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#1 06/12/2018 19h56 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

Membre
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Bonjour,

Je me permet d’exposer un cas fictif concernant une stratégie d’investissement.

Une société contracte un prêt in fine et fait l’acquisition et les travaux d’un immeuble de 10 appartements pour 1000k€.

La valeur finale de cet immeuble est de 1500k€, soit 150k€/appartement.

Elle revend 7 appartements pour un total de 1050k€.

Elle conserve 3 appartements meublés ayant une valeur locative totale de 1800€ HC.

Elle décide de « transformer » une partie du prêt in fine en prêt classique, afin que celui ai des mensualités de 1500€ tout compris, étalées sur 20 ans, soit 360k€.
Le prêt sera garanti par les loyers et une hypothèque sur les 3 appartements.

La société rembourse donc 640k€ du prêt in fine et conserve 410k€ et 3 appartements.

Comment sera imposée cette somme?
Cette stratégie d’investissement vous semble t’elle performante?

Merci.

Mots-clés : achat, immobilier, location, vente

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#2 06/12/2018 23h16 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

Membre
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Bonjour,

- quel est l’interêt pour la société de garder 3 appartements à 4% de rendement (1800/450000)
- quel est l’interet pour une société qui peut emprunter 1M€ et faire des travaux complexe pour se mettre en copro avec 7 autres Gus?
- quel banque prête en in fine sur de l’immo pour ensuite en transformer une partie en prêt amortissable classique.
Il me semble que les marchands de bien avec bonne surface financière peuvent avoir accès à des lignes de crédit, plus facile à mettre en œuvre.

Bref quel intérêt de proposer ce scénario fictif sans donner plus d’infos?

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#3 07/12/2018 01h12 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

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Bonjour, je répond à vos questions point par point:

-dans ce scénario, le prix d’acquisition des appartements, travaux inclus, est de 300k€. Le rendement est donc de 7,2%.

-le fait d’être en copropriété n’est pas un problème, des travaux importants ont été réalisés en amont, il ne sera donc pas nécessaire d’en faire dans les 15-20 ans à venir.

-certaines banques.

L’intérêt serait de savoir comment sera imposée la somme dont disposera la société? Sera t’elle soumise à l’is comme un bénéfice classique?

Cordialement.

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#4 07/12/2018 09h21 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

Membre
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Bonjour

Vous creez quoi comme société ?

les 640 viennent avec une plus value donc vous serez imposés sur cette part de maniere classique oui.

une question tres personnelle sans doute mais le probleme me semble plus dans le financement.
1) Comment obtenez vous un pret a 1m pour votre société ( in fine qui plus est )?
2) que se passe-t-il si les ventes trainent ?
3) comment realisez vous les travaux … et comment gerer vous un éventuel depassement du prévisionnel ( assez classique sur un gros immeuble )
4) pour votre dossier, comment justifiez vous le gain de 50 k par appartement ( la marge me parait tres importante)

Ma comprehension c’est que vous avez un projet quelque part mais vous le trouvez trop gros pour vous …

Imaginez donc l’avis de la banque .

cdt

Dernière modification par Timinel (07/12/2018 09h23)

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#5 07/12/2018 11h38 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

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Bonjour,

La société serait une SASU.

Donc si je comprend bien, les 410k€ restants seraient considérés comme le bénéfice assujetti à la TVA sur marge?
Seuls les intérêts du prêt classique seraient déductibles?

Pour vos questions:
1-le prêt seraient obtenu grâce à un apport personnel (cash ou nantissement) de 20% et une garantie hypothécaire sur le bien.

2-les ventes ne traînent pas dans le centre ville des grandes villes et seraient effectuées pendant les travaux. Si malgré tout c’était le cas, les loyers des appartements couvriraient le remboursement des intérêts in fine ou des mensualités d’un prêt classique. D’ailleurs, comme la dit Fasthand, une stratégie patrimoniale sans copropriétaires serait la solution la plus performante, mais elle empêcherait un afflux de cash provenant des ventes.

3-les travaux seraient effectués par une entreprise générale, ce qui évite un éventuel dépassement du budget.

4-la marge est fictive, j’aurai pu la mettre à 20%, pour une revente à 1200k€, la question aurait été la même.

J’ai effectivement des projets quelque part, je ne les trouve pas trop gros, je réfléchis simplement à une manière de diminuer l’imposition.

Cordialement.

