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#1 24/01/2019 20h04 → Créer une terrasse à Paris : est-ce rentable ? (copropriété, paris, terrasse, travaux)

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Réputation :   19 

Bonjour à tous,

Ma RP a une petite terrasse attenante d’environ 3,5 m2 adossé à un mur de l’immeuble sur une cours intérieur lumineuse. Je souhaiterais déplacer ma fenêtre pour créer une porte fenêtre ouverte sur la terrasse.

J’ai sondé la petite co-propriété qui n’est pas opposée à ce projet, mais souhaite une présentation d’architecte. D’après mes recherches d’amateurs, le projet est possible (servitude de vue, autorisation de la mairie, création de la porte d’accès)

Les coûts :

J’ai fait faire un devis et un estimatif des travaux :

Coût du dossier à présenter à la copropriété/ mairie : 4500 €
Coût des travaux si accepté : 12 500€
Coût financier si accepté  : 8 000€ (5 000 de compensation + 3 000 de rédaction du règlement de copro)

Soit environ 25 000€

Les gains

1/ J’estime à 10 000€ le m2 mon appartement dans le 17em à Paris. Une règle sur Internet veut qu’on estime les terrasses et les souplex à 50% du m2, je ne suis pas d’accord. Je pense que les 1er mètres ajoutent une forte valeur ajoutée (y prendre son petit déjeuner) et ensuite cela décroit. Je pense qu’on peut estimer le gain lors de la vente à 35 000€

2/ Je pense pouvoir gagner 840€ de plus par an lors de la mise en location Airbnb soit 3,3%

Le calcul

Si je vends dans 5 ans (probable) , 1/ j’aurais gagné 40% de 25k€ à 35k€ en 5 ans soit un TRI de 7% 2/ 3,3% de revenus additionnel 3/ Le Delta sur le prix de l’immobilier à Paris (?)

Mon taux cible pour mes investissements est 10% sur mes fonds propres

Synthèse et question

J’ai l’impression que le projet est peu rentable par rapport à ma cible : 10.3 hors variation immobilière % vs. 10% alors 1/ qu’il consommera beaucoup d’énergie (porter le projet); 2/  que les retours sont risqués car les coûts des travaux peuvent  facilement dépasser jusqu’à tuer la rentabilité. 3/ Le capital sera il-liquide pendant 5 ans

J’ai l’impression également d’être biaisé pour le faire par un biais d’engagement (présentation faite à la copro et des voisins; a des amis ; à des architectes) et par un biais de défi  (j’ai envie de réussir à créer ma terrasse)

De l’autre côté, je pense avoir une occasion unique d’avoir une co-propriété d’accord avec ce type de projet. Le TRI pourrait devenir intéressant si j’arrive à le financer avec de la dette long terme. Le TRI peut également devenir intéressant si on prend on compte une évolution des prix de l’immobilier à Paris de 5% par an ( TRI de 15% et 23% si je finance 12 5000 de la dette)

Est ce qu’il y a des hypothèses sur lesquels je suis dans les choux ?

Je passe ou j’y vais ?

Mots-clés : copropriété, paris, terrasse, travaux

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#2 24/01/2019 20h15 → Créer une terrasse à Paris : est-ce rentable ? (copropriété, paris, terrasse, travaux)

Banni
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les projets de types terrasse ou piscine pour une résidence principale sont rarement créateur de valeur à court terme. Il faut réaliser ces projets en fonction de vos envies et de l’impact sur votre bien être et votre confort et ne pas raisonner sur les seuls critères financiers, une résidence principale n’est pas un investissement ou du moins pas un investissement comme les autres.

Vous allez sans doute augmenter la valeur de votre bien mais il est très probablement que le coût des travaux soit supérieur au gain financier potentiel en tout cas a court terme. A moins bien sur que la terrasse ait une vue dégagée sur les toits de Paris.

La question a laquelle vous ne répondez pas est : avez-vous envie de vous offrir cette terrasse? Si la réponse est oui, alors faite le en gérant au mieux vos couts, mais si la réponse n’est pas un oui spontanné et que vous pensez au ROI, vous avez de meilleurs façons de placer votre argent.

