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#1 11/01/2019 17h34 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Bonjour,

Je suis en cours d’acquisition d’un petit immeuble de 3 appartements entièrement vide.

Je suis entre l’offre d’achat contresigné par le vendeur et la promesse de vente.

Au cadastre, il y a un seul lot. Le propriétaire actuel a acheté un seul lot, a fait une surélévation et à créé 3 Lots.

Il a créé 4 compteurs électriques (1 par lot + les communs) et Enedis a posé un coffret à l’extérieur dans une niche prévue à cet effet. Par contre, le raccordement entre le coffret extérieur et chaque tableau n’est pas effectif.

Je souhaite faire passer un géomètre pour cadastrer les 3 lots.

Ma banque me suit a priori mais pour monter le dossier, elle veut savoir s’il y a une ligne de prêt ou 3 et les montants de chaque ligne le cas échéant.

Comment procèderiez-vous pour avoir 3 lots au lieu d’un seul? Cela doit-il être fait avant la promesse de vente ou avant l’acte? À quel délai dois-je m’attendre?

Dans ma tête la logique serait:
1/ consuel pour chaque installation électrique
2/ géomètre
3/ promesse de vente avec 3 lots
4/ financement avec 3 lignes de crédit
5/ acte définitif

Le cadastrage et le passage consuel a été spécifié sur l’offre d’achat (en plus de la condition suspensive d’obtention du prêt à 110%)

M.erci pour vos avis

Dernière modification par Pierrot31 (12/01/2019 11h07)

Mots-clés : cadastre, compteur électrique, promesse de vente

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#2 11/01/2019 18h22 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Pouvez vous préciser le travail en cours pour le raccordement électrique par le vendeur ?  Le vendeur a prévu d’alimenter les 3 appartement (avec 1 compteur/appartement+1 commun)? A-t-il fait une démarche auprès de la mairie pour passer de 1 à 3 lots?


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#3 11/01/2019 18h46 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Nous en sommes au stade des pourparlers entre l’offre d’achat et la promesse.

Ce qui est convenu est que dans la promesse une clause « consuel + mise en service effective de l’electricité au moment de l’acte définitif » soit incluse.

Il y a 4 compteurs : un dans chaque appartement + un dans les communs. Et normalement 4 abonnements distincts à terme.

Pour la mairie, je ne peux dire s’il a fait les démarches pour passer à 3 lots. Mais, il a déposé un permis pour faire sa surélévation, a respecter les préconisations ABF et maintenant l’immeuble sert « d’immeuble témoin » pour le secteur quand de nouveau permis sont déposés. Je vais allé demander un relevé de propriété à la mairie.

Dernière modification par Pierrot31 (11/01/2019 18h57)

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[+1]    #4 12/01/2019 10h03 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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ça semble bien parti si le vendeur accepte la clause. Pour la modification de la matrice, je ne suis pas compétent pour vous répondre sur la procédure à suivre. L’utilité dépend essentiellement si vous comptez vendre à la découpe un jour (ce qui vous obligera à faire une copro etc). Si ce n’est pas votre recherche, vous pouvez très bien rester avec 1 seul lot pour l’ensemble. Regardez bien le relevé de propriété car les modifications de découpe du bien (si vous passez d’une maison à 3 appartements par exemple) peut induire une augmentation substantielle de la taxe foncière (J’ai eu le souci lorsque j’ai transformé des grandes chambres en studio suite à la déclaration H2 : TF+300€/appartement).

Si le bien vous intéresse vraiment et que vous souhaitez bloquer l’achat, vous pouvez signer le compromis en mettant comme condition suspensive l’acceptation par le consuel de l’installation électrique. Pensez à demander à mettre votre condition suspensive de prêt au départ de la levée des conditions suspensives du vendeur. Je viens de le faire sur un dossier, ça allonge le délai entre le compromis et la signature finale mais vous sécurisez votre achat et gardez la clause suspensive du financement valable. Je viens de le faire sur un dossier, cela a été accepté sans souci par les notaires (celui du vendeur et le mien).

