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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/02/2019 18h58 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour à tous,

je suis un projet d’achat qui me semblait prometteur mais plus je m’en approche et plus j’ai la sensation de faire erreur… C’est pourquoi j’aimerais quelques avis et/ou conseils, si c’est une bonne ou mauvaise affaire. Merci.

Je vous donne uniquement les informations de base volontairement.

Présentation :

produit : studio 25 m² (vendu avec cuisine équipé + frigo)
Prix : 32500€
charges de copro : 621€/an
taxe foncière : 350€
Travaux : 1000€ (rafraichissement)

état : loué en nue
loyer : 250€ + 20€ de charges

loyer envisagé : 300€ + 30€ de charges en meublé
Meuble : 1000€, j’acheterais de l’occasion

En partant de ces données, selon vous est-ce une bonne ou une mauvaise affaire ? L’achèteriez vous ?

Merci de m’avoir lu et de vos futurs réponse.

Mots-clés : achat, immobilier, locatif, rendement, studio

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#2 10/02/2019 19h17 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Sur le papier ça parait intéressant dans la mesure où :

loyers brut sur un an estimé / prix d’achat = 10% environ

Autour de ce ratio, le bien est pas loin de l’autofinancement.

Après il faudrait savoir s’il est bien situé, si la ville est demandée etc…

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#3 10/02/2019 19h33 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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La rentabilité à priori n’est pas mauvaise (quoique, il faudrait y regarder de près), mais vu le prix, vous devez être en campagne, ou dans une petite ville. Aurez-vous des locataires pour du meublé?

Deuxième remarque, 621€ de charges de copro pour un studio ça fait beaucoup. Qu’incluent-elles? Est-ce un de ces grands immeubles avec ascenseur et chauffage collectif? J’ai jamais pensé que ce genre de constructions avait beaucoup de valeur…

Dernière remarque, avec un studio meublé vous allez avoir pas mal de changements de locataires et de bricoles en tout genre à régler. C’est beaucoup de gestion comparativement à une surface un peu plus grande louée en nue, et tout ça pour un loyer pas très élevé en valeur absolue. Sans parler du coût d’un comptable en LMNP. Quelle sera votre rentabilité nette une fois toutes les charges payées?

Enfin, il est raisonnable de commencer petit, certes, mais peut être pourriez-vous voir un peu plus grand. En surface, et en montant emprunté (j’imagine que vous n’achetez pas cash). Si vous achetiez un T3 dans un immeuble ancien prêt à louer pour 65.000, votre patrimoine brut doublerait par rapport à un studio, et vous seriez plus tranquille sur le long terme. C’est pas parce que c’est plus grand en mètres carrés que c’est plus difficile, au contraire.

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#4 10/02/2019 19h37 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour,

Le premier ratio qu’évoque OnclePiscou est une donnée importante (dans votre cas, il parait positif), mais pas mal de données sont manquantes afin de pouvoir donner un avis précis.

- Localisation du bien?
- Etat du marché locatif sur le périmètre?

- Prix initial de cession? cause de la vente? (la base de tout bonne rentabilité est le prix d’achat).
- Dans quelle type d’immeuble se situe l’appartement? des travaux sont-il à prévoir dans les années à venir?

- Vous évoquez des projections de loyer plus élevées, le bien est-il déjà inoccupé?

- Le CF dépend aussi de l’imposition de ces futurs revenus (Micro-bic avec abattement?régime réel?). Avez vous déjà réfléchi à ce sujet? 

A très bientôt.

Morli.

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#5 10/02/2019 20h07 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour,

merci pour vos réponse, le bien se situe en rue piétonne d’une ville de 40 000 habitants. dans un immeuble assez ancien sans ascenseur wink mais il est au 1er étage. le chauffage est electrique.

J’ai mené une petite étude et le secteur à pas mal de demande locative.

Le prix de base était à 35000€ et la négociation ferme à 32500€ malgrès mes tentatives.
Le vendeur cède le bien pour d’autres projets.

Le bien est actuellement occupé.

