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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/01/2019 13h54

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai un proche qui souhaite investir dans un Pinel à la Rochelle et qui me demande conseil. Commençant depuis quelques mois à me documenter sur les investissements locatifs, je n’ai pas suffisamment de recule et de connaissance sur le marché immobilier à La Rochelle.

Cependant, les documents qu’il m’a transmis de la part du cabinet de conseil en patrimoine me font dire que cet investissement est un très mauvais plan :

Appartement de 44m²+19 m² de loggia + parking souterrain à proximité de l’aéroport de la Rochelle et à proximité d’une nationale
Prix : 205 200 € (4 663 le m² soit Cela me semble clairement surévalué pour le quartier que j’évalue entre 2 000 et 3 000 € le m²)
Loyer : 559 €/ mois
Rendement brut : 6 708 / 205 200 = 3%
Montant emprunt : 209 545 € sur 22 ans au taux de 2.20 % soit des annualités à 12 652 € par an
Rendement net : (6 742 € - 2 020 € - 12 652 €) / 205 200 € = - 4%

Conclusion selon moi : Investissement à fuir

Mes calculs vous semblent t’ils corrects ?

Voici le tableau de financement du cabinet :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17885_capture.png

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour votre aide.

Bien cordialement.

Dernière modification par cony75001 (03/01/2019 13h54)

Mots-clés : cash flow, pinel, rentabilité

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#2 03/01/2019 14h01

Membre
Réputation :   15  

Bonjour,

L’investissement ne me semble pas très intéressant.

Cependant, vos calculs me semblent complètement à côté de la plaque :
1) il faut inclure l’avantage fiscal dans le rendement (puisque c’est directement un gain qui va s’ajouter aux loyers perçus).
2) il ne faut pas retirer du rendement le remboursement du crédit immobilier … Pour une majeure partie c’est le remboursement du capital, ce n’est donc pas une charge …
3) Je ne comprends pas à quoi correspond les - 2020 euros pour calculer le rendement net, mais pour calculer un rendement net, il faut retrancher les charges :
* taxe foncière
* assurance PNO
* impôts sur le revenu + prélèvements sociaux
* éventuellement les intérêts d’emprunt …
* etc.

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[+1]    #3 03/01/2019 14h23

Membre
Réputation :   13  

Bonjour, peut être mélangez vous le rendement net et la calcul de cash flow, qui sont deux choses importantes mais différentes.
L’avantage de ce type de déplacement réside dans l’avantage fiscal, mais il ne faut pas négliger les abses de l’immobilier, concernant l’emplacement il vaut mieux allez vérifier sur place pour avoir un avis éclairé.
Je ne connais pas ce secteur, par contre je sais qu’il y a un attrait touristique pour l’île d’Oléron et l’île de Ré.

Pour le rendement net c’est toujours le même calcul:
Loyers annuels - charges (Taxe foncière, Assurance PNO, charges de copro, charges de gestion éventuelles) / Prix achat+frais de notaire.

Dans votre exemple on pourrait partir sur:
6708€ loyers - 550€ TF - 180€ PNO - 680€ charges copro -0€ si géré en direct , le tout divisé par 210 000€ en comptant les frais de notaire.
ça fait 2,5% de rendement net.

Pour le cash flow le calcul est encore plus simple, loyers - toutes les charges…
Dans votre cas 559€ loyer - 990€ crédit - 117€ (TF+PNO+copro)= - 548 €
En contre partie vous récupérez un avantage fiscal de 210 000 * 18% pendant 9 ans. Soit 350€ mois.
Donc en admettant, mais il y a débat sur ce point, qu’on réintègre l’avantage fiscal, vous devez rajouter -548+350= 198€ par mois.

Toutefois les vrais chiffres sont:
- rendement 2,5% net (autant allez acheter un studio sur Paris vous prendrez moins de risques)
- Cashflow négatif de 548€

Après tout dépend de vos objectifs personnels, dans ma situation ce n’est pas adapté, mais peut être avez vous un plan derrière ce projet.

J’espère vous avoir éclairé.

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#4 03/01/2019 14h24

Membre
Réputation :   14  

Je confirme la réponse de naphto

Une renta ça se calcul avec tous les frais, une renta brut n’a aucune valeur si ce n’est de faire un calcul rapide en regardant les affiches dans la vitrine de l’agence.

Pour le calcul a faire:
Loyer annuel - credit Immo (capital intérêt et assurance) sur 20 ans - charges copropriété - PNO - foncier -frais associés = Cashflow

Cashflow a 0 = a étudier si plus value possible
Cashflow négatif = aille
Cashflow positif = on peux commencer a discuter.

Pour la renta:
( cashflow + prix / 20 ) /prix = renta

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#5 03/01/2019 14h27

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Effectivement, je me calculs ne sont plus qu’approximatif …

Les 2 020 € correspondent au total des charges calculé par le cabinet (Gestion, co-pro, GLI, TF, PNO, provisions)

Concernant l’emprunt effectivement, j’ai pris à tord le montant du capital de l’emprunt dans le calcul que je viens de corriger.

Merci pour ces infos.

Bien cordialement.

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#6 03/01/2019 15h22

Membre
Réputation :   13  

Attention, déléguer la gestion de votre bien à une agence et souscrire une assurance loyers impayés est assez coûteux, pour une efficacité contestable. La meilleure assurance loyer impayé qui existe est d’avoir un bien de qualité dans un secteur demandé.
A bon entendeur

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#7 03/01/2019 16h27

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Réputation :   110  

@cony
N’hésitez pas à utiliser le moteur de recherche.

Le Pinel est un sujet, déjà, largement discuté sur le forum.

Bonnes lectures,

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#8 03/01/2019 18h12

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cony75001 a écrit :

Appartement de 44m²+19 m² de loggia + parking souterrain à proximité de l’aéroport de la Rochelle et à proximité d’une nationale
Prix : 205 200 € (4 663 le m² soit Cela me semble clairement surévalué pour le quartier que j’évalue entre 2 000 et 3 000 € le m²)

Pas la peine d’aller chercher plus loin. Si vous achetez 50% plus cher que le marché voire plus, jamais vous n’en tirerez une rentabilité locative correcte, même en comptant la carotte fiscale. Dans le cas présent la carotte c’est le vendeur qui la mange.
Déjà, au prix de marché de l’immobilier dans n’importe quelle ville vous aurez une rentabilité locative assez mauvaise, si en plus vous surpayez dans ces proportions…

Dernière modification par sven337 (03/01/2019 18h13)

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#9 06/01/2019 15h00

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Votre proche veut investir dans un Pinel, ne comprend rien au sujet, ne connaît pas la ville… et c’est vous qui faites la démarche de vous inscrire et de nous demander votre avis. Et votre proche, pourquoi il ne fait pas la démarche ? Pourquoi il n’est pas plus curieux ? Pourquoi ne s’occupe-t-il pas de ses propres affaires ? Plus le temps passe, plus je me dis que certaines personnes méritent leur Pinel.

Vu que votre proche coche tous les critères pour avoir un Pinel, en cette période de vœux, je lui souhaite une très bonne année Pinel 2019 ! Une année dont il se rappellera longtemps, je le prévois (je suis un peu medium).

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum sur le terme "Pinel". J’ai déjà passé des heures à analyser des projets de Pinel, et ils se ressemblent tous. Votre proche et vous n’avez pas manifestement pas le temps de faire une recherche sur un sujet hyper rebattu, vous postez un nouveau sujet pour qu’on vous réponde rien qu’à vous ; eh bien moi je n’ai pas de temps pour répondre en répétant la même chose une fois de plus.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 06/01/2019 21h25

Membre
Réputation :   14  

Décidément les pinel sont de sortie…

Effectivement trés mauvais investissement.

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#11 06/01/2019 22h33

Membre
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En plus de ce qui a été dit précédemment et à juste titre selon moi concernant le pinel, je précise, en très bon connaisseur du secteur, que le prix est totalement hors marché, et le quartier loin d’etre aussi porteur qu’on ne le présente .
Quand je vois là quantités de programmes « bidons » qui voient le jour dans le coin, je suis abasourdi par le nombre de gens qui se laissent convaincre d’acheter hors de prix des biens sans caractère et à la qualité souvent médiocre.

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