Dernière modification par lachignolecorse (12/01/2019 10h10)


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[+1]    #5 12/01/2019 10h44 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Personnellement, je trouve que, par principe, il faut faire les opérations qui donnent de la plus-value APRES l’achat.

Vous êtes en train de mettre la puce à l’oreille au vendeur, comme quoi il peut vendre plus cher après découpe. Il pourrait encore se rétracter pour vendre à la découpe. C’est arrivé il y a peu à Cricri.

C’est une très bonne idée d’estimer avant l’achat la faisabilité, le coût et les conséquences de cette découpe. Mais ça ne me semble pas une bonne idée de la réaliser avant l’achat.

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#6 12/01/2019 11h03 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Ca me fait penser a une technique qu’un des youtoubeurs sur l’investissement immobilier utilise.

Acheter une maison en tant que résidence principale.
La diviser en plusieurs appartements mais ne pas finir a 100%.
Pour pouvoir la revendre en tant que résidence principale et ainsi de pas payer d’impôts sur la plus value. Car il y a que un lot.

J’ai du mal a comprendre pourquoi le vendeur ne termine pas les consuels.
Et en théorie les appartements devraient être raccordé avant la pose des compteurs.
Car le câble d’alimentation arrive directement dans le compteur.

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#7 12/01/2019 11h05 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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@lachignolecorse
Bien vu pour la condition suspensive. Je vais essayé de l’inclure pour « motiver » le vendeur

@B2k
Ben… trop tard: il a déjà la puce à l’oreille 😀

Je vais prendre rdv avec l’urbanisme lundi pour être sûr que tout est en règle au niveau du permis + matrice cadastral.

À la réflexion, j’aimerais faire un entre 2:
1/ que ce soit divisé sur la matrice en 3 lots. J’espère que c’est le cas. Je pense que oui car de mémoire Enedis le demande pour le dossier.
2/ Faire 3 lots avec trois prix (un par lot) sur la promesse sans mise en copropriété. Je vais voir si c’est possible avec le notaire.
3/ Faire 3 lignes de prêt (vu avec la banque, pas de souci). De toute façon, il n’y aura pas de garantie réelle: a priori ni hypothèque, ni ppd avec tout ce que cela implique…
4/ signer l’acte
5/ un jour, si besoin, mise en copropriété et vente à la découpe

Dernière modification par Pierrot31 (12/01/2019 21h57)

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#8 13/01/2019 17h48 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Lachignolecorse a écrit :

Si le bien vous intéresse vraiment et que vous souhaitez bloquer l’achat, vous pouvez signer le compromis en mettant comme condition suspensive l’acceptation par le consuel de l’installation électrique. Pensez à demander à mettre votre condition suspensive de prêt au départ de la levée des conditions suspensives du vendeur. Je viens de le faire sur un dossier, ça allonge le délai entre le compromis et la signature finale mais vous sécurisez votre achat et gardez la clause suspensive du financement valable. Je viens de le faire sur un dossier, cela a été accepté sans souci par les notaires (celui du vendeur et le mien).

Je trouve ça très malin et j’aimerai inclure cette clause avec cette chronologie. Je sais que la rédaction est importante dans un compromis. J’ai cherché un peu partout mais je n’ai rien trouvé de probant.

Pouvez-vous reproduire ici la rédaction de votre clause suspensive je vous prie?
Quels délais avez-vous mis?

M.erci

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#9 13/01/2019 21h34 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Dans mon cas, il fallait que les statuts de la sci "vendeuse" soient modifiés. Voir second paragraphe

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6756_20190113_212726.jpg

Dans mon cas, la modification des statuts a duré 7 mois…

J’aurai du mettre une clause sur le délai de validité mais vu le souci, je savais que cela serait fait rapidement. Bien entendu, si le vendeur a une clause suspensive de la sorte, surtout ne pas verser d’acompte. Ça vous évitera de courrir après votre argent si le vendeur ne lève pas la clause.

