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#1 05/01/2019 23h54 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Bonsoir,

je suis en train de mettre en place une SCI à l’IS avec un collègue de travail afin d’acheter un immeuble de rapport.

Je pense avoir saisi globalement saisi les avantages et les inconvénients d’une SCI à l’IS, on est conscient que c’est un choix à faire dans le but de rapidement pouvoir faire de la trésorerie mais que la revente est très pénalisante parce que les amortissements réalisés font chuter la valeur du bien, on se retrouve donc à avoir une plus value "fictive", on subit aussi une double imposition quand on décide d’émettre des dividendes.

Deux questions me viennent immédiatement à l’esprit:

1. Nous sommes tous les deux dans une TMI 30% donc nous devrions payer 30%+17.2% = 47.2% d’impôt dans le cas d’un investissement en nom propre. Dans le cas d’une SCI à l’IS, la société sera imposée à 15% (dans notre cas) puis nous pouvons choisir d’opter pour un forfait à 30% lors de l’émission des dividendes. Suivant mes calculs, même avec la double imposition, nous sommes quand même gagnant ?

2. Prenons un immeuble acheté à 100,000 euros, après un amortissement de 40,000 euros, sa valeur fiscale serait donc de 60,000 euros lors d’un hypothétique revente. Est-il possible de faire en sorte que la SCI vende le bien à une valeur volontairement basse (par exemple 60,000) pour ne générer aucune plus value sur la vente malgré les amortissements ? Auxquel cas on arrive à sortir l’immeuble de la SCI sans être pénalisé ?

Mots-clés : dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière)

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#2 06/01/2019 00h12 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Refaite votre calcul du bénéfice, et vous verrez que vous n’avez aucun intérêt à brader un immeuble.

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#3 06/01/2019 02h11 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Si je vends à une personne tierce, effectivement. Si je vends l’immeuble à l’un des associés de la SCI par exemple ?

Le but n’est pas de tirer bénéfice de la vente, mais de sortir le bien de la SCI sans réelle pénalité afin de pouvoir le vendre une seconde fois ensuite sans le malus.

Il est possible que je me trompe cela étant dit.

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#4 06/01/2019 02h50 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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soueuls a écrit :

Le but n’est pas de tirer bénéfice de la vente, mais de sortir le bien de la SCI sans réelle pénalité afin de pouvoir le vendre une seconde fois ensuite sans le malus.

Pas très légal… Et pas d’intérêt sinon à léser le vendeur.

L’impôt à payer sur la plus-value n’est jamais qu’un pourcentage de la plus-value.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 06/01/2019 09h51 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Il me semble que l’astuce consiste à vendre les parts de votre SCI et non l’immeuble. Vous devriez bénéficier des réductions d’impôts sur la Plus-value liée à la durée de détention des parts.

Cordialement,

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#6 06/01/2019 10h51 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Vous semblez avoir saisi les grandes lignes du fonctionnement d’une SCI IS avec ses avantages et ses inconvénients.

Regardez sur cette file le message numéro 2 de Phillipe30. C’est plein d’explications et de conseils (attentions aux données pas à jour - 2013)
SCI à l’IS pour l’achat d’un immeuble de rapport…

Globalement en SCI vous capitalisez en payant très peu d’impôt. Le hic c’est quand il faut revendre, en effet. Mais comme dit plus haut vous ne paierez jamais qu’un pourcentage de la plus-value donc aucune chance de "vendre à perte".
De plus, renseignez-vous sur comment jouer sur les apports en CCA pour pouvoir vous verser des dividendes sans devoir payer la flat tax. Je ne suis pas au point là dessus, mais il me semble qu’il y ait là une piste d’optimisation.

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#7 06/01/2019 14h50 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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soueuls a écrit :

Si je vends à une personne tierce, effectivement. Si je vends l’immeuble à l’un des associés de la SCI par exemple ?

Le but n’est pas de tirer bénéfice de la vente, mais de sortir le bien de la SCI sans réelle pénalité afin de pouvoir le vendre une seconde fois ensuite sans le malus.

Il est possible que je me trompe cela étant dit.

Ce que vous envisagez n’est sans doute pas une bonne idée.

