Travaux effectués par le locataire : le propriétaire doit-il le dédommager ?

Bernard2k,

Il m’arrive rien de tout. Je ne suis pas à compatir.
Je savais ce que je faisais et les risques que je prenais.
Si l’année prochaine, 2020 c’est à refaire je le referais.
Comme deja expliqué, in fine, je n’ai pas vraiment perdu de l’argent.
On est sur un forum où on peut parler d’argent sans tabou.
Je voulais avoir l’avis des gens, plutôt des bailleurs pour voir leur réaction.
J’ai bien compris Bernard2k qu’avec vous mon bluff ne marcherais pas. Merci pour votre à vis sincer.
Je me demande si ma propriétaire est comme vous si ca ne me feras pas du bien à remettre en deux heures chrono le plus proche de ce que c’était. Même si pas la fenetre.
Bon continuation.

Oups Bernard2k,

Il me semble que j’ai lu un tout autre post, peut être vous l’avez modifié/amélioré après.
En fait je vous donne raison sur toute la ligne, inclus la partie de souffrir un pour apprécier pendant les études, malheureusement je ne peut pas le faire. Mes parents n’ont pas pu le faire pour moi, j’y tiens à le faire pour mon seul enfant tout en lui expliquant dix fois que c’est comme cela que je le pense et que je le fais. Je suis de votre avis que c’est plus formateur "à la dure" mais pour MA tranquillité spirituelle je le fais comme cela tout en expliquant.

Dernière modification par MichelB (24/12/2018 16h36)

J’arrive probablement un peu tard pour donner mon avis, le bien étant à rendre demain… Mais le voici quand même :
Je suis comme vous, très fleur bleu, pas avare d’effort mais j’ai beaucoup de mal à accepter la malhonnêteté des gens, a fortiori sur mon dos.

Par contre, ce n’est pas dans une relation de conflit qu’on arrive à faire changer d’avis aux gens. Donc je présenterais les choses de façon très pragmatique et chiffrée à la propriétaire :

Vos travaux augmentent le loyer de 210€/mois (540€ à 750€) donc les 2000€ que vous réclamez seront rentabilisés en moins de 10 mois. C’est donc un investissement à 120% qu’elle fait… autant dire que c’est un très bel investissement.
En tournant bien les choses, ça peut même lui ouvrir les yeux sur le fait qu’il est peut être plus avantageux de faire ce qu’il faut dans ses bien, plutôt que de jouer au marchand de sommeil… Et vous enlèveriez un bailleur véreux du marché (mon côté fleur bleue me donne envie d’y croire).

Précisez que dans le cas contraire, vous feriez les travaux inverses à contrecœur, et qu’ils ne vous demanderont qu’une petite journée (pour bien montrer que ce n’est pas un gros effort, et donc que ce n’est pas du bluff). Elle aura donc du mal à louer bien plus cher que les 540€ qu’elle vous demandait.

Tout cela est à dire sans animosité, pour ne surtout pas la braquer. Le but étant de lui faire passer l’idée que vous êtes de son côté, mais qu’elle ne sera gagnante que si elle vous rembourse les travaux effectués… insistez sur le rendement à 120%, argument suffisant pour toute personne sensée.
Il faut lui faire changer sa vision de la situation, elle a l’impression de devoir essuyer une dépense de 2000€. Si vous parvenez à lui faire comprendre qu’elle investit ces 2000€ et qu’ils seront de retour sur son compte en moins d’un an, vous devriez gagner le débat.

Si elle n’est toujours pas à l’écoute, vous pouvez commencer à "conflictualiser" la situation, par exemple en lui rappelant qu’en zone tendue, augmenter le loyer entre deux locataires est très réglementé et que vous ne manquerez pas d’informer le futur locataire qu’il est en droit de demander un loyer de +/- 540€ avec votre bail à l’appui… elle n’a pas de facture de travaux, elle ne pourra donc pas justifier la moindre augmentation de prix. Vous payer les 2000€ lui assure votre silence et, si besoin, vos factures pour justifier l’augmentation si quelqu’un lui demande. Encore une fois, elle n’est gagnante que si elle vous concède ces 2000€.

