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#1 09/02/2019 17h50 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Bonjour,

Je viens vous présenter cette offre que j’ai trouvé et qui m’a fait réfléchir.
Je pense que c’est une bonne opportunité pour ce que je veux faire mais je me demande ce que ça cache.
Vos avis me seront très précieux.

VOTRE PROFIL

- 30 ans, célibataire, locataire d’un appartement à ~680€ à Paris 20
- Projet de mariage et déménagement courant été 2019
- TMI 30%
- CDI en période d’essai dans l’informatique à Paris
- 85k€ annuels bruts ~= 64k€ net imposable ~= 4600€ mensuels après prélèvement IR
- Je me dégage 2500€ mensuels destinés à l’investissement
- Aucun investissement locatif ou immobilier (novice)
- 25k€ en PEA et AV sur tracker monde.
- 12k€ de sécurité sur LDD

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : novice
- Fiscales : novice
- Artisanales : novice
- Sociales : normales
- Temps disponible : peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement 3 pièces 53m2
- Année de construction : "ancien"
- Étage : RDC traversant est / ouest
- Déjà occupé : locataire agée de 85 ans bail loi 1948 (indélogeable)
- Concierge : gardien
- Décoration : vieillotte (à rénover)
- Charges de copropriété annuelles : 1800€

LOCALISATION DU BIEN

- Paris 20 proche métro dans un quartier que je connais bien

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 260k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 345€
- Taux de vacance envisagé : 0%
- Frais de gestion locative envisagé : 0%

- Travaux immédiats : 0€

- Taxe foncière hors TEOM : inconnu, j’estime 1800€ annuels

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,85%
- Durée du crédit : 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

- Cash flow négatif prévu : -1020€
- Rendement brut : 1,56%

CONCLUSION

Comme vous l’aurez sans doute compris, le but de cette opération n’est pas la recherche de la rentabilité locative. La loi 1948 permet à la locataire de rester dans son logement vu son âge et ses revenus. Elle paie un loyer ridicule. Le propriétaire actuel souhaite vendre à bas prix car il ne peut plus attendre.

Ce qui m’intéresse dans cette opération :

- Acheter un appartement à Paris, bien situé et à environ moitié prix (4500€ le m2 au lieu de 8000€)
- Diversifier mes investissements (Flux de 2500€ divisé en 1000€ dans l’immobilier et 1500€ dans les actions)
- Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier et des taux bas
- Pouvoir avoir un appartement à moyen / long terme (si jamais je reste à Paris)

Ce qui m’inquiète dans cette opération :

- Vraie motivation de vente du propriétaire (je n’ai pas encore toutes les infos, mis à part un : "si il avait pu attendre, il aurait attendu")
- Autres coûts cachés que je n’aurais pas envisagé ?

Je me dis qu’avec une locataire qui a 85 ans, je vais rester en cashflow négatif pendant 15 ans maximum, à l’issue desquels j’aurais un appartement que j’aurais payé relativement peu cher.

Je compte négocier fortement vu le souhait de vendre du propriétaire. Cela rendrait l’opération encore meilleure. Mon objectif étant un cashflow négatif de moins de 800€ (1/3 de mon flux d’investissements).

Bien évidemment, si la locataire venait à quitter les lieux plus tôt ce ne serait que bénéfique pour moi.

Qu’en pensez vous ?
Quelles sont les questions que je ne me suis pas posé ?
Quelles sont les pièges potentiels ?

Mots-clés : locataire, loi1948, paris

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#2 11/02/2019 09h27 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Bonjour,

Je me permets de répondre à votre post, même si je n’ai pas l’expérience du bail loi 1948.

Effectivement, sur le papier, vous l’envisagez comme un viager. Au sens où vous "payez" une rente mensuellement (votre cash flow négatif) avec en contre partie un bouquet initial plus bas que les prix du marché (m² moitié moins cher que le marché), et vous récupérez le bien dans un avenir plus ou moins lointain.

Je séparerai bien viager, qui est très encadré (viager pris sur une ou deux têtes), et le bail loi 1948.

