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[+2]    #1 06/02/2019 16h56

Membre (2017)
Réputation :   78  

Bonjour à tous,

Je souhaitais solliciter l’expérience, les connaissances et les conseils des membres du forum sur un projet sur lequel je travaille actuellement.

J’aimerai mettre en place une check-list de l’ensemble des actions et démarches à réaliser dans le cadre d’une division avec un changement de destination et ça depuis la première visite jusqu’à la fin des travaux et la mise en location.
Ces check-list (division + changement de destination) pourront ensuite servir à tous les IH du forum.

Description du projet :


- Achat d’un ancien commerce en hypercentre d’une ville d’environ 50.000 habitants.

- Changement de destination pour transformer le commerce en habitation.

- Le bien est en rue piétonne au RDC mais n’a pas de vitrine, uniquement des fenêtres.

- Le secteur est classé monument historique donc géré par bâtiment de France

- La superficie totale est de 160m2sur un seul niveau. Le bien est en mauvaise état, l’idée serait de raser les cloisons existantes pour repartir d’un plateau vierge.

- Faire une division immobilière pour créer 4 studios sur le plateau.

- Le bien comporte 3 entrées sur la face avant, 2 seraient pour les deux premiers appartements et la troisième permettrait d’accéder à un couloir commun jusqu’aux 2 autres appartements sur l’arrière du plateau.

Je vous propose une première version de cette check-list basée sur mes (modestes) connaissances et les différents éléments que j’ai pu trouver sur le forum et ailleurs.
Les questions et éléments flous sont en gras et en italique. L’objectif est que chacun puisse apporter des éléments de réponse pour que je puisse ensuite mettre à jour la check-list

Check-list des différentes étapes


1 - Éléments à demander au propriétaire/Agent immobilier après la première visite :


- Les plans : pour évaluer la faisabilité technique et concevoir le projet
- Le règlement de copropriété : Pour valider la possibilité de louer en meublé et vérifier si la division n’est pas strictement interdite. Si ça n’est pas le cas, il est fort probable qu’une AG avec accord de l’ensemble des copropriétaires soit nécessaire.
- Les 3 derniers PV d’Assemblée Générale : Pour voir quels travaux ont été faits récemment et si des futurs sont en discussions
- Les 3 derniers décomptes de charge : Pour avoir une idée du montant sur les différents postes de dépense

2 - Estimation des travaux et possibilité technique :


- Prévoir une contre visite avec un artisan tout corps de métier
- Préparer la vision cible du projet final pour mieux guider l’artisan
- Visiter avec l’artisan en lui expliquant pièce par pièce le projet et les travaux à réaliser
- Valider avec l’artisan la faisabilité de la division : évacuations, fenêtres, entrées. Des commentaires ou des précisions/bonnes pratiques sur ce point ?
- Demander à l’artisan un devis le plus détaillé possible, poste par poste

Sur base des éléments ci-dessus prendre la décision de faire une offre ou non

3 - Signature compromis :


- Clauses suspensives : accord de l’urbanisme pour le changement de destination
- Clause suspensive : accord de la copropriété pour la division (uniquement si division officielle ? voir point 5 bis)

4 - Demande de changement de destination via le service d’urbanisme :


- Si les travaux touchent à la structure du bâtiment => permis de construire sinon => demande préalable.
- S’il s’agit d’une demande préalable, les documents à annexer à la demande sont (je ne sais pas s’ils sont tous obligatoire) : Le formulaire collectif cerfa 13404 + les plans du cadastre + photo du bâtiment + plan intérieur (c’est la réponse que j’ai obtenue de l’urbanisme de la ville)
- S’il s’agit d’un permis de construire : Quel formulaire, quels autres documents ?
- Envoyer le dossier au service d’urbanisme de la commune concernée
- Si le bâtiment est dans un périmètre Bâtiment de France : C’est le service d’urbanisme de la commune qui s’occupe de transmettre le dossier ou faut-il adresser un exemplaire du dossier aux Bâtiments de France ?
- A priori il faut compter
1 mois ou 2 mois de délai si périmètre bâtiment de France
- Consulter le PLU. Combien de places de parking doivent être créées par appartement ? Si ça n’est pas possible, refus ou quelle amende ?

Remarque :
Si location en nu => pas possible de créer du déficit foncier
Si location meublé en LMNP/LMP ou en société => amortissement des travaux
Des commentaires ou précisions sur ce point ?

5 - Division 1er possibilité – non officielle :


Pour cette première solution, il s’agit de diviser le bien du point de vue des travaux mais pas d’un point de vue officiel.

- A priori il semble légal de diviser un bien « non officiellement » sans demander l’accord de la copropriété du moment que les communs ou les murs porteurs ne sont pas touchés (simple travaux de réaménagement). A confirmer !
Cela me semble cependant assez risqué car un certain nombre de copropriétaires pourraient ne pas être « content » après s’en être rendu compte.
- Location nue : Je ne crois pas qu’il soit possible d’installer des sous compteurs d’eau, d’électricité et éventuellement de gaz si la division n’est pas officielle. Etant donné qu’il est interdit de revendre de l’électricité et qu’en nue un locataire doit à priori avoir son propre abonnement (sauf pour l’eau) il ne serait pas possible de louer en nue si la division n’est pas officielle. A confirmer !
- Location en meublé : C’est possible avec un forfait de charges appliqué pour chaque locataire
- Valider que la division est conforme au Plan Local d’Urbanisme. Quels peuvent être les autres points à valider ?

5 bis - Division 2ième possibilité – officielle :


Dans ce deuxième cas, il s’agit de diviser le bien officiellement d’un point de vue juridique.

5.1 - Convoquer une AG pour valider la division officielle du bien :


- Pour éviter le travail et les frais nécessaire aux étapes ci-dessous, est-il possible de demander un accord en AG sans avoir le dossier final et validé mais simplement avec des plans ? Certains l’on-t-il déjà fait ?

Obtenir l’accord de l’urbanisme pour le changement de destination :


- Encore une fois, dans l’idéal, il est préférable d’avoir la réponse avant de commencer les étapes suivantes

6 - Projet de division avec un architecte :


- Réalisation des plans du projet de division

7 - Découpe officielle avec un géomètre :


- Sur base des plans réalisés par l’architecte, construction d’un dossier par le géomètre pour la découpe officielle : Surface carrez, répartition des millièmes. Autres points ?

8 - Validation de la division devant Notaire :


- Faire valider devant notaire la division sur base du dossier réalisé par le géomètre. Avez plus de précision sur ce point ? Que réalise/délivre concrètement le notaire ?

9 - Soumettre à l’AG le dossier complet de division :


Valable uniquement si l’accord n’a pas pu être donné avant la réalisation du dossier complet (point 5.1)

- Si le projet est accepté les travaux peuvent commencer sinon il est possible de sortir de la vente sans pénalités

Signer l’acte d’achat officiel devant notaire :


- A nouveau, il est préférable de signer l’acte avant la réalisation des étapes précédentes pour éviter de perdre du temps et de l’argent si l’achat ne se fait finalement pas.

10 - Réalisation des travaux :


- Aménagement intérieur avec création de cloisons, raccordement des évacuations,… Quelles sont les contraintes/obligations à ne pas oublier, en particulier concernant les évacuations ?
- Pose des différents compteurs pour chaque appartement. Quels sont les contraintes techniques sur ce point ? Un compteur électrique par appartement avec un raccordement/câble différent pour chaque lot ? … ?

11 - Valider l’installation électrique avec le CONSUEL :


- Cela parle-t-il à quelqu’un ? C’est obligatoire pour pouvoir louer ? Y-a-t-il d’autres démarches de ce type ?

12 - Mise à jour du règlement de copropriété devant notaire :


- Validation du nouveau nombre de lot et de la répartition des millièmes

13 - Déclarations diverses :


- En cas de division non officielle : Déclarer aux impôts qu’il y a plusieurs locataires ? Quelles déclarations faire pour que chaque locataire puisse avoir sa propre taxe d’habitation et éventuellement bénéficier des APL ?
- En cas de division officielle : quelles sont les démarches à réaliser en plus de celles déjà faites auparavant par le notaire ?

14 - ENFIN : Mise en location du bien


N’hésitez pas à préciser ou ajouter des éléments ou à proposer un ordre différent des étapes

Un grand merci d’avance à tous pour votre aide smile !

Mots-clés : appartement, check-list, commerce, division, habitation, transformation, urbanisme


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#2 20/02/2019 09h26

Membre (2017)
Réputation :   78  

Petit UP sur ce post sur lequel il n’y a pas encore eu de réponses.

Ou sont les IH qui ont une expérience sur le sujet ? smile


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[+1]    #3 20/02/2019 15h51

Membre (2014)
Réputation :   4  

Bonjour

Ayant transformé des bureaux en logements et ayant eu recours à l’ ABF plusieurs choses ont été importantes pour la réalisation du projet :

_ en premier lieux la réalisation des places de parking en fonction des logements, lors de l’ acceptation du PC cette condition était à réaliser.

_si creation de plusieurs appartements en fonction de la puissance nécessaire erdf devra faire des modifications et vous devrez aussi avoir une colonne de distribution ( dont les normes sont définis dans les fiches sequelec)

_le changement de destination oblige les logements à respecter les normes PMR ( et au combien contraignantes)

_l ABF est informé lorsque le dossier est analysé par l’urbanisme

Sinon je loue les logements en meublé et effectivement il y a un amortissement de l’immeuble et travaux hors terrain.

Avec le recul ( 2 ans) ça a été un projet formateur mais stressant, lorsque j’ai acheté dans le compromis j’avais bien entendu mis comme clause l’acceptation du pc, l’ architecte avait fait les plans sans prendre en compte les normes PMR.
Le pc à bien était accepté mais avec cette obligation qui en plus devait être validé en fin de chantier par un organisme de contrôle (apave)

Heureusement qu’il m’a était possible de réaliser des appartements aux normes.

Personnellement je ne me risquerai pas à une division non officielle, quid du jour de la revente…

Bonne journée

Dernière modification par hugome (20/02/2019 15h52)

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#4 21/02/2019 18h15

Membre (2018)
Réputation :   11  

De mon côté j’aurais deux remarques / interrogations :
1) Il m’avait semblé qu’à partir du moment où la division n’est pas explicitement interdite par le RC et que cela ne va pas à l’encontre de la destination de l’immeuble, alors le propriétaire était libre de diviser comme bon lui semble son appartement sans que le syndicat des copropriétaires n’ait son mot à dire.
Mais quoi qu’il arrive il fallait bien l’annoncer en AG pour que le recalcule des tantièmes et la création des nouveaux lots puisse être prise en compte.
Mais il ne s’agissait pas d’une résolution à voter, juste d’une annonce.
Du coup les autres copropriétaires ne pouvaient pas vraiment s’y opposer sans raison valable, sinon ça pouvait facilement se contester au tribunal.

2) Une déclaration préalable n’est pas suffisante si on ne touche pas aux parties communes et aux murs porteurs ? Il faut forcément déposer un permis de construire lors d’une division ?

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#5 22/02/2019 14h55

Membre (2017)
Réputation :   78  

Bonjour hugome, merci pour le partage de votre expérience.

hugome a écrit :

_ en premier lieux la réalisation des places de parking en fonction des logements, lors de l’ acceptation du PC cette condition était à réaliser.

Vous voulez dire que cela devait être prévu dans le PC ou que pour l’acceptation du PC les places devaient avoir été créées. J’imagine qu’il s’agit de la première option.

hugome a écrit :

_si creation de plusieurs appartements en fonction de la puissance nécessaire erdf devra faire des modifications et vous devrez aussi avoir une colonne de distribution ( dont les normes sont définis dans les fiches sequelec)

Pour ces spécificités, c’est l’architecte ou le maître d’oeuvre qui est capable de déterminer si des modifications sont à prévoir ou il faut systématiquement demander à erdf de passer sur place pour faire une évaluation ?

hugome a écrit :

_le changement de destination oblige les logements à respecter les normes PMR ( et au combien contraignantes)

A nouveau, dans le cas ou l’on fait appel à un architecte, j’imagine que c’est son rôle de faire en sorte qu’elles soient respectées ?! Et suite à votre expérience, il faut s’assurer que cela soit bien pris en compte.
La validation des normes PMR doit systématiquement être faite part l’apave ? Ou c’était simplement une des obligation de l’ubanisme de VOTRE commune ?

hugome a écrit :

Personnellement je ne me risquerai pas à une division non officielle, quid du jour de la revente…

A priori le bien ne pourra être vendu que dans son ensemble étant donné qu’il ne s’agit que d’un seul lot. Donc uniquement à un investisseur…


Bonjour lael,

lael a écrit :

Il m’avait semblé qu’à partir du moment où la division n’est pas explicitement interdite par le RC et que cela ne va pas à l’encontre de la destination de l’immeuble, alors le propriétaire était libre de diviser comme bon lui semble son appartement sans que le syndicat des copropriétaires n’ait son mot à dire.

A priori oui mais d’après mes lectures, il me semble quasiment impossible de dire si clairement cela va à l’encontre de la destination de l’immeuble, sauf si il est clairement écrit qu’il s’agit d’un immeuble bourgeois à usage unique d’habitation.
Il pourrait donc y avoir un gros risque de ce retrouver avec un bien acheté mais sans division possible.

lael a écrit :

2) Une déclaration préalable n’est pas suffisante si on ne touche pas aux parties communes et aux murs porteurs ? Il faut forcément déposer un permis de construire lors d’une division ?

Pour la division j’avoue ne pas savoir.
Ce que je sais c’est que pour un changement de destination, si la structure n’est pas touchée, une DP suffit.


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#6 28/03/2019 10h42

Membre (2018)
Réputation :   8  

Ce sujet est super intéressant. Je suis moi aussi à la recherche d’informations pour la division d’une maison de village.

3 points m’interpelle parmi vos échanges :

1) La mise aux normes des PMR ne peut être respectée dans le cas ou une maison contient des escaliers, est-ce que la norme doit être respecté uniquement en ville ? Cette information est présente dans le PLU ?

2) Les places de parking : Depuis 2015, le paiement des taxes n’existe plus dans le cas ou la création de places de parking n’est pas possible. Je me demande si les projets sont alors systématiquement refusés ?

3) Pour les compteurs EDf et eau, celà ne doit pas être facile à faire mais dans mon cas obligatoire car division officielle. Est-ce que quelqu’un a une expérience avec ça ?

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[+1]    #7 28/03/2019 16h59

Membre (2018)
Réputation :   4  

Bonjour,

Pour les compteur EDF il est impératif de faire venir Enedis. Il vont se déplacer sur votre chantier et discuter avec vous du projet. Je reposte ma réponse que j’avais effectué sur une étude de cas en Mai 2018. C’était pour une division en trois logements donc ne faites pas attention aux précisions.

Geo70 a écrit :

Pour diviser en trois lots Enedis va vous imposer la création d’une "colonne montante". Schématiquement vous avez votre coffret alimenté depuis la rue qui va alimenter votre colonne, et votre colonne va alimenter vos "x" appartements.
C’est important pour eux (ou les pompiers) d’avoir un point pour couper électriquement tout le bâtiment.

Enedis va vous proposer plusieurs tarifs :
Le premier c’est qu’il faut leur préparer tout le terrain, c’est-à-dire passer toutes les gaines proprement. Donc une du coffret à votre colonne et ensuite de votre colonne à chaque GTL d’appartement. Et une fois que vous leur avez monté le dossier complet (calcul de chute de tension compris) eux il se charge du raccordement et de passer tous les câbles.

Ou alors, vous (où votre électricien) se charge d’effectuer tous les travaux, passage de câble compris, platine EDF compris. Attention à choisir un électricien qui connaît les colonnes montantes, ils ne le font pas tous, les normes sont très spécifiques. Ensuite Enedis vous raccorde et vérifie la mise en conformité.

Tout est très bien expliqué dans leur guide "Sequelec" disponible ici (Guide 10). Si votre électricien suit ce guide, aucun soucis avec Enedis.

Prévoyez un budget conséquent tout de même, comme citer plus haut, votre câble d’alimentation principal a fait le job pour une maison, mais il sera peu-être sous-dimensionné pour 3 appartements. En fonction de vos longueurs de câbles, la facture peut monter très vite. Enedis est tout de même assez réactif, il vous envoie un conseiller avant les travaux pour étudier le projet et vous aider, vous aurez une idée du prix. Si vous ne réalisez pas les travaux vous-même je vous conseille d’être accompagné par votre électricien lors de ce premier rendez-vous. Ensuite c’est votre vitesse à réaliser les travaux qui compte. Enedis sous-traite le raccordement, donc une fois que le rendez-vous est pris c’est rapide. Comptez quelques mois.

Pour l’eau c’est très simple, le technicien de gaz et eaux va venir poser des platines avec le nombre de compteur que vous souhaitez au bout de votre arrivée principale. Ensuite à vous de raccorder du compteur à chaque appartement, ce n’est pas eux qui s’en occupe.

Attention avec Enedis, même si vous optez pour faire une partie des travaux vous même, vous devez payer l’intégralité de leur facture. C’est une fois les travaux terminé, que vous leurs adresser une facture pour récupérer une partie de la note.

Je vais suivre ce fil avec attention, je suis très intéressé par les retours d’expériences concernant les architectes et géomètres pour les divisions.

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#8 15/04/2019 09h29

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’étudie également la division d’un appartement en 2 lots mais je m’interroge sur l’impôts sur la plus value à la revente : est ce que ça ne risque pas de plomber la rentabilité ? Vaut il mieux vendre 1 seul appartement, voire louer les 2 sans revente ? Merci pour vos réponses

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