Supposons que la SCI achète le bien 300ke, l’amorti en N années de 200ke (donc valeur comptable = 100ke), puis le revend, quand le bien vaut alors en fait 400ke, à un associé pour 100ke.
Voici ce qui peut arriver :
  1) l’associé, quand il revendra ce bien, sera imposé sur sa plus-value par rapport à un prix d’achat de 100ke;
   2) la commune pourrait préempter le bien (s’il est situé dans une zone préemptable) à vil prix;
   3) le fisc serait fondé à notifier des redressements en relation avec le montant notoirement sous-evalué de la vente par la SCI (à l’acheteur pour qu’il paie des droits de mutation sur la réelle valeur du bien; à la SCI pour qu’elle paie l’IS sur le réel bénéfice quelle aurait dû faire, plus des pénalités) : on n’a pas le droit de faire une "trop" bonne affaire, si ça conduit à spolier le fisc; On a encore moins le droit de déclarer un prix de vente ne correspondant pas à la totalité du prix réellement payé (Je suppose que les autres associés auront perçu une "compensation", sous une forme ou une autre).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 06/01/2019 15h19 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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A l’excellente explication de GBL je rajouterais qu’il peut y avoir une qualification pénale d’"abus de confiance", puisque l’un des associés tire un avantage pécunier de la vente à vil prix, au détriment de la SCI (avec une société commerciale, ça serait abus de biens sociaux, mais je crois que ça n’existe pas pour une SCI, même à l’IS).

Le but n’est pas de tirer bénéfice de la vente, mais de sortir le bien de la SCI sans réelle pénalité afin de pouvoir le vendre une seconde fois ensuite sans le malus.

La manoeuvre est un peu grosse et devrait vous fournir un assez haut niveau de chances d’avoir un contrôle fiscal.

PS. : notez qu’on ne choisit pas sa plus-value. Si la valeur de votre bien immobilier double d’ici à ce que vous revendiez, vous n’allez quand même pas cracher dessus ?

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2019 15h30)

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[-1]    #9 06/01/2019 15h36 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Pour une société civile à l’IS, si je ne me trompe pas, si vous vendez le bien en début d’exercice (ce qui veut dire que vous aurez encaissé très peu de loyers et donc peu de CA lié aux loyers), la PV ne sera taxée que de 15 % jusqu’à 38120 € de CA et au delà, avec la nouvelle réforme, ce sera à 28 % (et non plus 33,33 %), par conséquent, cela peut faire un taux moyen d’imposition relativement acceptable (si le bien n’est pas totalement amortit au moment de la vente).

Pour l’encaissement des loyers en nom propre, vous mentionnez 30%+17.2% = 47.2%, ce n’est pas totalement vrai car il y aura une CSG déductible de 6,8 % en année N + 1. Pour l’imposition des PV en nom propre, GoodbyLenine a décrit la méthode ci-dessous.

Dernière modification par Gamma76 (06/01/2019 21h21)

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#10 06/01/2019 20h29 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Une plus-value immobilière d’un bien détenu par une personne physique est "taxée" à 19% +17.2% de prélèvements sociaux.  (et pas "30% + 17.2%") (et il n’y a pas ici de "CSG déductible").

En simplifiant (pour les détails : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière | service-public.fr), l’assiette de "taxation" est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais lors de l’achat ( frais "de notaire", d’agence, etc.), et des travaux (où d’un forfait si le bien est détenu depuis 5 ans ou +), diminué d’un abattement (qui atteint 100% quand le bien est détenu depuis 30 ans).

Le notaire calculera le montant dû, le retiendra sur le prix payé par l’acheteur, et le reversera au fisc.

A noter que si le bien est détenu par une SCI IS, il y aura L’IS à payer, mais aussi l’IR et les prélèvements sociaux sur le dividende (où le boni de liquidation) quand le stock de bénéfices de la SCI sera versé  aux associés. Avant de se lancer dans un montage en SCI, mieux vaut avoir évalué ce que ça coûtera d’en sortir…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #11 06/01/2019 21h23 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Veuillez m’excuser, j’ai écris un peu rapidement… Pour la CSG déductible, je voulais parler des revenus fonciers en tant que personne physique (j’ai corrigé mon post plus haut). Cf le point 1 de soueuls sur son premier post (mais du coup j’ignore s’il parlait de l’encaissement des loyers ou bien de la PV à la revente pour cette taxation ?)