Si j’expérimente d’autres pistes pour des achats : vente aux enchères, vente suite liquidation, … Je n’ai jamais donné suite à des 1948.

Quand on se penche sur le droit au maintiendes locataires loi 1948, il est possible que les enfants handicapés majeurs qui vivent avec la mamie de 85 ans puissent bénéficier du maintien, et également le partenaire de PACS.
Je suis peut-être de nature trop méfiante, mais j’y vois là une poursuite du bail bien au delà de la mamie.
Quand je vois que des copains à moi se sont pacsés pour des demandes de mutation (bien plus facilement acceptable pour motif de "rapprochement familial"), je me dis que la mamie peut bien être pacsée à quelqu’un de bien plus jeune. Et le bail se prolonger d’autant …

Peut-être que je suis trop méfiante, …

Bonne réflexion.

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#3 11/02/2019 10h46 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Merci pour votre réponse.

En effet, je n’ai pas assez d’informations pour l’instant, mais un de mes premiers objectifs serait de m’assurer que le bail ne se poursuive pas donc vérifier que la personne n’a pas de liens familiaux de ce genre.

Une solution aussi, même dans le cas où elle en aurait serait d’en faire ma résidence principale. Je ne compte pas expulser la dame agée (je n’en ai ni l’envie ni le droit) mais par la suite si tant que quelqu’un de plus jeune reprenne le bail de quelque façon que ce soit, je pourrais faire de l’appartement ma résidence principale pour le sortir (chose que j’envisage sérieusement de toute façon au vu de ma situation).

Dernière modification par t822 (11/02/2019 11h21)

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#4 11/02/2019 10h55 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Amoilyon :
Notez que, au décès de la locataire, le bail s’éteint forcément. On entre alors, pour les personnes qui y ont droit, dans le "maintien dans les lieux" : conjoint, partenaire de PACS et, à condition qu’ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an, ascendants, enfants mineurs et personnes handicapées.

Il y a effectivement un "sport" qui consiste à essayer d’obtenir et conserver ce droit au "maintien dans les lieux". Si l’on est légèrement parano, on peut imaginer qu’une connaissance se pacse avec cette mamie juste pour garder le bénéfice de l’appartement à son décès. Ou bien que cette mamie accueille chez elle une personne handicapée.

Il y a le contre-sport qui consiste, pour le propriétaire, à attaquer le droit au maintien dans les lieux, car les conditions légales n’en sont pas toujours réunies. Cela alimente la jurisprudence : Loi de 1948, en voie d’extinction 

Sinon, je vous suggère de faire un tableau comparatif :
- un appartement "normal", payé plein pot, que vous meublez et que vous louez en LMNP au réel. Comptez bien tout.
- l’appartement "discount", payé pas cher, mais avec un moindre revenu. Vous comptez les charges, l’imposition aux revenus fonciers réels ou forfait.

Vous faites une hypothèse de durée de survie valide de l’occupante (sachant que si elle va en Ehpad, le bail est résilié pour abandon de domicile), vous faites une hypothèse de montant de travaux pour refaire l’appartement à son départ (car il est sans doute très ancien), vous regardez ce que ça donne sur une durée de détention de 15 ou 20 ans par exemple, et cette comparaison vous dira quelle est la formule la plus intéressante.

Personnellement, je ne suis pas sûr que l’appartement loi 1948 soit intéressant, car vous le payez 3 fois :
- à l’achat : même si c’est discount, c’est pas donné non plus.
- pendant la durée de location à loyer très bas, par le manque à gagner.
- et la coûteuse rénovation au départ de la locataire.

Dernière modification par Bernard2K (11/02/2019 10h59)

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#5 11/02/2019 11h04 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Je comprends bien le raisonnement : bonne affaire du au fait que c’est occupé par une personne indélogeable.

Sur le fond, vous faites face à une double incertitude : vous ne savez quand est-ce que vous récupérerez la jouissance de ce bien + ne savez pas où vous en serez sur le plan familial (enfants?) ou professionnel (dans une autre ville? à l’autre bout de la région paraisonne? toujours les mêmes revenus? etc.) quand vous en aurez la jouissance.

