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#1 29/01/2019 16h29 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement en train d’étudier l’achat d’un petit immeuble de plusieurs studios.
Chacun des studios a son propre compteur, de même qu’il y en a un pour les parties communes.

Je me suis rapproché de la mairie pour m’assurer des différentes règles à respecter pour un éventuel découpage en lot.
Sans surprise, la plus grosse difficulté est de trouver une place de parking autour du bien (1 place par lot).

En poursuivant la discussion, pour me rassurer, j’ai demandé au service d’urbanisme s’il n’y avait pas de problème à louer plus de lots qu’existant au cadastre.

Leur réponse a été que ces règles pour division de lot s’appliquaient aussi à la location.

Je comprends donc de leur dernière phrase qu’il n’est pas tout à fait "légal" de procéder à une division de son immeuble en plusieurs (petits dans ce cas) lots pour les louer, sans respecter un découpage qui pourrait être validé par l’urbanisme.  (ou, dans ce cas, sans proposer une place de parking par lot).

La pratique semblant courante, je suis un peu perplexe suite à la réponse hmm ; c’est pourquoi je serais ravi d’avoir vos opinions d’investisseurs aguerris.

Merci à tous !

edit : Coquille ds le titre que j’arrive pas à modif sad

Dernière modification par Kohanh (29/01/2019 16h57)

Mots-clés : division, immeuble rapport, location

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#2 29/01/2019 17h12 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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Bonjour, que dit le relevé de matrice cadastrale ?
S’il y a plusieurs appartements, les occupant doivent à priori chacun payer une TH.
S’il y a plusieurs compteurs pourquoi pensez-vous qu’il y a

Kohanh a écrit :

plus de lots qu’existant au cadastre.

?

Sans vouloir vous vexer, la façon dont vous amenez le sujet me donne l’impression que vous ne savez pas exactement de quoi vous parlez.

Dernière modification par zaser (29/01/2019 17h13)

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#3 29/01/2019 17h26 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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zaser a écrit :

Bonjour, que dit le relevé de matrice cadastrale ?
S’il y a plusieurs appartements, les occupant doivent à priori chacun payer une TH.
S’il y a plusieurs compteurs pourquoi pensez-vous qu’il y a

Kohanh a écrit :

plus de lots qu’existant au cadastre.

?

Sans vouloir vous vexer, la façon dont vous amenez le sujet me donne l’impression que vous ne savez pas exactement de quoi vous parlez.

Bonjour,

Loin de me vexer, je suis tout à fait conscient beaucoup choses sont encore confuses pour moi.

Je vais tacher d’être un peu plus clair.

Le relevé de matrice cadastrale indique que la parcelle appartient à une SCI.

zaser a écrit :

S’il y a plusieurs appartements, les occupant doivent à priori chacun payer une TH.

Bon point, je vais me renseigner sur ce sujet.

zaser a écrit :

S’il y a plusieurs compteurs pourquoi pensez-vous qu’il y a

Kohanh a écrit :

plus de lots qu’existant au cadastre.

D’après le notaire, il n’y a qu’un lot au cadastre, vs un compteur par studios/appartements.
Cependant, d’après ma compréhension, la présence d’un compteur ne signifie pas forcement l’existence d’un lot "officiel" (au sens possibilité de revente individuel du lot)
Cependant, il y a des découpage en "lot" (non officiel du coup) réalisé dans l’immeuble, puisque celui-ci abrite plusieurs studios.

Ma question est, en somme :
Est-il légal de louer ces appartements/studios si la division n’a pas été enregistré au cadastre

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#4 29/01/2019 17h34 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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@Kohand : le sujet a déjà été évoqué à de nombreuses reprises, notamment ici : Déclaration H2 et division d’immeuble…

En résumé, à partir du moment où vous divisez physiquement votre bien en plusieurs lots indépendants (porte palière, cuisines, SDB distincts…) et sans autorisation alors vous êtes de fait dans l’illégalité. Même si c’est juste pour un usage locatif, et même si vous comptiez remettre en état avant de revendre.

Commencez par répondre aux questions de zaser pour que nous puissions vous aider. Un petit coup de fil aux services de l’urbanisme de la commune, ou à votre notaire, vous permettra de savoir s’il y a bien le bon nombre de lots sur la matrice cadastrale, et donc s’il y a un loup ou non sur cet immeuble.

Quant à une éventuelle régularisation, cela peut aller du cas trivial (simple déclaration si petite ville sans PLU) à celui où il faudra créer, acquérir ou amodier autant de places de stationnement que de lots créés dans un périmètre de 300m à vol d’oiseau de l’immeuble, ce qui peut être coûteux et compliqué.

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#5 29/01/2019 17h41 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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Le document dont je parle ressemble à ca:
Kennisgeving voor omleiding

5eme image intitulé "relevé de propriété"

voir ce pdf pour les explications de chaque champs:
Kennisgeving voor omleiding

Dernière modification par zaser (29/01/2019 17h43)

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#6 31/01/2019 10h18 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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zaser a écrit :

Le document dont je parle ressemble à ca:
Kennisgeving voor omleiding

5eme image intitulé "relevé de propriété"

voir ce pdf pour les explications de chaque champs:
Kennisgeving voor omleiding

@Zaser,
Merci beaucoup pour ces documents éclairants.

@perecastor

La matrice cadastrale indique un lot. La mairie m’a confirmé que les locations devaient répondre aux mêmes exigences que la division (et donc une place de parking par habitation louée).
Il y a pas/peu de parking aux alentours disponibles.
De ce fait, le bien est effectivement exploité "illégalement".

Cependant, dans les faits, cette pratique semble tout à fait courante. Je me pose tout de même la question de l’achat et des risques, qui sont pour moi :
- contrôle de l’urbanisme (ou l’organisme adéquat)
- Sinistre grave : L’assurance couvre t-elle toujours le propriétaire en cas d’incendie ou autres, si l’exploitation est illégale…

L’un d’entre vous a t-il été ou est-il dans cette situation ?

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#7 31/01/2019 12h01 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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Bonjour

De mon point de vue, cela ne pose pas de problème d’avoir plusieurs logement avec une seule référence cadastrale pour un usage locatif.
En effet, on peut très bien déposer un PC (en cas de travaux) en précisant le découpage des différents logements et en respectant le PLU (chaque logement doit avoir sa place de parking).
Mais ce n’est pas toujours déclaré car cette séparation peut engendrer des taxes par logement (ex PAC)

La présence d’un compteur par logement ne justifie pas la séparation au niveau cadastral.

Par contre, en cas de vente d’un des logements, il y a nécessité de diviser le bien, ce qui fera probablement l’objet d’un découpage cadastral d’ou l’utilité de bien séparer les logements (compteurs, réseaux EU) et de respecter le PLU.

Dernière modification par geek (31/01/2019 13h48)

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#8 31/01/2019 14h51 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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Merci @Geek de votre réponse.

geek a écrit :

Bonjour

De mon point de vue, cela ne pose pas de problème d’avoir plusieurs logement avec une seule référence cadastrale pour un usage locatif.

Pour moi non plus.. mais tant que cela est fait dans le respect du PLU (et donc avec des places de parking pour chaque habitation créee)

geek a écrit :

En effet, on peut très bien déposer un PC (en cas de travaux) en précisant le découpage des différents logements et en respectant le PLU (chaque logement doit avoir sa place de parking).
Mais ce n’est pas toujours déclaré car cette séparation peut engendrer des taxes par logement (ex PAC)

Tout à fait, mais dans ce cas précis, pas de parking alloué, et donc non respect du PLU.
Et donc a priori situation illégale.

Ci-après la phrase de conclusion des échanges avec la mairie :

"Si vous divisez un logement pour créer un studio, et que ce studio n’a pas de place de stationnement, alors ce n’est pas autorisé."

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#9 31/01/2019 20h14 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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C’est assez compliqué. Je vais essayer de faire simple :
Diviser un immeuble en plusieurs locaux à usage d’habitation n’est pas soumis à autorisation, dans le cas général.
Mais :
- Déjà, il faut absolument éviter de diviser un immeuble frappé d’insalubrité ou péril ou interdiction d’habiter), ou de faire une division qui aboutit à des appartements de moins de 14 m², car les sanctions sont potentiellement très lourdes (article L111-6-1 du CCH).
- Si augmentation de la surface de plus de 20 m², PC, si augmentation de moins de 20 m², DP.
- si modification de l’aspect extérieur, PC.

Alors, si on n’est dans aucun de ces cas, c’est bon ?
Pas vraiment, car les intercommunalités peuvent, depuis 2016, délibérer pour instituer une autorisation préalable à la division d’un immeuble en locaux d’habitation. Reste à voir si votre commune fait partie d’un EPCI qui a délibéré, mais vu ce qu’ils vous ont répondu, c’est probable.
Cf : Demande d’autorisation de travaux en vue de diviser un immeuble en logements
Cf articles L11-6-1-1 à 3 du CCH
Code de la construction et de l’habitation. | Legifrance

Quelles solutions reste-t-il ?
- se passer de l’autorisation. Si on est dans le cas des articles L11-6-1-1 à 3 du CCH, on risque "seulement" une amende de 15000 € maxi. On connaît un certain nombre de gens qui s’en passent très bien.
- considérer qu’on loue des parties d’un seul logement. Donc faire des baux de colocation. On n’a pas divisé !

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2019 20h17)

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#10 01/02/2019 16h09 → Division d'un immeuble en lots et places de parking ? (division, immeuble rapport, location)

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Merci Bernard2k de vos réponses pertinentes.

Bernard2K a écrit :

- Si augmentation de la surface de plus de 20 m², PC, si augmentation de moins de 20 m², DP.
- si modification de l’aspect extérieur, PC.

De mon point de vue, on ne rentre dans aucun des schémas cités ci-dessus.
En effet, en supposant que des appartements ont été divisés en studio, il y aura peut être même une perte d’espace avec la création d’un pallier les deservant.

Bernard2K a écrit :

Alors, si on n’est dans aucun de ces cas, c’est bon ?
Pas vraiment, car les intercommunalités peuvent, depuis 2016, délibérer pour instituer une autorisation préalable à la division d’un immeuble en locaux d’habitation. Reste à voir si votre commune fait partie d’un EPCI qui a délibéré, mais vu ce qu’ils vous ont répondu, c’est probable.

Merci, je vais me renseigner sur ce point.
Peut etre que si les travaux ont été faits avant 2016, ils ne requiert pas cette autorisation.. ! (sait-on jamais ! :) )

Dernière modification par Kohanh (01/02/2019 16h12)

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