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#1 17/01/2019 14h54 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Bonjour,

Après avoir acquis ma résidence principale l’année dernière, je souhaiterai acquérir un nouveau bien pour de l’investissement locatif :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : studio 38m²
- Étage : RDC
- Inhabité

LOCALISATION DU BIEN
- Dans une grande agglomération de 70k habitants
- Centre-ville / ancien

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût : 80.000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 550 €
- Taux de vacance envisagé 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en direct
- Taxe foncière hors TEOM estimée à 800 eur/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 100 eur/an
- Rentabilité brute : 8%
- Rendement opérationnel brut : 7.5%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 20k (disponible en bourse et assurance vie : 100k)
- Taux du crédit avec assurance 1.5 %
- Durée du crédit 20 ans
- Echéance : 350 €

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location LMNP : BIC Réel

Or je crains que mon taux d’endettement pose problème. En effet, marié avec un enfant à charge, voici l’état de mon bilan financier :

BILAN ACTUEL :
Salaire Couple: 5 850 €    
Loyer IL1: 765 €    
Dividendes SCPI    : 160 €    
Emprunt IL1 : - 1 000 €
Emprunt SCPI : - 520 €
Emprunt RP : - 1 850 €

TOTAL REVNUS: 6 775 €
TOTAL DEPENSES: - 3 370 €
Endettement    49,74%   
Reste à vivre     3 405 €    


BILAN APRES OPERATION:
Salaire Couple: 5 850 €    
Loyer IL1: 765 €
Loyer IL2: 550 €
Dividendes SCPI    : 160 €    
Emprunt IL1 : - 1 000 €
Emprunt IL2 : - 350 €
Emprunt SCPI : - 520 €
Emprunt RP : - 1 850 €

TOTAL REVNUS: 7 325 €
TOTAL DEPENSES: - 3 720 €
Endettement    50,74%   
Reste à vivre     3 605 €    

Je vois donc trois solutions :
1 Utiliser mon apport (AV & Bourse) pour financer ce projet ?
2 Utiliser mon apport (AV & Bourse) pour rembourser l’un de deux premiers emprunts ?
3 Utiliser vos conseils pour eviter d’enpieter sur l’AV & la Bourse (et défendre mon reste à vivre ?)

Que me conseillerez-vous ?

Dernière modification par Isakamays (17/01/2019 14h55)

Mots-clés : endettement, etude de cas, immobilier

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#2 17/01/2019 15h14 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Bonjour,

Pour un prêt de 80.000 EUR sur 20 ans à 1.5% je suis à 386e/mois, 331e/mois sur 25 ans (1.8%)

Quelle est l’échéance du prêt SCPI et le montant restant dû ?
Idem pour les autres prêts si possible

Dernière modification par maxlille (17/01/2019 15h14)

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#3 17/01/2019 15h28 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Excusez-moi, le cout du projet est de 80.000 € mais je suis prêt à mettre un apport d’au moins 20k. Je cherche donc un financement de 60k.

SCPI : 35.000 € et il reste 6.5 ans
IL1 : 86.000 € et il reste 7.5 ans
RP : 425.000 € et il reste 23.5 ans

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[+1]    #4 17/01/2019 16h06 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Bonjour, compte tenu du reste à vivre il faut demander à votre banque ou à un courtier s’ils pratiquent la méthode de calcul dit par compensation ou taux différentiel d’endettement.

Ce calcul est différent du calcul classique, on additionner vos crédits d’une part, auquel on soustrait les loyers encaissés (minorés de 30%). Le tout divisé par votre revenu.

Dans votre situation cela donnerait :

1000+520+1850-(765*0.70)-160 / 5850 = 45% c’est déjà mieux;

  en ajoutant le potentiel investissement locatif que vous voulez faire on arrive à :
1000+520+1850+300 -(765*0.70)-160-(550*0.7) / 5850 = 44%

le 300 correspond à 60k€ sur 20 ans.

