PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

Favoris 1    #1 11/01/2019 12h06

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

J’envisage l’achat d’un viager libre et me pose la question de la création d’une société qui ferait l’achat (principalement pour des questions d’optimisation de la succession). Je pense à faire de la location meublée et je suis donc parti sur une SARL de famille mais je pense que la question se pose de la même façon dans le cas d’une SCI à l’IR.

Disons que les chiffres sont les suivants:
Esperance de vie du viager (créditrentier): 15 ans
Valeur du bien: 400k€
Bouquet: 100k€

Dans le cas d’un viager libre, la rente annuelle se calcule normalement comme suit:
(400-100)/15 = 20k€/an

D’après ce que j’ai lu ici http://efl.fr.s3.amazonaws.com/pdf/frc6 … dienne.pdf, le bien immobilier doit figurer à l’actif de la société et la rente (capitalisée) doit apparaitre au passif. C’est la même logique qui est utilisée pour le calcul de l’ISF.

La valeur de capitalisation de la rente doit naturellement se baser sur l’âge et le sexe de la personne.  En se servant de ce tableau (https://www.impots.gouv.fr/portail/file … 5_1924.pdf) qui est utilisé justement pour les calculs d’ISF , on aurait par exemple que si le viager est une femme de 76 ans, chaque euro de rente annuelle doit être multiplié par 13,247 pour obtenir sa capitalisation. Pour une rente annuelle de 20k€, cela donnerait 20k€*13,247 = 264940€

Mais la question que je me pose et pour laquelle je ne trouve pas de réponse est la suivante. Que se passe-t-il en cas de décès prématuré du viager? Une quantité de passif disparait tout d’un coup et génère ce qui s’appelle dans le jargon comptable un produit exceptionnel (j’ai appris tout ça par mes recherches). Dans notre exemple, si la personne meurt à 76 ans, on se retrouve avec 265k€ de produit exceptionnel.

Ce produit exceptionnel est-il taxable dans le contexte d’une société fiscalement transparente comme une SCI à l’IR ou une SARL de famille?

Dans le cas de détention en direct du bien, le décès prématuré du viager ne génère pas d’impôt additionnel, il serait donc quelque part logique qu’une société fiscalement transparente n’en génère pas non plus. Mais je sais que ça n’est pas forcemment la logique qui prime dans ce genre de situation.

Inutile de dire que si ce produit exceptionnel est taxable, il devient très risqué d’acheter en viager au sein d’une société puisque l’on peut se retrouver avec une facture d’impôt très très salée forçant potentiellement à vendre le bien.

J’attends vos avis éclairés! Je pense que je vais chercher en parallèle la réponse auprès d’un expert et je partagerai ici les réponses.

Dernière modification par Panoramix (11/01/2019 12h08)

Mots-clés : fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 11/01/2019 19h28

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Votre question me semble un peu pointue pour un forum de discussion…

Néanmoins, il me semble aussi que vous y apportez vous-même la réponse. Relisez jusqu’au bout le document que vous avez cité, sans oublier le dernier encadré :

Fiscalement, les écarts éventuels entre le coût
d’entrée  et  les sommes effectivement payées constituent une charge financière (ou un produit financier) immédiatement déductible (imposable) sans incidence sur le calcul des plus ou moins-values de cession (en ce sens, CE 23-11-1983, no 41631 et BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 no 220, 330 et 340).

Explorez donc les références cités dans cet encadré. Au document du Bofip cité, point 330, je lis :

lorsque le montant des sommes versées demeure inférieur au prix d’acquisition, la différence entre le prix stipulé et le montant des sommes versées correspond à un produit financier immédiatement imposable.

Ce que j’en comprends : dès lors qu’on a amorti un bien immobilier acheté en viager, le fait de le payer moins cher grâce au décès précoce du créditrentier constitue un revenu taxable.

Si vous ne voulez pas que ça arrive, n’achetez pas via une société. Ou, si achat via une société, n’amortissez pas ce bien.

Il me semble que ça répond au vieux proverbe "on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre". Si vous amortissez un montant élevé, ça vous économise des impôts : si ensuite vous ne payez que la moitié du prix du fait du décès, ça veut dire que vous avez bénéficié d’amortissements indus et il y a pour vous un gain fiscal anormal.

D’ailleurs, même sans société. En LMNP ou LMP au réel, dès lors que le bien est amorti, je pense qu’il y aurait le même phénomène.

Conclusion : si vous achetez en viager libre pour louer, et que vous ne voulez pas que le décès du créditrentier soit considéré comme un revenu, n’amortissez pas le bien. Donc, soit vous louez nu (revenus fonciers), soit vous louez meublé mais en restant au micro-BIC.

Je peux me tromper !

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2019 19h35)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 12/01/2019 18h35

Membre (2018)
Réputation :   1  

Merci pour votre réponse que j’ai étudiée avec interêt.

La question n’est effectivement pas simple mais elle me semble avoir des conséquences importantes pour n’importe qui contemplerait l’achat en viager dans le cadre d’une société. Ce qui peut être le cas d’un certain nombre de personnes.

Vous pensez que c’est le fait d’amortir le bien qui est le pivot de la question. Mais dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu’il n’y a pas de faculté d’amortissement du bien?

D’ailleurs, même sans société. En LMNP ou LMP au réel, dès lors que le bien est amorti, je pense qu’il y aurait le même phénomène.

Je partais du principe que le problème ne se posait pas en LM(N)P parce qu’il me semblait que le problème ne se posait que dans le cadre d’un comptabilité de société.

