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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/12/2018 20h53

Membre
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

- Menuisier, 28, 14% voir 0 après mon pacse + enfant, 20k annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables En ligne
- Fiscales Très Bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Maîtrisé
- Sociales : Moyen
- Temps disponible : le weekend

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appart RdC
- année 1970
- Rdc sur 3étages, luminosité bonne espace dégagé devant l’appartement, surface 45m², ascenseur non
- Inhabité
- Syndic  bénévole mais charge élevé je trouve(900€/an)
- Chauffage élec
- Volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété  oui mais fait par les personnes de la copro
- Compteurs d’eau et d’électricité commun mais dispose de compteur individuel.
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 29 Brest
- Centre-ville,
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Correct
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Stable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 33900€ avec frais de notaire + 6000euros de travaux fait par moi même
- 510€ (480+30)
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Loué en direct

- Travaux immédiats : Sols/Isolation/Elec/Cuisine/Peinture
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) Toiture en fin de cycle

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien+notaire+travaux(6k) 15,15%
FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Les meubles
- Taux du crédit sans assurance 1,57%
- 20ans
- Épargne de précaution 14k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif  de 100€par mois pendant 5ans puis 36€ par la suite avec une TMI 14+CSG 17,2 prend en compte la CFE.

Problématique:
Le bien possède une cave de 45m², celle ci rajoute des tantièmes pour le paiement des charges ainsi. Es t’il possible de faire fructifier cette espace?

Mots-clés : 29, exploitation cave, rdc

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#2 22/12/2018 22h08

Membre
Réputation :   45  

Bonjour votre cave est elle facile d’accès?
Accessible avec une voiture ou faut il descendre un escalier?

Il y a certains site comme Costockage, garde-meuble et self stockage entre particuliers

Qui propose de déposer une annonce.
A Paris ca fonctionne bien a Brest aucune idée.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#3 23/12/2018 06h56

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Que peut-on faire de rémunérateur dans une cave ?
- pousser des champignons
- faire du fromage
- un atelier textile clandestin.

Bon, plus sérieusement, ça dépend des caractéristiques de la cave :
- humide ou sèche ?
- température constante ou non ? Plutôt haute ou plutôt basse (pour une cave) ?
- hauteur sous plafond ?
- accès ?

Je veux dire qu’on ne fait pas la même chose dans une cave traditionnelle en pierre, en sous-sol, basse de plafond, difficile d’accès et bien humide, par rapport à une cave dans un immeuble moderne, en béton, sèche et de taille et d’accès plus habituelles.

Ensuite, la perspective de la louer dépend étroitement des besoins des voisins. On peut parfois louer une cave à une épicerie, un restaurant ou autre commerce du même style qui a des besoins de stockage. Y a-t-il à proximité un commerce qui a besoin de stockage supplémentaire ? Il faut faire une petite enquête dans le quartier. Les caves, c’est comme le stationnement, le besoin est hyper local, il peut changer du tout au tout d’une rue à l’autre.

Les charges, 900 € par an mais seulement 360 € de provisions sur charges sur locataire. Questions :
- de quoi sont constituées les 900 €/an ? Comment peuvent-elles être réduites ?
- 540 € de charges non récupérables sur le locataire, c’est beaucoup. Pourquoi ? Est-ce que tout ce qui peut être répercuté au locataire l’est bien ? Est-ce que les charges facturées au locataire font l’objet d’une régularisation annuelle ?
S’il y a vraiment 540 € de charges non récupérables, il s’agit sans doute en grande partie de travaux. Logiquement, les travaux ça s’arrête au bout d’un moment. Donc bien regarder les appels de charges et les compte-rendus d’AG pour comprendre d’où viennent ces charges élevées et s’il y a un espoir qu’elles baissent bientôt.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 23/12/2018 15h11

Membre
Réputation :   0  

Bernard2K a écrit :

Que peut-on faire de rémunérateur dans une cave ?
- pousser des champignons
- faire du fromage
- un atelier textile clandestin.

Bon, plus sérieusement, ça dépend des caractéristiques de la cave :
- humide ou sèche ?
- température constante ou non ? Plutôt haute ou plutôt basse (pour une cave) ?
- hauteur sous plafond ?
- accès ?

Je veux dire qu’on ne fait pas la même chose dans une cave traditionnelle en pierre, en sous-sol, basse de plafond, difficile d’accès et bien humide, par rapport à une cave dans un immeuble moderne, en béton, sèche et de taille et d’accès plus habituelles.

Ensuite, la perspective de la louer dépend étroitement des besoins des voisins. On peut parfois louer une cave à une épicerie, un restaurant ou autre commerce du même style qui a des besoins de stockage. Y a-t-il à proximité un commerce qui a besoin de stockage supplémentaire ? Il faut faire une petite enquête dans le quartier. Les caves, c’est comme le stationnement, le besoin est hyper local, il peut changer du tout au tout d’une rue à l’autre.

