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#1 15/11/2018 16h33

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   45  

Bonjour,

Je vais dans quelques mois prendre possession de mon appart en Pinel.

Pour rendre aux forumeurs ce que le forum m’a donné, je vais vous donner ici toutes les étapes qui suivent la construction.

Je souligne que j’ai signé ce pinel avant de connaitre ce forum. Je ne l’aurai pas fait sinon. Le débat sur les inconvénients du pinel c’est ici.

Génèse du projet

Remontons en 2015 - je n’était pas encore un utilisateur assidu et j’ai fait une petite presta pour un CGP.
Pour moi à l’époque, la constitution de patrimoine passait nécessairement par de l’immobilier, car j’avais une aversion à la bourse. Le CGP m’a dégotté un studio à 100K dans un quartier en réurbanisation de Lille. Il a essayé de me dissuadé avec des SCPI, mais j’étais bille en tête avec mes dernières lecture d’o. Se.ban, et j’ai signé, pressé.
Je ne me suis fais avoir par personne, j’ai fais ce choix tout seul avec des auto-arguments du type : "quand mes enfants seront grands, ils auront au moins ça, quoi qu’il advienne".

Financement
Financement du bien à 110% par la banque populaire, avec un différé de remboursement de 24 mois.
Taux de 1.5% sur 20 ans.
Possibilité d’allonger le crédit de deux ans après une année de remboursement.

Première déconvenue
6 mois après ma signature, on m’annonce qu’il y aura du retard sur la livraison. Retard conséquent car le bien devait être livré en Novembre 2017 et ne le sera pas avant mars 2019.
Normalement je vais toucher des pénalités de la part du promoteur, ce qui me sauvera un peu.
La banque a été cool et a prolongé le différé de remboursement de 12 mois. Je vais donc commencer à rembourser en Juin 2019.

Ou j’en suis au 15/11/2018 ?

La visite cloison est programmée la semaine prochaine.

Voici une checklist trouvée sur internet :

www.monvoisindesdocks.fr a écrit :

Je vous suggère d’imprimer le plan de vos pièces au format A3 et ou d’agrandir vos plans sur plusieurs feuilles A4 que vous aurez reliées. De vous munir d’un télémètre (plus ou moins 100€ à l’achat et autour de 20€/ jour à la location), et d’un gros feutre rouge et vert.

Soyez méthodique, après un tour général de l’appartement, attardez-vous pièce par pièce sans oublier l’entrée et les couloirs. Deux choses importantes à savoir: l’absence de peinture réduira les espaces. Le gris béton écrase les dimensions à la différence d’une peinture blanche qui elle aura tendance à les agrandir. Pas de panique, la hauteur des prises en l’absence du revêtement sol seront trop hautes.

Vos plans entre les mains, votre feutre rouge et vert entre les dents, posez votre dos contre la porte d’entrée et commencez votre inspection. Plus vos commentaires écrits sur le plan seront

précis, plus votre échange avec le promoteur seront faciles. Indiquez les mesures directement sur votre plan, le total vous permettra de vérifier la conformité de la surface. Notez en vert l’emplacement des prises, des chauffages et des arrivées d’eau pour faciliter l’organisation de votre aménagement. Profitez de cette visite pour bien vérifier la faisabilité de votre future cuisine, l’exactitude des mesures facilitera le travail avec votre cuisiniste ou votre cousin bricoleur.

Prochaines étapes

Je voudrais le faire gérer. Je préfère moins de renta et pas d’ennuis.
Citya m’a contacté, mais ils ont plein d’avis négatifs donc j’ai botté en touche.
Je regarde Nexity e-gerance, mais en fait j’ai l’impression que c’est une sorte d’agrégateur de plusieurs services. J’attends leur appel.

Dernière modification par dfranck (16/11/2018 16h20)

Mots-clés : investissement, locatif, pinel

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#2 15/11/2018 18h35

Banni
Réputation :   -1  

Expérience très négative avec Nexity qui réclame des frais tres elevés de pré état daté alors que ce document n’ a aucune existence juridique…..

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#3 16/11/2018 10h35

Membre (2015)
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Réputation :   3297  

Votre idée est intéressante. Mais un court récapitulatif des épisodes précédents serait utile : comment avez-vous trouvé et choisi ce bien, où est-il situé et combien coûte-t-il, quand avez-vous signé la VEFA, comment l’avez-vous financé, etc.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 16/11/2018 13h01

Membre (2016)
Réputation :   18  

dfranck a écrit :

Je voudrais le faire gérer. Je préfère moins de renta et pas d’ennuis.
Citya m’a contacté, mais ils ont plein d’avis négatifs donc j’ai botté en touche.
Je regarde Nexity e-gerance, mais en fait j’ai l’impression que c’est une sorte d’agrégateur de plusieurs services. J’attends leur appel.

Vous aurez moins de rentabilité, c’est sûr, mais pas forcément moins d’ennuis (regardez certains témoignages du forum).

En ce qui concerne Nexity e-gerance, j’avais une annonce de location dans l’appartement juste en face de l’appartement (région lyonnaise) que je mets en location, et voulais en savoir plus sur l’offre de location (histoire de voir si mon loyer restait compétitif)…au bout de 10 appels sans réponse, j’ai abandonné.


Errare humanum est, perseverare diabolicum

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#5 16/11/2018 13h47

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour DFranck

C’est une bonne idee et comme le souligne Bernard vous pouvez deja commencé  ( il y a les delais  de retard , le financement  et j’ai l’impression votre changement de situation je ne sais pas si l’IR augmente drastiquement bientot mais a 1500 vous n’etes pas gagnant sur ce plan la)

la gérance je serai vous j’eviterai au moins au debut.
1) il n’y a pas de travail que ca dans un Appart neuf au bon prix ..
2) vous pourrez toujours evaluer le manque a gagne plus tard " en connaissance de cause " 
3) la délégation vous evite assez peu de soucis en realite ( apres il faut les package de loyer impayés etc etc )

Cdt

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[+1]    #6 16/11/2018 14h08

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je me permets de vous délivrer mon point de vue ;

La livraison d’un appartement neuf et sa gestion pendant la première année est une étape cruciale qui ne peut être déléguée à une agence dont les objectifs sont aux antipodes des vôtres.

Je m’explique :

Livraison = identification des défauts avant paiement du solde de l’achat (5%)

Ces 5% sont importants pour le promoteur car ils constituent une part non négligeable de sa marge.

Pour vous ces 5% constituent un des seuls leviers de pression.

Donc conseil N°1 : Soyez intraitable sur le niveau de finition de votre appartement lors de la livraison, et notez le maximum d’observations qui devront être levées par le promoteur.

Une fois la livraison opérée, vous rentrerez dans les phases de :

- Garantie de parfait achèvement (un an)
- Garantie biennale sur les équipements

C’est surtout la première année la plus importante, en effet c’est pendant ce délai que tous les "irritants" se révèlent dans l’appartement.

Laissez ça à votre gestionnaire et ;
- Vous n’aurez pas de contact avec le locataire donc aucune info
- Si la GPA est identifiée, le gestionnaire ne perdra pas de temps à s’en occuper si c’est le seul lot qu’il gère dans cet immeuble (car c’est réellement chronophage)
- Vous ne maitriserez jamais votre appartement ou l’immeuble (sur le plan informationnel)

Donc conseil N°2 : Sélectionnez votre locataire de façon efficace (profil sécurisé financièrement et sécurisant ; mieux vaut privilégier un locataire râleur en premier locataire qu’un négligeant qui ne vous tiendra jamais au courant des défauts qui auraient pu être couverts par l’assurance GPA).

Conseil N°3 : Une fois le délai de GPA purgé, pourquoi pas ne prendre une agence pour gérer, oui, mais prenez une agence qui a déjà des lots en gestion dans l’immeuble !

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#7 16/11/2018 16h27

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   45  

Hello !

J’ai mis à jour le premier post avec:

dfranck a écrit :

Génèse du projet

Remontons en 2015 - je n’était pas encore un utilisateur assidu et j’ai fait une petite presta pour un CGP.
Pour moi à l’époque, la constitution de patrimoine passait nécessairement par de l’immobilier, car j’avais une aversion à la bourse. Le CGP m’a dégotté un studio à 100K dans un quartier en réurbanisation de Lille. Il a essayé de me dissuadé avec des SCPI, mais j’étais bille en tête avec mes dernières lecture d’o. Se.ban, et j’ai signé, pressé.
Je ne me suis fais avoir par personne, j’ai fais ce choix tout seul avec des auto-arguments du type : "quand mes enfants seront grands, ils auront au moins ça, quoi qu’il advienne".

Financement
Financement du bien à 110% par la banque populaire, avec un différé de remboursement de 24 mois.
Taux de 1.5% sur 20 ans.
Possibilité d’allonger le crédit de deux ans après une année de remboursement.

Première déconvenue
6 mois après ma signature, on m’annonce qu’il y aura du retard sur la livraison. Retard conséquent car le bien devait être livré en Novembre 2017 et ne le sera pas avant mars 2019.
Normalement je vais toucher des pénalités de la part du promoteur, ce qui me sauvera un peu.
La banque a été cool et a prolongé le différé de remboursement de 12 mois. Je vais donc commencer à rembourser en Juin 2019.

Fiscalement
Fiscalement ca va être intéressant car j’arrive cette année à une TMI de 30%. La, par exemple, si on avait pas cette histoire d’année blanche, j’aurai été à 9k d’IR.

Je prend bonne note de vos conseils, je cherche donc :
- L’assurance GLI (J’ai l’impression qu’insured est partout)
- L’assurance PNO

Et je ferai la gestion moi même, au moins la première année.
Le rapport humain me fait peur car j’ai fort tendance a me montrer compréhensif…

Concernant la livraison, est-il possible de prendre un huissier pour m’assister ?

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#8 16/11/2018 19h31

Membre (2016)
Réputation :   139  

Pour le retard, montez bien votre dossier et faites une réclamation en amont. Les promoteurs sont rodés pour trouver faire jouer toutes les clauses du contrat excusant les retards. Ils commenceront par les intempéries, et ajouterons les défaillances des entreprises. Le mieux est d’avoir un bras de fer avant de donner les derniers 5% de la remise des clefs. Il est possible de les consigner à la caisse des dépôts.

Vous devrez lister vos préjudices : loyers déboursés sur les mois de retards et les intérêts intercalaires que vous aurez en plus. Chiffrez vos dommages.

Pour le crédit, normalement en VEFA, le remboursement du principal ne s’enclenche qu’à la livraison du bien.
et vous payez les intérêts intercalaires en attendant.

Préférez la gestion locative directe. Vous serez forcément plus impliqué que les intermédiaires.

Il est possible de prendre un huissier pour vous assister. Mais :
- vous perdez les 30 jours d’ajout de réserves après la livraison.
- Un huissier fait un constat, n’étant pas un technicien du bâtiment, il n’émettra pas de lui même des remarques.

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#9 26/11/2018 12h21

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   45  

Update du 26/11:

La visite cloison est passée.
En fait, cela se résume simplement à une visite du chantier.
Le batiment est hors d’eau & hors d’air. Les cloisons sont brutes, pas peintes, les portes pas posées, les câbles sortent des murs et la tuyauterie n’est pas faite.

Bonne surprise, je m’attendais à un petit studio exigu, finalement il est large et spacieux. Je pense que je dois cela aux normes d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite.

Deuxième surprise: Je m’attendais à quelque chose de petit, et donc de petites fenêtres; donc sombre. Finalement, il y a une grande paroi vitrée qui descend jusqu’au sol.

De fait, il faisait moche, et l’intérieur était bien plus lumineux que ma maison big_smile

Point de discussion
J’ai un souci sur la cuisine: le promoteur m’en proposait une à 2500 €. J’avais accepté puis finalement je m’étais ravisé, après avoir checké les prix sur IKEA.

En prenant mes mesures, le représentant de l’agence me dit : "On vous installe la cuisine, pourquoi vous mesurez ?"
Pensant qu’il confondait de dossier, je lui ai dis que je n’en avais pas.

En réalité, cette personne a repris le dossier tardivement, et n’était pas au courant de cette annulation et m’en a donc commandé une.

Je lui ai dis que maintenant que c’était fait, on pourrait peut être s’arranger avec la pénalité de retard, sauf qu’elle n’a pas l’air de vouloir s’arranger sur le prix que je juge exorbitant (2500 € pour 2,8m sur 60cm)  de sa cuisine…

Il m’a demandé de revenir vers lui rapidement pour savoir ce que je voulais faire. Je lui ai demandé des détails par mail sur sa cuisine. A ce jour, pas de news, s’il l’installe, tant pis pour eux et tant mieux pour moi smile

Pénalité de retard
Pour la pénalité de retard, ils indiquent rembourser le montant de la défiscalisation par année perdue. Me concernant je vais donc récupérer 2100 € au titre de l’année 2017.

S’ils n’arrivent pas à poser la date d’achèvement de travaux cette année, il me devront à nouveau cette somme, mais vraisemblablement, cela n’arrivera pas et je pourrais commencer à défiscaliser dès cette année.

Dernière modification par dfranck (26/11/2018 14h20)

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#10 26/11/2018 14h17

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dfranck a écrit :

Pénalité de retard
Pour la pénalité de retard, ils indiquent rembourser le montant de la défiscalisation par année perdue. Me concernant je vais donc récupérer 2100 € au titre de l’année 2017.

S’ils n’arrivent pas à poser la date d’achèvement de travaux cette année, il me devront à nouveau cette somme, mais vraisemblablement, cela n’arrivera pas et je pourrais commencer à défiscaliser dès cette année.

Vous verrez, dans ce genre de cas les promoteurs sont des magiciens ils feront tout pour ne pas vous payer une deuxième année de défiscalisation perdue. Pour ma RP, le promoteur nous a fournit une attestation de l’architecte d’achèvement des travaux datée du 31/12, alors même que les travaux se terminaient 30 jours plus tard.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#11 26/11/2018 14h24

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Je n’ai aucune illusion là dessus.
Ils m’ont affirmé que la DACT serait en décembre et que le bien sera livré fin février. S’ils ne le font pas, des acheteurs en Pinel dépasseront les 30 mois entre la signature et la DACT, et le promoteur devrait rembourser l’intégralité de la réduction d’impot… Ce qui finalement, serait une bonne nouvelle pour les acheteurs: ils récupèrent la réduction d’impôts sous forme de cash immédiat, et n’ont pas la contrainte du Pinel en terme de locataire smile

Concernant mes penalités, j’ai demandé ce qu’il en était des interets intercalaires, et j’ai compris que c’était perdu.

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#12 11/03/2019 17h13

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Je suis en train de préparer la mise en location de mon studio.

Pour calculer le loyer possible, ce site gouvernemental est très bien fait : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr … amp;xtrc=2

J’ai pris l’assurance PNO à la maaf, qui présentaient de bons tarifs. (en tout cas ils se sont alignés sur les produits en ligne).
Il faut que je prenne une GLI, je ne sais pas encore ou, et je pense que je serai bon.
Si vous avez des suggestions n’hésitez pas.

Aussi, j’ai eu une idée: pour ne pas me coltiner des gens peu crédibles, j’ai imagine créer un petit formulaire que j’enverrai à chaque demande de renseignement.
Ce formulaire contiendrai les infos précises, deja pour évaluer l’éligibilité.
Et en cas d’éligibilité, le formulaire passerait à l’étape 2, en demandant toutes les pièces necessaire à l’élaboration du dossier (Impot, salaire etc…)

Qu’en pensez vous ?
Ce "dossier locataire en ligne" à l’air d’exister, mais uniquement pour les agences, pas en produit disponible de PaP.

Dernière modification par dfranck (11/03/2019 17h17)

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[+1]    #13 11/03/2019 17h42

Membre (2015)
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Peut-on en savoir un peu plus sur la localisation du bien et sur sa surface ?
Combien payez vous la PNO ?
Si je comprends bien vous souhaitez gérer le bien en direct, j’avais crée pour l’occasion une adresse email dédiée avec des questions simples basée sur ce post

Dernière modification par maxlille (11/03/2019 17h43)


Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse

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#14 11/03/2019 23h15

Membre (2015)
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Très interessant ! Le studio se situe dans lille intra muros, dans une secteur "en pleine revitalisation" comme ils disent big_smile

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#15 23/05/2022 23h30

Membre (2020)
Réputation :   204  

Bonjour dfranck,

Si vous recevez ce message, vous serait-il possible de faire un retour 2 ans après la livraison de votre bien notamment concernant la gestion directe ou déléguée, les éventuels retours du premier locataire sur ce studio neuf (en lien avec des défauts/vices de construction ou justement rien à signaler !)…

Merci d’avance.


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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