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#1 22/01/2019 05h23

Membre (2016)
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Bonjour,

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, nous (deux associés et moi) sommes intéressés par l’achat d’un immeuble.

Cet immeuble est composé de 5 appartements (1 studio, 3 T2 et un T3).
Le prix affiché est de 180.000€.

L’immeuble est en très bon état, les communs très bien entretenus, spacieux, un compteur edf aux normes et un compteur d’eau par appartement, détecteurs de fumée, extincteurs etc.

Sur ces 5 appartements, 4 sont gérés par l’agence immobilière qui s’occupe aussi de la vente. L’agence est assez conservatrice sur ses choix de locataires (travail obligatoire, pas de "population sensible" (sic), etc).

Sur les quatre appartements gérés par cette agence, un est loué depuis 10 ans (studio), un depuis 1 an, et un autre depuis 3 mois. Le quatrième est en cours de relocation.

Le cinquième appartement (un T2) est géré par les propriétaires et fait l’objet d’un contentieux. Pour le moment je n’ai pas plus d’informations quant à la durée de ce contentieux et à l’avancement des démarches pour le résoudre.

Concernant l’étude de cas, nous avons fait tourner la moulinette à chiffres, il en ressort grossièrement les choses suivantes (pour 5 appartements loués) :

Revenu locatif : 1623€ mensuels (le studio n’est loué que 169€ HC pour 29m²).
Provisions pour charges (TEOM, eau, entretien des communs) : 200€ mensuels.

Je précise les charges :
- TEOM (séparée de la taxe foncière chez nous) : 75€/appartement/semestre.
- Entretien communs : 84€/mois femme de ménage pour deux passages par mois et arrondi à 100€ pour l’électricité.
- Eau : Provision pour charge de 20€/mois et régularisation semestrielle par relevé des compteurs individuels.

Un revenu "brut" mensuel de 1823€ donc.

Concernant les charges, nous faisons un emprunt sur 20 ans, je compte 2% dans le cadre d’une sci. J’ai fait une proposition à 165.000€ FAI, ce qui nous emmènerait à une mensualité de 878€ grossièrement.
Les charges mensualisées non récupérables se partagent entre :

- Emprunt : 878€
- Vacance locative : 67€
- CFE : 20€
- Comptabilité : 30€
- Frais divers : 50€
- Gestion locative par agence : 125€
- Taxe foncière : 136€
- Assurances : 20€

Soit un total de charges de 1326€ par mois.
Avant imposition on arrive donc à un cash-flow de 1326 - 1623 = 297€.

Concernant l’imposition à l’IS, nous amortissons le prix du bien (hors frais d’agence et notaire donc) sur 20 ans ce qui nous permet de ne pas payer trop d’impôts. Le solde est fiscalisé à 15%.

Notre but est de capitaliser sur le compte de la SCI pour réinvestir avec dans quelques temps.

Pour en revenir au contentieux qui oppose les actuels propriétaires et un locataire, avez-vous déjà eu cette expérience ? Vaut-il mieux attendre que les propriétaires règlent ce problème avant la signature ? Si je pouvais éviter de reprendre leur créance ça serait bien.

Merci pour vos remarques smile

Mots-clés : contentieux, immeuble, immobilier

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#2 22/01/2019 05h41

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Je ne suis pas expert en études de cas mais j’attire votre attention sur les "1623€ mensuels de revenu locatif". Ils sont très théoriques car en gros le seul bien dans lequel les occupants restent est loué à un prix bradé, les autres sont en situation précaire, un loué depuis un an ok mais un depuis 3 mois et un vacant, vous avez donc comptabilisé son loyer ? Avez-vous aussi compté celui objet du litige ?
C’est bancal, le cash-flow positif ne doit pas vous aveugler, il est purement virtuel.

Sur le contentieux, normalement l’acheteur fait son affaire personnelle des litiges en cours et les reprend à son compte mais à confirmer avec le notaire. Avez-vous votre notaire en plus de celui du vendeur ? Je vous le recommande vivement.


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#3 22/01/2019 05h56

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Merci pour votre réponse.

J’ai effectivement comptabilisé le loyer vacant dans le calcul, l’annonce est sur leboncoin depuis quelques jours et déjà plusieurs visites de prévues par l’agence.

Les appartements se louent assez facilement dans cette petite ville. Idéalement j’aurais aimé qu’il ne se loue pas avant l’achat pour faire quelques travaux d’amélioration (cuisine et sdb un peu trop cheap à mon goût).

J’ai aussi comptabilisé l’appartement en contentieux, à voir avec les propriétaires où en est le litige.

J’aurais mon notaire effectivement à mes côtés. Je peux toujours faire une offre plus basse pour prendre en compte ce litige.

Vous éclairez un point important, effectivement il nous faut faire attention à la rentabilité directe de l’investissement qui sera grevée par le contentieux. A voir avec la banque pour négocier soit un surplus à l’emprunt pour faire de la trésorerie le temps que tout se loue, soit un différé de 6 mois.

Ce qui m’inquiète c’est que nous n’avons pas vraiment le profil le plus recherché par les banques (aucun CDI).

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#4 22/01/2019 06h50

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Le vendeur doit vous expliquer les raisons du contentieux. A vous de juger le coût si vous achetez le bien sans que le vendeur régle le contentieux. Comme vous n’avez pas d’expérience dans ce domaine, je vous conseille de rester prudent, voire à l’écart.

Il vous faut une banque qui accepte de vous suivre. En général, on commence par cette étape avant de chercher un bien.

Je vous conseille aussi d’avoir une épargne de précaution significative pour palier à toute éventualité de travaux non prévus, impayé d’un autre locataire,…

Dernière modification par lachignolecorse (22/01/2019 06h51)


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#5 22/01/2019 08h07

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Effectivement je vais rappeler aujourd’hui l’agence pour avoir plus d’informations, j’ai essayé hier mais elle était en rdv.

