Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 28/11/2018 23h49

Membre
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

Bonjour,

Je m’appelle Pierre, 38 ans employé en CDI vivant en union libre, un enfant de 15 mois.
Nous avons visité un logement situé à proximité de nos lieux de travail et également à 500m à pied de la gare SNCF.
Notre but est d’acquérir ce logement pour habiter au premier étage avec un accès indépendant et convertir le RDC en 4 T2 destinés à la location.
A l’issu des travaux, nous aimerions partir sur un projet de construction et louer le T4 à l’étage.
Nous souhaitons conserver notre capacité d’emprunt à l’identique voire améliorée après avoir réalisé cet investissement.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Artisanales ( peinture / placo / maçonnerie / menuiserie)
- Temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Maison ancienne des années 70 en bon état général, composé d’un étage pour une SH totale de 345m2 (aprés transformation du garage en SH) 800m2 de terrain + piscine, double vitrage, chaudière à condensation.
Décoration moderne pour le T4 à l’étage et au RDC grosso modo tout est à faire.

LOCALISATION DU BIEN

- Sud de la France
- Périphérie de ville
- Economie, industrie très dynamique
- Ce bien est à proximité avec la gare SNCF (500m à pied) mais à l’inconvénient de se trouver aussi à proximité des rails. Environ 40  trains/j circulent et les nuisances sont très limitées du faits de la très faible vitesses des trains qui entrent en gare. Pensez-vous que cela puissent être un inconvénient majeur à la location?

RENTABILITÉ DU BIEN

- prix d’achat éstimé après négociation et notaire inclus: 421000€
- loyers: 4*500 euros + 1*1000 euros: soit 36000€/an.
- Taux de vacance envisagé 4%
- pas de gestion locative déléguée

- Travaux immédiats à effectuer pour le RDC avec la création de 4 T2
- Taxe foncière hors TEOM: 3000€

- Rentabilité brute estimée: 7,4% (inclus 60000 euros budget travaux)

- Rendement opérationnel brut : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport envisagé 100K. Nous souhaitons garder 120K en cash tout d’abord par précaution mais aussi pour partir sur un projet de construction de RP après cet achat.

- Type de crédit : 400K amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,8%
- Durée du crédit:19ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)
en SCI

CASH FLOW

Cash flow estimé autour de zero.

QUESTIONS:

Que pensez vous de ce projet?

D’un point de vue juridique, quel montage serait le plus approprié?
SCI IS, IR?

Compte tenu de nos écarts de revenu et de notre apport disponible différent (elle 80K, moi 140K) et aussi que je vais me taper tous les travaux, comment répartir les parts de la SCI entre ma compagne, notre fille et moi?

Est-il judicieux de créer une société de travaux qui facturera à la SCI et qui me permettra aussi d’embaucher du personnel pour m’aider à la demande.

Un grand Merci pour tous vos conseils et allez-y de bons coeur, je débute!  :-)

Pierre

Mots-clés : distribution de parts, famille union libre, immeuble rapport, immobilier, sas, sci, structure juridique

Hors ligne Hors ligne

 

#2 29/11/2018 08h41

Membre
Réputation :   12  

Bonjour

Si c’est pour du locatif à terme, je ne vois pas l’intérêt de faire un si gros apport.
Sans apport aucune chance de ne pas impacter la capacité de remboursement. Avec 100k d’apport, pour moi vous impactez votre capacité de remboursement (emprunt sur 20a, 1735e, 70%*2000=1400e, perte de capacité d’épargne au moins 300e/mois).

Le taux sur 19 ans est très mauvais, j’ai eu mieux sur 20 ans, et la même chose sur 25 ans.

Je vous recommanderai de ne pas faire cet achat. En plus les nuisances des trains pourraient être un frein à la revente.

Romain

Hors ligne Hors ligne

 

#3 29/11/2018 08h59

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   355  

En complément du message de nakor26, pourquoi faire une sci? Une fois payé, que comptez vous faire du bien (vente ou le garder pour transmission)? Déjà que la rentabilité n’est pas extra, vous allez la plomber avec des frais supplémentaires. Vous devriez d’ailleurs raisonner en net, ce serait plus flagrant encore.

Pour l’équilibre avec madame, c’est le principe des biens communs. Cela dit, pendant que vous travaillez pour rénover le bien commun, madame apporte d’autres services. Si vous n’êtes pas d’accord avec ce principe, il faut investir en nom propre.

De plus, mélanger résidence principale et locatif dans le même immeuble n’est pas la meilleure des choses à faire surtout pour un premier achat. A votre place, je commencerai par un bien plus petit et plus rentable pour commencer.


Pour vivre heureux, vivons cachés

En ligne En ligne

 

#4 29/11/2018 09h21

Membre
Réputation :   112  

Pour la répartition entre vous et madame, on touche à l’intime : il n’y a que vous (et votre vision de la vie à 2) pour décider. C’est une vrai question en tout cas…

Pour les nuisances de train, je dirai qu’en zone tendue, vous n’aurez pas de mal à louer (a priori). Par contre, hors zone tendue, je serai plus prudent… il faut voir l’offre et la demande.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 29/11/2018 18h34

Membre
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses.

@ Nakor 26,
Pour la rentabilité, si j’affute vraiment les crayons avec une négo bien menée je peux arriver à du 9% mais guerre plus.

Pour l’emprunt je n’ai pas encore fait de simulation auprès des banques, en ce qui concerne l’apport, j’évoquais jusqu’à 100K d’apport, mais évidemment le moins le mieux, le but étant justement de ne pas amputer la capacité d’emprunt.

Au sujet de la capacité d’emprunt vous prenez 70% de 2000€, mais je prévois 3000€ de loyer (4*500+1000) soit, 2100€.
Pour une crédit de 40000€ sur 20 ans avec des mensualités de 2000€, je n’ampute donc pas la capacité d’épargne.

Arriver à équilibrer les comptes dans un marché immo tendu, vous estimez cela pas suffisant? ça me semblait pas mal.

@ lachignolecorse

Après que le bien sera payé, je prévois de le garder.

Pour la résidence principale vous avez raison, après réflexion, il vaut mieux que nous restions locataires et que nous louions dès le début le T4 qui nous rapportera plus que ce que l’on dépense en loyer à ce jour.

Quelle rentabilité brute viser dans une ville ou le marché immo est tendu?

Pour la répartition des parts en SCI 50 50 avec ma compagne donc, et notre fille? y a t’il un intérêt ou  contre-indication à lui donner des parts?

Merci pour vos lumières sur le sujet.

Dernière modification par Pierto (29/11/2018 18h53)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 29/11/2018 18h49

Membre
Réputation :   112  

Pour une Sci, avec votre fille est mineure, c’est au niveau bancaire que cela risque de coincer…

Mais, pourquoi une SCI? C’est juste un outil: peut être adapté à votre cas, peut être pas. Quel est le but?

Hors ligne Hors ligne

 

#7 29/11/2018 18h57

Membre
Réputation :   0  

Je prévois d’avoir d’autre biens et pour la succession ce sera plus simple. Aussi, je trouve que cette structure encourage à faire du déficit et donc à prospérer.
Aussi, si j’intègre les revenus locatifs à nos revenus, je vais sauter une tranche fiscale.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 29/11/2018 19h53

Membre
Réputation :   112  

Euh… il faut mieux partir des objectifs et après, calibrer le montage fiscal.

Pourquoi pas du meublé ? Comment comptez-vous faire du déficit foncier avec des créations de T2? Pourquoi pas une indivision ?

Et le budget travaux, vous avez des devis ?

Hors ligne Hors ligne

 

#9 29/11/2018 20h24

Membre
Réputation :   0  

Les objectifs:
Constituer un capital immobilier le plus gros possible selon mes revenus, avec une rentabilité maximale dans un périmètre connu. Cela afin d’assurer une rente à la retraite et pouvoir léguer cela à mes enfants dans les meilleures conditions fiscales et d’entretiens.

Pour le déficit, faire des travaux moi-même au travers d’une société est une possibilité.

Location meublé, pourquoi pas mais pas une priorité bien que fiscalement ce soit avantageux.

Une indivision, dans quel interêt? je ne vous suis pas?

Quels statuts juridique compte tenu des mes objectifs cités plus haut seraient donc susceptibles de favoriser ceux-ci?

