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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/01/2019 09h36

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Bonjour,

Je me pose la question pour mon projet immobilier locatif (signature la semaine prochaine)…

J’ai ouvert un compte dédié à ce projet pour faciliter la gestion comptable et le suivi administratif.
Cependant, je n’ai pas demandé une carte bancaire et n’ai qu’un chéquier avec ce compte.

Je vais acheter le mobilier dans les jours prochains et je me demande si je peux payer les meubles et les différents frais (dans les magasins qui acceptent encore les chèques) avec ma carte bancaire de mon compte personnel ?

Ca reviendrait à faire une sorte de relevé ou note de frais…

Qu’en pensez vous ?

Je sais qu’il faudra que les factures portent l’adresse du bien pour que la déduction soit possible.

Je ne me vois pas dépenser 5000e de meubles et qu’on me dise "ben non pas de déduction possibles"…

Au plaisir de vous lire.

PS : je n’ai pas demandé à mon comptable car je suis en cours de recherche pour celui-ci.

Dernière modification par Pitivier93 (11/01/2019 09h49)

Mots-clés : achat mobilier lmnp, compte bancaire dédié, lmnp

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#2 11/01/2019 11h19

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Bonjour

Vous restez assimilé a une entreprise individuelle en terme de devoir comptable. Ouvrir un compte séparé est une bonne idée mais pas une obligation.

Faites vos achats avec votre CB et faites vous des virements ou des cheques du montant de chaque facture pour vous rembourser.

Pour ma part je ne fais pas de rapprochement bancaire sur l’activité meublé, ne serait-ce que parce que j’ai d’autres frais (genre frais bancaire) qui passe sur les comptes.

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#3 12/01/2019 10h54

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La réponse est simple : vos deux comptes sont des comptes personnels. Donc, c’est absolument kif-kif et il n’y a aucune logique à faire ensuite des notes de frais ou quoi que ce soit. Vos dépenses seront donc éligibles indépendamment de savoir par quel moyen elles ont été payées, pourvu qu’il y ait une facture et que ça soit bien M. Pitivier qui les aient payées ; elles peuvent même avoir été payées en liquide.

Un compte dédié ne sert qu’à mettre à part les opérations de votre LMNP pour faciliter ensuite votre comptabilité. C’est uniquement un avantage de simplification et de clarification POUR VOUS (et votre comptable). Par contre, en payant parfois avec votre carte perso, vous ruinez cet avantage.

Vous n’êtes pas logique avec vous-même :
- soit vous faites tout sur votre compte principal, et vous trouvez une solution pour distinguer facilement les opérations relevant du LMNP (par exemple un point rouge porté sur le relevé de banque en face de chaque opération, ça prend quelques minutes, c’est facile et c’est gratuit).
- soit vous faites tout sur votre compte dédié, ce qui veut dire que vous devez commander une carte bancaire et l’avoir toujours sur vous.

Sinon vous faites de la demi-mesure qui va vous embrouiller davantage que s’il n’y a avait pas de compte dédié.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2019 11h01)


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#4 12/01/2019 12h39

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Bonjour,

J’ai un compte courant sans chèque ni CB pour le locatif, l’avantage est de centraliser les dépenses et recettes récurrentes sur un compte dédié, ce qui permet de tout vérifier d’un coup d’oeil.
Pour les dépenses type meuble, etc, comme cela a déjà été précisé plus haut, cela n’a pas d’impact au niveau compta, et pas vraiment besoin d’avoir une carte dédiée, car les occasions de dépenses ponctuelles sont finalement assez rares.
Pour la banque, cela permet d’isoler rapidement les opérations liées aux appartements lorsqu’il y a un nouvel achat.

