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#1 30/12/2018 11h44

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Bonjour,

Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison pour une location meublée, je me pose la question suivante :
L’amortissement doit-il se faire par corps de métier en se basant sur les factures des artisans/du constructeur ? Ou L’amortissement se base sur la valeur vénale de la maison construite (probablement plus élevée que l’ensemble des couts de construction + terrain) ?
Dans ce second cas, QUID de la valeur du terrain, sa valeur est connue avant construction, mais sa valeur vénale post-construction est-elle la même ?

Merci par avance de votre analyse.

Mots-clés : amortissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel), maison neuve, terrain

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[+1]    #2 30/12/2018 14h38

Membre (2018)
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Bonjour Kruss.

La valeur vénale sera prise en compte pour la maison construite. J’ai récemment eu au téléphone un cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP qui me préconisait de faire évaluer le bien auprès d’un notaire (payant) ou de deux / trois agences immobilières.

La valeur du terrain sera prise en charge dans l’estimation. Ensuite, dans les différentes imputations comptables, 15% seront retirés (correspondant au prix du foncier) afin d’établir les amortissements des différents composants.

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#3 30/12/2018 19h48

Membre (2016)
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Merci pour cette précieuse information.
Il apparait donc délicat de faire passer certains éléments de finitions (sols, cuisines, peintures,…) comme travaux et ainsi profiter de durées d’amortissement plus courtes ?

Dernière modification par Kruss (30/12/2018 19h56)

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#4 30/12/2018 20h04

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Bonsoir !

Perso, j’ai utilisé la valorisation de www.meilleursagents.com ; mon comptable a accepté cela comme base de calcul de l’amortissement.

Cela évite de chercher des notaires, lorsque les biens sont situés loin de la résidence du propriétaire-bailleur.


M07

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#5 30/12/2018 20h51

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En principe, c’est le coût de la construction que l’on doit amortir.

Dans le cas d’une construction neuve, je trouve cela assez fou que, alors qu’on dispose du coût de la construction exact (somme des factures payées), on aille chercher un autre moyen de l’évaluer !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 30/12/2018 20h57

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Bernard2K a écrit :

Dans le cas d’une construction neuve, je trouve cela assez fou que, alors qu’on dispose du coût de la construction exact (somme des factures payées), on aille chercher un autre moyen de l’évaluer !

Peut-être que certains se réservent beaucoup de travaux et économisent sur la main d’oeuvre. Le budget travaux sur certains corps d’état est donc réduit au coût des matériaux. L’estimation finale par un tiers extérieur, qui compare le bien par rapport au marché, permet, dans le cas cité ci-dessus, de réévaluer la valeur du bien à la hausse. Ce qui aurait été moins le cas si la construction s’était résumée à l’addition des factures.

De la même façon, il y a des différences de prix entre les différents constructeurs.

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[+2]    #7 30/12/2018 22h21

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Pour ceux qui pensent que, alors même qu’on fait construire une maison pour la mettre ensuite immédiatement après en location meublée, on peut amortir la valeur vénale déduite d’un pourcentage pour le terrain, je recommande de faire relire à leur expert-comptable :
l’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI
le point 10 dans cette page BIC - Amortissements - Règles de déduction - Éléments amortissables et notamment :
"seul le prix de revient de la construction à l’exclusion de celui du sol, est susceptible d’être amorti."
Cette page BIC - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées et notamment les points 10 et 20 ; éventuellement le point 420.

Quelques explications :
On doit immobiliser le "prix de revient" de la construction, dit le bofip. Qu’est-ce que le prix de revient sinon la somme des factures de construction ? Il n’y a pas d’autre interprétation possible !

Quand et pourquoi utilise-t-on parfois la "valeur vénale" ?
On utilise la valeur vénale lorsque le bien était déjà dans le patrimoine du bailleur au moins l’année précédent le début de la mise en location meublée (et souvent, plusieurs années auparavant, parce que c’était la RP, ou parce que c’était loué nu).
Pourquoi ?
Parce que l’année ou les années précédentes, le bien était dans le patrimoine privé de son propriétaire.
En le consacrant à la location meublée, il le fait sortir de son patrimoine privé pour l’apporter à l’actif de son "entreprise LMNP". Apport gratuit bien sûr, puisqu’il ne se paie pas lui-même pour passer du patrimoine privé à l’actif de l’entreprise.
Dans ce cas, on applique le b de l’article 38 quinquies :
"La valeur d’origine s’entend (…)
b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Mais dès lors qu’on achète ou qu’on faire construire, et qu’on met en location meublée dans la foulée, il faut appliquer le cas a) du même article :

