien : Le bien offre un cash flow positif qu´en Airbnb. Hors Airbnb, je tombe à  un cash flow négatif de 60/100 euros. Je peux gérer cet aspect si jamais la location de courte durée s´avère non rentable.
Le bien est bien localisé mais deux points négatifs : 4ème étage sans ascenseur et dans une ruelle avec 3 kebabs. On ne passe dans la ruelle que pour 15 mètres mais ce n´est pas le plus vendeur. Également, l´intérieur de l´immeuble est défraîchi mais des travaux devraient avoir lieu.. dans 3 ans.

Un point de vigilence : du polystyrène entouré les tuyaux d´eau dans la cuisine sur certaines parties. L´AI a indiqué que l´ancienne locataire l´avait fait pour reboucher un trou. A vérifier en faisant retirer ce dernier si mon offre est acceptée.

Mots-clés : airbnb, immobilier, marseille

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#2 12/02/2019 09h30 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Bonjour

demandez un ecrit pour la non obligation du changement de statut dans les villes de 200 000 habitants (meme sur les sites des conciergeries ils le declarent en formalité)

je ne comprends pas vos calculs de renta :
dans la premiere il manque les travaux
dans la seconde vous enlevez 2 fois les vacances on dirait.

deja eu la question pour une autre mais la conciergerie fait quoi exactement pour 18 %, ca me parait faible pour faire un check in/ menage /  blanchisserie tous les 2 jours …

60 euros NET pour vous ca me parait beaucoup … je ne connais pas le marché mais si je cherche pour demain ou pour debut juillet je trouve pas mal de chose moins de 50 euros ( et vous enlevez la com )

cdt

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#3 12/02/2019 23h22 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Bonjour Timinel,

Merci de vos remarques!

Timinel a écrit :

demandez un écrit pour la non obligation du changement de statut dans les villes de 200 000 habitants (même sur les sites des conciergeries ils le déclarent en formalité)

Je vais changer l´usage. J´ai été demandé à la mairie, et il n´y a pas de problème : ni compensation, ni refus du changement d´usage, Le changement d´usage est, en revanche, temporaire pendant 6 ans.

Timinel a écrit :

déja eu la question pour une autre mais la conciergerie fait quoi exactement pour 18 %, ca me parait faible pour faire un check in/ menage /  blanchisserie tous les 2 jours …

La conciergerie prend 15% + 3% par Airbnb.
Pour avoir ce taux, il faut laisser son logement à l´année dans la conciergerie.

Le service comprend check in, check out, réponse via airbnb, optimisation du prix, réglage des divers problèmes, Il gère également le ménage via un prestataire. Le ménage n´est pas compris dans les 15%, ce sont des frais supplémentaires pour chaque location.
Après entre ce que la conciergerie vend réellement et ceux qu´y font, il peut y avoir un écart. Pour le check in/out, ils vont vouloir installer un coffret pour récupérer/remettre les clés si le client vient trop tardivement par exemple.
Je pense que s´ils ont accès de logements, il rentre assez facilement dans leur frais.

Timinel a écrit :

je ne comprends pas vos calculs de renta :
dans la premiere il manque les travaux
dans la seconde vous enlevez 2 fois les vacances on dirait.

Prix d´achat : 80k
Prix de rénovation : 20k

Charges annuelles : 600
Autres Charges annuelles (électricité, internet) : 2k
Taxe foncière ; 650€

Mobilier : 7k

Loyer : 1200 avec 18% de commission soit 216€ de charges et 984 euros pour mois

Marge brut : (984 * 12)/ (80 + 20 + 6,6k du notaire) = 11%
Marge net ; 5.72% sur rendement locatif. La marge net ne prend pas en compte l´impôt qui n´intervient qu`à la 12ème année

Timinel a écrit :

60 euros NET pour vous ca me parait beaucoup … je ne connais pas le marché mais si je cherche pour demain ou pour debut juillet je trouve pas mal de chose moins de 50 euros ( et vous enlevez la com )

En regardant, mon secteur pour 4 couchages les prix des autres appartements sont dans ces tarifs là. Sur Airdna, le prix tend vers 60-67 euros,
Après, la conciergerie doit normalement optimiser mon profil Airbnb pour apparaître dans les 1ers résultats. Si ce n´est pas le cas, je me forme et je m´en charge moi même.

