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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/11/2018 12h22

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Bonjour tout le monde,

Je cherche à investir dans de l’immobilier physique et, dans cet objectif, je comptais investir dans des SCPI à crédit.

Je me suis renseigné auprès des quelques grandes banques en Belgique (ING, Belfius, BNP, CBC) et aucune ne semble connaître ce type d’investissement ni ne permet le crédit pour investir dans cet actif.

Est-ce que qqn a déjà réussi à obtenir des crédits en Belgique pour investir dans les SCPI? Si oui, via quelle banque?

Merci,

Bàv,

Mots-clés : belgique, emprunt, scp

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#2 25/11/2018 12h52

Membre
Réputation :   15  

Bonjour,

En Belgique ce ne sont pas des SCPI, mais des SIR sauf erreur de ma part.
Je me suis renseigner chez ING mais de toute façon n’ayant pas de revenu fixe, je ne pouvais pas faire le crédit quoiqu’il arrive.

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#3 25/11/2018 13h57

Membre
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Hello,

Merci, mais j’ai l’impression que SIR = SIIC ou REITs, et donc des sociétés immobilières cotées. Alors que les SCPI ne sont pas côtées.

Est-ce que je me trompe?

J’ai l’impression que c’est très peu répandu et qu’on n’en parle presque pas en Belgique…

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#4 25/11/2018 14h22

Membre
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En France il existe un organisme spécialisé : Crédit foncier de France.

En Belgique je n’en connais pas.

J’ai réfléchi à quelques solutions pour faire le crédit

-crédit hypothécaire
-crédit étudiant
-crédit à la consommation

j’ai aussi vu cet article intéressant :

Emprunter à moindre frais en mettant en gage son compte-titres | Mon Argent

ps : en plus ça permet d’acheter à l’étranger, je trouve cela pas mal.

Dernière modification par Michel1993 (25/11/2018 14h24)

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#5 29/11/2018 11h55

Banni
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C’est une bonne solution le Loan to  Value, après ce ne serait pas du 1 pour 1 en parité et la qualité du CTO sera de mise… Il faudra aussi être bien conscient que les interlocuteurs prêtent à des taux importants et donc se prémunir si vous faites un montage  avec prêt un fine.
Certaines banques au Luxembourg sont plus souples qu’en France.

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#6 19/01/2019 10h21

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Je continue de creuser pour investir dans des SCPI via emprunts ou non.

L’autre jour, en parcourant la documentation de Corum, je vois qu’ils procèdent à un prélèvement à la source obligatoire de 24% pour les résidents fiscaux français (+17.2%).

Etant donné que je suis belge, je leur pose la question de savoir quelle serait la fiscalité appliquée. Ils me répondent:

"Le taux de prélèvement 24% (+17.2% de prélèvement sociaux) ne concernent que les revenus financiers. Corum distribue des revenus fonciers. Dans ce cas, le prélèvement mobilier ne s’applique pas sur les dividendes perçus."

Donc, quelle est la fiscalité appliquée sur les dividendes distribués par Corum lorsqu’on est résident fiscal belge? Il me semble qu’il n’y a pas de taxe sur les revenus immobiliers en tant que tel en Belgique. Il y en a une mais qui est basée sur le cadastre de l’immeuble. Corrigez-moi si je me trompe smile

Merci à vous,

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#7 19/01/2019 10h34

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A mon avis il faut regarder ce que dit la convention fiscale entre la Belgique et les différents pays où sont situés les immeubles  (Allemagne, Pays-Bas, Espagne,….) pour les revenus fonciers.

Bien à vous
cat

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#8 30/12/2019 07h45

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Bonjour,

Je me permets de relancer la question initiale de l’auteur : à savoir si quelqu’un a réussi à se faire financer à crédit une SCPI et quels sont les mécanismes au niveau fiscal ?

Je trouve ça extrêmement navrant de ne trouver absolument aucune information nulle part en Belgique… À en croire que la culture de l’investissement est encore plus proche du néant qu’en France.. De même pour les mécanismes et montages fiscaux qui peuvent exister en immobilier physique..

Dernière modification par lecraie (30/12/2019 07h47)

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#9 30/12/2019 08h17

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Les SCPI sont un produit Français donc c’est normal que vous ayez du mal à les faire financer en Belgique, un peu comme si vous vouliez financer des obligations d’une entreprise Belge par une banque Française.

Pour ce qui est de l’immobilier, il est tellement pas taxé en Belgique qu’il n’ont pas besoin des usines à gaz Françaises pour en faire baisser la fiscalité smile


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#10 30/12/2019 09h23

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Oblible a écrit :

l’immobilier, il est tellement pas taxé en Belgique

Quelles source avez-vous ?
L’immobilier en Belgique est réputé être abondamment taxé, surtout si l’on compare aux SCPI en France donc d’immeubles, c’est 10 à 12,5% de droit selon la région.
Droits d’enregistrement | Immobilier - Notaire.be

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#11 30/12/2019 09h54

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Les revenus fonciers sont très faiblement taxés en Belgique, c’est une donnée de base du marché

Pour faire simple, ils sont taxés sur une valeur cadastrale très très faible, un peu comme nos valeurs locatives françaises donnée pour la TF/TH établies il y a plusieurs décennies, et pas sur le véritable loyer encaissé

Revenus locatifs | SPF Finances

il y a des posts sur le forum comme celle réalisée par l’excellent François, message 25 entre autre, j’ai utilisé la touche recherche pour vous

Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ?

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#12 30/12/2019 10h11

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@Surin : comme confirmé par Tssm, les locations à des particuliers est très faiblement taxée en Belgique, ce qui explique en partie les loyers moins élevés ( puisque moins taxés ) et l’absence de montages alambiqués.

Pour faire simple, ça revient à rajouter le montant de l’équivalent de la taxe foncière à vos revenus salariaux, dans votre déclaration fiscale.
Comment sont taxés les revenus locatifs ? | PIM - Agence immobilière Bruxelles

Et pour information la taxe d’habitation et la redevance télé n’existent pas là-bas smile

Dernière modification par Oblible (30/12/2019 10h12)


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#13 30/12/2019 15h22

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En tant que non résident Français, et ayant acheter à crédit des SCPI, je suis passé par en Banque Française. Ensuite le processus est relativement standard.
Si vous ne voulez pas passer en direct, il existe également des sociétés de gestion de patrimoine pour "expat" qui proposent ce tpye de produit avec également une offre de crédit, mais je ne peux le recommander au vus des mes mauvaises experiences. (suivi du dossier, taux de crédit, etc…)

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[+3]    #14 31/12/2019 11h52

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Merci pour vos réponses. Je ne suis pas entièrement d’accord sur le fait que les revenus locatifs et fonciers soient faiblement taxés en Belgique. En effet le calcul se base sur le revenu cadastral et donc pas vraiment sur le revenu locatif réellement perçu mais ça n’en reste pas moins très élevé dans certains cas.

J’ai essayé de regrouper les informations que j’avais à ma disposition pour créer un simulateur d’investissement locatif pour la Belgique (qui fonctionne uniquement pour la région Wallonne) qui prend en charge le précompte immobilier et notre impôt sur les "revenus locatif", les centimes additionnels communaux et provinciaux, la taxe communale, etc. Cependant mon simulateur ne prend pas en considération la réduction d’impôt pour les habitations qualifiées de modestes (je ferai une mise à jour quand j’aurai le temps). Mais cela permet déjà de se faire une petite idée. N’hésitez pas à me corriger si il y a une erreur dans le calculateur. C’était assez compliqué de réunir toutes les informations.

J’ai pris un exemple totalement au hasard à Liège.

Calcul précompte immobilier:

Revenu cadastral : 1092€
Indexé en 2019= 1092*1,832=2000,54€
Impôt région Wallonne : 1,25 => 2000,54*(1,25/100) =25,01€
Centimes additionnels Province Liège : 1750 => 2000,54 *(1750/100) = 437,62€
Centimes additionnels commune de Liège : 2990 => 2000,54*(2990/100) =747,7€

Total précompte immobilier = 1210,23€

Calcul impôt revenus locatifs:

Revenu cadastral indexé : 1092*1,832=2000,54€
Majoré de 40% = 2800,76€ (base imposable)

Taux marginal d’imposition sur le revenu annuel (50%) = 2800,76*50%= 1400,38€
Taxe communale à liège (8%) : 1400,38* 8% =112,03€

Total impôts revenus locatifs = 1512,41€

Total = 1512,41+ 1210,23= 2722,74€/année (226,9€/mois)

Est-ce que quelqu’un peut me confirmer que le raisonnement est correct ?
Je ne connais pas la fiscalité française mais je trouve ça tout de même assez élevé …

Malheureusement je viens de me rendre compte que le site n’acceptait pas les fichiers en XLSM (avec macro), voici mon raisonnement : https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19756_sans_titeeere.png

On dérive un peu du sujet initial mais je me rends compte qu’on qualifie bien trop souvent à tord la Belgique de paradis pour l’immobilier, mais en faisant quelques recherches, j’ai bien l’impression que ça n’est pas tout le temps le cas. Les frais de notaire sont également autour de 15% en Belgique et il n’est d’ailleurs pas possible de bénéficier d’une réduction d’impôt des intérêts en capital de l’emprunt pour l’achat, la construction ou la rénovation lorsque celle-ci n’est pas PROPRE et UNIQUE  Calculer - Notaire.be

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[+1]    #15 31/12/2019 12h03

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Je ne connais pas le mode de calcul exact mais si le montant est correct, payer 2722,74€ d’impôts ne veut rien dire, il faut voir combien ce bien génère comme loyers et comparer le ratio impôts/loyers à la France.

Dernière modification par Oblible (31/12/2019 12h04)


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#16 31/12/2019 12h49

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Oui effectivement c’est une remarque très pertinente. Ce qui est intéressant c’est qu’en principe si vous divisez le bien en plusieurs logements. Le précompte immobilier et l’impôt sur les revenus resteront inchangés. Donc les impôts varient en fonction du bien et non pas en fonction du nombre de locataires que vous avez. Si vous arrivez à mettre 5 locataires dans ce bien, les charges fiscales resteront identiques ! C’est un énorme avantage !

Mais par contre pour des biens qui abritent qu’un seul locataire, il faut faire très attention car les charges peuvent finalement être très élevées et imputer directement votre cash Flow et votre rentabilité !

Dans l’exemple que j’ai donné le bien aurait pu être loué pour un seul locataire aux alentours de 600€. Donc 221€ de charges fiscales pour 600€ de loyer.. En prenant en compte les éventuelles mensualités à rembourser peuvent sérieusement impacter l’autofinancement du bien.
Mais si on avait pu diviser ce bien pour mettre 2 voire 3 locataires, les charges fiscales resteraient identiques aux charges que vous auriez si vous aviez qu’un seul locataire et ça aurait donc beaucoup moins d’impact smile

Dernière modification par lecraie (31/12/2019 12h54)

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#17 31/12/2019 14h20

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La fiscalité devient ridicule surtout à Bruxelles où le revenu cadastral n’a pas du tout suivi la vraie valeur locative des appartements/immeubles.
Encore plus dans les anciennes maisons divisées en appartement.


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#18 24/04/2020 10h36

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Bonjour,

Est-ce que quelqu’un a trouvé une solution pour faire un emprunt hypothécaire en Belgique pour une SCPI française?
Ou y a-t-il quelqu’un qui a acheté des SCPI sans emprunt? Si oui, comment cela se passe avec les impôts?

Merci pour vos réponses,

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#19 24/04/2020 12h00

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Hello,

J’avais un peu regardé il y a quelques temps pour faire un emprunt mais les banques sont réticentes étant donné que ce sont majoritairement des outils d’investissement plutôt français et donc ce n’est pas très popularisé par chez nous. Après, je n’ai pas non plus fort insisté.

Par contre j’ai acheté quelques parts pour me familiariser avec ce type d’investissement et tester la fiscalité justement.

J’ai acheté des parts de CORUM XL et CORUM ORIGIN. Lorsque des revenus sont versés, je reçois approximativement 80% du montant brut. Étant donné que j’ai commencé à les recevoir en 2019 et que je n’ai pas encore reçu mon avertissement extrait de rôle pour 2019, je ne sais pas exactement comment c’est taxé.

Cependant, je suis actuellement des cours du soir en fiscalité à l’ICHEC dans le cadre de mon travail. J’avais posé la question au professeur qui m’a expliqué qu’actuellement en Belgique c’était encore une zone grise (pas réellement un revenu immobilier, taxé normalement avec le revenu cadastral, ni un dividende) et du coup je ne devais pas le déclarer car ce n’est pas précisé dans la loi.