Mon banquier m’a dit de venir le voir avec un projet, et qu’on verrais ensemble le financement.

Deux des associés dont moi ont un patrimoine personnel et familial qui je l’espère facilitera l’emprunt.

Par ailleurs a deux nous avons une épargne disponible d’environ 35k€ ce qui me semble suffisant en cas de pépin. Mais encore une fois je pensais ajouter 5 à 10k€ à l’emprunt pour constituer une trésorerie.

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#6 22/01/2019 08h12

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ganon551 a écrit :

Par ailleurs a deux nous avons une épargne disponible d’environ 35k€ ce qui me semble suffisant en cas de pépin. Mais encore une fois je pensais ajouter 5 à 10k€ à l’emprunt pour constituer une trésorerie.

L’emprunt n’est pas une enveloppe élastique. Vous pouvez emprunter 110% si la banque le permet et les travaux si vous fournissez des devis puis des factures.


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#7 22/01/2019 08h41

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Je n’aime pas répondre aux études ce cas mais comme actuellement les sujets tournent pas mal sur les SCI , je vais vous répondre.

La rentabilité est pas assez satisfaisante car dans le prix de 180 Ke avez vous inclus les 7,5 % de notaire soit 13.500 € de plus.
En simulation emprunt je tourne à 1.000 €
Ce montant est validé par la banque ?
Attention taux SCI en général 0.5 % de plus

En frais il faut ajouter
Arrêtes de compte de 50 € par trimestre
40 € de lettre de cautionnement annuel par associé

En SCI IS , vous amortissez donc pas de résultat imposable donc pas de d’IS à payer.
Il y a la CRL de 2.5, % à payer c’est tout

Remarque :
Pour la négociation , vous devez savoir depuis quand le bien est en vente et vous faites une offre à
165 K€ tenant compte de 10 % de réduction et des problèmes avec le locataire.

Vous ne reprenez pas la créance , repartez sur de nouvelles bases avec le locataire par contre aucune pitié , il vous sera redevable et il faut voir le profil de la personne.

A l’achat , vous êtes les nouveaux propriétaires , vous révoquez le mandat de l’agence qui prend 6,5 % + 1.2 % de TVA pour rien.

Compteur eau non individuel , c’est toujours ennuyeux
Pour faire simple en terme de régularisation , soit vous partez sur les consommations avec le prix au m3 et c’est vous qui payez l’abonnement soit vous incluez l’abonnement au prorata des surfaces de chaque lot et c’est du calcul de haute voltige ( c’est ce que je fais cela apprend sur les factures d’eau et permet de voir la masse de taxe liées ou non aux consommations )

Laissez tomber le ménage , cela source de problème , c’est locataires de faire attention car vous allez facturer et ils critiqueront toujours que c’est pas propre.
De temps en temps , vous passez mettre un coup de lavage. 

Questions ;
Vous avez vu l’environnement , les commerces , les transports , les offres de location et de venet dans le même secteur  ?

Risque d’inondation ( déformation du sud )  ?

La toiture ? ( prix 12.000 € pour 80 à 100 m2 si a refaire )
EDF parties communes avec compteur séparé , coût de 22 € par trimestre avec surtout de l’abonnement à payer ) à répartir au prorata des surfaces de chaque lot.
Mettez un minuteur et vérifiez le delai pour éviter les temporisations trop longue


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#8 22/01/2019 10h30

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Merci Philippe pour votre réponse très complète.

Le prix ne comprend pas les frais de notaires car nous avions prévu de les financer au vu de notre profil bancaire. Cela dit ce sera à discuter demain avec la banque (j’ai rdv le matin).

Je ne compte pas acheter à 180k€. J’ai eu l’agent immo ce matin, pour discuter du contentieux. Je lui ai clairement dit que ma proposition (à 161k€ en fait) tenait compte du litige en cours et des menus travaux que je comptais faire dans l’appartement encore libre (si il est toujours libre au moment de la vente évidemment).

Elle m’a informé un peu plus sur le litige, il porte sur 500€. En fait depuis quelques mois le locataire ne paye plus la part restante après allocations (qui est de 90e). Les propriétaires sont en cours d’expulsion.

J’ai bien précisé qu’à 161k€ la baisse prend en compte le litige qui présente un risque. Si les propriétaires résolvent ce litige avant vente et rendent l’appartement nu je pourrais remonter un peu mon offre.

Par ailleurs l’agent s’est trompé dans sa description, un des 3 t2 est en fait un t3. Cela remonte un peu l’estimation du revenu locatif, cela dit je vais conserver mon hypothèse basse.

Concernant la rentabilité si je compte 5k€ de travaux et un achat à 170k€ dans le cas le plus défavorable pour moi (mais contentieux résolu à ce prix), en rajoutant les frais de notaire de 13k€ ça fait un emprunt de 188k€ pour un revenu de 19476€ annuels. Soit une rentabilité brute de 10,36%.

Nous allons sans doute financer les frais de notaire sur nos deniers ce qui fait monter la renta brute à 11,13%.

Pour l’emprunt on va voir la banque demain, pour la simulation j’ai compté un taux de 2%.

Le mandat de l’agence nous ne savons pas encore si nous leur laissons la gestion ou si nous le faisons nous même. Pour présenter à la banque je laisse la gestion à l’agence pour les rassurer et leur faire remarquer que nous pourrons toujours améliorer notre rentabilité. Je ne sais pas si c’est la meilleure chose à faire.

Les compteurs d’eau sont bien séparés il y en a un par appartement.

Le ménage on peut laisser tomber oui ça fait quand même 84e/mois. On passera nous même.