La valeur d’origine s’entend :
a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt

Il faut bien comprendre que toute la gymnastique habituelle visant à déterminer la valeur à amortir (estimer le bien, estimer la part du terrain à retrancher) vient du fait qu’on cherche à déterminer le "coût de la construction". Quand le bien a été construit il y a de nombreuses années, il n’y a pas d’autre solution pour accéder au coût de la construction que de procéder à de telles évaluations. Mais quand on vient juste de construire, on l’a, le coût de la construction !

Je pense que celui qui vient de construire, qui connaît donc son coût de construction, et qui préfère amortir la valeur vénale car c’est un montant plus élevé, est en infraction avec les règles comptables et fiscales, et qu’il donne vraiment le bâton pour un contrôle fiscal !

Après, le petit bailleur LMNP n’est sûrement pas une priorité pour les Impôts, donc on va passer inaperçu, non pas parce qu’on a raison, mais parce qu’on est pas contrôlé !

Après avoir dit tout cela, n’oubliez pas que chacun déclare selon sa propre responsabilité, donc ça ne me pose aucun problème si je ne vous ai pas convaincu ! L’essentiel, c’est que vous soyez en accord avec vous-même !

Pour finir : si vraiment la valeur vénale est vachement plus intéressante, alors réservez-vous l’usage de la maison pendant 1 an, par exemple comme résidence secondaire. Vous meublez (pour vous), vous y passez des week-ends et des vacances (photos à l’appui) et puis un an plus tard, vous vous écriez : "mais elle me coûte trop cher, cette résidence secondaire ! Et si je la mettais plutôt en location meublée, en LMNP au réel ?".
Dans ce cas, et dans ce cas seulement, puisque vous faites un apport gratuit depuis votre patrimoine privé envers votre "entreprise LMNP", vous aurez le droit d’amortir la valeur vénale, à estimer au moment du début de la mise en location !

Dernière modification par Bernard2K (30/12/2018 22h36)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 30/12/2018 23h03

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Bonsoir,

Merci de vos analyses respectives.
@Bernard2K, si j’interprète correctement les textes, cela signifie que chaque facture doit être amortie comme des travaux dans l’ancien. Exemple : peinture 5ans, SDB (plomberie) 10ans, … ?

D’une façon générale, il me semble très compliqué de réussir à faire tenir la construction sur une unique année civile afin de déclarer le début d’activité dans la foulée. A défaut de pouvoir amortir toutes les factures, prendre la valeur vénale semble plus adapté….

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[+1]    #9 31/12/2018 13h14

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Kruss a écrit :

Bonsoir,

Merci de vos analyses respectives.
@Bernard2K, si j’interprète correctement les textes, cela signifie que chaque facture doit être amortie comme des travaux dans l’ancien. Exemple : peinture 5ans, SDB (plomberie) 10ans, … ?

A mon avis, la distinction que vous faites n’a aucun lieu d’être. Ce n’est pas "comme dans l’ancien", c’est "tout pareil". La méthode d’amortissement (c’est à dire la répartition en éléments, et la durée de chaque élément) est la même dans tous les cas. Neuf que l’on fait construire ; ancien estimé par le prix d’achat ou par la valeur vénale ; travaux : à mon humble avis c’est tout la même chose : un élément neuf que l’on amortit sur une durée standard. Certes, l’ancien n’est pas neuf, mais quand on vient de l’acquérir ou de le faire rentrer à l’actif, on l’amortit comme s’il était neuf.

D’une façon générale, il me semble très compliqué de réussir à faire tenir la construction sur une unique année civile afin de déclarer le début d’activité dans la foulée. A défaut de pouvoir amortir toutes les factures, prendre la valeur vénale semble plus adapté….