Dernière modification par lachignolecorse (13/01/2019 21h37)


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#10 13/01/2019 23h06 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Très bien, je vais proposer au notaire d’insérer dans le paragraphe "réalisation de la clause suspensive", outre la clause suspensive classique d’obtention du prêt pour l’acquéreur (moi-même), une clause du type:

"
1/ La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les soixante jours suivants l’obtention par le VENDEUR pour chacun des trois appartements ainsi que pour les parties communes des quatre consuels et du raccordement effectif au réseau d’ENEDIS.
2/ L’obtention des consuels et le raccordement au réseau Enedis est de la responsabilité du VENDEUR.
3/ L’obtention des consuels et le raccordement au réseau Enedis est à la charge du VENDEUR.
4/ L’obtention ou la non obtention des consuels devra être notifiés par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par LRAR adressé dans les 3 jours suivant l’expiration du délai fixé au XX/XX/XXXX (date à déterminer)
5/ A défaut de réception de cette lettre dans les délais fixé, l’ACQUEREUR aura la faculté de mettre le VENDEUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par LRAR au domicile ci-après élu.
6/ Passé ce délai de huit jours sans que le VENDEUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défailli et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi l’ACQUEREUR retrouvera son entière liberté et l’ACQUEREUR ne versera pas de dépôt de garantie.
7/ Le dépôt de garantie sera versé par l’ACQUEREUR que si le VENDEUR justifie de l’obtention pour chacun des trois appartements ainsi que pour les parties communes des quatre consuels et du raccordement effectif au réseau d’ENEDIS dans les délais sus-énoncés.
"

Sur vos conseils, j’ai mis une durée de validité (point 4) et une petite bafouille sur le dépôt de garantie (point 7).

J’ai le sentiment que pour moi aussi ça va prendre un peu de temps… Je verrai bien…

Encore M.erci

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#11 14/01/2019 06h48 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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A votre place, je ne serai pas trop directif histoire de ne pas braquer le vendeur et son notaire (ménagez leur susceptibilité). Donc je proposerai au vendeur d’inscrire la clause avec un délai qu’il fixera lui-même. S’il demande 2 mois, montrez vous bon prince en mettant 3/4 mois dans le compromis. Laissez faire la rédaction par le notaire, c’est son travail. Idem pour le report du début des 45 jours, attendez que le vendeur soit d’accord pour la clause.

J’imagine que vous n’avez pas encore fait votre offre de prix. Vous pouvez inclure la clause du vendeur dans votre offre (ne soyez pas trop formel, les modalités d’information en cas de levée ou non-levee de clause seront fixées par le notaire).


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#12 14/01/2019 08h16 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Si, on s’est entendu sur le prix et les conditions et cela a été formalisé sur l’offre d’achat.

Je vais suivre votre conseil et être un peu souple…

Il a rendez-vous avec son notaire aujourd’hui, on verra bien…

Dernière modification par Pierrot31 (14/01/2019 08h19)

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#13 14/01/2019 10h15 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Pierrot31 a écrit :

Si, on s’est entendu sur le prix et les conditions et cela a été formalisé sur l’offre d’achat.

Je vais suivre votre conseil et être un peu souple…

Il a rendez-vous avec son notaire aujourd’hui, on verra bien…

N’oubliez pas de réclamer les diagnostics Elec après passage du consuel. Réclamez les une fois que le vendeur aura levé sa clause.


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#14 14/01/2019 10h36 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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On prend un notaire pour qu’il rédige les contrats. Formulez-lui votre demande en français courant, et laissez-le rédiger. C’est maladroit, limite insultant, de prendre un notaire et de vouloir ensuite lui dicter des clauses jusque dans le détail de leur formulation.

D’un manière générale, quand on s’adresse à un pro que l’on rémunère, on doit lui exposer le résultat à atteindre, mais pas le contraindre dans les outils à utiliser. Chacun son métier. Votre métier c’est "donneur d’ordre" ou "maître d’ouvrage", vous êtes celui qui dit ce qui doit être fait, mais qui ne dit pas comment on doit le faire. Il faut respecter la susceptibilité et le savoir-faire de vos interlocuteurs.