Dernière modification par Gamma76 (06/01/2019 21h24)

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#12 06/01/2019 21h37 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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AesculusHippocastanum a écrit :

Bonjour,
Il me semble que l’astuce consiste à vendre les parts de votre SCI et non l’immeuble. Vous devriez bénéficier des réductions d’impôts sur la Plus-value liée à la durée de détention des parts.
Cordialement,

Je vais essayer de me renseigner là-dessus, je suis loin d’avoir fait le tour du fonctionnement de l’IS.

Macaxeira a écrit :

Bonjour,
Vous semblez avoir saisi les grandes lignes du fonctionnement d’une SCI IS avec ses avantages et ses inconvénients.
Regardez sur cette file le message numéro 2 de Phillipe30. C’est plein d’explications et de conseils (attentions aux données pas à jour - 2013)
SCI à l’IS pour l’achat d’un immeuble de rapport…
Globalement en SCI vous capitalisez en payant très peu d’impôt. Le hic c’est quand il faut revendre, en effet. Mais comme dit plus haut vous ne paierez jamais qu’un pourcentage de la plus-value donc aucune chance de "vendre à perte".
De plus, renseignez-vous sur comment jouer sur les apports en CCA pour pouvoir vous verser des dividendes sans devoir payer la flat tax. Je ne suis pas au point là dessus, mais il me semble qu’il y ait là une piste d’optimisation.

Je vais attentivement lire ce fil de discussion et me reseigner sur le fonctionnement des apports en CCA. Par contre, je n’ai jamais prétendu que l’imposition sur la vente me ferait perdre de l’argent, j’ai bien parlé d’une vente à perte (en dessous du prix qui devrait normalement être appliqué raisonnablement)

GoodbyLenine a écrit :

Ce que vous envisagez n’est sans doute pas une bonne idée.
Supposons que la SCI achète le bien 300ke, l’amorti en N années de 200ke (donc valeur comptable = 100ke), puis le revend, quand le bien vaut alors en fait 400ke, à un associé pour 100ke.
Voici ce qui peut arriver :
  1) l’associé, quand il revendra ce bien, sera imposé sur sa plus-value par rapport à un prix d’achat de 100ke;
   2) la commune pourrait préempter le bien (s’il est situé dans une zone préemptable) à vil prix;
   3) le fisc serait fondé à notifier des redressements en relation avec le montant notoirement sous-evalué de la vente par la SCI (à l’acheteur pour qu’il paie des droits de mutation sur la réelle valeur du bien; à la SCI pour qu’elle paie l’IS sur le réel bénéfice quelle aurait dû faire, plus des pénalités) : on n’a pas le droit de faire une "trop" bonne affaire, si ça conduit à spolier le fisc; On a encore moins le droit de déclarer un prix de vente ne correspondant pas à la totalité du prix réellement payé (Je suppose que les autres associés auront perçu une "compensation", sous une forme ou une autre).

Nous sommes en cours de création de la SCI, nous n’envisageons pas sérieusement la revente mais puisque nous nous documentons beaucoup en ce moment, on essaye de pousser un peu la logique pour voir comment ça se passe. La fiscalité, ses failles, son fonctionnements, les abus et les obligations.
1. Il me semble avoir lu que la revente d’une résidence principale est éxonérée d’impôts, il pourrait alors jouer sur la vente des appartements (individuellement) pour en bénéficier.
2. C’est en effet une faille qui met à mal ma petite expérience de pensée.
3. Le fisc peut il à la fois définir une valeur comptable de 100K et estimer qu’une vente à 100K est abusive ?

Bernard2K a écrit :

La manoeuvre est un peu grosse et devrait vous fournir un assez haut niveau de chances d’avoir un contrôle fiscal.
PS. : notez qu’on ne choisit pas sa plus-value. Si la valeur de votre bien immobilier double d’ici à ce que vous revendiez, vous n’allez quand même pas cracher dessus ?

La manoeuvre est volontairement grossière pour que le cas soit plus simplement débattu, nul doute qu’il serait possible d’y aller plus finement.
Même remarque que pour GBL, le fisc peut-il légitimement fixer une valeur comptable à 100K tout en estimant qu’une vente à cette même valeur est un acte abusif ?
Concernant la plus-value, il est évident serait de vendre à nouveau l’immeuble une fois celui-ci sorti de la SCI, personne crache alors sur la plue-value générée.

