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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/01/2019 16h17

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour à toutes et tous.

Inscrit sur le forum depuis avril dernier, je suis un fidèle lecteur. Après avoir fait confiance à un CGPI (carpediem) pour bâtir une stratégie patrimoniale, je souhaite désormais créer un portefeuille financier pour assurer un suivi, pour progresser. J’espère qu’il pourra servir d’échanges entre membres (suggestions et critiques fortement recommandées ;-)).

** Situation

J’ai 33 ans, je suis pacsé et j’ai 2 enfants (5 et 2 ans). Nous sommes propriétaires de notre résidence principale depuis 2013, il nous reste 7,5 ans de crédit pour environ 80 K€ à rembourser.

Professionnellement, j’ai récemment quitté mon emploi que j’avais depuis 10 ans. Je suis parti en rupture conventionnelle, je touche donc le chômage (baisse de revenus, mais indemnités à placer). Je suis depuis mi-novembre une formation d’un an. Je voulais au départ monter un structure (autoentreprise) en parallèle mais cette formation me prend finalement pas mal de temps. Aussi, j’ai envie de prendre le temps de bien réussir ce cycle diplômant, tout en réfléchissant à mon futur avenir professionnel.

Nous avons découvert le forum en avril dernier alors que nous nous apprêtions à faire une bêtise avec un CGP mal intentionné qui voulait nous embarquer dans du LMNP avec un hôtel. Nous avons pu nous écarter de cette personne et de ce projet à temps.

Depuis cette inscription, j’ai lu beaucoup de livres sur l’investissement, sur les ETF, sur la location en LMNP. Pleins de sujets très intéressants qui forment une culture financière théorique, mais nous sommes encore des débutants dans la pratique. Avec du recul, les premières ouvertures des PEA/CTO étaient déjà un grand pas pour nous :-)

** Objectifs

Nous sommes sur du long terme avec différents objectifs : emmener nos enfants en voyage régulièrement comme nous aimons le faire, subvenir à leurs futurs besoins concernant leurs études / départs dans la vie active, préparer notre retraite.

** Répartition du portefeuille

1) Assurances-vie : 27 K€
• 12 K€ ORADEA (gestion par carpediem) 70% fonds euros + 30% UC // AV à mon nom
• 8 K€ INTENTIAL (gestion par carpediem) 70% fonds euros + 30% UC // AV de Madame
• 1 K€ LINXEA AVENIR (gestion libre) 60% en ETF World + 40% fonds euros // objectif financement des études des enfants
• 1 K€ FORTUNEO VIE (gestion pilotée) // objectif financement des études des enfants
• 5 K€ LINXEA SPIRIT (gestion libre) 60% en ETF World + 40% fonds euros // AV à mon nom

2) SCPI : 9 K€
• 6,75 K€ NOVAPIERRE ALLEMAGNE (30 parts) // en indivision
• 2,25 K€ CORUM ORIGIN (2 parts) // à mon nom

3) ACTIONS / SIIC : 4,02 K€
• PEA Madame : 1 K€ sur du CW8
• PEA Contraryo : 2 K€ sur du CW8 (PRU de 254,99 €)
• CTO Contraryo : 1,02 K€ sur du URW (PRU de 142,02€)

Suite à nos différentes lectures, on est parti sur une stratégie avec de l’ETF World CW8. Je termine la lecture du 2ème ouvrage de Fructif et nous orienterons peut-être la stratégie différemment. J’ai également décidé d’investir très récemment sur 7 URW pour tester une diversification en SIIC, tester le CTO…

4) Autres placements : 20,5 K€
• Livrets A : 18 K€ (dont 13 K€ qu’il me reste de mon PEE/prime de rupture conventionnelle)
• PEL enfant N°1 : 2,5 K€

Mes missions pour l’année 2019 :

- suivre ma formation et voir quelle suite je donne à ma carrière professionnelle
- améliorer ma culture financière à l’aide de lectures, du forum et de mon CGPI
- placer mes 13 K€ dans des supports différents de l’assurance-vie (qui constitue déjà une bonne partie de mon PF). A ce sujet, j’envisage d’investir de manière progressive dans un ETF World.

Merci de votre lecture et de vos avis.
Je vous souhaite une très belle année 2019, que tous vos voeux se réalisent.
Belle journée.