Les charges, 900 € par an mais seulement 360 € de provisions sur charges sur locataire. Questions :
- de quoi sont constituées les 900 €/an ? Comment peuvent-elles être réduites ?
- 540 € de charges non récupérables sur le locataire, c’est beaucoup. Pourquoi ? Est-ce que tout ce qui peut être répercuté au locataire l’est bien ? Est-ce que les charges facturées au locataire font l’objet d’une régularisation annuelle ?
S’il y a vraiment 540 € de charges non récupérables, il s’agit sans doute en grande partie de travaux. Logiquement, les travaux ça s’arrête au bout d’un moment. Donc bien regarder les appels de charges et les compte-rendus d’AG pour comprendre d’où viennent ces charges élevées et s’il y a un espoir qu’elles baissent bientôt.

Apparemment pas de travaux uniquement des charges courantes, mais l’eau est relevée sur un compteur commun aux différents lots de la co -propriété. Les membres de l’AG sont d’accord de se baser sur les compteurs individuelles. Je pense que ces charges peuvent se réduire.

Pour la cave je vais abandonné l’idée de l’exploiter.

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#5 20/01/2019 23h32

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Lors de cette rénovation je me pose la question de faire moi même l’électricité entièrement dans l’appartement.Il y a tout à faire.

J’ai déjà refait l’électricité de ma résidence principale tableau, prises…… dans les règles.

Es-ce bien sérieux de le faire soi même pour du locatif? (Pas de consuel)

Quand pense les gros rénovateurs de ce forum?

Merci d’avance.

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#6 21/01/2019 07h19

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Je trouve que en rénovation c’est le poste le plus intéressant a faire si vous avez les compétences.

Car c’est un des postes les plus cher, et c’est sans doute le moins physique et le moins salissant.

Avec l’économie j’en profite pour installer plus de choses que le minimum.
Câble son dans les murs.
Câble volet roulant
Alimentation vidéoprojecteur en hauteur.
Fil pilote pour les radiateurs…

Par contre il faut être bien coordonnées avec l’artisan qui fait le placo.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#7 21/01/2019 12h27

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D’autres avis?

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#8 21/01/2019 13h34

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Rien de bien compliqué si vous travaillez sérieusement. Je vous conseille de lire les résumés de la nfc15.100 faits par les fournisseurs de composants par exemple  c’est très bien expliqué et illustré.

Depuis 2 ans je réalise mes installations moi-même,  j’ai fait le choix de prendre du matériel de bonne qualité (legrand) et franchement, c’est très facile et sans risque si on travaille avec soin. Vous ne serez pas gagnant sur le premier chantier car il faut acheter le matériel de base et se faire un petit stock (Pour ne pas payer au prix fort les materiaux)

Je vous conseille de faire passer le consuel pour la vérification de votre chantier une fois terminé pour vous rassurer.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#9 21/01/2019 18h59

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Je prend toujours du matériel de qualité Legrand/Hager/Scheinder. Pour le matériel je le commande en ligne sur 123****.com bon tarif.

A titre personnel "lachignolecorse" vous faites passer le consuel en cas gros reprise sur l’électricité?

Après c’est vrai qu’ une installation est vite réalisé en  3-4 jours en tant que amateur. Maintenant je travaille uniquement avec du préfilé cela procure gain de temps.

Au niveau de la cave je compte (après prospection sur leboncoin et sur des sites de locations de caves de particuliers) soit :

1- Voir avec la copro pour transfert la cave dans les parties communes pour ne plus payer TF et tantième de copro sur la partie cave (7.5%) quitte a ce que cela me coûte un peu de frais de notaire.

2- Diviser la cave de 40m² en box de 10m²(structure bois à aménager) , et loué séparément. Il y a un peu de demande j’ai reçu 2 demandes. Mais la location pourrait entraîner des nuisances aux seins de la co-pro.

Dernière modification par Campingday (21/01/2019 19h00)

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#10 21/01/2019 20h41

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Campingday a écrit :

A titre personnel "lachignolecorse" vous faites passer le consuel en cas gros reprise sur l’électricité?

Non, mais ça n’empêche pas de vous le recommander. Ça ne coûte qu’une centaine d’euros et vous aurez l’esprit libéré.

Dans l’installation que je viens de rénover, j’ai même déplacé le compteur pour prendre en compte l’épaisseur d’isolant pour éviter un point "froid" dans la rénovation. Par hasard, EDF a dû intervenir car madame avait réussi à faire sauter les fusibles chez EDF himself en amont du linky (les femmes sont surprenantes). J’ai eu le droit aux remontrances d’usage mais j’ai fait remarquer que côté EDF,  la gestion de la protection était un peu … légère (4 jours sans courant tout de meme en plein centre ville). Mon épouse faisant très bien l’ingenue, nous avons eu les plates excuses d’Enedis qui a convenu de l’inaptitude de la protection (en gros, dès que nous dépassions 25A, il fallait appeler Enedis).

Donc je vous conseille aussi de vous former, l’électricité n’est pas plus compliquée que  les autres corps de métier, suffit d’être prudent tout en relevant les challenges.


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