Gamma76 a écrit :

Pour l’encaissement des loyers en nom propre, vous mentionnez 30%+17.2% = 47.2%, ce n’est pas totalement vrai car il y aura une CSG déductible de 6,8 % en année N + 1. Pour l’imposition des PV en nom propre, GoodbyLenine a décrit la méthode ci-dessous.

Je vous avoue ne pas parfaitement maîtriser le concept de CSG déductible, je vais essayer d’y voir un peu plus clair.

GoodbyLenine a écrit :

Une plus-value immobilière d’un bien détenu par une personne physique est "taxée" à 19% +17.2% de prélèvements sociaux.  (et pas "30% + 17.2%") (et il n’y a pas ici de "CSG déductible").
En simplifiant (pour les détails : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière | service-public.fr), l’assiette de "taxation" est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais lors de l’achat ( frais "de notaire", d’agence, etc.), et des travaux (où d’un forfait si le bien est détenu depuis 5 ans ou +), diminué d’un abattement (qui atteint 100% quand le bien est détenu depuis 30 ans).
Le notaire calculera le montant dû, le retiendra sur le prix payé par l’acheteur, et le reversera au fisc.
A noter que si le bien est détenu par une SCI IS, il y aura L’IS à payer, mais aussi l’IR et les prélèvements sociaux sur le dividende (où le boni de liquidation) quand le stock de bénéfices de la SCI sera versé  aux associés. Avant de se lancer dans un montage en SCI, mieux vaut avoir évalué ce que ça coûtera d’en sortir…

Mon calcul de 30% + 17.2% était bien dans la première question, celle-ci faisait référence à l’imposition concernant les dividendes hors vente.

Donc une revente à 30ans, permet bien d’être éxonéré d’impôts (du moins pour la partie IS) et il ne reste plus qu’à payer les impôts IR+CSG (est-il possible d’opter pour le forfait unique à 30%) quand on se décide à faire sortir de l’argent ?

Encore une fois, il s’agit plus d’une expérience de pensée qu’autre chose, nous sommes bien conscient qu’une SCI à l’IS est pénalisante lors de la vente.

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#13 06/01/2019 22h54 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Le fisc ne détermine pas la valeur comptable. Si vous vendez un jour un appartement pour 20% ( ou même 50 ou 60 ou 70%) de sa valeur vénale (qui n’a pas a être égale à sa valeur comptable, car ce sont des notion distinctes qui ne représentent pas la même chose) vous avez de grandes chances que le fisc réagisse.

En cas de revente, même après 30 ans, par une personne morale à l’IS, il n’y a aucun abattement sur l’assiette pour déterminer la fiscalité sur la plus-value : la différence entre le prix de vente et la valeur comptable augmentera le bénéfice, et subira L’IS.

Je vous recommande de vous former, et de vous entourer de professionnels compétents, à même de vous conseiller pour vous éviter des déboires.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #14 07/01/2019 08h21 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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@soueuls

Le fait qu’un gérant de société utilise son mandat pour des actions mettant en péril la société ou lui portant préjudice se nomme un abus de biens sociaux.

Le fait de vouloir vendre en dessous de la valeur du bien à soi même est le net plus ultra de l’abus de biens sociaux et recel de biens sociaux , il faut commander dès à présent des oranges …

Dans toutes conséquences évoqués au dessus , il faut aussi ajouter l’action que peuvent intenter les associés suite à la mauvaise gestion du gérant.

Abus de biens sociaux

Pour résumer :
  - Requalification par le fisc sur les droits de mutation.
  - Préemption possible de la mairie.
  - Abus de biens sociaux.
  - Action en justice des associés lésés.

La liste des inconvénients est plus longue que les avantages ….

Soit vous faites un montage SCI IS , soit vous achetez en nom propre.

Dans votre cas à plusieurs c’est SCI la question de l’IS ne se pose pas pour moi car sinon vous allez prendre rapidement de la fiscalité dans vos revenus personnels au prorata de vos parts sociales.

La SCI IS permet la capitalisation des revenus sans impacter la fiscalité personnelle , la CRL dû est de 2,5 % sur les revenus lcoatifs.
Vous pratiquez l’amortissement comptable qui vosu évite toute fiscalité sur les sociétés pendant 9 à 10 ans
Depuis 2010 , je n’ai toujours pas payé d’impôt IS sur ma première SCI.