Concernant l’environnement c’est une petite ville de 2000 habitants, en constante évolution, à 15mn d’une autre ville en expansion de 30000 habitants. La ville dans lequel se situe le bien possède tous les commerces, un centre médical, un collège, un marché hebdomadaire très fréquenté, proche d’un lac très fréquenté, proche du canal du Midi. C’est un lieu qui regroupe énormément de services pour sa taille et qui emploie beaucoup.

Il y a pas mal de biens en vente sur leboncoin, et en terme de location à cet instant il y a 10 offres du studio à la maison de ville.

Pas de risque d’inondation surtout que le premier appartement est au premier étage, la base étant une cave non vendue avec.

La toiture est en bon état et entretenue.

Les communs ont leur propre compteur. Pour le coût j’ai surestimé a 16e par mois.

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#9 22/01/2019 11h30

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Compteurs d’eau séparés mais divisionnaires ?
Il y a un compteur général à votre nom et ensuite vous répercutez la consommation  sur les locataires sauf si un ne ^paye pas vous ne pouvez pas lui couper l’eau à la différence d’un fournisseur d’eau.

La se trouve la différence dans le détail  smile

500 € de retard , c’est de la rigolade mais c’est surtout que la CAF paye si le locataire paye donc ça peux se compliquer.

Le mieux si vous achetez , vous effacez la dette en lui proposant un billet pour partir  ( pas un billet de train …  )

Vis à vis de la CAF les arrières ne seront pas à votre charge mais il faut voir pourquoi il a du retard et qu’elle est sa situation , dans certain cas la caf cherche à maintenir la personne en place mais c’est toujours délicat de prévenir la CAF car ça passe ou ça rembourse

Ca a l’air pas trop mal placé , c’est dans quel département  ?

EDF parties communes , c’est environ 20 € tous les 2 mois

Vous avez l’habitude de la location et de la gestion ?
Vous êtes proche du bien ?

C’est une économie importante de passer hors agence surtout qu’ils sont souvent pas bon , cela dépend surtout de la personne en charge de la gestion.

Ils sont surtout pressé de faire rentrer car c’est là qu’il touche le plus ensuite ….
J’ai toujours demandé à voir les dossiers avant entrer et quand on vous parle d’un super dossier , c’est parfois la douche froide quand vous le consultez

Je gère tous mes biens et je ne passe presque plus d’annonces car c’est du bouche à oreille , parfois je rappelle des anciens locataires qui sont de la famille , parfois ils m’appellent , parfois lors d’une sortie celui qui part propose une autre personne.

Certains qui veulent partir me demandent si j’ai pas plus grand ou plus petit  etc ….

C’est sécurisant car au moins il y a une fois de cooptation évitant les aléas de l’inconnu

Pour vos retards , je vous rassure , je gère actuellement 1 an de retard sur un dossier , 6 mois sur un autre et quelques mois ailleurs soit un cumul de 6.000 € de retard.
Sur ce montant je pense arriver à retrouver la moitié

Aujourd’hui ces retards ne m’inquiètent pas , ce sont des personnes en difficulté et de bonne foi mais la location s’est aussi de faire du social avec des personnes en difficulté alors que vous avez une bonne perspective , c’est humainement pas toujours simple.


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#10 22/01/2019 11h46

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ganon551 a écrit :

Elle m’a informé un peu plus sur le litige, il porte sur 500€. En fait depuis quelques mois le locataire ne paye plus la part restante après allocations (qui est de 90e). Les propriétaires sont en cours d’expulsion.

L’agent minimise le problème, le litige porte sur 6 mois de loyers dont les allocations de la CAF. Compter le seul surplus, c’est (se) tromper.

Pourquoi le fait qu’un des T2 soit en fait un T3 améliorerait la rentabilité, vous êtes parti sur les loyers perçus actuellement non ?

J’ai vraiment l’impression que le compte n’y est pas, concrètement aujourd’hui, combien rapporte cet immeuble ?
169€ + un T2 + T3 loués mais un T2 en litige donc impayés et un T2 vacant. C’est léger, il manque quasiment la moitié des loyers (1623-169)/2=727+169=896€ de loyers actuellement soit 5,4% bruts sur la base de votre proposition à 165k€ et encore, sans compter les frais de notaire.
Le problème est que vous vous basez sur les 5 logements loués pour faire vos calculs, en plus je ne vois pas pourquoi financer vous-même les frais de notaire améliore le rendement.


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#11 22/01/2019 12h08

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C’est certain que pour le moment seulement trois appartements sont loués. Cela dit le quatrième sera sans doute loué d’ici là, l’agent m’a confirmé ce matin attendre une réponse de potentiels locataires.

C’est pour cette raison que je souhaite avoir un différé d’emprunt pour créer une trésorerie le temps de tout louer.

Pour le T3 je disais plus rentable car dans mes prévisions j’avais pris 350e ce qui est le prix pour un t2. L’agent m’a confirmé ce matin que les propriétaires louent ce t3 400e ce qui fait 50e de plus que mes prévisions.

L’essentiel dans les premiers mois est d’assurer la mensualité qui serait aux alentours de 900e. En louant 4 appartements sur 5 ça devrait couvrir.

Cela dit il me faut plus de renseignements sur la volonté du vendeur de mettre fin à ce contentieux avant la vente, quitte à remonter un peu mon offre pour m’acheter cette tranquillité.

EDIT : Désolé Philippe je n’avais pas vu votre message.

L’idéal serait tout de même que les propriétaires règlent ce problème avant la vente. Nous verrons ce que nous pouvons faire le cas échéant.

L’immeuble est dans l’Hérault, un département qui a un fort taux d’accroissement démographique.

J’habite à 10mn du bien et j’y vais souvent pour acheter des fournitures agricoles.
Concernant la gestion je n’ai à titre personnel pas tellement l’habitude. Par contre un des trois associés gère un parc de bien assez mixtes (résidentiel, commercial) et à l’habitude des relations avec les locataires.