Ne vous compliquez pas la vie en essayant de tout passer de façon stricte sur ce compte dédié. Parfois, vous n’aurez pas votre CB sur vous :-)

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#5 12/01/2019 13h52

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Bonjour,
  J’ai eu ce problème en 2015. J’ai payé les meubles de mes LMNP avec ma carte bleue de mon compte courant, puis j’ai demandé à mon comptable de les déduire sur mon compte dédié au LMNP (avec un chéquier, sans carte).
  Mon expert-comptable l’a déduit, en soupirant, grâce aux factures, puis il m’a demandé de passer toutes les opérations immobilières sur un seul compte, pour que la comptabilité soit plus aisée, et pour que le fisc ne se pose pas trop de questions… Depuis je règle tout par chèque, sauf quelques babioles, que je ne déduis pas. Je vous déconseille la carte pour un compte dédié LMNP, trop chère, sauf si vous avez 5 biens et plus, le compte dédié avec un chéquier suffisent.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#6 12/01/2019 14h20

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Je ne sais pas combien vous payez vos cartes, mais si on parle bien d’un compte perso et pas pro, il est encore possible d’avoir un compte avec moyens de paiement pour pas cher.

Trois pistes :
- la "formule de compte" la moins chère qui comporte une carte, dans une banque habituellement pas chère (genre la banque postale)
- dans une banque classique, un compte sans "formule de compte", quasi gratuit encore dans certaines banques, avec en supplément une carte basique payée en tant que tel (dans les 30 à 40 € par an). C’est encore possible même si les conseillers essaient de vous diriger vers une "formule de compte" tout compris, alors même que vous n’en avez pas besoin.
- dans une banque en ligne, en faisant bien gaffe au minimum demandé (souvent un minimum de revenus et/ou un minimums d’opérations) pour avoir droit à la gratuité.

Il faut regarder les tarifs bancaires et ne pas hésiter à aller demander à un conseiller.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2019 14h23)


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#7 12/01/2019 15h57

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C’est une excellente idée d’avoir un compte séparé pour gérer son immobilier. Dommage que vous n’ayez pas de carte associée. Je gère tout l’immobilier locatif sur 2 comptes séparés avec des cartes associées (un pour les biens propres, un autre pour les biens en indivision avec mon épouse). L’avantage est que tout est centralisé et si vous êtes rigoureux, le solde du compte correspond environ au cashflow.

Pour un seul bien, cela peut paraître luxueux, mais c’est un bon apprentissage si vous continuez à acheter d’autres biens. Si vous devez créer un jour une sci, vous aurez déjà fait la gymnastique du compte associé.

J’ai choisi la solution 3 décrite par Bernard2K, une banque en ligne avec CB gratuite.

Dernière modification par lachignolecorse (12/01/2019 16h07)


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#8 12/01/2019 16h52

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Je fais comme indiqué par pitivier et dav, compte séparé sans carte associée.

Je trouve cela assez pratique pour ne pas souhaiter payer 120 euros pour une carte. L’avantage est que le compte du prêt et des loyers est le même, pas de risque de compte débiteur.

Je trouve cela aussi plus correcte vis à vis de la banque d’y domicilier mes loyers, et donc mes dépenses.

La question que je me pose, c’est est-ce qu’il me faudra un autre compte avec un nouveau logement, si la première banque ne me suit pas.

Comment faites-vous en pratique, vous domiciliez les loyers et les prêts sur la banque en ligne? Ou faites-vous un virement pour les prêts?

Dernière modification par Trahcoh (12/01/2019 16h53)

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#9 12/01/2019 18h41

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Bonjour,

Pour mes deux premiers appartements en foncier, j’avais ouvert un compte bancaire pour chacun afin de surveiller leur rentabilité . Cela se gérait facilement mais, la CAF et la TF étaient versées sur un seul compte et non pas réparties par appartement donc j’étais obligé à chaque fois de faire des virements d’un compte à un autre afin de pouvoir les suivre correctement.
Puis avec le foncier, j’ai commencé à payer des impôts et quand j’ai acheté mon troisième appartement je suis passé en LMNP. Avec trois appartements, trois comptes ce n’était pas possible et j’en ait profité pour tout regrouper sur un seul compte.

Tout ce qui touche à la location passe pas ce compte ( loyer, charges, assurance PNO, taxe foncières, CFE, comptable, achat revue pour l’immobilier, aménagement et autres). Je ne passe pas de facture  concernant les déplacements et repas pendant mes jours d’interventions sur chantier.
J’ai un seul chéquier (aucune carte bancaire) qui me permet de régler toutes les dépenses.
Autre point important à mes yeux, cela me permet de surveiller la rentabilité de mes locations sans avoir à faire des calculs dans tous les sens car, là c’est du réel. On fait le point tous les mois sur le relevés de banque et on est fixé sur notre investissement.
Le comptable préfère aussi, c’est plus simple pour lui.

