Dettes envers la copropriété non réglées par le vendeur ?

Mc Candless : vous êtes contrôleur de gestion, vous avez, à titre professionnel, une certaine habitude des affaires, même si vous êtes plutôt dans les chiffres que dans le juridique.

Prenez du recul sur ce cas, comme s’il vous était présenté dans le cadre du boulot :

- déjà, vous signez un compromis en agence alors qu’il est recommandé un peu partout et sur ce forum en particulier de signer un avant-contrat chez le notaire, avec chacun son propre notaire, de façon à bénéficier des conseils et de la relecture de votre notaire.

- vous écrivez "Lors de la signature du compromis de vente, on s’est aperçu qu’il est écrit" : évidemment, si vous découvrez des choses au moment de la signature… Il est très fortement conseillé de se faire transmettre le projet de compromis au moins 24 heures (plutôt 48) à l’avance pour le relire attentivement, chez soi, à tête reposée, et avoir le temps de faire des recherches sur les points qui sembleraient douteux. Votre patron signe souvent des contrats qu’il vient de découvrir, ou bien y a-t-il des personnes qui les préparent et les relisent très attentivement avant qu’il les signe ?

- clause de non garantie des vices cachées : en tant que particulier, vous n’avez aucune raison d’accepter une telle clause. Cette clause peut vous coûter très cher si un vice caché se révèle après l’achat. Dans votre boulot, que penseriez-vous d’une telle clause dans un contrat proposé à votre entreprise, alors qu’elle n’a aucune raison de l’accepter et que de plus aucune contrepartie financière n’est proposée en échange d’une clause aussi défavorable ?

- 2 copropriétaires ou 3 ; blocage des travaux ou non ; travaux prescrits par la mairie qui portent sur une seule fenêtre vous dit le vendeur ; alors que l’autre copropriétaire dit plusieurs travaux, dont toiture et conduit de fumée.
Il y a une autre inconnue très importante que vous n’avez pas assez soulignée : bien établir, d’une part les dettes du vendeur envers la copro (ce sont ses dettes personnelles), et d’autre part les travaux qui restent à venir, qui n’ont pas encore été payés, et qui vont donc vous coûter cher à vous en tant que nouveau copropriétaire. Si les travaux ont été faits et que le vendeur a des dettes envers la copro, c’est favorable à l’acheteur ; si au contraire tous les travaux sont en attente, c’est défavorable à l’acheteur.
Ces renseignements oraux sont très probablement biaisés : le vendeur a intérêt à vous peindre le tableau en rose ; l’AI peut très bien déformer ou sélectionner les infos fournies par le vendeur et qu’il prétend vous retranscrire ; et l’autre proprio a intérêt à vous le peindre en noir.
Dans votre boulot, vous jouez souvent aux devinettes en fonction de versions orales contradictoires et biaisées, ou bien vous vous appuyez sur des écrits solides ? Vous n’auriez pas toutes ces inconnues si vous aviez obtenu les PV d’AG des 3 dernières années.

- sur la question de savoir si la possession de quelques appartements par la femme du proprio constitue une manœuvre pour contourner l’article 22 : ça ne peut être décidé que par un juge, qui a le pouvoir, s’il considère que c’est bien le cas, d’annuler une AG (et donc ses décisions). Encore faut-il que la raison de cet achat par la femme soit vraiment dans le but de prendre le pouvoir de l’AG ; si vous avez le malheur qu’il y ait une autre bonne raison objective pour ce montage, le juge validera l’AG. Allez-vous attaquer au tribunal toutes les AG à venir, pendant toute la période où vous serez propriétaire ? Frais d’avocat pour cela ? Ambiance entre copropriétaire, ambiance dans l’immeuble ?

- Les relations avec l’autre propriétaire majoritaire ont 99 % de chances d’être difficile. Au boulot, est-ce que vous recommanderiez à votre chef ou à votre patron de s’engager dans un contrat où votre entreprise est ultra-minoritaire, va devoir payer pendant des années des charges élevées, variables, imprévisibles, dictées par une instance de décision qu’elle ne pourra pas maîtriser, et en gros se fera rouler dans la farine et dicter sa loi par l’ultra-majoritaire ? La seule circonstance que le prix demandé pour entrer dans ce contrat est un peu moins cher que le prix habituel justifierait-elle de s’engager dans des relations contractuelles aussi compliquées et défavorables ?

- Dans votre boulot, quel avis donneriez-vous à une telle proposition d’affaires ? Transposez-là en un contrat équivalent pour votre entreprise. Par exemple par une règle de 3 entre le prix de ce bien immobilier, le CA de votre boîte, et vos revenus. Chiffres au hasard : votre employeur fait 10 M€ de CA ; vous avez 40 k€ de revenus nets annuels ; le bien coûte 250 k€ soit 6,25 ans de votre revenu. Que diriez-vous à votre patron s’il signait un avant-contrat de 62,5 M€, avant-contrat pas préparé par ses services mais qu’il a découvert 20 minutes avant de signer, avant-contrat bourré de clauses léonines, et cela pour acquérir une entreprise dont il a visité les locaux mais dont on refuse de lui transmettre les PV d’AG ?

Après, tout est faisable, en théorie. Même de remettre cette copro sur le chemin du bon sens et de la légalité. Même de faire les travaux indispensables tout en maîtrisant le coût. Mais au prix de combien d’efforts sur combien d’années ?

Revenez au bon sens et utilisez votre faculté de rétractation.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2018 07h35)

Suite à vos conseils, je viens de corriger ma lettre : elle est courte et sans motif

Objet : rétractation sur un compromis de vente

Concernant le logement situé  … vendu par ….

Nous vous informons par la présente que nous exerçons notre droit de rétractation conformément aux dispositions de l’article L. 271-1. du Code de la construction et de l’habitation, et renonçons donc de façon ferme et définitive à conclure son achat.

Nous vous prions d’agréer, Messieurs, nos salutations distinguées.

Je pensais qu’il était préférable de motiver sa décision et de rappeler les dates de chaque étape : un peu comme une lettre de licenciement qui doit être explicite, précise et  doit rappeler les faits puisqu’elle établie le litige.

Nous avons perdu un bien qui nous intéressait, mais nous avons beaucoup appris grâce à ce forum :
- Avoir un notaire
- Relire le contrat bien avant signature
- Faire les contrôles avant signature
- S’assurer que nous avons tous les documents
….
On tenait encore une fois à vous remercier

Dernière modification par McCandless (19/12/2018 10h56)