Concernant l’agence, je ne sais pas comment cela fonctionne, est-il possible d’arrêter un contrat avec eux juste après l’achat ? Je pense que la location par agence est prohibitive pour les locataires potentiels, par exemple l’agence qui gère ce bien demande un loyer + 150€ de frais à l’entrée du locataire. Tout le monde ne peut pas se le permettre. Je me souviens d’ailleurs quand j’étais étudiant que je cherchais systématiquement des appartements à louer hors agence.

J’avais une question sur la fiscalité en SCI à l’IS aussi.

Je suis en train de monter un petit dossier pour la banque, j’essaie d’évaluer l’impact de la fiscalité.
On est bien d’accord que l’amortissement de l’immeuble se fait sur le prix du bien hors notaire, frais d’agence et travaux ?

Par exemple disons que le bien coûte hors agence 150.000€. Je l’amortis sur 20 ans soit 7.500€ par ann à défalquer de mon revenu foncier imposable.

Que faire ensuite des frais d’agence et des frais de notaire, ils sont déductibles l’année même, mais le solde est-il reportable dans la limite de 10.700€ comme pour les travaux ? Par exemple disons 15.000€ de frais d’agence et 13.000€ de notaire, la première année je déduis 10.700€ et il me reste donc 17.300€ à déduire pour les années d’après ?

La CRL de 2.5% vient bien taxer les revenus locatifs totaux, et non pas le revenu imposable après déduction des travaux et charges ? Par exemple je gagne 10.000€ de revenu locatif, on me prélève 250€, après quoi je peux défalquer la TF, intérêts d’emprunt, etc ?

Je pense avoir tout en tête mais je ne veux pas faire d’erreur sur la rédaction du dossier.

Merci smile

Dernière modification par ganon551 (22/01/2019 14h00)

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#12 22/01/2019 18h35

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Si vous êtes dans l’Herault sachez que je suis dans le Gard.

Si la forte démographie de la ville correspond a ce que je suppose alors Béziers est proche, si c’est le cas je peux vous renseigner sur cette ville , un peu sportive ….

L’amortissement porte sur la valeur du bien , les frais passe en charges indéfiniment reportable.
Exemple 30.000 € de charges à passer
Résultat + 7.000
Reste 23.000 en charge

Vous mélangez IR et IS , l’amortissement c’est pour l’IS et une SCI IS est fiscalement opaque ( j’adore ce nom …. )  ce qui signifie qu’elle paye son impôt de son coté.
Vous ne paierez des impôts que sur les dividendes qu’elle vous versera par contre aucune déficit foncier ça c’est pour les SCI IR dont le résultat descend dans la fiscalité des associés au prorata des parts. 

Les 10.700 c’est pour le déficit foncier en location nue et pour les SCI IR …..
 
Tarif agence pour une entrée
50 % du loyer au propriétaire ( ca se négocie ) et 50 % au locataire
90 € pour l’état des mieux

Les frais de notaire et tous ce que vous voulez est déductible dans l’IS , pour l’IR je sais plus trop.
Par contre toutes les charges ( assurances , agence etc ) sont déductibles en Ir et IS.

La CRL de 2,5 % est uniquement pour les SCI IS , c’est l’impôt sur les revenus locatifs.

Dans le calcul du résultat il y a
Revenus - charges = Résultat brut  - amortissement = Résultat imposable à l’IS
CRL sur revenu sans tenir compte des charges


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#13 22/01/2019 19h36

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Bonsoir,

Non ça n’est pas à côté de Béziers ;-)
J’ai faille acheter un immeuble de 7 appartements sur Béziers il y a deux ans, je me suis fait souffler l’affaire.

Je pensais que le déficit foncier concernait aussi la SCI à l’IS. Les documents en ligne ne sont pas très clairs.

Pour prendre un exemple concret :

J’ai 20.000€ de revenu foncier.

A l’achat, j’ai dépensé 150.000€ sur l’immeuble, 10.000€ en frais d’agence et 10.000€ de notaire.
J’ai aussi entre intérêts, entretien, TF, etc, disons 5000€ de charges déductibles.

J’amortis l’immeuble sur 20 ans soit 7.500€ par an.

Mon calcul suit :

Revenu foncier imposable = 20000 - 10000 - 10000 - 5000 - 5000 - 7500 = -12500.

La CRL est de 0.025 * 20.000 = 500€

La première année je paye 500€ d’impôts et je peux reporter 12500€ à défalquer l’année suivante.

C’est sur la partie report des charges où je ne suis pas serein.

L’année d’après j’ai donc :

20.000 - 12500 - 5000 - 7500 = -5000, etc ?

Si c’est juste alors mon dossier est bon.

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#14 22/01/2019 21h22

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Comme l’a dit philippe, vous mélangez tout : SCI IS et revenus fonciers, tout est mélangé. Sans compter les charges de 5000 € qui apparaissent deux fois, c’est sans doute l’effet "bonus compte double".

On ne va pas vous réexpliquer le b-a-ba qui est déjà disponible 10 fois sur le forum et ailleurs sur internet : revenus fonciers d’une part (SCI IR), et SCI IS d’autre part.

Ce sont VOS SOUS. Si vous envisagez d’investir la fleur au fusil sans comprendre ce que vous faites, libre  à vous ! Si vous voulez savoir dans quoi vous mettez les pieds, faites vos devoirs. Faire les calculs à votre place serait vous rendre un mauvais service.

Même si vous empruntez à la banque, ce sont vos sous. Des saisies immobilières d’un bien en SCI, parce que la SCI n’arrive pas à payer, ça arrive tous les jours.

Dernière modification par Bernard2K (22/01/2019 21h29)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#15 23/01/2019 06h40

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Dans mon préambule de réponse j’ai indiqué ne pas souhaiter répondre aux études de cas.