Votre raisonnement ne tient pas. Ce n’est pas parce que vous avez payé une facture sur une année précédente que ça change quoi que ce soit.
La maison neuve est réceptionnée à une date précise (avec PV de réception). Le bien locatif est "mis en service" officiellement à l’entrée du premier locataire. Entre les deux, on a fait des petits travaux d’aménagement intérieur, on a meublé, et on a trouvé le locataire. Il s’est passé quelques jours, quelques semaines au plus. On a construit dans le but de la location meublée, c’était donc déjà l’entreprise LMNP qui a construit, au moins sur le principe. On ne peut pas argumenter que le bien ait été utilisé de façon significative et durable dans le patrimoine privé du propriétaire. Donc, il faut amortir le coût de construction comme somme des factures, et non pas la valeur vénale.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 31/12/2018 14h28

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D’accord à 100% avec Bernard2K.
On amortit tout sur la base des factures, y compris des factures de matériaux si c’est vous qui faites les travaux vous-même. Les durées d’amortissements varient selon la nature des composants.
La date de début d’amortissement sera celle du début d’activité : quand vous commencerez à mettre en location. Avant, vous êtes en "immobilisations en cours" si c’est à cheval sur 2 exercices civils.

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#11 02/01/2019 00h12

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Donc dans le cas assez courant de l’auto construction, de travaux fait soi même ou sans factures cela parait fiscalement opportun de louer un an en nu et de passer ensuite en Lmnp pour pouvoir tenir compte de la valeur vénale?

Je suis dans ce cas actuellement (fin de construction pour cet été) et si je dois justifier sur facture cela représentera environ la moitié de la valeur vénale.

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#12 02/01/2019 00h28

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Tuileur,

« Louer un an en nue » me parait hasardeux : le bail est pour 3 ans renouvelable tacitement et les conditions de reprises, côté bailleur, sont strictes…

Après, même si vous louez qu’un an en nue, de mon point de vue, le coût de construction varie peu en un an donc difficile de partir sur autre chose que le coût des matériaux…

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#13 02/01/2019 09h50

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Il faut parfois se faire à l’idée qu’on ne peut pas toujours gagner sur tous les tableaux …
- Les travaux faits soi-même pompent moins votre trésorerie, et vous augmentez votre savoir-faire
- On a alors un prix de revient plus faible à amortir, donc moins de charges comptables annuelles à déduire
- en cas de revente, le prix de revient fiscal n’intégrera pas ces factures de matériaux, d’où une plus forte plus-value (en partant du principe que la valeur de revente de la maison va être au moins égale à votre mise de fond)
- vous aurez de toute façon dépensé moins d’argent (moins emprunté) pour la mise de départ sur cet investissement et donc augmenté votre rentabilité,
- si (et seulement si) la part des factures écartées par le notaire reste raisonnable, le paiement de la plus-value vous permettra de retrouver au moins votre mise de départ (toujours penser à la revente quand on investit)

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#14 02/01/2019 13h46

Membre (2015)
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Il y a une chose que j’apprécie beaucoup en France c’est que la logique fiscale n’est justement pas logique.
Trouvez vous normal de pouvoir amortir un bien sur plusieurs années tout en bénéficiant d’un abattement progressif sur la plus value…. C’est marrant parce que là justement on gagne sur les 2 tableaux.

Bref trêve d’ironie mais Isa6068, évidemment que si je peux gratter je gratterais et faire un rappel au bon sens, à la "justice fiscale" ou tout autres bonnes pensées républicaines me fait sourire.

Je pense que la plupart d’entre nous cherchent de l’information pour savoir comment s’applique le droit et pouvoir ainsi mesurer si le risque est ou non à prendre, si cela en vaut la peine ou pas.

Et je pense que peux de gens réintègrerais les amortissements de leur LMNP pour le calcul de la plus value au nom des principes de bons sens.

Donc si louer en nu un an me permet ensuite de me baser sur une valeur vénale pour calculer l’amortissement de mon bien c’est une information vraiment interessante à avoir. Si c’est plus qu’un an ça l’est aussi.
Si la loi ne le permet pas c’est aussi bon à savoir. Mais pour le savoir il faut avoir un texte de loi ou une jurisprudence en face, pas des ressentis ou des intuitions.

Et c’est tout l’intérêt de ce forum, de pouvoir y trouver des gens très pointus pouvant nous donner des informations qui sont très difficilement trouvables autre part.