En effet, en apportant 20k€ le bien s’autofinance largement, si les charges de copro sont faibles (vous ne les avez pas mentionnées). De plus avec un rendement brut de 8,2% cela semble être intéressant, sous réserve des fondamentaux…

Plusieurs solutions s’offrent à vous:

-Faire passer le projet tel quel en faisant un apport de 20k€ et à la limite pousser sur 25 ans l’emprunt si besoin.
-Faire un montage avec la banque sur un crédit total à 85k€ en échange de nantir 20k€ sur un contrat d’assurance vie chez eux.
- Faire un remboursement partiel de 20k€ sur le crédit de la SCPI afin de baisse mécaniquement votre taux d’endettement. (pour arriver à 39%)
- Le cashflow est assez négatif sur vos deux première opérations, avez vous la stratégie de rembourser sur une durée plus courte pour être plus rapidement débarrassé des crédits? Il y a peut être une revente des parts de SCPI ou du premier bien à envisager, si cela vous permet par la suite de réinvestir cet argent.

Après cela dépend de vos objectifs de placements, vous avez sans doute une forte capacité d’épargne qu vous permet de faire des crédits courts avec des cash-flox négatifs, mais dans quelques années vous serez tranquille.

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#5 17/01/2019 17h48 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Bonjour Osta,

En constituant mon "dossier bancaire" pour ce projet, je suis tombé sur ce calcul de taux différentiel qui est effectivement plus à mon avantage. Cependant, j’avais lu à ce sujet :

Le calcul différentiel consiste à isoler chaque investissement locatif et de calculer la différence entre les charges et les revenus de chaque investissement, avant de réintégrer ces résultats dans le calcul d’endettement :
Si le Cash Flow est négatif, il sera ajouté aux charges.
Si le Cash Flow est positif, il sera ajouté aux revenus.

Est-ce exacte ? Mes taux d’endettements sont du coup un chouilla différent.

osta a écrit :

- Faire un remboursement partiel de 20k€ sur le crédit de la SCPI afin de baisse mécaniquement votre taux d’endettement. (pour arriver à 39%)

C’est là une excellent idée ! Je peux même envisager de rembourser la totalité de ce crédit (je conserverai une grande partie de mon épargne tout en réduisant mon endettement).

Merci pour vos conseils !

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#6 17/01/2019 19h27 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Bonjour

Pour etre precis il faudrait le detail de chacun de vos prets (en terme de taux/ tableau d’ammortissement pour le mix interet / assurance / K )  et les IRA eventuels.


a Priori je prefererai rembourser un pret de RP ( puisque les interets ne sont pas déductible) mais il est possible que sur les autres , ce n’est presque que du capital que vous remboursez.

injecter le cash dans l’Opé a venir me semble la moins bonne des solutions.

la vente de IL1 n’est pas envisagé ? il plombe pas mal la capacité. ..

Cdt

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#7 18/01/2019 17h14 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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En effet, il est pertinent "d’arbitrer" de temps en temps ses placements, notamment pour couper une ligne de crédit et générer du cash. Après il y a aussi l’aspect tranquillité. Je m’explique, si le bien immobilier est très bien loué avec aucun turn-over et que le bien prend tranquillement de la valeur (ce qui est le cas à Issy les Moulineaux), il est toujours bon de ne pas y toucher et d’attendre un éventuel départ du locataire.

D’un point de vue fiscal il est en effet plus intéressant de rembourser un crédit RP que locatif par rapport aux intérêts d’emprunt.
Concernant le crédit sur la RP, s’il fait un remboursement partiel de 20k€ il gagnera environ 100€ par mois de remboursement de crédit du coût cela n’améliore pas beaucoup sont taux d’endettement. Par contre s’il coupe en deux le remboursement du crédit de la SCPI (520€) ça commence à faire des économies…

Une autre voie à explorer,
faire racheter les deux crédits éxistants:
SCPI : 35.000 € et il reste 6.5 ans
IL1 : 86.000 € et il reste 7.5 ans
Sur une durée de 15 ans par exemple--> 121 000€ = 780€ de mensualité au lieu de 1520 actuellement.