Étant d’un naturel prudent, je me poserai la question suivante : si j’achète cet appartement mais que je ne peut pas ou ne veut pas en faire ma RP, j’en fait quoi?

La réponse pourrait être : je le loue.

Auquel cas, quel serait la rentabilité de cette location? Donc estimer les travaux, la TF etc. et le loyer que vous pourriez en tirer. Location nue ou meublée?
Sans cette information, difficile de savoir si c’est une bonne affaire ou pas…

EDIT : nos messages se sont croisés avec celui de bernard 2k, le mien devenant ainsi redondant…

Dernière modification par carignan99 (11/02/2019 11h05)

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#6 11/02/2019 11h05 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Bernard2K a écrit :

Si l’on est légèrement parano, on peut imaginer qu’une connaissance se pacse avec cette mamie juste pour garder le bénéfice de l’appartement à son décès. Ou bien que cette mamie accueille chez elle une personne handicapée.

Mais c’est de moi dont on parle ? wink

Un appartement parisien avec un loyer bas, ça ne court pas les rues. Quand on voit tous les ans les difficultés qu’ont les étudiants pour trouver où se loger, alors qu’ils ont des garants. Alors un jeune retraité…

Plusieurs de mes connaissances proches, en raison de leur boulot (fonctionnaire : prof, militaire, ..), se sont pacsés uniquement pour organiser leurs mutations. C’est une réalité qui existe.

t822 a écrit :

Qu’en pensez vous ?
Quelles sont les questions que je ne me suis pas posé ?
Quelles sont les pièges potentiels ?

J’alertais seulement sur un "piège potentiel". Et la différence avec un viager et un bail 1948.

Et qui va vérifier que le jeune retraité de 60 ans soit réellement épris de votre mamie de 85 ans? Notre Président ne va pas pondre une loi dans ce sens wink (joke)

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#7 11/02/2019 11h12 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Bernard2K :

En effet, j’ai déjà commencé à faire des calculs prévisionnels.

Je n’ai pas pris en compte les travaux, et je n’ai pas encore la totalité des informations concernant les charges etc. mais à priori ça pourrait être intéressant, surtout si je réussis à négocier un peu le prix.

Je vais faire des simulations avec tous les scénarios envisagés.

amoilyon :

amoilyon a écrit :

J’alertais seulement sur un "piège potentiel".
Et la différence avec un viager et un bail 1948.

Ces deux points sont tout à fait pertinents et on bien été notés.

"Piège potentiel" : c’est exactement ce que je me suis dit dès que j’ai vu l’annonce, et c’est aussi la raison pour laquelle je poste ce fil wink

"différence avec un viager et un bail 1948" : oui ce n’est pas la même chose, et le risque existe. À moi de l’évaluer correctement de de décider en conséquence.

carignan99 :

carignan99 a écrit :

si j’achète cet appartement mais que je ne peut pas ou ne veut pas en faire ma RP, j’en fait quoi?

En effet, je me suis posé la question. La rentabilité locative pourrait être bonne si je négocie encore un peu le prix d’achat. Sinon, l’option de revente pourrait être assez rentable même dans une hypothèse de baisse du prix de l’immobilier (il faut encore que j’intègre les travaux).

Dernière modification par t822 (11/02/2019 11h20)

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#8 11/02/2019 11h28 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Cela reste un RDC sur rue dans le 20eme, je trouve que votre hypothèse de 8000 le m2 libre est un peu topisch non ?

Un RdC ne favorisera peut être pas non plus un départ rapide de la locataire âgée

Dernière modification par Tssm (11/02/2019 11h29)

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#9 11/02/2019 11h38 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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En effet, il faut que j’affine ces estimations. Ce serait plus de l’ordre de 7k€ plutôt que 8k€. Il faut aussi que je prenne en compte les éventuels frais lors de la revente.

Concernant le départ, mon but n’est pas de le précipiter mais simplement de m’assurer que ce soit elle la dernière locataire (pas de conjoint / enfant / autre).