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#15 02/01/2019 15h01

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J’ai dû employé un ton sentencieux ou de contribuable offusquée par la conversation ?
Je n’ai pas d’opinion particulière quant à la logique ou la justice de la fiscalité française. Je m’efforce simplement de comprendre son fonctionnement et ses fenêtres d’optimisation.
Actuellement le statut de LMNP permet d’amortir un bien immobilier, et ces amortissements sont déconnectés du calcul de plus-value en cas de revente.
A vous de voir si vous pouvez monter un dossier assez costaud pour justifier de partir sur un montant de valeur vénale sensiblement différent de votre prix de revient comptable, pour les amortissements.
Vous parlez d’un coût global de 50% par rapport au prix du marché : calculez composant par composant l’écart, ainsi que les amortissements comptables du coût historique et du coût réestimé. Et voyez si cela vaut la peine et si vous avez de quoi argumenter auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle.

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#16 02/01/2019 15h34

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Non non pas du tout, excusez moi si ma réponse à pu paraitre abrupte. Ce que je voulais dire c’est que les notions de "bon sens", de justice et autres sont finalement assez subjectives et que justement en cas de contrôle celui ci (le subjectif du contrôlé) n’aura pas sa place.
Ce qui m’intéresse c’est de savoir; Qu’elle est la limite pour un contrôle? Après chacun jugera à quelle distance il ou elle doit se tenir de cette limite (qui bien souvent est vague et/ou aléatoire et sujette au subjectif justement du contrôleur) pour pouvoir dormir sur ces 2 oreilles.
C’est justement ce sentiment de sécurité (ou d’insécurité) qui est la cause bien souvent de tensions entre différents points de vue, pour certain jouer avec le feu est impensable, pour d’autre c’est naturel.
Pour certain la loi est un cocon douillet qui permet d’être en sécurité pour d’autre c’est un carcan qu’il faut contourner au mieux en permanence.

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[+2]    #17 02/01/2019 17h25

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tuileur : essayer de comprendre la "logique" des impôts ne veut pas dire être d’accord avec cette logique ; ça veut dire comprendre pour agir au mieux. Ca veut dire comprendre d’où vient le vent, pour protéger son pantalon (vous connaissez peut-être le proverbe : "qui pisse contre le vent mouille son pantalon").

Je pense que la plupart des gens qui ont du mal avec le LMNP au réel ne connaissent pas la comptabilité d’entreprise. Or, accepter d’être LMNP au réel, ça veut dire compter comme une entreprise.

Tous les gens qui ont fréquenté de près ou de loin une comptabilité d’entreprise connaissent l’importance d’avoir une facture pour toute dépense. Essayez de demander à votre comptable de prendre en compte les 15,90 € de petits achats que vous avez dû faire en urgence pour mener à bien votre travail pour l’entreprise, et il va vous dire "où est la facture ? Si pas de facture, je peux pas vous rembourser". 

Donc on dit qu’on ne peut pas inscrire une dépense de 15 € sans justificatif, mais on mettrait dans une compta d’entreprise des immobilisations à amortir, pour des dizaines voire des centaines de milliers d’euros, qui font autant d’impôts à payer en moins, avec comme justificatif une simple estimation de la valeur vénale, parfois réalisée par un simple site internet ? Si vous ne voyez pas la fragilité de cette démarche face à un potentiel contrôle fiscal…
Donc, voilà le premier problème, la première alerte, c’est quand même : on inscrit de très grosses sommes dans une compta d’entreprise, avec pour seul justificatif une estimation. Donc, il y a vraiment intérêt à :
- être sûr que c’est bien la valeur vénale qu’il faut appliquer comme méthode pour déterminer la "valeur d’origine" du bien. (c’est à dire qu’on est bien dans le cas b. de l’article 38 quinquies)
- être sûr de la qualité de l’estimation.

Cela dit, je maintiens mon explication ci-dessus : si le bien est resté au moins un an dans le patrimoine privé du bailleur avant d’être consacré à la location meublée, on doit appliquer le b. du 38 quinquies, donc la valeur vénale. Louer un an en nu, avant de passer en meublé semble correspondre à ce cas.