EDIT : si l’équipe de modération peut modifier l’intitulé de mon topic en "Portefeuille financier" plutôt qu’actions. Je l’avais fait au départ mais comme j’ai prévisualisé plusieurs fois le message, cela m’a remis le titre par défaut. Toutes mes excuses.

Dernière modification par contraryo (17/01/2019 16h57)

Mots-clés : assurance-vie, etf (exchange traded funds), portefeuille

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#2 01/03/2019 13h25

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour,

PEA


> Renforcement du PEA :
¤ Achat de 4 ETF World (CW8) pour 1 070,78 € (ordre effectué à 266,72 €) ;
¤ Achat de 120 ETF Emerging Markets (AEEM) pour 492,75 € (ordre effectué à 4,09 €).

> Portefeuille PEA global :
¤ 16 CW8 avec un PRU de 257,662 € ;
¤ 120 AEEM avec un PRU de 4,106 €.
La répartition financière est de 90% sur le CW8 et 10% sur le AEEM.

Il me reste près de 8 000 € à investir de manière lissée sur les prochains mois.

Assurance-vie


J’ai renforcé mon assurance-vie Fortuneo de 2 000 € passant à 3 000 €.
Je passe d’une gestion sous mandat à une gestion libre : 60% en ETF World et 40% en fonds euros.

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#3 08/05/2019 14h00

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour,

Depuis mon précédent post, j’ai poursuivi l’investissement lissé en ETF World :
- achat de 4 CW8 pour 1 080,92 € (ordre effectué à 269,2539 €) le 25/03 ;
- achat de 3 CW8 pour 858,90 € (ordre effectué à 285 €) le 29/04.

Il me reste près de 6 000 € en espèces sur le PEA à investir progressivement dans les prochains mois.

Bons investissements à toutes et tous smile

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#4 30/05/2019 09h27

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour,

Suite aux modifications récentes d’Amundi (suppression de l’ETF AAEM), voici la nouvelle répartition du PEA.

> Achats / vente sur le PEA :
¤ Achat de 3 ETF World (CW8) pour 820,81 € (ordre effectué à 272,302 €) ;
¤ Vente de 120 ETF Emerging Markets (AEEM) pour 464,85 € (ordre effectué à 3,89 €) ;
¤ Achat de 40 ETF PEA Emerging Markets (PAEEM) pour 731,54 € (ordre effectué à 18,191 €).

> Portefeuille PEA global :
¤ 26 CW8 avec un PRU de 264,739 € ;
¤ 40 PAEEM avec un PRU de 18,288 €.
La répartition financière est de 90% sur le CW8 et 10% sur le PAEEM.

Il me reste près de 5 000 € à investir de manière lissée sur les prochains mois.

Bons investissements à toutes et tous.

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#5 26/06/2019 21h13

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonsoir,

Voici la mise à jour mensuelle de mon portefeuille.

> Achats sur le PEA :
¤ 3 ETF World (CW8) pour 843,9 € (ordre effectué à 280 €).

> Portefeuille PEA global :
¤ 29 CW8 avec un PRU de 266,453 € ;
¤ 40 PAEEM avec un PRU de 18,288 €.
La répartition financière est de 91,3% sur le CW8 et 8,7% sur le PAEEM.

Il me reste près de 4 000 € à investir de manière lissée sur les prochains mois.

> Portefeuille PEA/PME :
J’ai ouvert ce contrat il y a quelques mois pour prendre date. J’ai 100 € dessus et je me dis qu’il faudrait sûrement que je les investisse. Je vais prendre connaissance des sujets sur le forum sur cette thématique.

> CTO :
¤ 7 URW avec un PRU de 142,020 €.
Sur mon compte espèces, j’ai de quoi reprendre deux lignes de cette SIIC, j’hésite un peu. 

Bons investissements à toutes et tous.

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#6 06/11/2019 14h55

Membre (2018)
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Bonjour,

Depuis fin juin, j’ai acheté 4 trackers ETF World :
- 2 fin juillet pour un PRU de 291,95 € ;
- 2 fin août pour un PRU de 279,95 €.

Fin septembre et fin octobre, comme le cours du CW8 avait augmenté, je n’ai pas réalisé d’achat.
Après près d’un an d’utilisation du PEA, je me rends compte que cela apporte des enseignements en termes de psychologie.

Avec une lecture très assidue du forum, je suis persuadé que le lazy investing me convient parfaitement. Mais au lieu de lisser mes achats en ne tenant pas compte du prix du tracker, je stoppe mes achats quand celui-ci est au plus haut. Il conviendrait donc de reprendre mon processus d’achat habituel, car il me reste près de 3000 € en espèces sur mon PEA, qui ne rapporte rien.

