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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/02/2019 16h26 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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Bonjour,

J’ai longtemps hésité à créer ce post et je m’excuse par avance pour ces questions de débutants.

///////// INFORMATIONS \\\\\\\\

***** PROFIL *****
- Statut : Célibataire, 28 ans, 38K brut annuel
- Comptables : Faible
- Fiscales : faible
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : faible

***** CARACTÉRISTIQUES DU BIEN *****
- Type : appartement de type T4 avec 3 chambres
- Année de construction : 1980
- Étage : 3e étage
- Déjà occupé ? Inhabité ? : déjà loué
- Chauffage collectif
- Concierge  : oui
- Décoration : moderne

***** LOCALISATION DU BIEN *****
- Département, ville: 31 Toulouse
- Centre-ville, périphérie : Périphérie
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : probable

***** RENTABILITÉ DU BIEN *****
- Coût du bien avec frais de notaire : 128500
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1050
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0.5 mois
- Travaux immédiats : non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : non
- Taxe foncière hors TEOM : 1200 annuel
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,39%
- Rendement net net : 2,82 - 4%

***** FINANCEMENT DU BIEN *****
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit: amortissable
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 20K
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : LMNP au réel

***** RÉGIME D’EXPLOITATION *****
- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP au réel

***** CASH FLOW *****
- Prendre en compte le TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif : 160€

///////// Raisonnement \\\\\\\\

Souhaitant acheter sur Toulouse, je rencontre des difficultés pour :
1. identifier un bon comptable pour la fiscalité
2. identifier un bon notaire qui pourra me conseiller sur les faux pas à éviter
3. estimer correctement la rentabilité nette nette (je me suis basé sur le site de rendementlocatif mais aussi sur un fichier excel d’un membre de ce forum)

En complément de ces 3 points, quelques nouvelles questions :
4. Les biens déjà loués bénéficient-ils d’une marge de négociation plus importante ?
5. Présenter le TRI et le VAN à son banquier donne t-il plus d’avantages pour négocier son prêt ?
6. Des investisseurs sur Toulouse sont-ils prêt à échanger leurs expériences ? (par MP)
7. La fiscalité LMNP au "régime réel" est souvent plébiscitée pour bénéficier de l’amortissement du bien. Pourtant dans ma simulation (cf section Informations ci-dessus) le régime microbic (abattement 50% des charges) est parfois plus avantageux. Est-ce que cela est cohérent?

D’avance merci pour vos réponses,
Gone

Mots-clés : immobilier, investissement, lmnp

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#2 07/02/2019 23h58 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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Pour la fiscalité, vous pouvez vous procurer le « Le Boulc’h ». Il serait étonnant que le lmnp au réel ne soit pas plus avantageux que le micro-bic

128k un T4 à Toulouse, ça semble correct mais je suppose que vous avez des charges élevées et/ou un standing pas top top et/ou une localisation non premium. À vous de savoir où vous voulez mettre le curseur et de savoir ce que recherche votre clientèle cible.

Le marché à Toulouse est globalement efficient : si vous pouvez négocier, c’est que le bien n’etait pas au prix au départ… Et une « top affaire » part dans la journée (voir beaucoup moins et avec des offres au prix sans clause suspensive de vos concurrents).

Pour le banquier, vous rentrez dans les cases… ou pas. Si vous êtes pas super à l’aise, prenez un courtier.

Bien à vous,

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#3 08/02/2019 08h33 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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On lit "colocation" dans le titre, et "déjà loué" dans la description, mais c’est un peu court.

Pouvez-vous confirmer que c’est déjà loué en colocation ? Combien de locataires ? Y a-t-il un bail par locataire ou un bail au total ? Ces baux sont-ils bien pour de la location meublée ?
Quelles sont les charges de copropriété, dont combien à charge des locataires ?
Combien vaudrait le même appartement, non loué, dans le même quartier, à l’achat et en loyer ? Parce que "périphérie de Toulouse", ça peut être tout et n’importe quoi, et les prix peuvent varier du simple au quadruple. Si c’est au Mirail ou similaire, c’est trop cher.
Et aussi : quelle surface ? Des annexes (cave, garage) ?

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2019 08h38)

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#4 08/02/2019 14h50 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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C’est loué en colocation à 3 locataires avec bail meublé individuel (le propriétaire me les a transféré).
Le loyer est composé d’une provision pour charges de 50€/locataires, le total est de (350+50)*3 = 1200€

Les charges de copropriété s’élèvent à 2400€ annuel.
La surface est de 79m².
Il y’a effectivement d’autres appartements dans la zone avec des prix compris entre 100k et 155k mais avec seulement 2 chambres le plus souvent.
Un cellier fait également partie du bien. Pas de garage ni de places de parking attitrées.

Je vous communique la zone en MP.

Question complémentaire : est-ce que les biens déjà loués sont sujet à avoir une décote sur le marché?

Merci!

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#5 08/02/2019 14h56 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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En général, les biens loués subissent une décote lorsqu’il s’agit d’une future résidence principale.
Dans votre cas, il s’agit clairement d’un investissement, donc, au contraire, l’existence d’une location est souvent un + !
En dehors d’autres decotes possibles (état également sur Toulouse, je peux avoir un avis sur la localisation et le marché local), je ne parierai pas grand chose sur la décote via la location actuelle.

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#6 08/02/2019 15h26 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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Je suis du même avis que Lemouz.

Clairement, la rentabilité est un argument de vente dans le cas présent. On est quand même sur du 9,39% clefs en main en meublé à Toulouse.

Quel est le profil des colocataires ?

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#7 09/02/2019 07h04 → Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP) (immobilier, investissement, lmnp)

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Bonjour,

Le prix me semble extrêmement bas, pourriez-vous préciser l’emplacement du bien. Il faut faire attention aux offres alléchantes sur le papier.

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