Chacun intervient sur le forum suivant ses préférences , l’analyse régulière d’immeubles avec ou sans divisionnaires ,  les analyses de rentabilité , cela doit être analysé en amont surtout pour un immeuble qui n’est pas un petit investissement tant en terme de montant que de gestion et de psychologie.

Si ça se passe bien dans un immeuble , c’est qu’il faut donner aussi de son temps , une fois certain locataires bien en place acquis à la cause du propriétaire cela permet de contrôler certains locataires types électrons libres qui veulent renverser la table.

Disposer d’une oreille bienveillante dans un immeuble permet d’assurer un contrôle et une objectivité relative des actes et relations communes. 

Cette digression a pour but d’indiquer qu’il faut bien savoir où l’on va ou du moins disposer de conseils.
Ces conseils de vécu ne me pose aucun problème a être relater , je pense pouvoir remplir un livre même pour autant l’aspect financier doit être travailler en amont par les futurs acheteurs.

Cela n’a rien envers vous mais il est certain que vous avez beaucoup de chose à voir avant de vous lancez.

Quand je vous ai parlé de Béziers , c’est parce que j’ai immeuble là bas et que je connais d’autres personnes ayant également des immeubles , vous n’avez pas voulu indiquer la ville , c’est pas gênant mais comme je connais bien les secteurs j’aurais pu vous indiquer mon avis peu importe.

Pour l’aspect SCI , je vous invite à acheter un livre sur les SCI avant d’acheter un immeuble
JE ne sais pas si vous abez de l’expérience de gestion sur des lots simples en copropriété mais c’est un plus pour suivre du locatif.

J’ai tendance à beaucoup m’impliquer en terme de connaissance dans les sujets quels qu’ils soient car j’estime qu’il est important de maitriser son sujet
Ensuite c’est acquis , il reste à actualiser.

L’immobilier et les lois ont la fâcheuse tendance à changer plus vite que notre cerveau est en capacité à mémoriser les informations.

Toutefois certains domaines restent stables comme le fonctionnement intrinsèque d’une SCI , les divergences fiscales sur l’IR ou l’IS rejoignent le principe général des sociétés de même que la notion d’IR rejoint le principe fiscal de la location nue.
Donc rien de bien complexe une fois que l’on a plongé dans le bain.

Vos questions mélangent beaucoup trop de choses pour pouvoir être éclaircie de manière pédagogique car votre vision est trop floue du schéma général.

C’est pour cela que je vous conseille la lecture d’un livre ( SCI chez Eyrolles de Patrick Denos  ou Revue fiduciaire ) , Patrick Denos est plus grand public avec des exemples concret.

Hormis l’aspect fiscal des SCI , il y a les statuts , l’inscription au greffe , la comptabilité , les AG annuelles et les extra ordinaires.

C’est un très bonne formation de maitriser son sujet car vous aurez un impact plus fort auprès des banques pour un emprunt , du comptable pour les comptes et éventuellement auprès d’une agence.

Car associé à ces notions SCI et fiscal se greffe la connaissance légale des conditions de locations nue ou meublé , de la durée des baux foncier en nom propre ( 3 ans ) ou par une personne morale SCI ( 6 ans ) , des montants des dépôts de garantie par type de location , des délais de préavis par type de location ou suivant la situation du locataire ( chômeur , RSA , préavis etc … )   

L’aspect déficit permet d’optimiser la fiscalité fluctuante.

Cela ne s’apprend pas en une fois ni intégralement sur un forum , c’est de la lecture , de la pratique et des demandes de conseils avisés sur des sujets pointus une fois que le sujet a été bien dégrossi.

Bon voila je n’ai plus d’encre dans le clavier

Bon courage dans votre quête du graal immobilier qui passe pas des étapes de formation

Philippe


Un peuple prêt à sacrifier la liberté pour la sécurité ne mérite ni l’une ni l’autre, et finit par perdre les 2

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#16 23/01/2019 13h56

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Bonjour,

Il ne me semble pas m’emmêler les pinceaux lors de mes calculs. Si vous vous basez sur mon choix de mots "revenu foncier" au lieu de "recettes locatives" par exemple pour insinuer que je ne sais pas faire la différence entre IR et IS alors effectivement ce doit être le cas.

Quant à me reprendre sur une coquille, effectivement j’ai écrit deux fois 5000, horreur et stupéfaction.

Mes calculs sont les suivants :

Recette locative (c’est mieux) = Loyers - charges - intérêts - amortissement - frais de notaire, le total est bien taxé à 15% jusqu’à 38.120€.

Quant à mon insistance sur la CRL c’est surtout que je n’étais pas sûr de son application aux recettes avant ou après retenue des charges, cela dit un tour sur bofip m’a confirmé ce que je pensais être juste.

Bref, ces calculs étaient surtout pour la banque dans le cadre d’un mini dossier bancaire. Mon expert comptable en qui j’ai parfaitement confiance va gérer l’aspect création de la SCI et fiscalité. Cela dit je comprend bien qu’il faut être au fait des règles pour ne pas se faire perdre.

Je n’arrive donc pas "la fleur au fusil" chez qui que ce soit, malgré les apparences que je dois, et j’en suis désolé, vous renvoyer.
Croyez bien que si je n’étais pas un tant soit peu au fait des réglementations je n’arriverais pas à gérer un domaine de 45Ha en bio, ni à vendre mon vin en Asie ou en Amérique au vu de la paperasse administrative que cela demande.

Mon associé gère quant à lui 5 biens, deux appartements, un restaurant, un magasin et un coiffeur, le tout en location directe, on ne peut pas dire que nous soyons effrayés par 5 appartements. Cela ne veut pas dire pour autant que nous nous engageons sans prendre garde aux déconvenues qui pourraient survenir.

Bref.

Revenons en à nos moutons, plus précisément à cette étude de cas.