A la fin, si rien ne fonctionne, je mettrais tout en œuvre pour qu’elle regrette amèrement son choix. Donc remise en état de l’appartement, et une petite visite au locataire suivant pour lui demander si son loyer est bien de +/-540€. Ça ne vous coûte pas grand chose et ça évite qu’elle prenne l’habitude de gagner de l’argent sur le dos des autres.

Encore une fois, j’arrive probablement trop tard et avec la fleur au fusil, mais sait-on jamais…

Tenez-nous au courant !

Bonjour,

MichelB,
Discutez avec votre assureur et vous verrez que la plupart des incendie en maison individuelle sont à cause de l’électricité. Seulement dans 50% des cas on arrive à trouver l’origine du sinistre et, quand on ne trouve pas les assureurs répartissent le coût de reconstruction sur les principaux intéressés. J’ai eu le cas 180K€ répartis sur trois têtes. Si vous mettez le feu à votre immeuble ça va coûter beaucoup plus cher.
Les assureurs ont besoin de trouver des coupables pour savoir qui paye, c’est comme ça, on peut rien y faire.

Je vous joint une photo d’un disjoncteur qui à commencé à chauffer car une vis était mal serrée. Le tableau avait été refait par un pro 5 ans auparavant.

MichelB a écrit :

Vous estimez à 200000 euros (sans rien savoir de plus) l’ajout d’un disjoncteur différentiel de 10mA et quatre fousibles automatiques au lieu des fousibles à fil existants et le rajout d’un multi prise dans le logement.

Les fusibles automatiques s’appellent des disjoncteurs.
Sur une installation en principe on met un 30mA, vous avez augmenté la sensibilité, au moindre problème dans l’appartement ça risque de disjoncter pour un rien.
Etant donné que vous êtes intervenu dans le tableau électrique on peut vous reprocher aussi de ne pas l’avoir mis au normes si il ne l’était pas. Les normes ont changées en Novembre 2015.
Mettre une multiprise, c’est bien mais, il faut s’assurer qu’elle supporte la puissance des appareils qui vont êtes branchés dessus ( on en trouve de 3000W mais aussi des multiprises avec un fils en 1mm² que j’appelle plutôt informatique et qui supporte 1000W)
Après, je ne suis pas certains que les vieux fils des anciennes installations supporte cette puissance.

La facturation de ma prestation avec ou sans décennale, n’a rien a voir avec le sujet. Perso, quand je fais du dépannage d’une heure ou deux, je ne facture rien et je pars plus souvent avec un bouteille de vin qu’un chèque.

Cordialement

Dernière modification par loetsa (05/01/2019 07h57)

Bonjour,
Avez-vous vu l’état de ces meubles. 8 ans c’est peu et probablement encore en très bon état.
Si c’est le cas, les 300  euros que vous lui donneriez faciliteraient la relocation et vous éviteraient des dépenses bien plus élevées.
Si c’est en mauvais état ou trop atypique, demandez lui de les enlever et reboucher les trous.
Sinon, amis bailleurs, arrêtez de pinailler pour des sommes à la marge.

Dernière modification par Range19 (09/02/2020 11h47)

Glouby, il y a plusieurs aspects dans votre histoire :
- le propriétaire était au courant du problème, mais a refusé de changer la serrure. Donc, il est clairement en faute, par défaut d’entretien. Il a laissé s’installer un dysfonctionnement dû à la vétusté. Par rapport au fait que vous ayez dû faire changer la serrure en urgence, il ne peut donc s’en prendre qu’à lui-même. Dans ces conditions, à votre place, je serais intraitable sur le remboursement intégral de la facture, en argumentant sur le fait que cette intervention en urgence n’a été nécessaire qu’à cause de l’inaction du propriétaire face à un problème signalé de nombreuses fois. LRAR en disant que si, à telle date, le montant n’a pas été remboursé, vous porterez le litige devant le tribunal compétent. Sachant que le propriétaire a 99 % de chances de perdre devant ce tribunal, il devrait comprendre où est son intérêt.
- le montant de la réparation est très élevé. Un copain serrurier prend 100 € pour un dépannage. Plus les pièces, on peut arriver à 200 ou 300 € mais pas 800 €. Mais c’est à la campagne, il est métallier et serrurier : de son point de vue, ça fait partie du métier et ce n’est qu’une faible partie de sa rémunération. Dans les villes, les serruriers sont engagés dans une sorte de course folle où, grâce à des publicités agressives et coûteuses, ils cherchent à se placer en n°1 (celui qu’on appelle quand on est coincé). Ensuite, ils matraquent le client en changeant des éléments qu’il n’est pas indispensable de changer (même si ça semble avoir été indispensable dans votre cas), et en les facturant très cher. On n’est plus dans un prix de revient (coût main d’oeuvre + coût des pièces = tant), mais dans un prix d’opportunité : sachant que vous êtes un client captif et que vous n’avez absolument pas le choix ni les moyens de comparer, allez-vous accepter de payer 800 ou 1000 ou 1200 € ? Comme le "serrurier" finit de vous convaincre en disant que c’est le propriétaire ou l’assurance qui va payer, vous acceptez de payer un montant sans commune mesure avec le coût réel et le besoin réel. (En plus, leurs employés ne sont pas spécialement compétents ; je doute que beaucoup d’entre eux soient capables de crocheter une serrure au crochet, ou bien de concevoir et réaliser un portail en métal sur mesure, par exemple. Ce ne sont pas des gens qui ont appris le métier de métallier-serrurier et qui aiment ce métier ; ils ont seulement les bases de comment arnaquer le client en changeant le plus de pièces possibles, le plus cher possible, pour s’en mettre plein les fouilles). Il y a eu des documentaires à la télé qu’on peut sans doute retrouver sur l’internet pour mesurer l’ampleur de cette arnaque. Donc, oui, la facture est probablement excessive. Mais ça n’a rien d’étonnant pour un intervention d’urgence un WE. Donc, refusez absolument de laisser la discussion porter sur le montant de la facture : si le propriétaire ne voulait pas en arriver là, il n’avait qu’à faire changer cette serrure quand le problème a été signalé.
- il est assez probable que la personne qui a fait l’état des lieux n’avait pas compétence pour le faire. Les personnes qui peuvent faire l’état des lieux côté propriétaire sont : le propriétaire ; l’huissier ; le mandataire, qui ne peut être que l’agence immobilière, d’après la loi Hoguet. S’il vous prenait l’envie de contester des éléments de l’état des lieux, c’est un point fort pour vous.
- Bien évidemment, toute dégradation qui ne figure pas sur l’état des lieux ne peut vous être reprochée. C’est une évidence mais il faut la rappeler.
- il est instructif et plaisant de se former à la serrurerie. C’est vraiment quelque chose que je recommande. C’est intéressant pour l’aspect purement technique, c’est gratifiant quand on y arrive, et c’est intéressant pour comprendre le monde autour de soi (quand on a vu avec quelle facilité on ouvre une porte, on comprend qu’une serrure est une pure convention sociale, et on comprend qu’il y a ait des gens, qu’on appelle cambrioleurs, qui aient choisi de ne pas respecter cette convention sociale). Bien évidemment, cette compétence ne doit être appliquée qu’à des biens qui vous appartiennent, sinon ça s’appelle une effraction.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2022 09h05)

@Nidoune

L’article 3-2 de la "loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986" dit :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Donc, avant tout, l’état des lieux doit être établi :
- entre les parties signataires du bail, à savoir le propriétaire et le locataire,
- de façon contradictoire, c’est à dire en présence des deux parties.
(-ou à défaut, par un huissier, mais ce n’est pas le cas qui nous occupe.)

Certes, cet article prévoit la possibilité qu’une partie soit représentée par un mandataire :
- le locataire peut se faire représenter par qui il veut : un parent, un ami… il suffit de lui signer un mandat à cet effet.
- pour le propriétaire, c’est plus délicat. Développements ci-dessous :

La loi "n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce", dite loi Hoguet, encadre l’activité des agents immobiliers.

Elle dit en substance que, compte tenu de la nature sensible de cette activité, un agent immobilier doit avoir des compétences reconnues et doit être enregistré. En pratique, on appelle cela la carte "T" pour les transactions immobilières et la carte "G" pour la gestion immobilière. Or, la mise en location d’un bien immeuble faire partie de l’activité gestion immobilière.

Donc, le propriétaire qui donnerait mandat de gestion à une personne autre qu’une personne titulaire d’une carte G enfreint la loi Hoguet. Or, il me semble que l’établissement d’un état des lieux de sortie fait partie intégrante de la gestion immobilière ; ce moment de l’état des lieux est une activité particulièrement sensible puisqu’il occasionne des retenues sur le dépôt de garantie, qui sont à l’origine de très nombreux contentieux entre bailleurs et locataires. C’est donc l’un des moments de la relation bailleur-locataire où l’on a besoin de toute la compétence d’un agent immobilier, reconnue par sa carte "G".

Dans le cas d’espèce, le propriétaire de l’appartement loué à la fille de Glouby a donné mandat de gestion à monsieur l’agent immobilier Anatole Immadium (nom imaginaire), titulaire de la carte G. Celui-ci, au lieu de se déplacer lui-même, a envoyé "une indépendante, sans lien direct avec le gestionnaire", nous dit Glouby.
Je pose deux questions :
- en quoi cette personne est-elle la mandataire du propriétaire ? Où est son mandat signé du propriétaire ?
- en quoi cette personne respecte-elle la loi Hoguet ?

Certes, il est tout à fait possible qu’Anatole Immadium se soit blindé pour que cette indépendante ait un mandat valable du propriétaire (fut-il indirect), et que cette indépendante soit "couverte" par sa propre carte G. C’est du domaine du possible.

Néanmoins, connaissant un peu les agents immobiliers et leurs faibles connaissances juridiques, il me semble improbable que Anatole Immadium se soit ainsi blindé.

Je dis donc que, dans un tel cas, un angle d’attaque pour le locataire pourrait être : "la personne qui a réalisé l’état des lieux n’était pas compétente pour le faire, car elle n’avait pas de mandat explicite du propriétaire et/ou n’était pas titulaire de la carte G et n’était pas non plus un employé ou un agent d’un titulaire de la carte G".

Pour autant, c’est assez difficile à prouver, car le locataire n’a pas accès facilement au mandat de gestion et encore moins au contrat qui lie l’agent immobilier et "l’indépendante". Donc, cette piste d’attaque est juste une piste parmi d’autres.

Si l’état des lieux s’était bien passé, je n’aurais même pas pensé à cela. Mais, si je m’étais retrouvé en face (fut-ce au travers d’une porte fermée) d’une personne qui avait séquestré ma fille et causé une situation générant une réparation à 800 €, je lui aurais posé très clairement les questions suivantes :
- qui êtes-vous ?
- Pour qui travaillez-vous ?
- Où est le mandat signé par le propriétaire vous donnant le droit de faire l’état des lieux à sa place ?

C’est mon réflexe de chieur patenté : face à quelqu’un qui vous cause des ennuis, commencer par bien l’identifier (identité complète : nom prénom, mais aussi l’adresse du domicile ou du siège social, son employeur, sa fonction chez son employeur, un numéro de téléphone portable, pour un société le Siren, etc. ; on n’a jamais trop d’infos), puis chercher à savoir s’il a le droit de faire ce qu’il fait ou s’il n’est pas au contraire en train d’usurper une identité ou de dépasser son mandat. Très souvent, les embrouilles et les arnaques commencent par quelqu’un qui prétend être quelqu’un qu’il n’est pas, ou qui prétend travailler pour quelqu’un alors qu’il n’a qu’un vague lien avec, ou qui prétend avoir le droit de faire quelque chose alors qu’il ne l’a pas. Donc, de manière générale, des vérifications s’imposent sur l’identité et la qualité des personnes qui prétendent vous contrôler, ou vous vendre quelque chose, ou vous embêter de quelque façon que ce soit.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2022 17h15)