Si je n´arrive pas à louer au tarif voulu, je me poserai la question de la poursuite d´Airbnb. Si je prends un tarif de 40 euros pour un remplissage de 80%, cela me fait perdre un peu plus de 100 euros par mois.

Je ne sais pas si je dis tout cela pour me rassurer mais je pense rentrer dans mes frais

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#4 12/02/2019 23h51 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Je ne veux pas vous faire peur mais j’ai toujours un peu de mal avec les services air bnb ( le business case me semble fragile mieux vaut valider la location classique … et avoir une cerise sur le gateau … )

https://www.bnblord.com/fr/rentabilite- … -investir/

je ne connais pas la fiabilité des chiffres mais c’est une conciergerie donc j’imagine pas si pessimiste que ca.

ajoutez obligatoirement le menage ca fera 40/50  euros a chaque changement …

cdt

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#5 13/02/2019 21h44 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Je viens justement pour qu´on me dise ce que je surestime ! Cela permet de me faire prendre du recul wink

J´ai fait une proposition. A voir si la vendeuse va accepter.

Si elle accepte, je pense néanmoins commencer par de la location saisonnière pour tester si c´est rentable. Sinon je passe sur de la location meublée classique !

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#6 15/02/2019 16h16 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Bonjour
En air bnb l’emplacement est encore plus important.
Le 1er arrondissement de Marseille n’est pas au top…
Du côté de l’opera ça va, mais franchement Belsunce, Noailles c’est pas génial pour un touriste.
Avez vous qq chose pour vous démarquer en termes d’emplacement ? (Vue sur le port, proximité d’un monument…)

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#7 15/02/2019 17h16 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Je suis loueur airbnb sur Marseille donc je suis bien placé pour vous répondre (secteur cour d’estienne d’orves).

Attention car 500m du vieux port, ce n’est pas le vieux port et là, le prix à la nuit va chuter… Rassurez moi, le bien ne se situe pas à Noailles ?

Ensuite, il faut savoir qu’il y a +20%/an de logements supplémentaires à Marseille sur airbnb. L’offre étant supérieure à la demande, cela a engendré une baisse des prix…

Le problème c’est que vous n’êtes pas sur place. A Marseille, d’une rue à l’autre, le prix au M2 est différent. C’est vraiment important ! Attention au plan de rénovation urbaine de façade…J’en ai fait les frais…40Ke pour la rénovation d’un immeuble Marseillais classique de 3 étages…

Bref, vous êtes un concurrent mais je vous mets en garde. Ne soyez pas naïf, faites votre étude de marché et surtout résidez sur place quelques semaines pour bien évaluer votre achat.

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#8 17/02/2019 11h32 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Bonjour Pinous.

En tant qu’utilisateur régulier mais pas fréquent (entre 3 et 4 fois par an pour du professionnel ou du personnel) d’AIRBNB, un point de détail me parait sinon rédhibitoire du moins très problématique : 4ème sans ascenseur.

Cela va fortement diminuer le nombre de candidats.

Bien à vous et merci de nous tenir informer de l’avancée de votre projet.

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#9 17/02/2019 13h17 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Concernant l’étage, ce n’est pas forcément rédhibitoire … Tout dépend l’emplacement et la qualité du bien.

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#10 17/02/2019 14h29 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Ca sera clairement un handicap quand on voit tout ce que sont capables de se trimballer des touristes en voyage quelques semaines. Après oui il y aura toujours des demandes si l’emplacement est bon.
L’idéal en saisonnier reste un rez-de-chaussée car ce n’est pas un handicap pour louer et on bénéficie de la décote à l’achat, bien sûr il faut l’accepter aussi à la revente.

Le prix à la nuit semble léger, tenez bien compte de tous les frais induits par la gestion via conciergerie et les frais de ménage + charges de l’appartement.

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#11 17/02/2019 15h09 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Malheureusement KC44, on ne peut pas louer à Marseille aussi cher qu’à Paris.

C’est la dure loi de l’offre et de la demande. Suite à ma dernière réunion airbnb sur Marseille avec représentant de la société airbnb, il appert une croissance de +25%/an du nombre de logements en LCD.

Le nombre de logements augmente alors le prix à la nuitée baisse. C’est binaire.