Mais peut-être faut-il que je vérifie dans ce cas de figure également.
D’après ce que je comprends de la lecture du livre de JL Lebouc’h, l’amortissement est possible en LM(N)P si le bien est inscrit à l’actif. Mais faudrait-il également inscrire la rente viagère au passif en LM(N)P? Si l’on fait un prêt immobilier, doit-on inscrire l’emprunt au passif?

Dernière modification par Panoramix (12/01/2019 18h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 12/01/2019 18h50

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Panoramix a écrit :

Vous pensez que c’est le fait d’amortir le bien qui est le pivot de la question.

Ce n’est pas moi qui le dit. Regardez le titre de la page du bofip suscitée : "BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux"

BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux

Mais dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu’il n’y a pas de faculté d’amortissement du bien?

Personnellement, je ne vois pas le mécanisme qui produirait un revenu imposable dans une SCI IR, mais je ne suis pas un spécialiste.

Je partais du principe que le problème ne se posait pas en LM(N)P parce qu’il me semblait que le problème ne se posait que dans le cadre d’un comptabilité de société.

On parle bien de fiscalité.
Le fisc n’en a généralement rien à faire que vous soyez une société ou une entreprise en nom propre. Le fisc raisonne sur "catégories de revenus" et "type d’imposition". Par exemple, tous les BIC sont traités pareil, que vous soyez LMNP ou Hôtel de la gare ou marchand de cigarettes électroniques ! Même l’IS, bien que différent du BIC, a beaucoup de points communs avec lui.

Un LMNP au réel est imposé en BIC, il doit tenir une comptabilité d’entreprise, donc il peut amortir (et il amortit généralement car c’est cela qui est intéressant), donc il est a priori concerné.

D’après ce que je comprends de la lecture du livre de JL Lebouc’h, l’amortissement est possible en LM(N)P si le bien est inscrit à l’actif. Mais faudrait-il également inscrire la rente viagère au passif en LM(N)P? Si l’on fait un prêt immobilier, doit-on inscrire le prêt au passif?

Cela dépasse mes faibles compétences.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2019 18h51)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 04/10/2020 19h41

Membre (2018)
Réputation :   1  

Kudos à Bernard2K!

Son analyse de la situation a été confirmée par un rescrit fiscal que j’ai demandé.

En location meublé (BIC) en nom propre, si vous êtes au régime réel, le gain résultant d’un décès prématuré du créditrentier sera considéré comme un profit exceptionnel et sera donc imposable pour sa totalité dans l’année du décès. Inversement les versements de rente au delà de la valeur comptable du bien seront des charges financières déductibles.

En revanche au micro BIC, le décès prématuré n’a pas d’impact fiscal.

Voila.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 05/03/2023 13h52

Membre (2016)
Réputation :   12  

Je suis en train d’étudier l’achat d’un viager libre. Avant négociations : valeur vénale 220 000 € ; bouquet 47 000 € soit 64 600 € FNI ; rente 1000 € mois ; espérance de vie des crédirentiers de 15 ans ; environ 10 000 € de travaux.

Je pourrai louer l’appartement 1870 € hors charges en meublé. J’ai déjà des revenus LMNP et je ne souhaite pas exploiter le bien en LMNP pour  :

1/ ne pas dépasser le plafond de 23 000 € de recettes annuels et passer LMP
2/ éviter un profit exceptionnel si décès prématuré des crédirentiers

J’ai une société qui exerce de la sous location pro. L’idée serait la suivante : j’achète en nom propre -> ma société me loue le bien disons 1000 € mois (charge déductible) -> ma société (à l’IS) loue le bien en meublé environ 1870 € HC. Je perçois donc 1000 € de revenus fonciers et ma société garde l’excédent. Cela vous paraît-il cohérent ?

Concernant le financement du bouquet, je peux le financer avec un prêt étudiant de 75k € avec 60 mois de différé et ensuite 60 mois de remboursement avec TAEG à 1,7%. A moi de négocier la valeur vénale (que j’estime à ~180 000 €) afin de réduire le bouquet et réduire le montant emprunté afin de réduire les mensualités. L’objectif est que les 60 mois de différé me permettent de mettre de la tréso de côté afin de rembourser le prêt sur 60 mois + la rente de 1000 €. Je peux aussi moduler le montant du loyer que ma boîte me paye.

Dernière modification par Traknet (05/03/2023 13h58)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 09/03/2023 08h29

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Bonjour,

3 remarques :
- si le loyer est supérieur à la rente, il n’y a plus d’aléa et vous prenez donc le risque d’une annulation du viager. Cela arrive en particulier si la personne décède rapidement et que les héritiers ont l’impression d’être floué. On trouve amplement des informations et de la jurisprudence sur internet sur ce sujet.
- pour que vous soyez imposé en revenus fonciers il est nécessaire que vous louiez nu à votre société et que ce soit elle qui achète les meubles. Si les meubles vous appartiennent, vous louez meublé donc ce n’est pas des revenus fonciers.
- s’agissant d’un contrat entre vous et votre société, c’est une convention réglementée. Il convient de la faire approuver l’organe délibérant de la société. Il convient de s’assurer qu’elle est conforme au prix du marché. Or, est-il logique de louer nu 1000 € un bien qui peut être loué 1870 € en meublé ? Le loyer au prix du marché ne serait-il pas plutôt dans les 1300 € ? Cela dit, dans une telle convention, en cas de contrôle, on vérifie surtout si l’associé n’a pas profité de sa position d’associé pour vendre trop cher. Il vaut donc mieux un loyer un peu sous-évalué que sur-évalué.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums