L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Le titre de ce topic ne devrait-il pas être ?

L’immobilier LOCATIF a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Car le cas de la résidence principale est particulier.

C’est tellement favorisé fiscalement que le rendement net d’impôt généré par l’économie de loyer (et je parle même pas des travaux déductibles qui revalorisent la RP, tandis que la RP -revalorisé par les travaux- peut être vendue en totale franchise d’impôts et CSG) est devenu attrayant sur les autres placements post-impôts :
Cf. Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Je m’étonne toujours lorsqu’on part du postulat que l’immobilier va forcément protéger contre l’inflation.

A ce jour et sur les dernières années, l’immobilier a évolué beaucoup plus vite que l’inflation.

A mon sens:

- Rien ne permet d’assurer que cette tendance va continuer dans le temps (à un moment donner, les acheteurs arrivent au taquet de leurs possibilités d’emprunt, donc cela abouti à une limitation des prix. Vous me direz que les financiers trouveront bien un moyen de prêter plus avec les mêmes revenus mais quand on voit le résultat aux USA, on se dit que (peut être) on aura retenu la leçon?)

- Si on part du principe que l’immobilier doit suivre l’inflation, comme l’immobilier "a de l’avance" sur l’inflation, il est possible qu’on assiste à une stagnation des prix de l’immobilier en attendant un rattrapage de l’inflation (les revenus ayant progressés moins vite que les prix de l’immobilier, il se peut qu’un moment donner, ça commence à coincer. Il faudra alors attendre une inflation (des salaires) pour espérer continuer à voir progresser les prix de l’immobilier)

- En cas d’inflation, il paraitrait logique que les taux de crédit augmentent. En général, un taux d’emprunt plus élevé permet d’emprunter moins à salaire constant. Cela militerait plutôt en faveur d’une stagnation voir d’une baisse des prix des biens immo.

- Pour finir, l’immobilier reste un marché d’offres et de demandes. Un excès d’offre sur un marché local peut facilement aboutir à une baisse des prix même dans une période avec un peu d’inflation (je pense par exemple à quelques constructions réalisées dans un but fiscal qui ont plombées certains marchés pour des années car réalisées dans des emplacements inappropriés)

Bref, ces arguments sont bien simplistes, j’en conviens, mais cela ne m’empêche pas de douter du fait que l’équation qui consiste à dire que l’immobilier protège de l’inflation est peut être un paradigme sur lequel il convient de réfléchir avant d’en faire une loi absolue….

Range19 a écrit :

Sur la pierre papier : j’en ai, elle rapporte moitié moins que la pierre physique qui me permet d’en acheter.

Moi aussi, mais je n’oublie pas que c’est aussi beaucoup moins de travail, ce qui compense largement la différence de rentabilité (c’est logique : il faut bien rémunérer ceux qui font ce "travail"). D’ailleurs même en immobilier papier, les rendements sont "variés" selon le type d’actif (et le niveau de risque/volatilité) que l’on choisit.

Par ailleurs, si j’ai des actifs conséquents en immobilier, j’en ai aussi en titres mobiliers (avec une gestion peu active, puisque je dois arbitrer dans les 25% de mon portefeuille chaque année, et que je "porte" certains titres depuis plus de 10 ans), et je m’en porte fort bien, et il ne me viendrait pas à l’esprit de dire qu’un type d’actif est intrinsèquement préférable à l’autre. Je n’oublie pas que la dernière décennie du 20ème siècle a été bien plus favorable aux valeurs mobilières, et la 1ère du 21ème siècle à l’immobilier (à un point qui exclut que ça puisse se reproduire de sitôt).  Il y a des période où l’un des marché est un peu surévalué, d’autres périodes où c’est l’autre, et en général il n’est pas trivial d’en profiter, car il existe des paramètres de contexte (par ex macro-économique, ou ce que certains appelleraient "mode") qui expliquent cette situation.

A chacun de faire ses choix…. Mais en évitant de ne voir que les avantages du choix qu’il fait, et les inconvénients des alternatives qu’il ne choisit pas.

Pour revenir au sujet initial, je dirais que pour moi, sans levier du crédit et sans montage fiscal et sans montage avec travaux permettant d’assurer une plus-value substantielle, l’immobilier n’a guère d’intérêt comme investissement…. sauf celui d’assurer une diversification (au sein d’un patrimoine largement constitué de valeurs mobilières)