Les charges incluent (eau froide et entretien des communs, ordure etc…)

je compte le mettre en lmnp au réél.

effectivement sur le papier la rentabilité est bonne même avec le loyer actuel mais hier je suis tombé sur le simulateur de rendement locatif prenant en compte compta, pno etc et HOP cash flow négatif… la ou d’autres simulateurs m’indique un jolie cash flow positif (mystone). Du coup je ne sais plus trop….

Je me forme énormément sur le sujet et je pensais respecter toutes les regles :

70% du loyers peuvent rembourser l’emprunt
rentabilité proche 10% etc etc…

mais personne ne parle jamais des frais assurance, cfe, compta etc… et au final j’ai l’impression que c’est mission impossible… Parce que même avec une rentabilité à 10% j’obtiens un cash flow négatif…

Dernière modification par diablo368 (10/02/2019 20h11)

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#6 10/02/2019 20h12 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Exonération de CFE si vos recettes sont inférieures à 5000 euros.

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#7 10/02/2019 20h19 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Sans cfe j’obtiens un cash flow positif du coup. donc un autofinancement.

Quel est le cout d’adhésion à la cga et remplace-t-elle le comptable ?

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[+1]    #8 10/02/2019 20h28 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Non, le CGA ne fait pas votre compta mais vous permet une réduction d’impôt et une non majoration de 25% de votre résultat.
Comptez quelques centaines d’euros.

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#9 10/02/2019 20h47 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour,

Adhérer au CGA n’est pas obligatoire si on a déjà un comptable !?
La majoration de 25% quelle est elle? Quand la risque-t-on ?

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#10 10/02/2019 20h51 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour,

Le coût d’un CGA varie selon les départements(environ 200 euros).

Pour la location,ce studio est actuellement loué en nu.Vous ne pourrez le passer en meublé qu’au changement de locataire,sauf changement accepté par le locataire avec un certain nombre de procédures à faire (à lire sur le forum ,cela a déjà été discuté de façon approfondie).

Prévoyez que,comme le loyer est faible,il est possible que le locataire n’ait pas envie de changer de type de bail car il n’en verra pas l’avantage pour lui.Il est également possible qu’il ne prévoit pas de partir avant longtemps,selon son âge et et ses ressources,car il risque de ne pas retrouver de loyer aussi bas.

Demandez au propriétaire l’ancienneté du bail,la régularité des paiements,et les ressources du locataire ( et de sa caution ?).
C’est vraiment important car,en achetant occupé,vous êtes lié au bail déjà établi.La rentabilité avec une location en nu risque d’être moins intéressante (à voir avec rendement locatif).

Question à creuser:pourquoi le vendeur n’attend pas la fin du bail pour vendre libre ?

Bonne étude de votre projet.

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#11 10/02/2019 20h56 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Vous serez majoré si votre résultat est bénéficiaire et que vous n’adhérez pas à un CGA, indépendamment de la sollicitation d’un comptable afin d’établir vos comptes.

Vous êtes libre de prendre un comptable, ou pas, et d’adhérer à un CGA, ou pas.

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#12 11/02/2019 11h01 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Si j’essaye de déduire la localisation de votre bien, je dirais Montélimar ou Romans wink

Pour vous donner une vraie donnée chiffrée qui pourrait correspondre à votre cas, je paye 156€ TTC pour l’adhésion au CGA (CGA Synergie).

N’étant pas très loin de vous (Grenoble), cette donnée peut vous aider pour vos calculs !

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[+1]    #13 11/02/2019 11h36 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour,

Plusieurs points à relever :

Le prix d’achat est bas, et le loyer tout autant. Contrairement aux frais incompressibles : TF, comptable, charges.

Pour l’heure, il est loué en nu. Donc toutes les grosses dépenses liées à l’achat: frais bancaire, intérêt du prêt, frais de notaire, éventuellement frais d’agence ne pourront pas être comptabilisées en charge. C’est un point noir.

Si votre locataire se plait dans son appartement, il est possible qu’il ne souhaite ni changer d’appartement, ni changer de bail. Et vous allez devoir composer avec. Et avec des revenus fonciers. Avec les impôts qui vont avec. Avez vous pu vous entretenir avec ce locataire ? C’est un second point noir, car cela vous enlève les avantages du LMNP.

Si on pose les chiffres :
TF 350 + Charges 621 + assurance PNO 80 + comptable 250 = 1301 € d’incompressible
Je ne compte pas la CFE si vous n’avez que ce bien.
1300€ d’incompressible, que le bien soit loué ou vacant… Presque 5 mois de loyer.

Ce qui rentre : (250+20)X 12 = 3240 €
revenus fonciers associés : (je ne connais pas votre TMI…), avec la CSG on est déjà à plus de 350 €.

Souhaitez vous faire un prêt ? En partant sur une hypothèse de 20 ans pour 32500€, vos mensualités seraient dans les 155€. Soit 1860€/an.

Donc: entrées: 3240€ - sorties : 1300€ incompressible - 1860€ prêt - impôt = … ?
En fonction du résultat, je pense que vous aurez la réponse à votre propre question

diablo368 a écrit :

En partant de ces données, selon vous est-ce une bonne ou une mauvaise affaire ? L’achèteriez vous ?

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#14 12/02/2019 01h43 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Flo38 : bien vu wink c’est sur Montélimar.

Merci pour ces précisions

j’ai une tmi a 14%.

544€ d’impôt + prélèvement sociaux. En supprimant le comptable et en l’état actuel j’ai un cash flow negatif entre 20€ et 30€ mensuel si je ne fais pas erreur. Ce qui pour ma part se tente. Et par la suite autofinancement lors du passage en meublé meme sans augmentation du loyer. 

Je pense que cela reste un bon investissement même si je dois attendre 3 ans la fin bail ou le départ du locataire pour cela sachant qu’il n’est pas fermé au meublé.

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#15 16/02/2019 09h56 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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Bonjour,

Malheureusement, vous ne pouvez pas "supprimer le comptable" en étant LMNP. En témoigne la (longue) file de personnes qui recherchent des comptables compétents.

Votre locataire est il disposé à passer en LMNP ? Je vous invite à lire les files qui traitent de ce changement. Que faire de ses meubles ? Quel budget pour remeubler, et qui lui plaît ? Et également, le changement du montant des APL ( Moins élevées que pour un nu).

En achetant en nu, vous n’avez pas le choix que d’entrer dans des revenus fonciers… Ce qui vous grêve beaucoup votre rendement.

Je trouve le rendement faible pour la ville.
Après je ne la connais pas bien non plus, mais à titre de comparaison j’ai eu un peu plus de 600€ annuels d’excédent pour mon studio sur l’année 2018, situé à quelques pas du métro à Lyon.

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#16 16/02/2019 17h07 → Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²) (achat, immobilier, locatif, rendement, studio)

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diablo368 a écrit :

Flo38 : bien vu wink c’est sur Montélimar.

Merci pour ces précisions

j’ai une tmi a 14%.

544€ d’impôt + prélèvement sociaux. En supprimant le comptable et en l’état actuel j’ai un cash flow negatif entre 20€ et 30€ mensuel si je ne fais pas erreur. Ce qui pour ma part se tente. Et par la suite autofinancement lors du passage en meublé meme sans augmentation du loyer. 

Je pense que cela reste un bon investissement même si je dois attendre 3 ans la fin bail ou le départ du locataire pour cela sachant qu’il n’est pas fermé au meublé.

Sur MONTELIMAR dans le centre ancien un studio vous le louerez à une catégorie de client pas super super.. ceux qui connaissent un peu vont vite dire que la stationnement c’est la galère etc..

Et le prix au m2 est cher.. pour le centre ancien pour rénover je n’irai pas plus haut que 750€/m2.

La balle est dans votre camp, a vous de voir si vous voulez à tout prix vus lancer sur celui-là ou si vous patientez. Pour louer meuble vous avez d’autres villes ou quartier annexes qui seront plus cher mais au moins vous pourrez avoir un bien revendable plus facilement. Il n’y a qu’à voir la quantité de studio à vendre..

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