Arrêt prématurée d'une location au régime réel ?

Mathieu8787 · #1

Bonjour,

Je me posais une question (probablement très simple) et les recherches effectuées ne m’ont pas permis d’obtenir une réponse de manière certaine.
Je fais donc appel à vos connaissances!

Je possède un T2 que je loue au régime réel depuis deux ans.
Je n’ai jamais déduit un déficit foncier de mon revenu global mais j’ai opté pour le regime réel car celui-ci était quand même plus intéressant que le micro.

Mon problème est le suivant:
Suites à des obligations professionnelles, je vis actuellement séparément de ma conjointe. J’aimerais arrêter de mettre en location mon T2 pour que ma conjointe puisse y habiter à titre gratuit. Je n’ai pas l’intention de lui louer cet apart.
Sachant que je n’ai jamais déduit de déficit foncier de mon revenu global, suis-je quand même obligé de continuer de louer ce T2 au régime du réel jusqu’à ce que le trois années soient purgées? Ou puis-je arrêter de louer sans me faire taper sur les doigts par les impôts?

Je me doute bien de la réponse mais je préfère que des spécialistes me la confirment.

Merci à tous!

Mots-clés : location, réel, régime

Iomipom · #2

Bonjour,

Effectivement, la question est simple :-).

Vous devez louer jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année après le dernier déficit imputé. Comme vous n’avez jamais imputé de déficit, vous n’êtes pas tenu d’attendre 3 ans.

En revanche, mettre un locataire dehors demande à respecter quelques règles.
En ce qui vous concerne, vous pouvez récupérer le bien pour votre usage personnel à la fin de votre contrat de location. Il faut alors justifier que c’est pour votre conjointe… vous dites dans votre présentation être en union libre avec elle, je crains que ce ne soit pas suffisant.
Donc si vous le louez à la même personne depuis deux ans, il doit probablement vous falloir encore un an à attendre avant de pouvoir le récupérer (bail nu de 3 ans), à condition d’envoyer le préavis dans les temps.

Dernière modification par Iomipom (08/02/2019 09h00)

Bernard2K · #3

Oui, le problème n’est pas fiscal, le problème c’est d’obtenir le départ du locataire. Lisez l’article 15 de la loi de 1989 dans sa version en cours. Vous ne pouvez faire une reprise pour habiter qu’au bénéfice de votre conjoint (=épouse), de votre partenaire de PACS, ou de votre concubin notoire depuis au moins un an (concubinage = vie commune = sous le même toit). Votre copine ne coche aucune de ces cases. Donc, à moins que le locataire ne veuille partir de lui-même, vous n’avez aucun moyen légal pour récupérer le logement.

Par ailleurs, si vous lui laissez l’occupation gratuite du logement :
- vous ne pourrez bien sûr plus déduire aucune charge puisqu’il n’y aura plus de revenu locatif.
- il est recommandé de faire un contrat écrit (de prêt à usage, dit aussi commodat).
- avez-vous vérifié qu’elle serait d’accord ? La plupart des personnes, de nos jours, tiennent à s’assumer financièrement.

Mathieu8787 · #4

Bonjour, et merci pour vos réponses

Veuillez excuser mon manque de précision dans mon premier message. Je ne vous ai pas donné une information importante, à savoir que ma locataire actuelle a déjà déposé son préavis et quittera l’appartement le 15 mars 2019.

Donc si j’ai bien compris vos réponses, je pourrai bien laisser ma copine vivre à titre gratuit dans cet appartement à partir d’avril?
Je suivrai également vos recommandations concernant la rédaction d’un contrat de prêt à usage.

Iomipom · #5

Dans ce cas oui, il n’y a pas de soucis pour vous, vous pouvez faire ce que vous voulez de votre appartement à partir d’Avril.

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