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2019 10h43)

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#15 14/01/2019 10h52 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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C’est noté, loin de moi l’idée d’insulter des gens que j’appelle « Maître »…

Mais bon, là je sors de la mairie et sur le relevé de propriété, j’ai qu’un lot !?

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#16 14/01/2019 11h04 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Pierrot31 a écrit :

Mais bon, là je sors de la mairie et sur le relevé de propriété, j’ai qu’un lot !?

Normal. Les gens, sauf rare exception, ne font la démarche de diviser en lots au cadastre QUE pour vendre à la découpe.
C’est compliqué, ça coûte du temps et de l’argent (il faut missionner un géomètre), donc on ne le fait que dans un but précis.
Vous voulez acheter un immeuble entier, pour le payer moins cher que des appartements séparés, mais vous voudriez qu’il soit déjà divisé. Ca s’appelle vouloir le beurre et l’argent du beurre.

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#17 14/01/2019 11h13 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Sur mon dernier achat, c’est un immeuble de 7 appartements et sur mon relevé de propriété, j’ai 7 lignes et je suis en mono propriété.

Là, comment cela se passe:
- pour la taxe d’habitation des locataires vis à vis des impôts?
- pour que Enedis raccorde les compteurs ?

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#18 14/01/2019 11h34 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Pierrot31 a écrit :

- pour la taxe d’habitation des locataires vis à vis des impôts?

Si le vendeur louait les appartements séparément (Pour l’elec il devait soit faire au forfait, soit refacturer à partir de sous-compteurs même si ça n’est pas legal), il a du remplir des formulaires h2 qu"il a envoyé aux impôts. Ça ne pose aucun souci aux impots d’envoyer
3 taxes d’habitation alors qu’il n’y a qu’un seul lot.

Pierrot31 a écrit :

- pour que Enedis raccorde les compteurs ?

Là, c’est le souci du vendeur. Vous attendez patiemment qu’il leve sa clause. Vous lui demanderez ensuite Comment il a fait pour poser 4 compteurs pour un seul lot. Ça peut intéresser du monde sur le forum.

Par contre, si le vendeur louait un seul lot, vous allez devoir faire les h2 et les envoyer aux impots… Et votre taxe foncière va grimper.

Dernière modification par lachignolecorse (14/01/2019 11h36)


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[+1]    #19 06/02/2019 15h23 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Bon… je viens vous faire un petit retour. Et les nouvelles ne sont pas bonnes! Le vendeur s’est rétracté: il ne répond plus ni aux mails, ni aux sms, ni au téléphone… Et comme, l’offre d’achat a été accepté QUE oralement, je suis le bec dans l’eau!

3 hypothèses:
- B2k avait raison : je lui ai mis la puce à l’oreille
- il n’est pas en règle vis à vis de l’urbanisme
- il a envie de le garder pour louer les appartements

C’est pas grave! J’ai repris ma recherche et j’enchaîne les visites depuis une bonne semaine !

J’aurai aimé savoir le pourquoi du comment. Mais bon, je m’en remettrai! Après les ventes entre particuliers, c’est… particulier 😀

M.erci à B2k et à lachignolecorse pour leur aide sur le forum.

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#20 06/02/2019 22h01 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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Bonsoir,

Le hasard veut que cette file a un lien avec celle où j’ai posé ma question sur la cohabitation de meublés et de locations nues dans un même immeuble.

Même si le projet est tombé à l’eau, avez-vous eu la possibilité d’évaluer combien aurait coûté ce découpage en lots à grosse maille ?

Merci
Patator

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#21 06/02/2019 22h38 → Cadastrer un immeuble de rapport avant l'achat ? (cadastre, compteur électrique, promesse de vente)

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J’avais budgété 2500€ après discussion avec un artisan qui si connaît mais c’etait une estimation au « doigt mouillé ».

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