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#6 07/12/2018 12h51 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

Membre
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En terme de durée, envisagez-vous quelque chose comme:
- in fine 10 ans
- suivi de amortissable 15 ans

À quel taux empruntez-vous ? En fixe ou variable ? Les conditions sont-elles fixées dès le début du prêt ?

À quel taux est votre AV?

Quelles banques proposent cela ? Étrangères ?

Sinon, si vous avez les bons chiffres, cela me semble très prometteur… J’ai une petite idée d’où vous avez pêché cette stratégie 😀

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#7 07/12/2018 13h06 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

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C’est fictif pierrot

Mais si vous avez une idée de la strat vous pouvez partager smile

puisque vous n’aurez pas d’echange ici .. en tout cas sur les projets reels ni les banques

-certaines banques.

Dernière modification par Timinel (07/12/2018 13h09)

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#8 07/12/2018 13h41 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

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Effectivement le scénario est fictif mais je souhaiterai éventuellement appliquer cette stratégie à mes futures opérations.

Cette idée m’est venue avec d’autres, ou pensez vous que je suis allé pêché Pierrot? smile

Je pensais à un prêt in fine sur 12 ou 24 mois, le temps de réaliser l’opération puis convertir une partie en prêt classique sur 20 ans. La renégociation se ferait après l’opération mais je n’ai pas réfléchis aux différents taux.

Les chiffres ont été à peu près calqués sur une opération similaire réalisée par une SCI, donc pas de TVA sur marge.

La question était surtout liée à l’intérêt de contracté un prêt classique dans le but de dégager une marge directement depuis le prêt in fine. Je voulais savoir si il était possible d’éluder la TVA sur marge, mais comme dit dans les précédents messages, cette somme sera considérée comme la marge. Donc seuls les intérêts du prêt classique seront déductibles?

Cordialement.

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#9 07/12/2018 13h46 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

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Pourquoi Pierrot vous repondrez alors que vous ne partagez rien …

Je pensais à un prêt in fine sur 12 ou 24 mois
=> vous faites cela comment ?

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#10 07/12/2018 15h22 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

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Ce que je partage, c’est cette « stratégie », simplement pour savoir si elle vous paraît performante. Qu’elle soit réalisable ou pas est un autre problème si je puis m’exprimer ainsi.

Mon raisonnement est le suivant, pour le même immeuble:

-exemple 1: une SCI fait l’acquisition et les travaux avec un prêt classique, elle rembourse les mensualités grâce aux loyers. Elle ne dégage pas de marge mais capitalise du patrimoine.

-exemple 2: une SASU fait l’acquisition et les travaux avec une ligne de crédit marchand de bien. Elle revend l’intégralité des appartements. Elle dégage une marge mais ne capitalise pas de patrimoine.

-exemple 3 (celui que j’ai exposé): une SASU fait l’acquisition et les travaux avec un prêt in fine. Elle vend une partie des appartements et conserve l’autre en patrimoine sur lequel elle adosse un prêt classique pour ne rembourser qu’une partie du prêt in fine. Elle capitalise du patrimoine comme l’exemple 1 et dégage une marge comme l’exemple 2.

La SCI dont je parlais plus haut a fait l’acquisition d’un bien avec un prêt classique du Crédit Agricole. Suite à l’obtention d’un PC, l’opération a été mise en stand-by pour des raisons personnelles. A sa reprise, la banque m’a proposé un prêt in fine sur 24 mois pour financer les travaux. Il était question de le rembourser si la SCI vendait des appartements ou de le convertir en prêt classique si elle les conservait.
Certaines conditions ne me convenaient pas donc j’ai financé les travaux en fonds propres, mais c’est de la que m’est venue l’idée de l’exemple 3.

Cordialement.

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#11 09/12/2018 08h59 → Petroville : étude de cas immobilier (achat, immobilier, location, vente)

Membre
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Bonjour,

Concernant la rentabilité des appartements, il faut considérer celle ci pour determiner la nécessité d’arbitrer ou non vers d’autres placements, sur l’an base du prix de vente. Avec 50k€ de marge par appartement, il vaut potentiellement mieux prendre l’argent.
Capitaliser du patrimoine d’un coté, et faire de l’achat revente de l’autre sont 2 approches assez différentes.
Qu’est-ce qui vous empêche 2-3 opérations type marchand de bien, pour ensuite acheter un petit immeuble en pleine propriété.

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