Pour les devis, pas encore, je bosse sur le plan de découpe.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 29/11/2018 21h00

Membre
Réputation :   112  

Vous souhaitez investir avec madame dans de la "location nue (foncier réel)" donc l’indivision est possible (et cela sera plus simple à gérer et moins coûteux qu’une SCI IR).

Par ailleurs, vous souhaitez "convertir le rdc en 4 T2" i.e créer des logements donc il n’est pas possible de faire du déficit foncier. Notez que vous pouvez passer les travaux en amortissements en BIC (LMNP au réel) ou dans le cadre d’une SCI IS. Bref, pour un projet de ce type, le meublé me semble optimal. Sinon, SCI à l’IS avec les inconvénients bien connus en cas de vente..

Vous budgétez "60k pour 4T2" (i.e 15k par T2) où grosso modo tout est à faire avec création d’une colonne montante (?) + 4 compteurs avec consuel (?)+ 4 cuisines (?) + 4 sdb (?) + sol (?) + isolation phonique entre les appartements (?) + mur (?) + plafond (?) + peinture (?): ça me semble ambitieux sauf si vous mettez la main à la pâte… De plus, quelles sont les contraintes au niveau urbanisme? 

Une piscine et 800m² d’extérieur, je ne suis pas certain que cela soit en ligne avec l’objectif du "meilleur coût d’entretien".

Bien à vous,

Hors ligne Hors ligne

 

#11 29/11/2018 22h02

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2106  

Je ne comprends pas ce projet :
- quelle surface au RDC, quelle surface à l’étage ?
- quelle est la nature actuelle des locaux du RDC : garage, local commercial, logement ? Accessoirement quelle hauteur sous plafond ?
- S’il y a la même surface au RDC et à l’étage, il semble assez ubuesque que le RDC rapporte 2000 € de loyer et l’étage 1000 €. Même si les grands logements se louent moins cher au m², ça ne devrait pas être du simple au double.
- qui fera les travaux exactement ?

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2018 22h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#12 29/11/2018 22h10

Membre
Réputation :   0  

Je vais me renseigner plus en détail sur ces statuts juridiques mais il semble que LMNP soit une usine à gaz à gérer surtout lorsque j’aurai plusieurs immeubles à gérer.

Pour le budget travaux des T2, il n’y a pas de colonne montante. Pas de partie commune. Le bâtiment se prête bien à la disivision. Pour les travaux ce ne sera pas un souci. Je suis issu d’un milieu social où on a hélas plus d’or dans les mains que ce que l’on a connaissance des textes de lois.

Pour la piscine, il est vrai que c’est une gêne mais il sera toujours possible de la boucher. Sinon le terrain est grosso modo sans entretiens car dallé et goudronné à 80%.

Il est interressant de connaître vos points de vue qui mettent en questions mes choix et puis surtout qui m’offrent une vision un peu plus rationalisée.

Dernière modification par Pierto (30/11/2018 00h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 30/11/2018 14h43

Membre
Réputation :   0  

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas ce projet :

- quelle surface au RDC, quelle surface à l’étage ?

182m2 RDC à diviser en T4, 152m2 étage déja aménagé en T4/5

Bernard2K a écrit :

- quelle est la nature actuelle des locaux du RDC :

garage + logement complet (T2 de 100m2 environ) + salle de consultation + salle d’attente et espace perdu.

Bernard2K a écrit :

Accessoirement quelle hauteur sous plafond ?

il y a plus de 2m50

Bernard2K a écrit :

- S’il y a la même surface au RDC et à l’étage, il semble assez ubuesque que le RDC rapporte 2000 € de loyer et l’étage 1000 €. Même si les grands logements se louent moins cher au m², ça ne devrait pas être du simple au double.

En effet mais la demande locative est loin d’être aussi intense que pour des T2, de plus le T4 est en parfait état, rien à faire, donc aucun intérêt financier à tout refaire.
Cependant ce T4 comporte quelques inconvénients: être à l’étage, pas de garage ni de rangement poussette vélos. A envisager en cabanon de jardin ou alors, devront être montés à l’étage.

Bernard2K a écrit :

- qui fera les travaux exactement ?

Moi+ aide familiale + employés si besoin pour gagner un peu de temps sur les travaux.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 30/11/2018 15h05

Membre
Réputation :   12  

Pierto a écrit :

Nous souhaitons garder 120K en cash tout d’abord par précaution mais aussi pour partir sur un projet de construction de RP après cet achat.