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#12 17/02/2019 15h21 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Je sais bien mais en dessous de 60€ la nuit nets il va falloir réduire les coûts or beaucoup sont fixes.
Le problème Pinous est que vous partez sur un prix de 60-67€ affiché sur site mais à quelle saison ?
Avez-vous une idée des variations de prix saisonnières ?
Attention à bien évaluer ce qui est la haute saison et sa durée ainsi que le loyer que vous pourriez obtenir à la nuit en basse saison, j’ai l’impression que vous ne parlez pas de la même chose avec Titimel.

Un inconvénient que je vois avec le système de conciergerie est que vous devenez dépendant de Airbnb, c’est dommage de perdre la possibilité de profiter de la diffusion sur plusieurs sites et cela a un coût qu’il faut ajouter aux 18%, c’est cette perte de visibilité qui influera sur le taux de remplissage, tel site étant plus utilisé par les déplacements pro, tel site par telle région du monde ou pays.

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#13 18/02/2019 21h33 → Pinous [13] : étude de cas immobilier (Airbnb T2) (airbnb, immobilier, marseille)

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Désolé pour ma réponse tardive, je suis en déplacement professionnel.

Je vous remercie de vos réponses qui me font prendre du recul.

Le bien se situe bien à Noailles, et plus précisément entre la Cannebière et le Cours Belsunce.
Est ce que l´appartement a un atout indéniable? Non hormis une localisation convenable, des murs sains et la possibilité d´en faire un lieu sympathique. Quant à l´emplacement, il se situe à proximité des principales "attractions touristiques".
=> Je suis allé voir deux nuits - pas un samedi néanmoins-à l´adresse du bien pour voir la rue et ces passants. Rien d´inquiétant dans ce que j´ai constaté. Après deux nuits ne font pas une généralité

Este59014 a écrit :

Le problème c’est que vous n’êtes pas sur place. A Marseille, d’une rue à l’autre, le prix au M2 est différent. C’est vraiment important ! Attention au plan de rénovation urbaine de façade…J’en ai fait les frais…40Ke pour la rénovation d’un immeuble Marseillais classique de 3 étages…

J´en prends bonne note. Et je vais vérifier cela de plus prêt si la vendeuse accepte ma proposition !

Bien à vous et merci de nous tenir informer de l’avancée de votre projet.

Le prix du bien était à 90 000. J´avais fait une proposition à 78 000 qui a été refusée. La vendeuse me propose 87 000 ; et j´ai fait une contre proposition à 80 000. J´attends mais je ne suis pas sur que ça aboutisse vu l´écart entre nos prix!

Concernant le 4ème étage, oui ça me fait moins de potentiel loueur. A jouer avec le prix pour compenser !

kc44 a écrit :

Le problème Pinous est que vous partez sur un prix de 60-67€ affiché sur site mais à quelle saison ?
Avez-vous une idée des variations de prix saisonnières ?

Justement entre période creuse et période pleine d´où une variation de prix faible. Après ce sont des données agrégées donc certains ne font pas d´optimisation des prix. Mais oui c´est léger sur mon estimation des prix. Je n´ai pas une connaissance empirique et je ne peux me fonder que sur airdna et la conciergerie avec qui j´ai parlé. Le premier ne donne pas le potentiel mais une idée générale, la second une idée plus précise mais peut gonfler les prix pour m´attirer.

kc44 a écrit :

Un inconvénient que je vois avec le système de conciergerie est que vous devenez dépendant de Airbnb, c’est dommage de perdre la possibilité de profiter de la diffusion sur plusieurs sites et cela a un coût qu’il faut ajouter aux 18%, c’est cette perte de visibilité qui influera sur le taux de remplissage, tel site étant plus utilisé par les déplacements pro, tel site par telle région du monde ou pays.

Je suis bien plus dépendant de la conciergerie que de airbnb, Il faudrait que j´ai quelqu´un sur place pour les check  in/out + un coffret avec les clés, que je vois pour gérer le service du ménage avec une entreprise, et que je gére moi même les réservations et réponses sur plusieurs sites.
Avant de pouvoir m´aventurer sur d´autres sites, je vais devoir m´appuyer sur des personnes/entreprises auxquelles je devrais avoir confiance. La conciergerie me semble la voie de la facilité pour commencer.

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