Il ne faut pas oublier qu’en cas de contrôle fiscal, un contrôleur peut se baser sur divers indices et éléments. Si par exemple, tous vos documents liés à votre projet de construction sont intitulés "logement locatif meublé", et que vous ne l’avez loué qu’un an en nu avant de le louer meublé, il sera très tenté de lancer une procédure d’abus de droit. Quand on construit une "légende", elle doit être solide. C’est pour ça que je disais que si la légende est "résidence secondaire", il faut prendre des photos des week-ends et vacances. Mais aussi : sur les plans, écrire "résidence secondaire". Envoyer quelques courriers à des proches pour les inviter à la pendaison de crémaillère de la résidence secondaire. Et que ça soit crédible qu’on veuille en faire une résidence secondaire, donc que le bien soit un truc plaisant un peu à la campagne (si c’est dans une petite bâtisse située juste en face de votre maison, ce n’est de toute évidence pas une résidence secondaire, il faudra alors trouver une légende mieux adaptée à la situation ; ce qui est possible, par exemple : "on l’a aménagé pour faire un studio indépendant pour l’aîné qui avait besoin d’indépendance ; on pensait qu’il resterait des années, alors on a fait les choses bien ; manque de pot il n’y a habité qu’un an, alors du coup on a dû le louer ensuite, pour ne pas avoir fait les travaux pour rien").

Il y a, de toute évidence, l’obstacle qu’un bail en nu est forcément de 3 ans ; qu’un bail plus court peut être envisagé selon l’article 11 mais que votre situation ne correspond pas à un cas qui permettrait de l’utiliser. Donc, vous en êtes rendu à faire un bail de 3 ans, indéfiniment renouvelable, tout en espérant très fort que la personne ne reste qu’un an. Pourquoi pas ? On peut par exemple viser un étudiant de dernière année, qui a 90 % de chances de partir quand il aura son diplôme… Mais s’il reste 10 ans parce qu’il adore son logement et qu’il a trouvé du boulot dans la même ville, vous êtes mal.

Tout cela étant dit, je rappelle que chacun fait ses déclarations fiscales sous sa propre responsabilité ! A vous de voir ce que vous voulez tenter, à vous de voir si vous vous sentez solide à défendre cette version en cas de contrôle fiscal, et vous de voir si votre EC accepte la manoeuvre, car ils sont, quand même, parfois, de bon conseil, et quand ils refusent un truc il y a souvent une raison.

Voilà ce que je peux vous dire ; en tout cas, pas plus.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2019 18h05)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#18 02/01/2019 19h40

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Merci Bernard2K c’est exactement ce genre de réponse qui font de ses blogs une mine d’or d’information.
Je vous suis complètement dans votre démarche. Avec ses informations détaillées libre à chacun de louer en Lmnp au bout d’un an, ou d’attendre deux ans pour être sur, de louer à un ami de confiance pendant un an, un petit neveu., ou de ne rien faire du tout.. Bref chacun y verra une montagne infranchissable ou une petite colline en fonction des arrangements.
Pour ce qui est de la comptabilité d’entreprise, j’ai pratiqué pendant de nombreuses années et je suis d’accord. Maintenant il y a toujours moyen de contourner. Si par exemple on attend deux ou trois ans il semble possible de se baser sur la valeur vénale. Après à chacun de faire ses calculs et de voir si il y gagne ou pas.

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#19 02/01/2019 22h18

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@tuileur

Depuis le décret du 7/01/2017, Il me semble que les loueurs en meublés non professionnel feront obligatoirement l’objet d’un Examen Périodique de Sincérité (EPS) de la part de leur CGA.

Ce contrôle aura lieu tous les 6 ans (il y a un algorithme, voir lien plus bas) si vous avez un expert comptable (3 ans sinon).

Tel qu’il est décrit, il peut être assimilé à un contrôle fiscal privé.

Examen Périodique de Sincérité (EPS) - Sogecom

A minima, tous les ans, le CGA fera un ECCV: Examen de concordance, de cohérence et de vraisemblance des déclarations. En tout cas, j’ai eu le droit cette année à l’ECCV…

En conséquence, je vous invite à "blinder" l’évaluation de la valeur vénale.

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#20 03/01/2019 17h10

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Je partage l’analyse de Bernard2K que je remercie pour ses explications détaillées et instructives.

J’ajouterai qu’en cas de location privée pour un an, il est recommandé d’être présent une année entière à minima, c’est à dire entrée des lieux avant le 1er janvier et départ l’année suivante après le 1er janvier.
J’ai eu écho d’un redressement pour une plus value pour une personne qui était restée un an dans le logement mais répartie sur 2 années (d’été à été).