Cordialement

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#10 13/01/2019 12h36

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Je suppose que c’est la meilleure solution pour plusieurs logements. Comment faites-vous pour les prêts, c’est prélevé sur ce compte également?

Dernière modification par Trahcoh (13/01/2019 12h37)

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#11 13/01/2019 12h55

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Comme Lachignolecorse moi je conseille vraiment le compte bancaire dédié avec CB. Avec les banques en ligne c’est gratuit pourquoi s’en priver ?

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#12 25/03/2020 22h51

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Bonjour,

J’ai une question similaire à celle de post.
J’ai un bien en LMNP en indivision 50/50 avec mes parents depuis un moment, et nous n’avons jusque là déclaré au micro-BIC, pas réel (sans commentaire). Cette année (pour les revenus 2019), nous passons au réel et utilisons un comptable pour remplir la liasse fiscale. Il nous demande d’avoir un compte bancaire séparé pour l’indivision. Jusqu’à maintenant nous payions soit eux, soit moi les dépenses (charges, impots etc…) avec nos comptes perso, et nous avons une gestion de la trésorerie dans un fichier Excel pour équilibrer de temps en temps.

Ma question: est-il obligatoire d’avoir un compte séparé pour une activité LMNP (au réel)? Avoir un comptable change-t-il la réponse? Souscrire à un CGA change-t-il la réponse?

Certes on peut ouvrir un compte en ligne grauitement, mais cela complexifie la gestion par certains aspects (maintenir une trésorerie sur ce compte notamment), même si cela simplifie et rend plus clean par certains autres aspects.
A la lecture de certains sujets, je comprends qu’un compte séparé est conseillé, pour éviter les litiges par exemple ou pour une comptabiité plus propre, mais est-ce obligatoire?

Nous n’avons pas de prêt en cours sur ce bien

Merci

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#13 25/03/2020 23h06

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Non ce n’est pas obligatoire, c’est juste indispensable.

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#14 26/03/2020 06h33

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Bonjour,

Je pense qu’il est important d’avoir un compte LMNP séparé des autres comptes, c’est beaucoup plus facile à gérer, ça ne coûte pas plus cher ( juste un chéquier, pas de CB ) et c’est au moins transparent pour tout le monde.
Par contre, je ne comprend pas trop le fait de passer au réél si vous avez un seul appartement.

Vous n’avez plus d’intérêt d’emprunt, apparemment pas de travaux en cours,  pas de frais de notaire à imputer et vous passez par un comptable. Vous allez juste pouvoir mettre en amortissement 80% du bâtiment après expertise de deux agences immobilière.
En restant au micro bic, avec un compte séparer dans votre banque vous pouvez faire vous même votre déclaration ( sans comptable ) donc beaucoup plus simple à gérer avec moins de frais.

Avez vous fait des simulations au réél et micro bic pour voir si c’était plus intéressant ?

Trahcoh: (réponse un peu tardive ): Tous mes prélèvements ( emprunt, assurance, frais ) sont sur le même compte que les loyers. Cela me permet de voir ce que me rapporte ou coûte mon activité de LMNP.

Cordialement

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#15 26/03/2020 07h48

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Juste un détail : un compte bancaire avec "juste un chéquier" ne permet pas de payer partout puisque les chèques sont de moins en moins acceptés. La carte bancaire est quasi-obligatoire quand on fait des travaux et qu’on doit donc payer des fournitures dans des magasins divers et variés.

Si on se retrouve une fois sur deux à payer avec son compte "perso" parce qu’il faut une carte bancaire, on a perdu tout l’intérêt d’avoir un compte dédié. Ca n’est certes pas interdit de payer avec son compte perso (contrairement à une vraie activité professionnelle) puisqu’en LMNP les deux comptes sont des comptes perso. Mais si le but était de simplifier en regroupant toutes les dépenses sur un seul compte, et qu’au final elles se retrouvent de facto ventilées sur deux comptes parce qu’on est obligé d’utiliser aussi le compte perso courant, on a en fait compliqué au lieu de simplifier, puisqu’on devra aller récupérer les dépenses sur deux comptes différents.

