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#1 11/01/2019 12h06 → Achat d'un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ? (fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager)

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Bonjour à tous,

J’envisage l’achat d’un viager libre et me pose la question de la création d’une société qui ferait l’achat (principalement pour des questions d’optimisation de la succession). Je pense à faire de la location meublée et je suis donc parti sur une SARL de famille mais je pense que la question se pose de la même façon dans le cas d’une SCI à l’IR.

Disons que les chiffres sont les suivants:
Esperance de vie du viager (créditrentier): 15 ans
Valeur du bien: 400k€
Bouquet: 100k€

Dans le cas d’un viager libre, la rente annuelle se calcule normalement comme suit:
(400-100)/15 = 20k€/an

D’après ce que j’ai lu ici http://efl.fr.s3.amazonaws.com/pdf/frc6 … dienne.pdf, le bien immobilier doit figurer à l’actif de la société et la rente (capitalisée) doit apparaitre au passif. C’est la même logique qui est utilisée pour le calcul de l’ISF.

La valeur de capitalisation de la rente doit naturellement se baser sur l’âge et le sexe de la personne.  En se servant de ce tableau (https://www.impots.gouv.fr/portail/file … 5_1924.pdf) qui est utilisé justement pour les calculs d’ISF , on aurait par exemple que si le viager est une femme de 76 ans, chaque euro de rente annuelle doit être multiplié par 13,247 pour obtenir sa capitalisation. Pour une rente annuelle de 20k€, cela donnerait 20k€*13,247 = 264940€

Mais la question que je me pose et pour laquelle je ne trouve pas de réponse est la suivante. Que se passe-t-il en cas de décès prématuré du viager? Une quantité de passif disparait tout d’un coup et génère ce qui s’appelle dans le jargon comptable un produit exceptionnel (j’ai appris tout ça par mes recherches). Dans notre exemple, si la personne meurt à 76 ans, on se retrouve avec 265k€ de produit exceptionnel.

Ce produit exceptionnel est-il taxable dans le contexte d’une société fiscalement transparente comme une SCI à l’IR ou une SARL de famille?

Dans le cas de détention en direct du bien, le décès prématuré du viager ne génère pas d’impôt additionnel, il serait donc quelque part logique qu’une société fiscalement transparente n’en génère pas non plus. Mais je sais que ça n’est pas forcemment la logique qui prime dans ce genre de situation.

Inutile de dire que si ce produit exceptionnel est taxable, il devient très risqué d’acheter en viager au sein d’une société puisque l’on peut se retrouver avec une facture d’impôt très très salée forçant potentiellement à vendre le bien.

J’attends vos avis éclairés! Je pense que je vais chercher en parallèle la réponse auprès d’un expert et je partagerai ici les réponses.

Dernière modification par Panoramix (11/01/2019 12h08)

Mots-clés : fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager

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[+1]    #2 11/01/2019 19h28 → Achat d'un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ? (fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager)

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Votre question me semble un peu pointue pour un forum de discussion…

Néanmoins, il me semble aussi que vous y apportez vous-même la réponse. Relisez jusqu’au bout le document que vous avez cité, sans oublier le dernier encadré :

Fiscalement, les écarts éventuels entre le coût
d’entrée  et  les sommes effectivement payées constituent une charge financière (ou un produit financier) immédiatement déductible (imposable) sans incidence sur le calcul des plus ou moins-values de cession (en ce sens, CE 23-11-1983, no 41631 et BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 no 220, 330 et 340).

Explorez donc les références cités dans cet encadré. Au document du Bofip cité, point 330, je lis :

lorsque le montant des sommes versées demeure inférieur au prix d’acquisition, la différence entre le prix stipulé et le montant des sommes versées correspond à un produit financier immédiatement imposable.

Ce que j’en comprends : dès lors qu’on a amorti un bien immobilier acheté en viager, le fait de le payer moins cher grâce au décès précoce du créditrentier constitue un revenu taxable.

Si vous ne voulez pas que ça arrive, n’achetez pas via une société. Ou, si achat via une société, n’amortissez pas ce bien.

Il me semble que ça répond au vieux proverbe "on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre". Si vous amortissez un montant élevé, ça vous économise des impôts : si ensuite vous ne payez que la moitié du prix du fait du décès, ça veut dire que vous avez bénéficié d’amortissements indus et il y a pour vous un gain fiscal anormal.

D’ailleurs, même sans société. En LMNP ou LMP au réel, dès lors que le bien est amorti, je pense qu’il y aurait le même phénomène.

Conclusion : si vous achetez en viager libre pour louer, et que vous ne voulez pas que le décès du créditrentier soit considéré comme un revenu, n’amortissez pas le bien. Donc, soit vous louez nu (revenus fonciers), soit vous louez meublé mais en restant au micro-BIC.

Je peux me tromper !

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2019 19h35)

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#3 12/01/2019 18h35 → Achat d'un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ? (fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager)

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Merci pour votre réponse que j’ai étudiée avec interêt.

La question n’est effectivement pas simple mais elle me semble avoir des conséquences importantes pour n’importe qui contemplerait l’achat en viager dans le cadre d’une société. Ce qui peut être le cas d’un certain nombre de personnes.

Vous pensez que c’est le fait d’amortir le bien qui est le pivot de la question. Mais dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu’il n’y a pas de faculté d’amortissement du bien?

D’ailleurs, même sans société. En LMNP ou LMP au réel, dès lors que le bien est amorti, je pense qu’il y aurait le même phénomène.

Je partais du principe que le problème ne se posait pas en LM(N)P parce qu’il me semblait que le problème ne se posait que dans le cadre d’un comptabilité de société.

Mais peut-être faut-il que je vérifie dans ce cas de figure également.
D’après ce que je comprends de la lecture du livre de JL Lebouc’h, l’amortissement est possible en LM(N)P si le bien est inscrit à l’actif. Mais faudrait-il également inscrire la rente viagère au passif en LM(N)P? Si l’on fait un prêt immobilier, doit-on inscrire l’emprunt au passif?

Dernière modification par Panoramix (12/01/2019 18h49)

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#4 12/01/2019 18h50 → Achat d'un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ? (fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager)

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Panoramix a écrit :

Vous pensez que c’est le fait d’amortir le bien qui est le pivot de la question.

Ce n’est pas moi qui le dit. Regardez le titre de la page du bofip suscitée : "BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux"

BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux

Mais dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu’il n’y a pas de faculté d’amortissement du bien?

Personnellement, je ne vois pas le mécanisme qui produirait un revenu imposable dans une SCI IR, mais je ne suis pas un spécialiste.

Je partais du principe que le problème ne se posait pas en LM(N)P parce qu’il me semblait que le problème ne se posait que dans le cadre d’un comptabilité de société.

On parle bien de fiscalité.
Le fisc n’en a généralement rien à faire que vous soyez une société ou une entreprise en nom propre. Le fisc raisonne sur "catégories de revenus" et "type d’imposition". Par exemple, tous les BIC sont traités pareil, que vous soyez LMNP ou Hôtel de la gare ou marchand de cigarettes électroniques ! Même l’IS, bien que différent du BIC, a beaucoup de points communs avec lui.

Un LMNP au réel est imposé en BIC, il doit tenir une comptabilité d’entreprise, donc il peut amortir (et il amortit généralement car c’est cela qui est intéressant), donc il est a priori concerné.

D’après ce que je comprends de la lecture du livre de JL Lebouc’h, l’amortissement est possible en LM(N)P si le bien est inscrit à l’actif. Mais faudrait-il également inscrire la rente viagère au passif en LM(N)P? Si l’on fait un prêt immobilier, doit-on inscrire le prêt au passif?

Cela dépasse mes faibles compétences.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2019 18h51)

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