Pour une crédit de 40000€ sur 20 ans avec des mensualités de 2000€, je n’ampute donc pas la capacité d’épargne.

Avec les détails supplémentaires que vous avez donné, le projet a l’air intéressant mais par contre, soyez quand même prudent si le but à terme c’est de construire une résidence principale, je ne pense pas que votre capacité d’épargne soit considéré comme ’intact’ par les banquiers.
Certes il y a la règle de ’base’ de compensation des loyers avec  mensualités - 70% * loyers, mais les banque tiennent aussi compte de l’endettement ’global’

Un courtier m’a parlé d’un endettement maximum de 50% ’hors loyer’, c’est à dire que pour vous, en considérant 100k de revenus, ca fait un endettement maximale de 4200€/mois, -2000€ pour cet investissement, il vous resterait potentiellement 2200€/mois (ce qui reste une somme pas négligeable!).

A voir donc, vu que vous parlez déjà d’un projet RP, c’est peut-être à considérer… Après au vu des chiffres il y aura sans doute une banque qui vous suivra pour votre RP, même avec cet investissement.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 30/11/2018 22h24

Membre
Réputation :   0  

Nakor26 a écrit :

Un courtier m’a parlé d’un endettement maximum de 50% ’hors loyer’, c’est à dire que pour vous, en considérant 100k de revenus, ca fait un endettement maximale de 4200€/mois, -2000€ pour cet investissement, il vous resterait potentiellement 2200€/mois (ce qui reste une somme pas négligeable!).

Merci Nakor, pour cette info non néglibage.
Après, j’imagine qu’il y a toujours une solution pour passer outre ces 50% mais, avec son revers…

Un ami m’a parlé d’un montage holding SAS qui détient ses SCI, il a un endettement très élevé et la confiance de son banquier.
Avec sa SAS, Il a financé 3 immeubles de 6 apparts chacun en 2 ans, à partir d’emprunt longue durée et à 100%. En contre partie, il génère 7K/mois net de cash-flow avec des locations à la nuitée. ( A titre perso, il est salarié aux UAE avec 150kA)

Pensez-vous que de type de montage pourait aussi avoir un sens dans mon cas avec des locations longue durée afin d’avoir une capacité d’endettement supérieure ?
Pourvu que j’équilibre les comptes en fin d’année.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 02/12/2018 00h05

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2106  

Ce n’est pas fiscalement pertinent d’être en revenus fonciers, car les travaux du RDC consistent à transformer un local professionnel et garage en logements, donc ils ne seront pas éligibles en déficit foncier (travaux de construction, reconstruction ou agrandissement). Donc pas de location nue, ni en nom propre ni en SCI IR.

La SCI IS, avec ou sans holding, c’est possible, mais je trouve que c’est moins bien, car vous allez loger dedans, et dès qu’on loge dans les locaux de sa SCI c’est compliqué. De plus, l’amortissement en IS est fiscalement avantageux, mais c’est une bombe à retardement car l’imposition sur la plus-value sera très élevée en cas de revente (la plus-value est augmentée de tous les amortissements comptabilisés).
Votre ami a une structuration qui est bien adaptée à sa situation (investissements locatifs sériels), mais la vôtre n’est pas la même (premier investissement moitié RP, moitié locatif).

A mon avis, le statut le mieux adapté à ce que vous voulez faire, c’est d’acheter en indivision, puis de louer en meublé, imposé en LMNP au réel. Du fait que votre compagne et vous n’avez pas le même apport, l’indivision ne sera pas 50/50. Si elle apporte 80 et vous 140 sur un total de 220, ça fait par exemple du 36 %/64 %.

Attention, ce n’est pas simple pour autant :
- dans la mesure du possible, faites des factures séparées pour les travaux du RDC et ceux de l’étage. Celles du RDC sont à entrer dans la compta LMNP, celles de l’étage restent pour votre pomme (car il n’y a pas d’aide fiscale ou autre pour faire des travaux pour sa RP).
- quand vous ne pouvez pas faire autrement que de faire une seule facture pour RDC et étage, répartissez-là de façon logique entre LMNP et votre pomme (par exemple au pro-rata des surfaces).
- si la répartition de l’indivision est 36 %/ 64 % (par exemple), parce que c’est la répartition de vos apports, il faut que vos efforts financiers suivants restent avec la même répartition : pour le remboursement du prêt, vous devez apporter 64 % de chaque échéance ; pour les travaux, idem. Côté revenus, pareil, vous toucherez 64 % des revenus.

il semble que LMNP soit une usine à gaz à gérer surtout lorsque j’aurai plusieurs immeubles à gérer.