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#10 11/02/2019 14h00 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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t822 a écrit :

Concernant le départ, mon but n’est pas de le précipiter mais simplement de m’assurer que ce soit elle la dernière locataire (pas de conjoint / enfant / autre).

Ca va être difficile de la surveiller pour l’empêcher de se pacser.

Se pacser, ça prend 5 minutes à la Mairie. Si la mamie est joueuse, elle publie sur LBC une petite annonce avant de quitter l’appartement "Je pars en maison de retraite, et je vends le droit de se pacser avec moi pour bénéficier du maintien dans les lieux dans un appartement loi 48, pour continuer pendant de longues années encore à bénéficier d’un loyer de 345 € à Paris 20e".

J’espère que vous avez bien noté que l’obligation d’avoir habité un an avec la locataire ne s’applique pas dans le cas conjoint/PACS.

Dernière modification par Bernard2K (11/02/2019 14h05)

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#11 11/02/2019 14h11 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Et c’est peut être exactement la raison de la vente…

Ceci dit, vu le nombre de personnes qui cherchent un logement sur Paris, mamie va pouvoir se trouver tout un tas de fiancés potentiels.

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#12 11/02/2019 14h20 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Bernard2K a écrit :

Ca va être difficile de la surveiller pour l’empêcher de se pacser.

Se pacser, ça prend 5 minutes à la Mairie. Si la mamie est joueuse, elle publie sur LBC une petite annonce avant de quitter l’appartement "Je pars en maison de retraite, et je vends le droit de se pacser avec moi pour bénéficier du maintien dans les lieux dans un appartement loi 48, pour continuer pendant de longues années encore à bénéficier d’un loyer de 345 € à Paris 20e".

J’espère que vous avez bien noté que l’obligation d’avoir habité un an avec la locataire ne s’applique pas dans le cas conjoint/PACS.

amoilyon a écrit :

Et c’est peut être exactement la raison de la vente…

Tout à fait. Je vous remercie pour ces précisions.

C’est un peu le pari que je dois faire.

Soit la mamie est de bonne foi et le propriétaire est vraiment pressé de vendre pour d’autre raisons (besoin d’argent) et dans ce cas l’affaire peut être rentable et bien correspondre à mes besoins.

Soit la mamie est de mauvaise foi et veut jouer à ce jeu (ou bien le propriétaire le sait et veut passer la patate chaude) et dans ce cas je dois décider si je suis prêt à jouer aussi.
Mes options étant principalement l’usage de l’appartement en tant que résidence principale après le décès de la mamie.
Le seul cas de figure compliqué étant que son futur conjoint soit aussi âgé de plus de 70 ans et n’ayant pas de revenus (donc indélogeable dans ce cas de figure).

Il faut que je rencontre la locataire ainsi que le propriétaire pour essayer de me faire une idée. Aussi, il faudrait que je me renseigne sur la jurisprudence de la loi 1948 et quelles seraient mes options dans le pire cas.

C’est un risque à évaluer vis à vis du gain / perte potentiels.

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#13 11/02/2019 18h58 → T822 [75] : étude de cas immobilier (appartement locataire loi 48) (locataire, loi1948, paris)

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Dans mon exemple, volontairement provocateur, où la mamie fait une annonce sur LBC pour vendre le droit de se pacser avec elle, on peut sans doute parler de "mauvaise foi".

Néanmoins, rappelons que le PACS est possible à toutes personnes adultes dès lors qu’elles ne sont pas apparentées, et pas déjà mariées et pacsées, et qu’elles entendent avoir une "vie commune".

Si mamie a un ou une ami(e), ou même une vague connaissance, et qu’elle veut vivre avec, et se pacser pour lui permettre de rester dans l’appartement quand elle n’y sera plus, c’est possible, quelle que soit la différence d’âge. Et il n’y a pas à porter de jugement comme quoi ça serait "de mauvaise foi", car les gens mènent la vie qu’ils veulent avec qui ils veulent ! C’est prévu par la loi, donc c’est possible. C’est ce qu’a rappelé récemment la cour de cassation : Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 8 mars 2017, 16-18.685, Inédit | Legifrance

Dernière modification par Bernard2K (11/02/2019 19h01)

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