Alors oui ensuite la revente est moins agréable ….mais au lieu de payer de l’impôt sur des revenus sans avoir la trésorerie vous payez à la fin.

Il est possible de procéder ensuite à la revente des parts sociale à une structure de type holding.

Toutefois je remarque que vous débutez sur le sujet ( SCI IS , CSG ) , tout le monde a commencé un jour mais je vous conseille de très bien vous renseignez avant et pas forcement uniquement sur un forum.

Ce type de sujet est devenu assez évident pour certaines personnes ici mais le temps d’apprentissage et de bonne compréhension du sujet demande beaucoup de temps , de prise d’informations et de lecture.
Il existe des livres sur les SCI chez Denos et la collection Groupe Revue fiduciaire fait d’excellents livres sur la fiscalité et le patrimoine.

Pour une SCI IS il faut un comptable , ajouter un cout d’environ 1.000 € par an.


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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#15 07/01/2019 10h00 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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@soueuls, comme le recommande Philippe30, assurez-vous d’être certains de maîtriser les avantages/inconvénients de la SCI à l’IS avant de vous lancer (par exemple, faites un tableur vous-même avec 2 scénarios IS/IR sur un prévisionnel de 10 à 20 ans, vous verrez c’est instructif).

En SCI à l’IS, en plus des honoraires comptables, la CRL et d’éventuels frais bancaires de tenue de compte (à négocier avec votre banque car certaines considèrent ce type de structure comme professionnel), vous aurez également à débourser des frais de "mise en place de la société", à savoir la rédaction des statuts et les coûts liés (sauf si vous les rédiger vous-même mais attention aussi à bien vous renseigner) ainsi que la publication et frais de Greffe de Tribunal, tout ceci peut vous coûter 1000 à 2000 € environ.

Sinon vous pouvez également constituer une SC "sans le I" dite "Patrimoniale" avec des statuts "élargit" car celle-ci peut être en mesure d’acquérir d’autres actifs en tout genre comme des parts de société non cotées ou cotées : il est alors possible d’acquérir des SIIC, des titres boursiers, ETF, obligations… Sur un CTO au nom de la société et vous pourrez ainsi réinvestir la trésorerie de celle-ci et diversifier. Là encore attention, vous devez obtenir un n° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la 1ère année puis 50 € chaque année suivante il me semble).

Je vois un levier important de capitaliser un maximum avec ce type de structure pendant longtemps et ne s’octroyer des dividendes qu’au moment d’un passage en retraite ou lorsque vous aurez des revenus moins importants ou inexistant sur une année.

Bref, vous pouvez apprendre encore beaucoup sur le sujet :-)

Dernière modification par Gamma76 (07/01/2019 10h01)

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#16 07/01/2019 10h34 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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GoodbyLenine a écrit :

Le fisc ne détermine pas la valeur comptable. Si vous vendez un jour un appartement pour 20% ( ou même 50 ou 60 ou 70%) de sa valeur vénale (qui n’a pas a être égale à sa valeur comptable, car ce sont des notion distinctes qui ne représentent pas la même chose) vous avez de grandes chances que le fisc réagisse.
En cas de revente, même après 30 ans, par une personne morale à l’IS, il n’y a aucun abattement sur l’assiette pour déterminer la fiscalité sur la plus-value : la différence entre le prix de vente et la valeur comptable augmentera le bénéfice, et subira L’IS.
Je vous recommande de vous former, et de vous entourer de professionnels compétents, à même de vous conseiller pour vous éviter des déboires.

Je vous remercie pour toutes vos réponses claires, ayant compris, je pense, dans les grandes lignes l’intérêt d’une SCI à l’IS pour générer très tôt de la trésorerie on va quand même se lancer là dedans mais j’étais juste curieux de triturer un peu ce qui était possible et ce qui ne l’était pas.

On se doutait plus ou moins que ce genre d’opérations n’étaient pas possibles et bien trop grossières pour passer inaperçues.