J’avoue que ce genre de remarque me hérisse un peu le poil, alors qu’on prend la peine de vous diriger vers ce qui est probablement le mieux adapté à votre situation, après avoir pris la peine de l’analyser soigneusement.
Vous croyez qu’il y a quoi que ce soit de simple dans la fiscalité en France ? Vous croyez qu’on peut trouver des régimes fiscaux quelque peu favorables sans se décarcasser un minimum ?
De toute façon, LMNP au réel impose de prendre un comptable, et c’est le comptable qui fait le boulot.
C’est toujours plus simple d’être en LNMP au réel que d’avoir plusieurs SCI IS dans une holding en SAS !
Notez d’ailleurs que la complexité de ce cas vient du fait que vous investissez à deux dans un projet mixte locatif + RP. C’est peut-être un projet pertinent mais il ne faut pas s’étonner qu’il soit un peu "usine à gaz" en mélangeant deux propriétaires et deux usages.

Encore trois choses :
- ce n’est pas parce que vous pouvez apporter 220 k€ qu’il faut les apporter. Vu les taux d’emprunt très bas, on conseille souvent d’emprunter le plus possible. Votre argent peut être gardé pour votre second projet, ou pour être placé ailleurs (PEA, AV…).
- comme déjà dit, quand vous partirez, il serait aberrant de n’avoir que 1000 € de revenu pour l’étage. Il faut trouver une solution pour que ça rapporte plus : colocation ; saisonnier ; scinder en 2 appartements…
- l’autre solution, quand vous partirez, c’est de revendre. Ca permet de bénéficier de l’exonération de PV pour la résidence principale. Ca permet surtout de retrouver de la capacité d’emprunt. Vous ne pouvez pas, alors que vous aurez ce premier bien à rembourser, espérer que le banquier vous considère comme n’étant pas endetté. Il peut prendre en compte le fait que le remboursement de l’emprunt est couvert par les loyers, mais il ne peut pas faire comme si ça n’existait pas. Et si c’était en SCI, c’est pareil. Les gens croient parfois que la SCI les isole miraculeusement des emprunts, mais ce n’est pas comme ça que ça marche. Le banquier qui fait correctement son boulot prend en compte les emprunts de votre SCI, au pro-rata de vos parts dans la SCI.

Dernière modification par Bernard2K (02/12/2018 00h37)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#17 02/12/2018 10h04

Membre
Réputation :   0  

Bonjour et merci pour votre message bien détaillé qui me permet de mieux situer notre projet dans l’environnement fiscal.

Je comprends  l’avantage fiscal à une location meublée , aussi pour le côté usine à Gaz, vous avez bien raison, hélas ma remarque portait plus sur une première impression, que sur une raison fondée qui orientera choix.

Aussi, dans ce projet, où l’idée de base était de nous loger, au plus nous y réfléchissons, au plus nous nous apercevons à quel point il serait judicieux de louer ce T4.
Le postulat de base proximité=accès aux travaux simplifiés et pas de loyer à payer ne pouvant être soutenu.

Nous habitons à moins de 10km de cet immeuble, notre loyer actuel est de 895 Euros (soit 100-200 euros de gain supplémentaire en louant notre futur T4) et… ça compte aussi, la nounou de notre fille dont nous sommes très satisfait habite à 2 pas de chez nous.
Autant de critères, qui font que finalement même si l’idée de base, était de se loger, il apparaît clair qu’il sera bien plus bénéfique pour nous de louer ce bâtiment en intégralité.
L’ aspect fiscal sera aussi simplifié.

En résumé:
si le T4 est habité par nous, les 4 T2 devront être exploités en location meublé LMNP imposé au réel avec une répartition des parts selon apports. Avec comptabilité séparée RP de RL.