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[+1]    #3 27/01/2019 03h34 → Créer une terrasse à Paris : est-ce rentable ? (copropriété, paris, terrasse, travaux)

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Tout d’abord on parle bien d’une cour intérieure, sans "s", non pas d’un cours d’eau ou cours de français que je vous offre en prime wink
Je suis assez d’accord avec la réponse de Tyrion, la création de valeur n’est pas évidente et vous vous fourvoyez clairement en espérant revendre un jour ces mètres carré au prix d’une superficie intérieure avec diagnostic loi Carrez. Faites-le pour vous, vous porterez un projet qui vous plait et en profiterez. Une terrasse pour les touristes, c’est le meilleur moyen de s’attirer les foudres de la copropriété, croyez-moi.
Croyez aussi ce qui se dit, c’est bien 50% du prix environ qu’il faut comptabiliser, éventuellement jusqu’aux deux tiers d’un mètre carré Carrez si vue mais jamais plus, que ce soit les premiers mètres ou non.

A vrai dire nous avons peu d’éléments pour apprécier le projet. Votre appartement est donc en rez-de-chaussée ? Cette cour mesure-t-elle 3,5m² ou est-elle plus grande et vous y aménagerez votre terrasse ?
3,5m² c’est la taille d’un lit 2 places, si c’est entouré de murs, ne vous mentez pas en prétendant que c’est lumineux, c’est en extérieur donc encore heureux. Votre pièce attenante est-elle lumineuse ou sombre ?
Une terrasse en hauteur se vend 50% du prix Carrez, une terrasse basse se vendra plutôt entre 30 et 40% de ce prix.

A première vue ça parait glauque mais il faut voir la hauteur des murs et l’environnement, oui ça sera un plus à la revente car il est toujours agréable de pouvoir déjeuner à deux ou trois en extérieur mais c’est à la vue de tous et les conversations devront rester à voix basse.

Par contre je pense que vous estimez largement les coûts d’une telle opération. Vous pouvez monter le dossier vous-même à la mairie, c’est une autorisation de travaux non ? Après à vous de voir si vous vous sentez de présenter un projet à la copropriété ou s’il vous faut vraiment l’apport d’un architecte.

Pour détailler :
Coût du dossier à présenter à la copropriété/ mairie : 0 € ou peu sans architecte et en profitant d’une AG, à négocier avec.
Coût des travaux si accepté : vous devriez vous en sortir autour de 8000€
Coût financier si accepté  : la compensation de 5000€ me parait inutilement élevée, vendez le projet à la copropriété en disant que cela augmente les tantièmes à la marge donc diminue les charges de chacun et que cet aménagement rendra la cour plus jolie, la rédaction du règlement de copro doit pouvoir se négocier 2000€ avec votre notaire auxquels il faut ajouter le géomètre.

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[+1]    #4 27/01/2019 10h26 → Créer une terrasse à Paris : est-ce rentable ? (copropriété, paris, terrasse, travaux)

Membre
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Je suis assez d’accord avec Surin, vos chiffres me paraissent dingue.

L’archi ca devrait être 1500€ maximum, prenez les formules en ligne.
Et vous déposez le dossier en mairie vous meme.
Pour faire une ouverture dans le mur et poser une fenetre 12500€.
C’est aussi très cher.

Faites faire plus de devis.
Et votre projet sera sans doute réalisable.

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#5 15/08/2019 12h33 → Créer une terrasse à Paris : est-ce rentable ? (copropriété, paris, terrasse, travaux)

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Bonjour,

J’ai finalement décidé de ne pas faire la terrasse. J’ai été convaincu par l’argument de la terrasse à 50% du prix de Carrez et non proche de 100% comme je le pensais sur une base de l’utilité marginale. Même si j’arrivais à faire des travaux moins cher que j’avais prévu et dans la ligne de coût de Surin, je n’aurais pas la rentabilité escompté.

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