Philippe30 a écrit :

@soueuls
Le fait qu’un gérant de société utilise son mandat pour des actions mettant en péril la société ou lui portant préjudice se nomme un abus de biens sociaux.
Le fait de vouloir vendre en dessous de la valeur du bien à soi même est le net plus ultra de l’abus de biens sociaux et recel de biens sociaux , il faut commander dès à présent des oranges …
Dans toutes conséquences évoqués au dessus , il faut aussi ajouter l’action que peuvent intenter les associés suite à la mauvaise gestion du gérant.
Abus de biens sociaux
Pour résumer :
  - Requalification par le fisc sur les droits de mutation.
  - Préemption possible de la mairie.
  - Abus de biens sociaux.
  - Action en justice des associés lésés.
La liste des inconvénients est plus longue que les avantages ….
Soit vous faites un montage SCI IS , soit vous achetez en nom propre.
Dans votre cas à plusieurs c’est SCI la question de l’IS ne se pose pas pour moi car sinon vous allez prendre rapidement de la fiscalité dans vos revenus personnels au prorata de vos parts sociales.
La SCI IS permet la capitalisation des revenus sans impacter la fiscalité personnelle , la CRL dû est de 2,5 % sur les revenus lcoatifs.
Vous pratiquez l’amortissement comptable qui vosu évite toute fiscalité sur les sociétés pendant 9 à 10 ans
Depuis 2010 , je n’ai toujours pas payé d’impôt IS sur ma première SCI.
Alors oui ensuite la revente est moins agréable ….mais au lieu de payer de l’impôt sur des revenus sans avoir la trésorerie vous payez à la fin.
Il est possible de procéder ensuite à la revente des parts sociale à une structure de type holding.
Toutefois je remarque que vous débutez sur le sujet ( SCI IS , CSG ) , tout le monde a commencé un jour mais je vous conseille de très bien vous renseignez avant et pas forcement uniquement sur un forum.
Ce type de sujet est devenu assez évident pour certaines personnes ici mais le temps d’apprentissage et de bonne compréhension du sujet demande beaucoup de temps , de prise d’informations et de lecture.
Il existe des livres sur les SCI chez Denos et la collection Groupe Revue fiduciaire fait d’excellents livres sur la fiscalité et le patrimoine.
Pour une SCI IS il faut un comptable , ajouter un cout d’environ 1.000 € par an.

On avait bien étudié que la SCI à l’IS était un bon montage pour un immeuble de rapport, déjà parce qu’on souhaite investir à deux et vu qu’on est jeune on souhaite maximiser la trésorerie assez tôt.

Je vous remercie pour les recommendations de livres, j’en ai lu quelques uns sur l’investissement immobiliers d’ordre plus général, assez pour avoir développer quelques heuristiques sur les régimes fiscaux les plus intéressants suivant les différents cas tout en ne pas souhaitant pas faire de Pinel, je pense qu’il est maintenant temps pour moi de lire quelque chose de plus technique et surtout précis. Je note donc la référence et je vais y jeter un oeil de ce pas.

Gamma76 a écrit :

@soueuls, comme le recommande Philippe30, assurez-vous d’être certains de maîtriser les avantages/inconvénients de la SCI à l’IS avant de vous lancer (par exemple, faites un tableur vous-même avec 2 scénarios IS/IR sur un prévisionnel de 10 à 20 ans, vous verrez c’est instructif).

En SCI à l’IS, en plus des honoraires comptables, la CRL et d’éventuels frais bancaires de tenue de compte (à négocier avec votre banque car certaines considèrent ce type de structure comme professionnel), vous aurez également à débourser des frais de "mise en place de la société", à savoir la rédaction des statuts et les coûts liés (sauf si vous les rédiger vous-même mais attention aussi à bien vous renseigner) ainsi que la publication et frais de Greffe de Tribunal, tout ceci peut vous coûter 1000 à 2000 € environ.

Sinon vous pouvez également constituer une SC "sans le I" dite "Patrimoniale" avec des statuts "élargit" car celle-ci peut être en mesure d’acquérir d’autres actifs en tout genre comme des parts de société non cotées ou cotées : il est alors possible d’acquérir des SIIC, des titres boursiers, ETF, obligations… Sur un CTO au nom de la société et vous pourrez ainsi réinvestir la trésorerie de celle-ci et diversifier. Là encore attention, vous devez obtenir un n° de LEI pour ouvrir un CTO au nom d’une personne morale (150 € la 1ère année puis 50 € chaque année suivante il me semble).

Je vois un levier important de capitaliser un maximum avec ce type de structure pendant longtemps et ne s’octroyer des dividendes qu’au moment d’un passage en retraite ou lorsque vous aurez des revenus moins importants ou inexistant sur une année.

