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#1 04/12/2018 13h29

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Bonjour à tous, je n’ai pas bien trouvé de réponse sur le forum, ou alors j’ai encore des doutes…
Donc voilà je sors de chez mon « futur comptable?! » car je vais mettre en location saisonnière début 2019 2 biens, ma RP 1 et un autre 2 eme acheté en Mai 2018 (actuellement en Tvx). J’ai pour le 2 ème environ 40000€ Par entrepreneurs, et 7000€ de factures, mobilier, outillage petit tvx par moi-même…
Rien n’est encore fait pour la création de mon statut LMP je pense (environ 3000€ de revenu locatif pour les 2 par mois) car j’attends la mise en location (15 jours après la première loc?) de ceux-ci janvier 2019.
Le comptable ce matin me dit que je ne pourrai pas défiscaliser les travaux! Car le statut sera crée après leurs réalisation! Cela m’etonne donc, de plus elle m’informe que je vais sûrement devoir passer chez le notaire pour vendre ma RP à ma société si je bascule en LMP?!
Du ce fait, je me retrouve un peu perdu vis à vis de tout ce que je connais sur le LMNP/LMP… Me serais-je trompé depuis le début! Bref…
Merci d’avance d’eclairer mes lumières et celles de ma comptable

Mots-clés : lmnp travaux comptable, lmp, rétroactif

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#2 04/12/2018 13h53

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1) vous pouvez rester LMNP. Il y a 3 conditions pour passer LMP. Il suffit de ne pas respecter l’une de ces conditions pour rester LMNP ; notamment, il suffit de ne pas être inscrit au RCS.

2) notez qu’il y a désormais des cotisations sociales à payer si l’on dépasse 23000 € par an de recettes de location saisonnières. Donc, il y a meublé et meublé : le saisonnier et le non saisonnier. Clarifiez quels montants de recettes vous allez avoir en saisonnier, et en non saisonnier SVP.

3) Vous avez commencé à louer quand ? Dans votre présentation vous dites que vous louez déjà votre RP (donc en 2018), ici vous dites que ça commencera en 2019.

4) sur la prise en compte des travaux : en théorie, si l’exploitation de la location meublée débute une autre année que celle de l’acquisition, il faut alors amortir non pas le coût réel (acquisition + travaux), mais la valeur vénale (= valeur de revente potentielle), expertisée au moment de la mise en location.
Par exemple, achat en 2016 d’un appartement, travaux, puis mise en location nue. En 2019 on passe en location meublée. Il faut déterminer la valeur vénale en 2019 ; c’est cela qu’on amortit (moins le terrain), peu importe combien ont coûté l’acquisition et les travaux en 2016.

Sachant que les travaux ont amélioré le bien, il a augmenté de valeur, donc en général ça revient au même de prendre la valeur vénale, voire ça peut être plus avantageux (si on a fait les travaux à moindre coût).

Pour autant, ça c’est la théorie. Mais quand le début de l’exploitation suit de peu l’achat (par exemple :  2018, achat et travaux, 2019, mise en location), on peut quand même prendre en compte les coûts d’achat et de travaux, notamment en faisant un premier exercice d’une durée supérieure à un an.

Tout cela a été discuté de nombreuses fois sur le forum, les sources ont été citées, etc. Faites une recherche.

Enfin, si vous comptez passer au réel pour la location de votre RP, je pense que ce n’est pas possible. Je ne vois pas comment on peut défiscaliser le prix d’achat, et les travaux, sur sa propre RP, même s’ils ont été faits en vue de faire de la location saisonnière. Il y a un principe très ferme qui est de ne rien défiscaliser sur la RP. Si certains arrivent à faire du LMNP au réel sur la location d’une partie de leur RP en saisonnier, je suis preneur de leur retour d’expérience !

Au total, votre comptable me semble passablement à côté de la plaque.

Dernière modification par Bernard2K (04/12/2018 13h55)


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#3 04/12/2018 18h29

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oui je ne pense pas m’inscrire au RCS pour garder le LMNP.
Concernant le saisonnier, je commence bien les 2 en 2019. Avant c’était uniquement ma RP, mais je n’ai rien déclaré… Donc a ne pas prendre en compte

D’après donc mon expérience, je pense arriver via les plateformes Airbnb/booking à environ 30K pour les 2 annuellement, donc hors charges.

Concernant les travaux, ils portent uniquement sur le 2 ème bien (acheté 40K FNI, 47K de TVX et mobilier  (estimé 120K aujourd’hui)) et non ma RP, évidemment d’elle je ne peux rien défiscaliser, de plus je n’y ai fait aucun travaux, uniquement sur mon investissement locatif.
Il me faudrait donc 2 statuts, un réel pour le bien à travaux, et un au forfait pour ma RP que je bascule en location saisonnière?
Il met impossible d’englober les 2 biens dans mon LMNP au réel? et de venir impacter donc l’imposition de ma RP qui bascule en loc saisonnière grâce au travaux de l’investissement locatif comme pour le déficit foncier par exemple?

Effectivement merci oui je vais trouver un comptable spécialisé dans le meublé…

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#4 04/12/2018 18h42

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Sur le fond, votre comptable a raison. On fait les formalités et après on réalise les travaux. Cela dit, comme vous êtes toujours dans la même année fiscale, vous pouvez faire dans le désordre, le fisc ne viendra pas vous redresser pour cela. Il faut comprendre aussi l’expert comptable qui certifiera vos comptes. Si le retard avaient été liées aux formalités, tout le monde aurait trouvé cela normal. Mais on est en décembre et votre achat date de mai…

A votre place, je creerai au plus vite l’activité lmnp et vous devriez faire un bilan sur 2018 pour passer les frais notariés en charge cette année. Pour les travaux, vous avez 2 possibilités :
- soit vous amortissez le bien et les travaux aux valeurs d’achat.
- soit vous faites réestimer votre bien et prendrez en compte cette valeur

À voir avec votre expert comptable dans tous les cas.

Si votre expert comptable fait la sourde oreille pour la prise en compte des travaux avant la création du statut lmnp, changez en.

Dernière modification par lachignolecorse (04/12/2018 18h50)


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#5 04/12/2018 19h27

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D’accord mais le formulaire POI ne fait pas 15 jours après le début de la location?

Aucun problème si je remplis dans la casse début d’activité le 01 février 2019 par exemple?

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#6 04/12/2018 19h35

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Notez que l’intérêt du régime réel ne se limite pas à la prise en compte des travaux, c’est la valeur complète du bien (sauf le terrain) qui est amortie et vient limiter l’imposition.

Paul Duvaux, éminent spécialiste du sujet, donne des réponses au sujet "RP en location saisonnière au régime réel".

Lisez cette page et notamment la partie "l’inscription à l’actif" :
La location meublée de sa résidence principale


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#7 04/12/2018 19h43

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Anthony651 a écrit :

D’accord mais le formulaire POI ne fait pas 15 jours après le début de la location?

Aucun problème si je remplis dans la casse début d’activité le 01 février 2019 par exemple?

Le début d’activité correspond à la date à laquelle vous avez décidé de passer le bien en meublé donc….. mai 2018.


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