Pour aller plus loin et augmenter le montant investi dans ce PEA, je m’interroge sur le fait de réduire les mensualités de ma RP. Il me reste 7 ans avec des taux faibles (15,5 K€ à à,53% et 52 K€ à 1,18%). La mensualité avoisine les 1 000 € mensuels. A voir si cela peut être judicieux d’augmenter la durée et de réduire la mensualité pour placer 200 € supplémentaires par exemple chaque mois sur le PEA.

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#7 27/01/2020 18h04

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Bonjour,

Je profite d’avoir fait un bilan de mon patrimoine financier pour le partager avec vous.



Pour les enfants, nous avions au préalable ouvert une assurance-vie par enfant. Mais finalement, nous n’avons pas fermé le PEL de notre fille (2,5% bruts). Ainsi, avec la baisse des fonds euros, nous envisageons (à tord ou à raison) de placer une partie de notre épargne sur le PEL pour garder une partie sécurisée, et de placer une autre partie sur une assurance-vie très largement orientée ETF World pour dynamiser l’ensemble.

Dans le cadre de ce même objectif, nous envisageons de placer les liquidités présentes sur les livrets A des enfants, en leur achetant 3 actions chacun d’Air Liquide au nominatif pur. L’idée est de diversifier les placements les concernant. Est-ce sinon plus intéressant de prendre 6 actions au nominatif pur à notre nom pour atteindre plus rapidement les 10 actions (donc une 11ème gratuite) ?

Nous concernant, et lorsque j’aurai retrouvé un nouvel emploi, nous souhaiterions utiliser le levier du crédit, soit en investissant dans un bien qu’on louerait en LMNP, soit en investissant dans des parts de SCPI.

Bonne fin de journée.

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#8 28/01/2020 08h42

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Bonjour Contraryo,

Dans le cadre de ce même objectif, nous envisageons de placer les liquidités présentes sur les livrets A des enfants, en leur achetant 3 actions chacun d’Air Liquide au nominatif pur. L’idée est de diversifier les placements les concernant. Est-ce sinon plus intéressant de prendre 6 actions au nominatif pur à notre nom pour atteindre plus rapidement les 10 actions (donc une 11ème gratuite) ?

Je pense qu’il est plus intéressant de prendre les actions à votre nom pour plusieurs raisons :

1- Les frais de courtage seront plus faibles en proportion si vous prenez 6 actions d’un coup plutôt que 2x3.

2- Dans le futur, si vous êtes en plus-values, vous pourrez leur faire une cession d’action, ce qui ramènera le PRU de l’action au prix du jour de la cession. C’est donc avantageux fiscalement.

3- Vous bénéficierez plus rapidement des actions gratuites et pourrez plus facilement réinvestir les dividendes en regroupant les titres (il faudra que le montant des dividendes atteigne la valeur de l’action pour le premier réinvestissement, ce qui se fera plus vite en cumulant les dividendes de toutes les actions).

Bien à vous.

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#9 29/01/2020 09h58

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Bonjour Mr Dividende.

Merci de votre retour. Effectivement, j’ai vu qu’il était possible de faire un présent d’usage dans le cadre d’actions achetées au nominatif pur. Nous allons constituer un dossier auprès d’Air Liquide pour 6 actions à notre nom. Nous renforcerons une fois par an pour atteindre les 10 actions.

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#10 31/01/2020 18h38

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Bonsoir,

En complément de la stratégie sur PEA et AV avec des ETF (World, Emerging), j’étais déjà investi en CTO sur URW en titres vifs (quantité 7). Ce jour, j’ai pris position sur Total à 44,50€ (quantité 8). 

Concernant Air Liquide, nous avons constitué un dossier de convention de compte joint au nominatif pur, avec l’acquisition à venir de 6 actions au cours limité de 130 €. Celles-ci iront ensuite aux enfants comme prévu.

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#11 23/02/2020 00h20

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Bonsoir,

Je poste une interrogation dans mon portefeuille financier, qui aurait peut-être eu sa place ailleurs, mais je ne savais pas vraiment où.

En actions, je suis très majoritairement investi en ETF World (CW8) en PEA et en assurances-vie pour dynamiser ces supports.

Comme il y a parfois des "réticences" émises vis-à-vis des ETF synthétiques, j’ai découvert le fonds Comgest Monde C en assurance-vie. En comparant les performances passées de cette UC et d’un tracker World, elles sont très proches. A noter que le comparatif intègre la déduction des frais prélevés par cette SICAV. Dans un contrat type Spirica (LinXea Spirit), les frais d’une telle UC sont de 0,5% par an.

L’intérêt que je crois voir à ce fonds est que le gérant détient les fonds en portefeuille (Becton, Medtronic, Heineken…) contrairement à un ETF Monde comme le CW8, qui suit l’indice mais de manière synthétique.

Ainsi, pour diversifier d’un all-in dans le CW8, est-il judicieux de prendre un tel fonds comme le Comgest Monde C en assurance-vie par exemple ?

Merci d’avance de vos remarques.

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#12 24/02/2020 14h35

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Bonjour Contraryo,

Un ETF synthétique investit en effet de manière indirecte via un swap. Il y a un risque (très faible) de contrepartie entre l’échange d’une performance d’actions Européennes et la réplication indirecte de l’indice MSCI World.

Ce risque disparait lorsque vous investissez dans un fond actif comme celui de Comgest (le fond détient physiquement les positions).

Néanmoins il faut bien faire attention à la comparaison : Comgest Monde C investit sur les « grandes capitalisation de croissance ». Il vaudrait donc mieux comparer sa performance avec un MSCI World Growth.
Dans ce cas, la performance du fond serait inférieure à l’indice.

Il faut aussi prendre en compte les frais d’entrée de 2,5% qui ont un impact énorme sur la performance à long terme.

Pour terminer, une autre solution existe : vous pouvez aussi investir directement sur un ETF World physique comme ceux que proposent Vanguard et Ishares et SPDR.

Bien à vous.

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#13 25/02/2020 10h32

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Bonjour MrDividende.

Merci de votre retour.

J’ai pris Comgest Monde C récemment pour tester sur l’un de mes contrats d’assurance-vie.

J’ai bien vendu 947€ d’une UC pour racheter 947€ de
Comgest Monde. Soit je n’ai pas eu de frais, car les 2,5% sont un maximum et que Suravenir a probablement négocié cela. Soit, ces frais sont inclus dans l’achat, j’ai dans ce cas moins de part de l’UC.

Concernant les performances, ce fonds est au-dessus de son indice de référence :


Je loupe sûrement quelque chose !

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#14 25/02/2020 11h02

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Contraryo a écrit :

Concernant les performances, ce fonds est au-dessus de son indice de référence

Sur une certaine période du passé, oui, mais cette période est-elle comparable à aujourd’hui en terme de politique d’investissement ou d’encours pour le fonds?

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#15 25/02/2020 11h05

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Bonjour,
Vous n’avez rien loupé. Ce fonds (ie. ComGestMondeC)  est performant depuis plusieurs années. cela reste un très bon fonds.

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#16 25/02/2020 11h28

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Sur une certaine période du passé, oui, mais cette période est-elle comparable à aujourd’hui en terme de politique d’investissement ou d’encours pour le fonds?

J’ai regardé de mémoire sur les 5 dernières années. Remonter trop loin dans le passé n’est pas forcément représentatif car le gérant peut changer ainsi que les critères d’investissements.

Soit je n’ai pas eu de frais, car les 2,5% sont un maximum et que Suravenir a probablement négocié cela. Soit, ces frais sont inclus dans l’achat, j’ai dans ce cas moins de part de l’UC.

Je penche plutôt pour la seconde option (frais noyés dans la VL que vous avez acheté avec un supplément de 2,5%). Essayez de comparer votre PRU avec la VL réelle le jour de l’achat et vous aurez votre réponse.

Néanmoins, cela ne remettra pas en cause le fait que c’est un bon fond.

Bien à vous.

Dernière modification par MrDividende (25/02/2020 11h29)

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#17 25/02/2020 11h44

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MrDividende, les frais d’entrée sur la quasi-totalité des OPCVM proposés en AV sont négociés à 0 par l’assureur. Heureusement car les assureurs reçoivent déjà chaque année une partie des frais courants du gestionnaire.

Sur Comgest C, il n’y aura donc aucun frais d’entrée pour Contraryo.

Bien à vous,
cat

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Favoris 1   [+1]    #18 30/04/2020 14h32

Membre (2018)
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Bonjour,

Suite à la lecture très régulière de différents forums et de différents ouvrages, nous avons décidé de revoir la structure de notre patrimoine de façon à la simplifier et à l’optimiser.

Nous avons clôturé deux contrats d’assurance-vie, sur lesquels nous n’avions pas la main et qui étaient plus chargés en frais que ceux que nous avions en parallèle. 

Réorganisation mise en place
> Pour ma femme, ouverture de deux AV chez Linxea Avenir et Linxea Spirit. Son patrimoine est donc placé dans ces deux enveloppes et sur son PEA (ETF World CW8).
> Me concernant, mon PEA était au départ composé d’un ETF World CW8 + ETF Emerging Markets PAEEM. Puis, en parcourant les forums, j’avais pris position sur Total, Renault, LVMH. J’ai essayé de timer le marché, j’ai choisi des entreprises sur des conseils vus sur les fils des différents forums que je côtoie. Cela ne m’a pas convenu car je ne maîtrise pas les fondamentaux pour déterminer si telle entreprise est valable ou non, si elle est vendue au bon prix… J’ai donc revendu plusieurs lignes de mon PEA pour n’être maintenant que sur de l’ETF World CW8.
> Pour nos liquidités ou poche de cash, nous avons ouvert deux livrets d’épargne populaire (LEP) en lieu et place de livrets A. Bon ce n’est pas une martingale mais bon le taux de rendement est doublé.
> Pour les enfants, ils possèdent chacun une AV chez Linxea Spirit à 100% sur de l’ETF World. Nous avons en parallèle un PEL (2,5% bruts) au nom de ma fille jouant la partie "obligataire". Mais l’horizon de placement est au minimum de 12 ans d’où une allocation plutôt agressive.

En parallèle, nous avons toujours nos 30 parts de Novapierre Allemagne + 2,09 parts de Corum Origin (réinvestissement des dividendes) détenues en direct. Nous avions ouvert un CTO au nominatif pur chez Air Liquide pour les enfants, nous détenons 6 actions dans cette enveloppe. De mon côté, il me reste 7 URW dans mon CTO en très (très) nette moins-value, que j’ai décidé de conserver pour le moment.

Cette évolution dans la gestion du patrimoine est d’apporter de la simplicité et espérons-le de l’efficacité. Ma période de chômage devrait (logiquement) bientôt prendre fin, j’aurai donc logiquement un peu moins de temps à consacrer au suivi du portefeuille.

Belle journée à toutes et tous.

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[+1]    #19 22/12/2021 15h32

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour à toutes et tous.

Cela fait un moment que je n’ai pas actualisé mon portefeuille. Voici une mise à jour et des interrogations.
 
Pour rappel nous avons 36 ans, 2 enfants et sommes propriétaires de notre résidence principale. Il nous reste 4,5 ans de crédit à rembourser (à raison de 1000€ / mois).

Nos salaires ont progressé puisque nous gagnons désormais près de 75 000 bruts à deux.
Notre tranche marginale d’imposition est à 11% et nous n’avons pas d’autre crédit en cours.

Répartition de l’épargne familiale en valorisation actuelle (hors résidence principale)
- Assurances-vie (Linxea Avenir, Spirit, Darjeeling Swiss Life) : 30 K€ 
- PEA (Fortuneo) : 35K€ 
- CTO (nominatif pur Air Liquide) : 1 K€ 
- PEL à 2,5% bruts : 6 K€ 
- SCPI (détention en direct Novapierre Allemagne 30 parts + Corum 2,26 parts) : 10 K€ 
- LEP : 8 K€ 
 
Allocation par actifs (hors résidence principale)
- Actions (ETF World + très faible part d’Air Liquide) : 53% 
- Obligations (fonds euros AV) : 31% 
- Immobilier (SCPI) : 10% 
- Liquidités : 7% 
 
 
Parmi les supports cités plus haut, certains sont dédiés à nos 2 enfants. Ils ont une AV Spirit chacun en full ETF World avec 4500€ chacun. Le PEL de 6K€ à 2,5% appartient à ma fille. L’objectif est de poursuivre l’épargne pour eux quand ils seront majeurs (dans 10 ans pour l’un, dans 13 ans pour l’autre). Les autres objectifs sont : épargner pour la retraite, se créer un capital, avoir de côté pour faire des voyages sympas.   

De mon côté, mes parents vont probablement me donner prochainement la nue-propriété d’un bien immobilier (valeur du bien 100 K€, valeur de la NP 60K€).
 