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2020 07h51)


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#16 26/03/2020 07h58

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Bonjour,

J’utilise très régulièrement ma CB perso pour payer des factures de la Sarl, et ceux depuis plusieurs années.

Je trouve cela plus confortable que de posséder plusieurs CB ou chéquiers dans son portefeuille . Mon comptable de m’a jamais fait de remarques et enregistre toutes ses sommes sur mon compte courant au sein de la Sarl.

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (26/03/2020 07h58)

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#17 26/03/2020 08h14

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Bonjour,

Sur le cas de la SARL :
- "très régulièrement" me semble aller à l’encontre de l’obligation d’avoir un compte bancaire dédié.
- personnellement, pour que ça soit plus propre, si ça m’arrivait, je ferais 1) facture au nom de la SARL + ticket de CB montrant que c’est payé avec la carte perso 2) note de frais de fin de mois récapitulant les dépenses engagées à titre perso, certifiant qu’elles ont été engagées dans l’intérêt de la société, signée, et accompagnée de la facture et du ticket de carte perso comme justificatifs.
- moi perso, je ne paie jamais une dépense pro avec le compte perso. J’ai dans le portefeuille la carte perso et la carte pro, l’une est bleue et l’autre est rouge, ce qui fait que jusqu’à présent j’ai réussi à ne jamais confondre. Les chéquiers (pro et perso) restent à la maison vu qu’ils sont de moins en moins acceptés. Donc, une deuxième carte bancaire dans le portefeuille, franchement ça n’a rien d’encombrant. Depuis que j’ai cette carte bancaire pro je me suis félicité des dizaines de fois d’à quel point ça simplifiait les achats.

Sur le cas du LMNP, je répète : si on doit de toute façon aller chercher certaines dépenses sur le compte perso, à quoi bon ouvrir un compte dédié (sachant qu’un LMNP n’a pas l’obligation d’avoir un compte dédié) ? Si on n’est pas capable d’avoir un compte 100 % dédié, autant ne pas en avoir du tout. Dans ce cas, on stabilote les dépenses "LMNP" sur les relevés de banque de son compte courant, et puis c’est tout. On évite le coût et la complication d’avoir deux comptes. On évite la gymnastique consistant à aller chercher des dépenses sur deux comptes séparés. Non ?

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2020 08h23)


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#18 26/03/2020 11h55

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@Bernard2K:
Visiblement pour plusieurs personnes, non. Je possède un apart que je gère
en lmnp et je fonctionne aussi avec un compte bancaire dédié sans carte. Le compte bancaire a été ouvert dans la banque chez qui le prêt a été contracté. Après avoir fini les travaux j’ai rapidement supprimé la carte bancaire associée.

Quand la majorité des dépenses et recettes récurrentes sont automatisées (cotisation bancaire, PNO, mensualité de crédit, loyer), les dépenses  restantes ponctuelles sont suffisamment  rapide à gérer pour que l’économie du coût de la carte bancaire se justifie. Je fais une régul sous forme de virement de compte à compte de temps en temps (réparation récentes du four par exemple, réparation que j’ai payé en liquide de toute manière) pour être à jour.

Fonctionner ainsi présente l’avantage d’avoir une bonne visibilité sur le cash flow de l’apart.

Vos interventions sont toujours constructives et riches d’enseignements smile Je ne vois pas ce qui vous rends fermé au fonctionnement d’autrui dans le cas présent .

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#19 26/03/2020 13h59

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Bonjour,

Avec un seul appartement, c’est tout à fait jouable de ne pas avoir de CB mais je possède  5 appartements avec 7 locataires donc cela deviens plus compliqué.

Comme dis Bernard2K un chéquier seul permet de gérer les dépenses récurrentes mais dès que vous êtes en travaux, cela représente facilement entre 50 et 100 factures donc la CB est préconisée.

Dans le contexte de Pitivier93 qui à 1 seul appartement sans travaux ni de crédit, tout peut se faire avec un seul compte + chéquier mais aussi en micro-bic plutôt qu’au frais réél.