Bref, vous pouvez apprendre encore beaucoup sur le sujet :-)

Pour la création de la SCI nous avons décidé de rédiger les statuts ainsi que la publication pour comprendre comment ça marche. Nul doute qu’on déléguera si on décide d’en créer une seconde un jour (si jamais la manoeuvre se révèle assez chiante)

Concernant le levier important, c’est assez drôle que vous en parliez puisque j’y ai justement pensé ce matin même, la SCI à l’IS est effectivement un très bon moyen de créer de la trésorerie très tôt tout en choisissant plus ou moins l’imposition à laquelle on va être manger le jour où on décide d’émettre des dividendes.

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#17 07/01/2019 11h25 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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Philippe30 : comme je l’avais écrit dans mon message précédent, l’abus de biens sociaux n’existe pas pour une société civile.

On pourrait croire que oui, puisque "sociaux" renvoie à "société", et qu’une SC est bien une société. Sauf que l’abus de biens sociaux est réprimé par le code du commerce, qu’il ne s’applique donc qu’aux sociétés commerciales, et qu’un dirigeant de SC ne peut donc pas être être concerné.

L’infraction équivalente serait l’abus de confiance, comme écrit précédemment.

Cf. par exemple cette source : Abus de biens sociaux, Avocat droit pénal des affaires Paris

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#18 07/01/2019 12h05 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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soueuls a écrit :

Pour la création de la SCI nous avons décidé de rédiger les statuts ainsi que la publication pour comprendre comment ça marche. Nul doute qu’on déléguera si on décide d’en créer une seconde un jour (si jamais la manoeuvre se révèle assez chiante)

Est-ce que vous ne prenez pas le problème à l’envers?
Le coté ’ennuyeux’ n’est pas vraiment le souci. La vraie problématique est de rédiger des statuts qui soient ’carrés’ et qui tiennent la route, surtout dans la mesure où vous vous associez avec un collègue de travail. Un mot de travers, un oubli, un machin mal formulé peut très bien tourner au cauchemar un jour (par ex. un associé qui veut sortir, un conflit avec le gérant etc.).

Pour ce que ça vaut, j’avais pris le raisonnement inverse pour ma SCI (alors même que j’y suis quasiment le seul associé, donc risques assez faibles de conflits avec un associé…) : "Pour la création de la SCI je fait rédiger les statuts par un professionnel, pour comprendre comment ça marche. Nul doute que je le ferai moi-même ensuite si je décide d’en créer une seconde un jour".

Bon, peut-être suis-je parano et il est vrai que mes compétences juridiques sont de l’ordre de 1 sur une échelle de 10…

Dernière modification par carignan99 (07/01/2019 12h06)

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#19 07/01/2019 13h56 → Fiscalité et vente à perte avec une SCI à l'IS ? (dividende, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière))

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@Bernard2K
Merci c’est noté

@Souels

Pour avoir créer plusieurs SCI , voici quelques conseils

Les statuts se trouvent sur internet , il faut en télécharger plusieurs et regarder la trame générale.
Certains articles sont obligatoires et définis dans les statuts , d’autres sont modifiables pour les 
modalité de gestion des assemblées générales et extraordinaires.

Les points importants concernant la nomination et la révocation du gérant , les cessions de parts sociales , les cas de décès , la gestion des compte courant , les modalités de décision extraordinaires comme les achats ou venet de biens.

Si vous êtes à 50/50 dans une SCI , la gestion peux se bloquer car aucune majorité n’est possible. 

Si vous mettez dans les statuts l’unanimité , c’est pareil n’importe quel associé avec 1 % bloque toute la structure.

L’idéal est de prendre des décisions à la majorité en disposant de 2 associés majoritaires et d’un troisième qui peut faire la différence.

Après la vie d’une SCI dépend des associés et des relations qu’ils entretiennent entre eux et surtout à l’égard de l’argent , point qui peux devenir conflictuel

A part les statuts , il y a a remplir la M0 et je peux vous garantir que c’est pas simple , j’ai été recalé plusieurs fois par le greffe sur des points à compléter.

Avant toute chose , il faut faire un avis de parution dans un journal pour pouvoir monter le dossier au greffe.

Si vous optez pour l’IS , il y a une case à cocher sur la M0 mais il faut ensuite confirmer par écrit l’option IS auprès des services fiscaux.

Dans tous les cas prenez un comptable sinon c’est suicidaire et impossible à gérer comptablement


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