Nos interrogations actuelles
- Il ne nous reste plus que 4,5 ans de crédit immobilier sur notre RP. Il nous reste 600€ actuellement de capacité mensuelle d’emprunt (si on applique la règle des 33%).   
- Notre imposition l’an prochain va monter à 2800€, alors que n’en payions presque pas jusqu’à présent.
- Comme nous avons envie de construire un capital, nous nous disons qu’il serait pertinent d’utiliser l’effet de levier. Nous avons échangé avec différentes personnes :
• des courtiers en SCPI car le principe nous plaît (on dilue le risque avec plusieurs immeubles, nos parents font de la location et c’est très preneur en temps) et nous permet de profiter de nos enfants plutôt que de passer du temps à bricoler et gérer les locataires. Pour le moment, nous sommes partis sur des simulations à 100 K€ et on obtient des taux au mieux à 2% (même si on a une offre à 1,23% mais avec contrepartie). Pour limiter la fiscalité, on s’orienterait davantage sur des SCPI européennes mais rien n’est fait concernant ce choix. Surtout que pendant les 20 ans du prêt, on "risque" de passer à une TMI à 30%.
• un vendeur de Pinel qui veut nous faire défiscaliser. Sur le papier, ça semblait intéressant car ce qu’on allait donner en impôt par mois, on le mettait finalement dans un bien immobilier qui allait nous rapporter beaucoup d’argent 9 ans plus tard. Sauf que ce bien neuf est à vendre à 5000€/m2 alors que le prix moyen dans cette ville est de 2400€/m2.

Merci d’avance pour vos retours sur nos interrogations.

Bonne journée et bonnes fêtes de fin d’année à tous !

Dernière modification par contraryo (07/01/2022 12h18)

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Favoris 1   [+1]    #20 08/01/2022 20h14

Membre (2018)
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Bonsoir,

Primo : petit message pour la modération, je n’avais pas envie de créer un nouveau portefeuille, est-ce possible de renommer mon topic en "Portefeuille financier et de SCPI de contraryo" ? Merci d’avance.

Réflexions menant au projet d’investissement en parts de SCPI : LMNP VS SCPI !
Il nous reste un peu moins de 5 ans de crédit immobilier, une ligne de prêt de 100€ prendra fin dans 1,5 an. L’objectif est de bénéficier une nouvelle fois de l’effet de levier car, au-delà de la construction d’un capital, il permet aussi d’assurer une protection familiale (via l’assurance décès invalidité).

Avant de nous orienter davantage vers l’univers des SCPI, nous avons pesé le pour et le contre dans notre cas. Nous avons 2 enfants en bas âge et allons sûrement évoluer dans nos postes respectifs dans les années à venir. Voici l’état de nos réflexions au départ :
- Acheter un bien dans l’ancien, le rénover et le louer en LMNP. J’ai déjà rénové plusieurs logements avec mon père, j’ai des amis artisans ou équivalents. Mais bon, c’est tout de même du temps à passer, ne pas profiter de sa famille pendant ce temps et devoir gérer des locataires.
- Investir dans des parts de SCPI : projet passif puisqu’en quelques clics ou échanges, on détient des parts d’un patrimoine diversifié et à part la déclaration annuelle des impôts à effectuer, cela n’est pas preneur de temps. Cela permet aussi de diluer le risque, un peu comme l’ETF World !

D’un côté, il y a sûrement des meilleurs coups à faire avec un bien dans l’ancien, car on peut faire des plus-values sympas avec quelques travaux et pas d’impositions supplémentaires avec le statut LMNP. De l’autre, des frais d’entrée plus conséquents, des rendements sûrement moindres qu’un bien en LMNP, mais une tranquillité d’esprit.

Voilà pourquoi, après échanges, nous en sommes arrivés à cette conclusion.

SCPI : début de la recherche
Cela fait plusieurs années que je lis de manière assidue le forum. J’avais pris des captures d’écran intéressantes sur le choix des SCPI, sur les critères de sélection… J’ai donc contacté plusieurs courtiers spécialisés dans les SCPI (France SCPI, SCPI-8, Moniwan, Louve, Primaliance…), j’ai surtout insisté sur le fait d’avoir une SCPI dite paquebot, avec un historique, un sérieux dans la gestion et une pérennité dans la distribution des dividendes. Dans ma tête, je voyais surtout Immorente, à tord ou à raison.

On m’a proposé différentes SCPI : Immorente, Pierval Santé, Europe Invest (sûrement trop jeune pour notre premier portefeuille), Epargne Pierre et Activimmo (mais exclusivement sur le marché français, alors qu’il nous faudra diversifier en Europe), LF Europimmo, Corum, Eurion.

Contours du projet
Pour le moment, nous sommes partis sur un investissement de 100 000 € à crédit (déduction des intérêts d’emprunt), sur 20 ans, avec 3 SCPI pour diversifier les sociétés de gestion. L’idée serait aussi de prendre des SCPI européennes pour avoir une fiscalité plus douce. Notre impôt sur le revenu sera approximativement de 2 500 € l’an prochain (on n’en payait pas jusqu’à présent ou très peu, mais cela va changer suite à des évolutions professionnelles). Pour rappel, nous avons actuellement une TMI à 11% et 3 parts.

Pour information, nous détenons déjà 30 parts de Novapierre Allemagne (100% commerces) et 2,13 parts de Corum Origin (diversification en Europe, réinvestissement des dividendes). Le total représente environ 10 000 €.

L’objectif serait d’investir cette année cette somme de 100 000 €, avec un prêt sur 20 ans. Dans 10 ans, notre premier enfant aura 18 ans et nous pourrons éventuellement revendre nos parts si nos autres investissements avaient été un échec. Comme notre prêt de résidence principale se finira mi-2026, l’idée serait de réemprunter dans quelques années un plus gros montant pour l’investir dans les SCPI par exemple pour préparer la majorité de notre second enfant et/ou notre retraite future.

Sélection des SCPI
Suite à mes lectures et échanges avec les différents courtiers, j’ai retenu différents critères. J’ai lu en diagonales les rapports annuels de certains SCPI (pas toutes encore). En somme, j’ai tenté de faire mes devoirs au mieux.

J’ai abouti au tableau ci-dessous :


Nous souhaitons investir dans 3 SCPI : Immorente et Pierval Santé ont notre préférence dans l’immédiat, mais quid de la troisième ?

LF Europimmo, Eurovalys et Corum possèdent un patrimoine investi en Europe. Plusieurs courtiers m’ont déconseillé Corum (notamment pour la société de gestion, trop agressive, borderline sur le rendement communiqué en brut…), mais bon les 2 autres SCPI sont aussi plus récentes… Même si La Française est une société de gestion connue.

Prochaines étapes
Je dois encore rencontrer un CGP du forum pour voir ce qu’il peut nous proposer par rapport à notre profil. J’ai aussi contacté ma courtière bancaire pour savoir quelles conditions elle avait en ce moment. En effet, les propositions des courtiers n’étaient pas fameuses pour le moment. Par contre, certains courtiers proposaient des rétrocommissions, à voir comment cela se passera avec le partenaire final que nous retiendrons.

Interrogations
1/ Est-ce possible et avantageux de réintégrer ces premiers achats en direct à l’avenir dans une SCI ? Du type, si notre second investissement était plus conséquent comme Malochat (Yvan, maxlille…) dans 3-4 ans, cela pourrait se faire dans une SCI à l’IS (US + PP).
2/ J’ai cru comprendre qu’il y avait un “cheat code” avec la détention d’un bien immobilier loué en nu et les parts de SCPI. Cela donne accès au micro-foncier et l’abattement de 30%. Exemple : j’investis dans un garage une fois que les intérêts d’emprunt ne seront plus déductibles, cela fonctionnera-t-il ? Serait-ce judicieux ?

Je vous remercie d’avance si vous m’avez lu jusque-là. De mon côté, je vais retourner potasser ma sélection de SCPI et lire les rapports annuels des 3 SCPI européennes citées. A moins que je n’ai loupé d’autres SCPI toutes aussi intéressantes…

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#21 08/01/2022 20h52

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Plusieurs courtiers m’ont déconseillé Corum (notamment pour la société de gestion, trop agressive, borderline sur le rendement communiqué en brut…)

Probablement une coïncidence avec le fait que Corum n’autorise plus certains courtiers à distribuer Origin. smile

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#22 08/01/2022 22h18

Membre (2018)
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En l’occurence, il s’agit de Primaliance :-) Par contre, la personne avait de loin une meilleure expertise du marché des SCPI, par rapport aux autres courtiers.

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#23 10/01/2022 19h19

Membre (2018)
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Bonsoir,

Je poursuis mes réflexions dans ce post.

J’ai lu les rapports en diagonale et les files dédiées sur le forum des SCPI suivantes :
- LF Europimmo
- Eurovalys
- Eurion
- Corum
- Pierval Santé.

Autant, j’avais des convictions sur Immorente et Pierval Santé, autant je me rends effectivement compte qu’au-delà de l’analyse chiffrée, il est très difficile de choisir telle ou telle SCPI.

D’un côté, la collecte relutive est trompeuse pour beaucoup de SCPI, car elles ont le vent en poupe pour un moment mais après ? Certaines sont trop jeunes et il paraît difficile de savoir où iront les prochains investissements. Ceux réalisés dans les grandes métropoles allemandes ne fournissent plus autant de rendement qu’auparavant. Cela paraît aussi complexe pour une SCPI de santé de faire du chiffre sur de la revente de patrimoine ou de voir celui-ci prendre de la valeur dans le temps.

Si nous conservons Immorente et Pierval Santé, finalement mon troisième choix se porterait ce jour davantage sur Corum Origin car elle est investie à l’étranger, rend un rendement intéressant depuis 2012. Les bémols peuvent être ses investissements peut-être pas toujours qualitatifs et les passerelles entre ses 2 autres SCPI sont parfois obscures. Par contre, une des critiques qui est souvent faite à son égard est le marketing. Effectivement, cela peut être vu de cet oeil, mais j’estime que cette SCPI comme nouvel entrant sur le marché a apporté du sang neuf à la sphère des SCPI en digitalisant un peu la place (site sympa, espace membre, souscription en ligne…).

Je vais poursuivre mes lectures pour savoir si la SCPI est finalement vraiment le bon cheval sur lequel misé

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[+1]    #24 12/01/2022 03h00

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contraryo, le 08/01/2022 a écrit :

Interrogations
1/ Est-ce possible et avantageux de réintégrer ces premiers achats en direct à l’avenir dans une SCI ? Du type, si notre second investissement était plus conséquent comme Malochat (Yvan, maxlille…) dans 3-4 ans, cela pourrait se faire dans une SCI à l’IS (US + PP).
2/ J’ai cru comprendre qu’il y avait un “cheat code” avec la détention d’un bien immobilier loué en nu et les parts de SCPI. Cela donne accès au micro-foncier et l’abattement de 30%. Exemple : j’investis dans un garage une fois que les intérêts d’emprunt ne seront plus déductibles, cela fonctionnera-t-il ? Serait-ce judicieux ?

1) Non, sauf à vendre/acheter les parts, avec les frais et impacts sur un éventuel emprunt. De toute manière, vous ne semblez pas avoir la surface financière pour vous lancer dans un montage "à la Malolechat"…
2) Non, vous avez mal compris, et c’est une mauvaise idée. En optant pour le micro-foncier, vous devrez déclarer votre quote-part de l’ensemble des recettes de type loyer des SCPI, et pas celle du résultat des SCPI, avant d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30%. D’une part, la plupart des SCPI ne me semblent pas fournir les informations pour ceci. D’autre part, je en pense pas que ce soit au final avantageux.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#25 12/01/2022 08h59

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Bonjour,
Gbl a répondu à deux de vos questions, inutile d’y revenir.
Sur le choix de SCPI, pour 100 k€ je pense aussi que 3 SCPI est un bon compromis. Rien à redire sur votre positionnement initial de deux SCPI. Il manque peut-être un peu de bureau au final donc pourquoi ne pas se diriger vers une SCPI en ayant davantage. J’avoue ne pas savoir vous conseiller car vous voulez une SCPI investie en Europe et hormis Corum Origin, je ne connais pas les autres (elles ne m’intéressent pas je dois dire). PFO2 bof.
J’aurais dit Primopierre s’il faut rester sur du capital variable (mais est-ce le cas ?) mais c’est 100% en France.
PS : ou Epargne Foncière oui mais peu d’Europe (9,5%).

Dans votre tableau, vous faites un ratio prix de part/valeur de reconstitution. Aucun intérêt à mes yeux, faites plutôt par rapport à la valeur de réalisation, ce que vaut concrètement le patrimoine.
Colonne résultat net/prix de part : 2,6 pour Epargne Foncière ?
Je trouve 31,49 € / 827 € = 3,81% non ?

Dernière modification par Surin (12/01/2022 09h03)


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