Si le T4 et T2 loués (cas le plus probable) :

-statut LMNP ( inconvénient: je prends +11% de saut de tranche IR car je suis au plafond de la tranche 30% que je maintiens grace aux frais réels)
ou
-statut SCI IS avec le risque de la plus value défavorable si revente (non probable car l’objectif ce cet investissement: revenu pour retraite).
(SCI IR pas rentable car deficit foncier non possible (car aménagement garage et local pro) et mon imposition personnelle est en limite de tranche)

J’avoue que intégrer le LMNP même avec 50 % d’abattement, mon IR passera de 30 à 41% d’un autre côté la plus value en SCI IS est une sacré épée de Damoclés.

Edit: favoriser LMNP REEL

Après un calcul, la SCI IS sera plus bénéfique avec une imposition de 15%  sur les loyers ( 36000€ annuels soit 5400€ d’impôt)
VS
le statut LMNP qui intégrerait 50% des revenus locatifs (36000/2=18000€ soit  11880€, avec une part de 66%, taxés à 41% soit 4752€ d’impôt locatif)

La SCI IS dans ce cas apparaît comme le plus adapté et de loin, vous êtes d’accord avec cette approche? avez-vous une autre suggestion?

Pour l’aspect Financement:

Nous financerons de notre poche les travaux seulement (cela évite de payer un crédit sur des Capitaux qui ne seront utilisés qu’au fur et à mesure)

Pour le T4/5 à l’étage, nous considérerons dans une deuxième temps (à l’occasion d’un changement de locataire) une division en 2 T3 pour augmenter rentabilité .

Retrouver de la capacité d’emprunt en revendant, nous souhaitons éviter cela.
Mon salaire augmente contractuellement de 5-6% tous les 2 ans (avec un plafond de 3 augmentations restantes), donc avec le temps je pourrai retrouver de la marge de manoeuvre.
A voir aussi selon une grossesse de Madame qui pourrait nous bloquer note capacité d’investissement.
Ce sera un point à considérer dans le timing de future acquisitions.

Voyez-vous d’autres point important à soulever à ce stade du projet?

Demain, Lundi, nous avons une nouvelle visite, pour vérifier la cohérence du plan d’aménagement du RDC avant offre d’achat. Nous visons une négociation de 12% pour un achat à 400000 notaire inclus.

Dernière modification par Pierto (02/12/2018 11h06)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 02/12/2018 10h18

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2106  

même si 50 % d’abattement

L’abattement c’est avec le micro-BIC.

On vous parle, depuis le début, de LMNP au REEL !

Faites des recherches pour comprendre ce que ça veut dire, et l’étendue des avantages ! Avec les amortissements, il n’y aura probablement aucun BIC imposable donc aucun revenu imposable supplémentaire pendant 5 à 10 ans !

Par ailleurs, vous avez peur de changer de tranche, c’est infondé ! Changer de tranche, c’est être imposé à  41 % seulement pour les revenus au-dessus de cette tranche ! Donc l’impact en termes de surcroît d’impôt est très faible !

Formez-vous !

Dernière modification par Bernard2K (02/12/2018 10h33)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#19 02/12/2018 10h47

Membre
Réputation :   112  

Je rejoins B2k, le projet est sans doute intéressant. De plus, vous avez de bonnes cartes en main mais il faut vous former sur l’aspect fiscal et bien définir vos objectifs.

Par exemple, si vous voulez « enchaîner les immeubles » et que vous trouvez que vous payez trop d’impôts: vous devriez étudier le mécanisme du déficit foncier. Même si, en 2019, avec les histoires de paiement à la source, on ne peut déduire que 50% des travaux…

Enfin, j’attire votre attention sur le fait qu’un projet avec travaux est (très) chronophage et que cela engendre des surprises même si on ne mets pas la main à la pâte… j’admire sincèrement ceux qui peuvent mener de front ce genre de projet + un métier prenant + une vie de famille. C’est pourquoi, pour quelqu’un qui travaille, je trouve que les scpi sont un bon benchmarch…

Hors ligne Hors ligne

 

#20 02/12/2018 10h51

Membre
Réputation :   0  

Bernard 2K a écrit :

.

Formez-vous !

Je me documente sur régime LMNP REEL.

En effet l’impot IR est sur taxé que sur la partie qui dépasse la tranche ça fait une grosse différence que je ne connaissais pas …

J’avais utilisé un euphémisme:

Pierto a écrit :

je débute!  :-)

Je suis une grosse catastrophe!

