Dashwood : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé et loué)

Dashwood · #1

Bonjour,

J’ai visité hier un immeuble de rapport de 11 logements qui sont tous loués et meublés.
J’ai rencontré les locataires qui sont des étudiants, des retraités, des chômeurs et ou des personnes suivies par un organisme social.

Le propriétaire me semble être un homme honnête, il vit dans la ville ou se situe l’immeuble et en a plusieurs en sa possession. Il vend car il a acheté il y a 15 ans en nom propre avec son ami (ils sont mariés au régime de la communauté) et son ami désire vendre pour se récupérer des liquidités.

Il y a 12 compteurs électriques dans l’immeuble, un compteur d’eau (1200€ par an par le proprio et ventilé dans les loyers sans charges), Dalle béton, double vitrage, grande cave, boîtes aux lettres, locale poubelle, immeuble propre pas de fissure apparente, structure saine. c’était un ancien hôtel. Possibilité d’ajouter un étage.
Situé en citadelle proche centre dans quartier en développement. L’immeuble est vendu en dessous du marché soit 382000 FAI pour 300m². Le prix moyen est de 1450 m² soit 435000 €. (trop beau pour etre vrai? ?.)

Malgré le bon ressenti envers le propriétaire et les locataires rencontrés, j’aimerais avoir des garanties sur les locataires et le paiement des loyers et je me demande s’il n’y a pas un vise quelque part.

Quels sont selon vous les documents de je dois demander au propriétaire et les informations que je dois vérifier avant de faire une proposition.

D’avance merci pour votre aide.

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

lachignolecorse · #2

Bonjour. Il ne faut pas comparer le prix au m2 pour un immeuble de rapport par rapport à des prix "grand public". Il vous faut calculer la rentabilité nette.

Pour les documents, demandez les baux et les quittances de loyer des 3 derniers mois. Personnellement, je n’ai jamais demandé à voir des relevés de comptes pour vérifier les versements, mais je sais que certains le font. Demandez aussi la taxe foncière et éventuellement la pno, le règlement intérieur s’il existe. Dans un premier temps, ce sera suffisant. Vérifiez bien la qualité de rédaction des baux, c’est un bon indice sur la qualité de la gestion. Demandez qui touche les APL (propriétaire ou locataire)…

Dernière modification par lachignolecorse (09/12/2018 09h08)

Dashwood · #3

lachignolecorse a écrit :
Bonjour. Il ne faut pas comparer le prix au m2 pour un immeuble de rapport par rapport à des prix "grand public". Il vous faut calculer la rentabilité nette.

Le revenu mensuel s’élèvent à 3650 par mois pour un immeuble vendu 385000€ ce qui fait 10,44% de rentabilité brut et 8% de rendement nette (TF3463 + 1200 eau + pno 500 + 1mois vacance loyer par an, emprunt 20ans à 110%) cash flow positif de 743€ par mois.

Immeuble loué en meublé avec les locataires, en gros je deviens le proprio et BOUM l’argent rentre dès le premier mois. En plus le propriétaire me dit qu’il peut m’accompagner les premières années pour assurer le suivi et mon apprentissage du métier (c’est mon premier achat)

Cela me paraît trop beau pour être vrai?

Peut être que je cherche des poux la ou il n’y en a pas, ou j’ai peur de me lance ou mon impression et bonne.

Iqce · #4

Bonjour Dashwood,

Le profil des locataires ne fait quand même pas trop rêver quand même ; mais si vous les avez rencontré, si les quittances sont OK et surtout si l’affaire est si bonne que vous le dites, de toute manière il va vite se vendre…
NB : Il faudrait au moins des sous compteurs pour l’eau.

Pour comprendre, il faudrait avoir une idée du marché dans votre secteur (ne dites rien sur la localisation, par prudence).

lachignolecorse · #5

Ajoutez y un peu de cfe, d’expert comptable, de travaux d’entretien et votre rendement baissera encore. Ça n’est pas si exceptionnel que cela. Je pense que vous avez peur d’avancer (ce qui est normal si c’est votre premier gros achat). N’oubliez pas que gérer 11 locataires nécessite du temps.

Dernière modification par lachignolecorse (09/12/2018 13h58)

Pierrot31 · #6

Si la localisation vous convient, je trouve ça propre ! Tout est dans le « si »: ce genre de ratio à Toulouse, foncez. Le même ratio au fin fond du Cantal (ceci étant, je ne connais pas ce département), ça me semble moyen…

Dashwood · #7

Pierrot31 a écrit :
Si la localisation vous convient, je trouve ça propre ! Tout est dans le « si »: ce genre de ratio à Toulouse, foncez. Le même ratio au fin fond du Cantal (ceci étant, je ne connais pas ce département), ça me semble moyen…

Je ne le connais pas non plus mais le fin fond de n’importe quel lieu ne doit pas être attractif :-)

J’ai demandé les documents nécessaire je vous tiendrai informés.

Ceci étant, demander 400000€ à une banque pour un premier achat en LMNP même avec un bon dossier et un bon profil personnel cela me semble compliqué.

En tout cas merci pour votre aide, j’ai des axes à creuser

Nakor26 · #8

Bonsoir
Ça me paraît beaucoup 750e de cash-flow pour un rendement brut à 10%, même en meublé.
Vous avez pensé à l’imposition dans votre calcul de cash-flow ?

Si je calcule très rapidement :
3600-2100 (prêt) - 288 (tf) - 100 (eau) - 42 (pno) - 300 (1 mois vacances locatives) =800 ce qui ressemble à votre cash-flow.

Romain

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Pierrot31 a écrit :

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