En effet, en Belgique, ce qui n’est pas précisé dans la loi en ce qui concerne l’impôt sur les Personne Physique (IPP) comme étant taxable n’est pas taxable (à l’opposé de l’ISOC, l’impôt sur les Sociétés, qui fonctionne à l’envers: ce qui n’est pas défini comme étant exonéré est par définition taxable).

Du coup, il est probablement plus intéressant d’investir dans les SCPI en personne physique pour le moment à cause de cette fiscalité qui semble avantageuse pour les particuliers. Mais je n’ai pas creusé beaucoup plus le sujet, ni fait de simulation.

A prendre avec des pincettes, car ce n’est l’avis que d’un fiscaliste (le professeur) et de son interprétation.

Dernière modification par Twanou (24/04/2020 12h01)

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#20 24/04/2020 12h24

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Le problème est qu’il faut quand même déclarer ces revenus quelque part ?

A la fin de l’année, le fisc Belge va recevoir le montant des revenus perçus des SCPI et va vérifier votre déclaration, il va donc vous réclamer des précisions.


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#21 24/04/2020 12h54

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C’est vrai que je trouve ça étrange.

En regardant sur ce site, j’ai l’impression qu’il faut déclarer les revenus immobiliers à l’étrangers mais que:

- S’ils ont lieu dans pays avec lesquels la Belgique a une convention préventive de double imposition, il n’y a pas de taxation (les revenus sont taxés dans le pays où se situe le bien immobilier) mais le montant entre en jeu pour estimer dans quel barème on se situe.

- S’ils ont lieu dans des pays avec lesquels la Belgique n’a pas de convention, alors ils sont taxés.

Ici, on devrait pouvoir voir cette liste mais je n’y ai pas accès…

Ce site semble confirmer cette interprétation.

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#22 15/03/2021 13h53

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Bonjour à tous,

Avez-vous eu des nouvelles concernant la taxation des revenus des SCPI pour un résident fiscal belge ?

Cédric

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[+1]    #23 16/03/2021 12h48

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Tout d’abord, quelques explications sur les CPDI (convention de prévention de double imposition) et les clauses en vigueur en général (corrigez moi si je me trompe, je ne suis pas un expert):
- Les revenus immobiliers (donc les revenus tels que les loyers d’un immeuble) sont taxés dans le pays où se situent les biens immobiliers. Si un belge possède un immeuble en France, ces revenus seront taxés en France et ensuite exonéré en Belgique sous réserve de progressivité (donc en clair un peu taxé en Belgique en quelque sorte via l’augmentation de la tranche d’imposition)
- Les revenus mobiliers sont taxés dans le pays de résidence du bénéficiaire (il y a cependant certaines retenues à la source autorisées)

Suite aux quelques discussions/explications que j’ai eu sur les SCPI françaises, voici ce qui semble ressortir sur les revenus tirés des SCPI pour un belge et ce que j’ai constaté:
- Selon la France, ces revenus sont considérés comme des revenus immobiliers étant donné la nature de la société (société transparente d’un point de vue fiscal). Ils sont donc taxé dans le pays où se situent les immeubles (par exemple la France). Pour le résident belge, ces revenus devraient donc théoriquement être exonérés en Belgique sous réserve de progressivité, cependant,
- Selon la Belgique, ces revenus sont considérés comme des revenus mobiliers étant donné qu’ils sont versés par une société et ils sont assimilés à des dividendes. Ils sont donc taxés en Belgique selon le régime en vigueur, donc 30% de précompte mobilier.

La Belgique a été attaquée sur ce point à la cour de justice de l’union européenne (de ce que j’ai compris et je me souviens, je n’ai pas de support ou de documentation à apporter malheureusement). Le point défendu était qu’il y avait double taxation (ce qui est contraire à la CPDI entre les deux pays) d’un même revenu. Cependant, l’administration belge a défendu que ce n’est pas une double taxation étant donné que ce n’est pas le même impôt (impôt immobilier vs mobilier). Il me semble qu’on en est là pour le moment. Ce n’est toujours pas éclairci. Cependant je vois que ma banque perçoit actuellement un précompte mobilier de 30% sur les revenus qui me sont versés par les SCPI et ça semble tourner en faveur de l’administration belge (et donc en notre défaveur). Si ça reste le cas, clairement je revendrai les quelques petites parts que j’avais achetées afin d’essayer… la fiscalité étant trop importante au final.

Dernière modification par Twanou (16/03/2021 12h49)

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