Pierrot31 a écrit :

je trouve que les scpi sont un bon benchmarch…

Ce produit ne me convient (du moins dans ces proportions) mais c’est un autre sujet.

En benchmark pourquoi pas, mais je doute qu’investir un jour 400K en SCPI soit à ma portée, simple facteur psychologique.

Dernière modification par Pierto (02/12/2018 11h24)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 05/12/2018 23h06

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Pour info après visite chez Meill…Taux.com, pour un emprunt de 400K€, on me propose:

20 ans à 1,35% plus 0,15% d’assurance avec 240 mensualités de 1950,71€. Coût total de 74450€.

25 ans à 1,65% plus 0,15% d’assurance avec 300 mensualités de 1676,09€. Coût total de 109106€.

Que pensez-vous de ces offres?

Compte tenu des échéances personnelle je me suis fixé un crédit sur 20 ans. (fin de crédit à 58 ans et ma fille 21 ans)

Recommanderiez-vous du fait des faibles taux un crédit sur 25 ans qui générerait 300€/mois de cash flow supplémentaire?

Aussi, j’ai soumis ce projet à un expert comptable afin de faire des simulations et vérifier les miennes…

Si mon éventuelle offre est acceptée, avec un financement sur 20 ans et un apport de 45-50K je prévois un excédent net annuel de 5300€ après impôt. (Montant des loyers HC plus conservateurs re-évalués à 31980/an)

Trouvez-vous ces chiffres en ligne avec un bon investissement?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 06/12/2018 08h33

Membre
Réputation :   12  

50k€ d’apport, 5000€ de cash flow par an, vous mettez donc sûrement plus de 10 ans avant de revenir à la situation de départ sachant qu’en plus vous avez un projet d’achat de rp.

Est-ce que vous ne pouvez pas emprunter sans apport et placer vos économies ? Type scpi par exemple.

Hors ligne Hors ligne

 

#23 06/12/2018 08h52

Membre
Réputation :   112  

Avec des taux aussi bas que ceux que l’on a actuellement, je suis d’accord avec Nakor26: essayez de mettre le moins d’apport.

Bien à vous,

Hors ligne Hors ligne

 

#24 06/12/2018 10h31

Membre
Réputation :   102  

Recommanderiez-vous du fait des faibles taux un crédit sur 25 ans qui générerait 300€/mois de cash flow supplémentaire?

Aussi, j’ai soumis ce projet à un expert comptable afin de faire des simulations et vérifier les miennes…

Si mon éventuelle offre est acceptée, avec un financement sur 20 ans et un apport de 45-50K je prévois un excédent net annuel de 5300€ après impôt. (Montant des loyers HC plus conservateurs re-évalués à 31980/an)

20 ans / 25 ans c’est assez personnel . Personnellement comme plusieurs personnes ici , je n’investis pas a25 ans , j’essaie de rester  sur 17 / 20 … les 5 ans apres sont assez cherement payés et cela fait vraiment long.
Il me semble que le projet est viable a 20 ans ..

Vous avez calcule l’excedent sous quel regime finalement ? Foncier/ lmnp / IS ?  LMNP visiblement.

Bon courage

Hors ligne Hors ligne

 

#25 06/12/2018 10h48

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2106  

Si vous avez absolument besoin d’un cashflow le plus élevé possible car vous allez multiplier les opérations et que vos revenus sont faibles, il faut prendre 25 ans.

Si, comme il me semble, vous avez déjà des revenus confortables et n’êtes pas à la recherche d’un pouillème de cashflow en plus, qui vous coûterait 35 k€ d’intérêts en plus sur la durée du crédit, il faut prendre sur 20 ans.

Notez aussi qu’entre ces informations de Meilleurmachin et une offre de prêt en bonne et due forme, il peut encore y avoir des péripéties et des pertes en ligne… et que, pour ce qui est d’aboutir, je ferais plus confiance aux 20 ans qu’au 25 ans, car les prêts sur 25 ans pour du locatif sont très rares dans la pratique bancaire.

Je ne me prononcerai pas sur votre excédent prévisionnel car je préfère attendre les chiffres validés par votre expert-comptable. wink

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2018 10h53)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur