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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 03/02/2019 12h30 → Manu67 [26] : étude de cas immobilier (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci)

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Bonjour,

Nous souhaitons acquérir un immeuble de rapport.

Notre objectif est d’obtenir une rente pour notre retraite et donc de conserver le bien.
Nous ne souhaitons pas forcement de rendement immédiat, mais voulons surtout que le bien s’autofinance ou presque.
Nous ne misons pas spécialement sur une plus value du bien.

VOTRE PROFIL
Salarié - 41 ans - Marié - 2 enfants - TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Il s’agit de notre premier bien. Nous sommes débutant en immobilier, même si nous nous tenons informé sur le marché et sur le fonctionnement depuis 2-3 ans à travers les annonces, quelques visites non concluantes à ce jour, et la lecture de divers sites internet.
Apprendre la gestion locative ne nous fait pas peur.
Par contre, nous ne sommes pas spécialement bricoleur.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble de rapport situé dans le drôme - ville de 20.000 habitants - de 130m2 sur 3 niveaux constitué de 3 T2 d’environ 40m2 chacun
- Pas de copropriété
- Pas de garage, pas de cave
- Coeur de ville, nombreux commerces et parkings à proximité

- Prix : 175.000 FAI + 14.700 environ de frais de notaire
- Les 3 logements sont déjà loués (Non meublés) : Loyers total 1280 Euros hors charges
- Charges non refacturées aux locataires pour le moment 220 euros (électricité partie commune + Taxes Ordures Ménagères)
- Taxe foncière : 1.184 euros
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs électrique et eau individuels
- Diagnostics correct : pas d’amiante, reste un peu de plomb (Classe 1) sur un mur de l’appartement du 1er (Est ce critique ?)
- Aucun travaux à prévoir : Immeuble rénové par le propriétaire actuel (Toiture vérifiée, isolation, sols, peintures, salles de bain, électricité aux normes, double vitrage, partie commune correcte…)

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 189 700
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1280
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois / 18 mois
- Taxe foncière hors TEOM : 1184
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 210
- Pas de Gestion, ni de GLI par les proprietaires actuels
- Nous envisageons de gérer les appartements nous mêmes pour apprendre et prendre la visale ou GLI si pas de visale possible. Nous les mettrons en gestion si cela devient trop chronophage, ou si nous arrivons à nos limites de compétences.

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1.35 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité : 910 Euros assurance incluse

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue

Etant donné que :
    - Pas de travaux donc pas de déficit foncier.
    - Les 3 logements sont déjà loués en nue
    - Nous ne souhaitons pas ajouter les loyers a nos revenus - pour ne passer a dans la TMI à 30% en cas de nouvelle acquisition
    - Nous voulons obtenir une rente pour notre retraite et donc conserver le bien longtemps (transmission à nos enfants)
Nous pensions créer une SCI à l’IS pour bénéficier d’une fiscalité plus favorable et de l’amortissement du bien afin de s’approcher de l’autofinancement. Le but est de se constituer un patrimoine de façon la plus indolore possible. Nous ne prendrions nos dividendes qu’une fois à la retraite.
Si cette opération fonctionne, nous aimerions la reproduire sur un autre bien.

Que pensez vous de cette opération et de ce montage ?
Est ce réaliste de penser que ce bien peut s’autofinancer ou quasi  ? (si il faut rajouter 50 / 100 euros par mois, cela nous semble toujours bien plus performant qu’une assurance vie…)

Merci par avance de vos avis et conseils.

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci

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#2 03/02/2019 17h15 → Manu67 [26] : étude de cas immobilier (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci)

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Pas d’avis des experts de l’immobilier en direct ?
Je vous donne l’avis d’un non-expert (qui a étudié la question et décidé de ne pas faire d’immobilier en direct).

Faites bien vos calculs sur une durée de 20 ans, qui correspond à la durée du crédit, et le cas échéant de l’amortissement de l’immeuble (pas du terrain) dans une SCI à l’IS.
Puis étudier la situation après 20 ans, qui pourrait être l’âge de la retraite où, les enfants étant adultes, vous pourriez avoir envie d’habiter ailleurs.

Par exemple, "Pas de travaux" c’est une vision à court terme.
Sur 20 ans, il est peu probable d’échapper à un ravalement, une rénovation de la cage d’escalier, des changements de chaudières, etc.
De plus, la SCI à l’impôt sur les sociétés à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale, ce qui a un coût, proportionnellement élevé pour les petites structures.
Tout compris, le rendement semble assez moyen, vous serez sans doute loin de l’auto-financement.

Après 20 ans "Nous ne prendrions nos dividendes qu’une fois à la retraite."
Les revenus seront alors doublement imposés, d’abord à l’IS dans la SCI, puis à l’IR à titre personnel.
Si vous voulez vendre l’immeuble, la plus-value, tenant compte de l’amortissement, sans abattement pour durée de détention, serait lourdement imposée.

Si on raisonne encore plus loin, en terme de transmission, la SCI peut offrir des avantages.


Dif tor heh smusma

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#3 06/02/2019 19h08 → Manu67 [26] : étude de cas immobilier (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci)

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Bonjour,

Je vous remercie pour ce retour.

Nous avons bien conscience des inconvénients d’une SCI à l’IS (comptabilité, taxes sur les dividendes, lourde imposition à la revente), mais c’est le montage qui nous permet, a priori, d’alléger au maximum notre effort d’épargne sur les 20 ans du crédit. De plus, il nous semble moins lourd de payer des taxes à la sortie sur un bien qui s’est quasi autofinancé, plutôt que d’intégrer le bien sur ses revenus et de devoir faire un effort d’épargne conséquent durant 20 ans.


Sur la durée, nous savons bien que nous aurons des travaux d’entretien à réaliser, poste par poste, mais cela nous rebute moins que d’acheter un immeuble ou tout est à refaire. Nous comptons provisionner chaque année 2.000 euros pour les travaux à venir.

Nous commençons a investir sur PEE, PEA, AVIE, l’immeuble de rapport est une diversification de nos placements..

Est ce que d’autres "experts" ou "non-expert" peuvent nous donner leur point de vue sur notre projet ?

Merci

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#4 06/02/2019 19h20 → Manu67 [26] : étude de cas immobilier (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci)

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Bonjour,

Travaillant plus ou moins dans le secteur géographique, je m’attacherais plus au rendement car la situation locative est contrastée dans les "villes de 20 000 habitants" du 26.
Il peut être très instructif de potasser un peu le PLH de la ville.

Par exemple (je prends volontairement un exemple qui ne concerne pas votre projet bien sur) :
Habitat / Logement - Ville de Valence

De bonnes bases d’étude de marché et de négociation, accessibles à tous et payés par vos impôts : dommage de ne pas s’en servir wink

Enfin, attention à l’image de la ville qui peut entraîner une difficulté à relouer. Exemple (30 000 habitants) :
Effondrement d’un immeuble à Romans-sur-Isère : six blessés, une disparue

Dernière modification par Iqce (06/02/2019 19h22)

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#5 11/02/2019 21h54 → Manu67 [26] : étude de cas immobilier (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci)

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D’après les données que vous donnez, je crois reconnaitre le bien et il me semble qu’il y ait déjà des travaux sur les passes de toit, les pignons de la toiture.

Avez vous pu avoir accès aux diagnostics mis a jour ?

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