Concernant l’amortissement sur une valeur estimée, j’ai interrogé mon comptable et il ne fera pas ce type d’amortissement vu que nous disposons des factures d’achat et travaux

Dernière modification par geek (03/01/2019 17h11)

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#21 04/01/2019 12h56

Membre (2013)
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Le principe du PCG (plan comptable général) français est la comptabilisation à coût historique, donc sur la base en l’occurrence des factures d’achat.
Pour obtenir une valeur estimée, ou vénale, ou "réelle", il faut passer des écriture de réévaluation.

A la réflexion, il est peut-être possible d’entrer directement une valeur vénale pour une maison dans un bilan de LMNP, du fait que ce n’est pas cette structure juridique qui l’a achetée, mais qu’elle est mise à l’actif en contrepartie du compte de l’exploitant (108).

Mais dans les 2 cas, il s’agit d’étayer solidement le dossier, et le travail en amont est le même. A voir avec un expert-comptable.

Dernière modification par Isa6068 (05/01/2019 08h58)

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#22 02/06/2019 13h10

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Finalement cet amortissement de la construction neuve en lmnp permet, sur n’importe quelle zone, d’avoir un avantage comparable à du pinel sans contrainte de durée, ne pensez vous pas? Juste les frais comptables en plus évidemment.

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#23 23/01/2020 10h10

Membre (2016)
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Bonjour,

C’est effectivement mon constat. De plus, ma zone géographique (littoral) est composée de foyers relativement aisés qui dépassent les plafonds de ressource exigé par le dispositif Pinel. Dans mon cas, c’est véritablement un moyen de répondre à la demande.
Néanmoins, on ne peut réduire que ses revenus de l’activité BIC, les salaires et autres revenus restent imposés classiquement. Or en Pinel, il s’agit d’une réduction d’impôts (tout revenu confondu).

Le projet étant en cours de réalisation je me pose la questions suivante :
- La construction devrait avoir lieu en partie sur 2020 et 2021. Les frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, assurance, … vont débuter dès 2020.
- Le comptable m’assure que je n’ai rien à faire avant le début d’exploitation (en 2021) en dehors de conserver les factures.

1) Si je fais confiance à mon comptable, cela signifie que je pourrais déduire mes charges de 2020 sur mes revenus BIC de 2021 ?

Mon cas est un petit peu spécifique puisque j’ai déjà une activité LMNP au micro-bic. Le projet à venir est suffisamment peu rentable pour me permettre d’absorber les revenus de mon activité actuelle et espérer un résultat comptable nul.

2) Il est stipulé qu’il est impératif de lever l’option pour passage au réel simplifié sur l’année en cours avant le 01/02. Si je souhaite utilisé les charges du projet en cours de démarrage pour réduire mon résultat comptable de mon activité actuelle, il me semble impératif de lever l’option dès cette année. Qu’en pensez-vous ?

3) Si je suis le conseil du comptable, je devrais donc déclarer mes revenus BIC de 2020 au micro-bic et ne profiterait des charges crée par ce nouveau projet que sur mes revenus BIC 2021. MA compréhension est-elle correcte ?

Merci par avance de votre interprétation.

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#24 12/02/2020 14h58

Membre (2016)
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Après rendez-vous avec mon comptable, celui-ci me confirme les points suivants :
1) En gardant le même P0i, aucun problème pour commencer à amortir/déduire les frais engagés sur le nouveau projet
2) C’était effectivement nécessaire (et fait)
3) Les deux sont possibles…

Autre information déconcertante, le comptable prévoit que je fasse évaluer la valeur vénale de mon projet de construction au moment de la mise en exploitation et basera ses amortissements sur cette valeur. Le calcul de la plus-value en cas de revente se baserait également sur cette estimation au moment de la mise en exploitation !

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#25 14/06/2020 19h30

Membre (2020)
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Bonsoir,

est-ce que les dépenses de travaux (de construction donc) non déduits lors de l’exploitation du bien sont perdues à la revente ?

Je m’explique: si j’aménage pour 50k€ un garage (qui appartient à l’immeuble que je détiens) en habitation, c’est considéré contre de la construction neuve je présume. 

Dans ce cas, j’amortis mes travaux selon le poste pour un montant et une durée précise (vu que j’ai les factures). Mais en plus j’amortis la valeur du bien (50k€) sur 30 ans, c’est bien ca ?

Lors de la revente, est-ce que je peux considèrer le prix "d’acquisition" comme étant 50k et lui imputer les 15% de forfait de travaux ?

J’avoue que ce serait bizarre…mais fort intéressant fiscalement.

Merci.

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