Nous avons été voir la banque ce matin. Nous allons finalement monter la SCI à deux et plus à trois. Le maçon a un profil bien trop précaire pour le moment pour la banque.

Le financement à 110% ne semble pas poser de problème, le taux attendu serait autour de 1.6% sur 20 ans, l’assurance est à négocier mais ne porterait que sur le décès. La négociation des taux passera pour nous par un contrat PNO et peut-être GRL à voir, avec Pacifica. J’ai déjà toutes mes polices pro et perso chez eux donc la négociation sera facile.

L’agent immo a fait la proposition à 161k€, qui a été refusée. Cela dit les proprio ont assuré que le locataire "indélicat" serait sorti avant la vente. Dans tous les cas j’ai évoqué une clause suspensive à ce sujet.

Dans la mesure où le risque d’impayé est "écarté" (à voir quand même), j’ai proposé 170k€, comme sur ma prévison, nous verrons bien.

Ils considèrent que les travaux que nous voulons faire (pour rappel une cuisine équipée et une SdB un peu plus moderne) seraient du "luxe" et que ça n’est pas nécessaire à leurs yeux.

Le but à terme serait de virer l’agence mais de conserver la GRL (qu’en pensez-vous ?). Je ne sais pas si c’est une bonne idée.

Merci Philippe pour votre réponse argumentée. J’ai commandé le livre sur les SCI que vous m’avez conseillé. Je suis d’accord qu’il faut connaître son sujet pour éviter de se faire avoir. Cela dit sur des sujets aussi importants je fais confiance à mon expert comptable en dernier ressort.

Merci à vous smile

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#17 26/01/2019 11h08

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Votre ton et vos explications montrent que vous montez sur vos grands chevaux, genre "je sais tout ce qu’il y a à savoir, c’est vous qui pinaillez sans raison".

ganon551 a écrit :

Mes calculs sont les suivants :

Recette locative (c’est mieux) = Loyers - charges - intérêts - amortissement - frais de notaire, le total est bien taxé à 15% jusqu’à 38.120€.

Ce n’est pas mieux, c’est pire !

Les recettes, c’est tout ce qui rentre, c’est quasi équivalent à "chiffres d’affaires". Donc les recettes dans une entreprise qui loue des logements, c’est le loyer CC.
Quand on retranche des recettes, ou du chiffre d’affaires, l’ensemble des charges et des amortissements, on obtient le bénéfice imposable.

Donc, votre phrase est à corriger en :
"Bénéfice imposable (c’est mieux) = Loyers - charges - intérêts - amortissement - frais de notaire,"

Dans ce calcul, que vous faisiez tout exprès pour nous montrer votre maîtrise du sujet, vous vous appelez recettes (=chiffre d’affaires) ce qui est en fait le bénéfice ; de toute évidence, il vous manque quand même les bases.

Vous nous dites aussi que ce n’est pas grave car il s’agissait seulement de faire un dossier pour la banque. Si, dans votre relation avec un banquier ou un expert comptable, vous utilisez les mots "recettes" ou "revenus fonciers" à la place de "bénéfice", peut-être ne s’en étonnent-ils pas à haute voix car ils sont polis. Dites-vous bien que, pour eux, cela leur fait le même effet que, pour vous, si une personne, en visite sur votre exploitation, désignait votre tracteur par  "bulldozer", avec l’air de penser qu’elle sait parfaitement ce qu’elle dit et que cet engin est bien un bulldozer. Que penseriez-vous des compétences agricoles d’une telle personne ?

Je redis que vous avez besoin de faire une sérieuse mise à niveau sur ces sujets, dans votre propre intérêt. Si vous préférez le nier et vous draper dans votre dignité, libre à vous. Moi je vous redis qu’il vous faut apprendre, et que pour apprendre il faut savoir mettre de côté sa dignité et dire "je ne sais pas". L’enjeu n’est pas votre dignité, l’enjeu est :
- être crédible avec des interlocuteurs tels que banquier et expert-comptable,
- comprendre ce que dit l’expert pour bénéficier de ses conseils. Si l’on ne possède pas les notions nécessaires, on ne va pas comprendre, ou bien on aura oublié 5 minutes plus tard.
- éviter de faire des erreurs qui peuvent avoir des conséquences graves, car on n’a pas tout le temmps un expert disponible pour vous empêcher de faire des erreurs ;
- enfin, c’est aussi de pouvoir contrôler l’expert que vous payez, car il est faillible donc il peut lui-même commettre des erreurs et des oublis. Plus on comprend l’administratif et les finances, plus on est à même de repérer une erreur ou un oubli de l’expert.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2019 14h31)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#18 27/01/2019 07h15

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Je reviens juste sur un point de détails ..les compteurs d’eau ?

Vous avez indiqué que les compteurs sont séparés , moi je repose la question compteur individuels ou divisionnaires ?

Des compteurs individuels sont des compteurs dont l’abonnement est pris auprès du service des eaux par le locataire et c’est lui qui paye la facture.

Des compteurs divisionnaires permettent la répartition des consommations d’eau de chaque locataire alors que le compteur général est au nom du propriétaire.

Pour expliquer la différence ,

Si c’est le locataire qui a un compteur individuel , il prend l’abonnement à son nom , si il ne paye pas le service des eaux lui coupent l’eau.

Si c’est un compteur divisionnaire , c’est vous qui payez l’eau même si il ne vous paye pas les charges et bien entendu vous ne pouvez pas lui couper l’eau ….

C’est la seule différence , minime mais je voulais revenir dessus wink


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#19 29/01/2019 07h46

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Bonjour et merci pour vos réponses,

Désolé pour mes erreurs sur la forme. J’ai pas mal lu depuis une semaine sur le forum, la plupart des threads concernant les SCI entre autres.

Je me suis fait un petit excel pour comparer SCI IS/IR (celui de CyberPapi m’a bien aidé mais je voulais ajouter d’autres variables). J’ai notamment comparé en ajoutant le quotient familial, le nombre d’associés, les imppôts sur le revenu en fonction des revenus salariés et donc l’effet des revenus foncier supplémentaires sur l’imposition globale.

Bref, même dans mon cas (bientôt 2.5 parts smile ), le cashflow net-net avec option à l’IR est négatif au bout de quelques années.
Dans le cas de mon associé (1 seule part), n’en parlons pas.

Nous avons donc fait le choix pour l’IS. Mon Expert comptable m’a prévenu que ce serait plus cher, mais il me fait un prix à 450€/an.

L’avantage d’être a 14% est d’avoir aussi une imposition moindre sur les dividendes, en ne prenant pas l’option PFU, j’arrive à un taux d’imposition d’environ 24.65%, ce qui reste intéressant dans la mesure où ce cash n’a pratiquement pas été imposé à l’IS.

Concernant les choses plus pratiques de l’immeuble, je dois retourner le voir jeudi matin, je vous dirais après si les compteurs sont divisionnaires ou individuels.

J’aimerais aussi repasser en gestion directe et donc rompre le contrat avec l’agence. J’ai compris que la vente du bien cassait de facto le contrat liant le vendeur à l’agence. Il me faudrait donc demander le virement des dépôts de garantie, tous les dossiers, etc. En espérant la bonne foi de l’agence avec laquelle je ne veux pas me brouiller pour d’éventuels futurs achats.

Nous n’avons toujours pas pu visiter 3 des 5 appartements. Les locataires ne répondent pas à l’agence. Il y a normalement un droit de visite, mais que faire quand les locataires ne répondent pas ?

Un des 3 T2 est plus grand que le T3, il  fait plus de 80m². J’espère qu’il y aurait moyen de le transformer en T3 (la séparation en deux studio semble compliquée notamment avec l’obligation de créer une place de parking).

Concernant les "locataires indélicats", le proprio actuel a envoyé hier une lettre recommandée pour signifier aux locataires sa volonté de ne pas reconduire le bail une fois celui ci arrivé à terme. Le bail se termine le 31 Octobre, ce qui me fait un peu peur. Cela veut dire que les locataires peuvent rester en place sans rien payer en se sachant "expulsés" (non pas qu’ils aient le droit de ne pas payer mais bon…).

Par ailleurs s’ils refusent de partir au 31/10, la trêve hivernale commençant le lendemain, il y a des chances qu’ils veuillent rester encore, qu’en pensez-vous ?

Je dois aller voir mon notaire cet après-midi pour discuter du projet.

Merci pour vos conseils smile

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[+1]    #20 29/01/2019 08h56

Membre (2013)
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Bonjour c’est tout ce que le propriétaire à fait? Juste un recommandé.

Au stade actuel il aurait deja du lancer une procédure d’expulsion, surtout si il souhaite vendre.

Je vous recommande de vous rendre sur place seul pour rencontrer le locataire et de dialoguer avec lui.
Parfois c’est des petits trucs qui ne vont pas.
Exemple le proprio ne répare pas le chauffe eau ou autre.
Et du coup le locataire arrete de payer.
Une fois que vous avez déterminé le problème faites une offres basse.
En impactant le manque a gagner plus procédure d’expulsion en moyenne 1an et 6 mois.
Mais avec un bon dialogue et un nouvel interlocuteur ca fait parfois toute la différence.

C’est avec des problèmes comme ça que l’on crée de la valeur. (surtout si vous êtes en mesure de résoudre le problème)

Je doute également que le propriétaire fasse le nécessaire pour la vente.


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#21 29/01/2019 10h03

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Désolé je me suis mal exprimé, il a envoyé par recommandé une lettre informant le locataire que le bail ne sera pas renouvelé à la date, et donc qu’il doit libérer les lieux pour le 31 octobre.

Les motifs sont le non paiement des loyers, l’absence de police d’assurance et l’entreposage de sacs poubelles dans les communs.

Ce qui m’inquiète c’est que le locataire va se dire chouette je peux rester sans payer jusqu’au 31 octobre, et s’il refuse de partir à cette date et qu’on entre dans la trêve que faire ?

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Favoris 1   [+2]    #22 29/01/2019 10h05

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@Ganon551

Réponse idem JR , le recommandé n’a aucune valeur.

Le recommandé est juste une pression supplémentaire avant d’envoyer la cavalerie 

On prévient , on intensifie la pression , on fait la lettre ensuite le recommandé et ensuite on délègue à l’huissier sans se prendre la tête

Entre temps , on est toujours à l’écoute du locataire et si il veux partir on l’aide en lui refilant une remise de loyers et même un bonus de départ , c’est la psychologie simple qui évite le cataclysme.

On est tous dans la même difficulté , c’est la banque qui prend tout les loyers etc …..

Dans la situation présente le propriétaire doit mettre en place une procédure de recouvrement d’impayés débouchant vers une demande d’expulsion par huissier.

Comment vendre avec un canard boiteux si il n’a rien fait pour remettre la situation en ordre ?

C’est pas crédible et cela mérite de faire une négociation du prix.

Une procédure c’est 18 mois d’où la négociation du prix et ensuite une fois le bien acheté il est toujours temps de voir le locataire pour voir avec lui ce qu’il compte faire , si il travaille c’est saisie sur salaire donc son avantage est de partir et ne plus être poursuivi.

Si il ne travaille , c’est plus compliqué mais en indiquant que la procédure sera stoppée si il donne son congé devant l’huissier.
Vous pouvez l’aider financièrement ( en dernier recours pour forcer la décision ) pour le convaincre de partir en lui passant un petit billet.