J’ai aussi deux cartes CB, la rouge pour les PRO et la bleu pour le perso.
Je ne les mélangent jamais sinon au niveau de la comptabilité c’est super galère à gérer.

Cordialement

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#20 26/03/2020 19h04

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Entre le noir et le blanc, certains oublient les nuances de gris.

Avec plus de 20 lots, j’ai un compte dédié aux loyers et prélèvements (eau, elec, emprunt). Par contre, je n’ai qu’une CB pour mon train de vie personnel et les achats de materiaux.

Étant en séparation de biens et remarié il y a peu, j’opère de même. Les biens lmnp en commun disposent d’un compte pour les loyers et prélèvements, par contre, les matériaux sont achetés sur le compte commun avec les autres achats du ménage.

Le comptable s’en moque puisqu’elle travaille sur factures uniquement.

Le seul souci sera de faire le tri dans vos relevés bancaires que vous devrez fournir pour prouver le règlement effectif en cas de contrôle fiscal.

Vous pouvez très bien faire la même chose avec une activité pro. Il vous suffit de faire une note de frais en joignant la facture (à l’entête de la société). Et vous vous faites rembourser le montant par la société sur votre compte. Je ne vois pas où est le souci, n’importe quelle société le fait.

Dernière modification par lachignolecorse (26/03/2020 19h05)


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#21 03/04/2020 21h43

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Bonsoir,

pour ma part j’ai un compté dédié pour chaque lot, avec un chéquier et une CB, cela simplifie beaucoup la comptabilité..
La CB est conseillée car de plus en plus d’établissement refusent le chèque, et une carte vous permettra de réaliser des achats sur internet ou payer des factures en ligne

Bon courage

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#22 05/04/2020 22h01

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loetsa a écrit :

Bonjour,

Je pense qu’il est important d’avoir un compte LMNP séparé des autres comptes, c’est beaucoup plus facile à gérer, ça ne coûte pas plus cher ( juste un chéquier, pas de CB ) et c’est au moins transparent pour tout le monde.
Par contre, je ne comprend pas trop le fait de passer au réél si vous avez un seul appartement.

Vous n’avez plus d’intérêt d’emprunt, apparemment pas de travaux en cours,  pas de frais de notaire à imputer et vous passez par un comptable. Vous allez juste pouvoir mettre en amortissement 80% du bâtiment après expertise de deux agences immobilière.
En restant au micro bic, avec un compte séparer dans votre banque vous pouvez faire vous même votre déclaration ( sans comptable ) donc beaucoup plus simple à gérer avec moins de frais.

Avez vous fait des simulations au réél et micro bic pour voir si c’était plus intéressant?

Oui, en fait l’appartement n’a pas un rendement très élevé (c’est mon ancienne résidence principale, dont l’achat n’avait pas été fait dans l’optique rendement) et les amortissements suffisent à annuler les revenus, donc c’est plus intéressant du point de vue fiscal que le micro BIC. Certes il y a les frais de comptable en plus.

Bernard2K a écrit :

Sur le cas du LMNP, je répète : si on doit de toute façon aller chercher certaines dépenses sur le compte perso, à quoi bon ouvrir un compte dédié (sachant qu’un LMNP n’a pas l’obligation d’avoir un compte dédié) ? Si on n’est pas capable d’avoir un compte 100 % dédié, autant ne pas en avoir du tout. Dans ce cas, on stabilote les dépenses "LMNP" sur les relevés de banque de son compte courant, et puis c’est tout. On évite le coût et la complication d’avoir deux comptes. On évite la gymnastique consistant à aller chercher des dépenses sur deux comptes séparés. Non ?

Je suis assez d’accord avec ça. J’ai du mal à voir l’intérêt de faire un mix si on a ouvert un compte dédié (dans l’hypothèse où la CB est gratuite). Mais chacun est libre.
Pour revenir à mon cas précis, ça confirme ce que je pensais: avoir un compte séparé n’est pas obligatoire en LMNP, même pour une indivision, mais sans doute mon comptable préférerait car plus "clean" dans l’absolu (et plus simple pour lui).

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