Du coup il "économise" 740€ par mois de rembourssement de crédit, le nouveaux coefficient d’endettement passe à :

780+1850-(765*0.70)-160 / 5850 = 33% , le fameux chiffre magique…
Ensuite le prêt pour le locatif passerai tout le seul.
Ainsi vous conservez vos 20k€ pour peser dans la négociation avec le banquier, s’il accepte de faire un rachat de crédit vous pouvez bien souscrire à un petit produit d’épargne ^^

par curiosité, quel somme, net d’impôts, recevriez vous pour la vente des parts des SCPI d’une part, et de l’investissement locatif d’autre part ?

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#8 11/02/2019 14h17 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Bonjour,

Excusez-moi je n’avais pas vu votre question, et je ne la comprends pas très bien. Que vouliez-vous dire par :

osta a écrit :

par curiosité, quel somme, net d’impôts, recevriez vous pour la vente des parts des SCPI d’une part, et de l’investissement locatif d’autre part ?

Si vous parlez de la valeur actualisée :
- 300 k pour l’investissement locatif (dont 50k de PV)
- 48k de SCPI (dont 3k de PV)

---------------------------------------------

Par ailleurs, le rachat de crédit vient de m’être proposé, mais des 3 créidts (RP, IL & conso) sur 35 ans (Soit 540k + 50 k de frais estimé) à 2.5% ! Je trouve la durée beaucoup trop importante, sachant que j’avais déjà cédé pour l’emprunt sur 25 ans. Ma psychologie me limite à 20 ans.

J’ai poussé pour faire un rachat sur 15 ans de mes prêts consos + IL uniquement, comme mentionnés plus haut, mais le courtier a refusé me disant que cela ne passera jamais au vu de mon taux d’endettement de 40%…

Que pensez-vous :
1. d’une durée de 30 ou 35 ans ?
2. de 50k de frais (IRA, dossiers, notaires pour siganture, etc.)
3. d’inclure le prêt de ma RP avec ? Est-il vraiment impossible de regrouper et lisser les deux premiers crédits uniquement ?

Merci pour vos précieux conseils.

Dernière modification par Isakamays (11/02/2019 14h17)

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#9 11/02/2019 18h28 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Isakamays a écrit :

2. de 50k de frais (IRA, dossiers, notaires pour siganture, etc.)

Sérieusement ? 50 k€ de frais ?

Il me semble que la question contient la réponse.

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#10 12/02/2019 08h36 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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On a du mal à penser que la question posée est sérieuse tant les montant en frais sont élevés.
On est sur un forum d’investisseurs, le but est d’optimiser le patrimoine. Un emprunt sur 30 ou 35 ans parait aberrant, regardez donc le montant des intérêts versés la première année par rapport au capital remboursé. Vous êtes vous-même conscient que au delà de 20 ans, c’est beaucoup (trop).

Si le problème concerne un étalement de la dette pour surendettement, c’est autre chose.
Si c’est pour dégager une capacité d’emprunt perdue à cause des crédits en cours, oubliez ce montage qui vous fera perdre de l’argent et engraissera les prêteurs.

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#11 18/02/2019 21h49 → Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement) (endettement, etude de cas, immobilier)

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Merci pour votre réponse kc44 qui m’éclaire bien les idées et  mon projet, même si elle ne m’encourrage pas à poser de nouvelles questions.

En effet, je n’ai malheureusement pas la même maturité financière que bon nombre d’entre vous et je pensais trouver un peu d’aide sur ce forum. C’est une vraie source d’information inestimable et je n’ai pas fini d’y puiser de l’information. Malheureusement, il faut de temps en temps les assembler pour les comprendre. C’est pour cette raison que j’ai préféré poser des questions plus spécifiques, notemment sur les prêts sur 35 ans, dont les avantages et inconvénients sont, a mon sens, pas forcément très visibles.

Par ailleurs, les 50k de charges ne m’ont jamais été communiquées en direct. Je n’ai eu qu’un appel téléphonique avec la personne qui le donnait que très peu d’informations. Au final, je pense que cela devrait plus tourner autour de 10-15k (ce qui reste enorme - le rachat d’un crédit de 25 ans fait fortement grimper les prix…)

Dans tous les cas, merci pour vos éclaircissements qui me font bannir le crédit 35 ans des solutions "intéressantes".

Dernière modification par Isakamays (18/02/2019 21h51)

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