Cela lui évitera d’avoir une dette auprès de la CAF sinon il faut prévenir la CAF des antécédents de non paiement avec l’ancien propriétaire , ca vous coute rien c’est l’ancien propriétaire qui devra rembourser.
Le locataire est inscrit au fichier de la CAF comme ayant une dette.

Ensuite , il ne faudra pas compter sur le paiement des loyers lui ou la CAF pendant la procédure soit 18 mois comme base.
Ce cout aura été compensé par la baisse de prix.

Voilà les options possibles , cela dépend de la typologie du locataire.


Ganon551 , vous me semblez jeune car vous avez parlé d’une future demi part supplémentaire.
C’est très bien d’avancer dans la vie.

Sachez que le monde du locatif est parfois sportif et stressant surtout au début quand les finances sont réduites et les marges de manœuvres également.

Dans le locatif vous serez confrontés à des locataires de tout type et même des sales types , c’est très compliqué au début de savoir à qui ont a affaire car l’on a pas d’expérience.

La petite alerte qui fait tilt dans le cerveau nous rappelant que l’on attendu ce type de discours il y a 2 ou 3 ans et  que cela à conduit à des problèmes.

Pour revenir à vos problématiques de IRPP , IS etc ..

Vous semblez partir sur une SCI IS , vous avez étudié la chose et bien compris le principe.
Voilà un résumé  succinct  SCI IS

Par d’impôt personnel si pas de versement de dividendes sinon 17.2 CSG + IRPP

Impôt IS 15 % jusqu’à 38120 e et ensuite 33 %

Paiement de la CRL à 2.5 % sur les loyers

Comptabilité d’engagement , vous enregistrez les loyers même non payé qui viennent en créance douteuse tant que l’on n’est pas certain que c’est perdu.
Sinon c’est la comptabilité de trésorerie qui s’appuient sur les mouvements effectués , pas payer pas compté.

Aucune fiscalité SCI pendant 8 à 10 ans par les amortissements.
Capitalisation de la trésorerie permettant de réinvestir ensuite

Et l’on finit par la plus value professionnelle , la rançon de l’IS
Exemple théorique
Achat 100.000 €
Amortissement après 20 ans  = 80.000
Valeur Net Comptable 20.000 €   

Revente du bien au prix d’achat 100.000 €
Base de la plus value imposable 80.000 € qui sera intégré dans les produits exceptionnels lors du bilan comptable
La fiscalité appliqué sera celle des sociétés à 15 % jusqu’à 38120 € et ensuite 33 %
C’est pour la partie SCI
Ensuite le résultat que vous voudrez récupérer comme particulier sera taxé comme un dividende avec la CSG à 17.2 et l’augmentation de votre base imposable personnelle

Tout cela se calcule mais je l’ai explicité de nombreuses fois , sans vouloir influencer quiconque , je préfère payer plus à la sortie que durant toute la phase de constitution.

La seule chose qu’il faut avoir à l’esprit quand on achète un bien , je l’achète pourquoi ?

- Machine à cash flow avec possibilité de location meublé = > Achat en nom propre
- Bien patrimoniale bien placé que l’on souhaite transmettre => SCI IS
- Bien acheté avec des amis à la montagne ou à la mer sans vocation à être loué meublé => SCI IR

Ces questions premières doivent être suivies d’une réflexion sur l’envergure du patrimoine , il est évident que l’on ne régit pas de la même manière pour des premiers achats ou lorsque le patrimoine est plus important avec un risque de dérapage de la fiscalité.

Notre proximité géographique peux vous inciter à me contacter en MP , je répond toujours et je suis disponible pour conseiller sur place également

Philippe


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#23 29/01/2019 10h10

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JR a tout dit :

JR a écrit :

Au stade actuel il aurait deja du lancer une procédure d’expulsion, surtout si il souhaite vendre.

Que dit le propriétaire sur le fait qu’il n’a peut-être pas engagé immédiatement les procédures nécessaires (recommandé huissier) en cas d’impayés ?
Avez-vous lu des discussions sur la marche à suivre ?

Le locataire fait ce qu’il veut si en plus en face le propriétaire manque de réactivité.


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350 et BOURSORAMA (mp)

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#24 29/01/2019 12h21

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Merci kc et Philippe pour vos réponses.

Le propriétaire ayant envoyé une lettre de fin de bail je pensais qu’une fois le bail arrivé à terme c’était envoi d’huissier avec saisie sur salaire puisque monsieur travaille.

A la base j’avais demandé à l’agent de dire au proprio (pas de contact direct avec lui l’agence doit avoir peur que je les double) de ne pas envoyer la lettre avant que j’ai discuté avec les locataires.

Ils payent en retard mais finissent par payer, là ils ont fait un chèque de 500e au proprio. Je pensais pouvoir leur faire comprendre que c’était soit paiement en heure soit expulsion, mais maintenant qu’ils ont eu cette lettre je ne sais que faire.

Je vais en discuter plus précisément avec mon notaire.

Si j’avais pu contacter le proprio je lui aurais conseillé de dire aux locataires qu’il s’en aillent en échange de l’effacement de leur créance.

Philippe merci pour votre aide, je vais vous contacter par mp pour vous montrer la lettre, et si vous voulez venir un jour contre quelques bonnes bouteilles smile

Ps : l’IS n’est pas de 28% une fois passé les 38120 ?

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#25 29/01/2019 14h12

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Donc a priori le locataire est plutôt correct il règle ses dettes.
Ce qui explique sans doute que le propriétaire n’a pas lancé de procédure.

Donc en résumé la CAF paye le 3/4 des loyers et le locataire paye le restant.
Moi un locataire comme ça je le garde même avec des retards de règlement. Parce que ça me coûtera plus cher en vacance locative/ repeindre l’appart. Que d’avoir un peu de retard dans le règlement des loyers.

Et il y a sans doute une mauvaise entente avec le propriétaire actuel et le locataire ce qui n’arrange pas les choses.


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