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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 14/11/2018 01h12

Membre
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

J’ai visité samedi dernier un immeuble de rapport par le biais d’une agence immobilière. Je précise que j’ avais contacté l’agence pour un autre bien mais que le mandataire m’a sorti cet immeuble de "derrière les fagots". En même temps l’annonce parue sur internet a un titre très peu explicite et pas au prix…Parfait!
Si j’expose aujourd’hui cet étude de cas c’est que après bientôt 2 ans d’apprentissage, de lecture, de visites, de soirée sur "rendement locatif" etc.. je suis prèt à passer à l’offensive.
J’ai donc besoin de vos avis éclairés sur la qualité de l’investissement mais aussi sur sa pertinence au vue de ma situation personnelle.
En esperant un jour pouvoir rendre la pareille!

PROFIL

Ouvrier dans l’industrie
34 ans
Marié, 2 enfants bientot 3 smile
Revenu du foyer 36K€ (soit 2x18…)
TMI 0%  !

APTITUDES

Comptables: Correctes (formation Bac+2 en gestion)
Fiscales: Compréhension des mécanismes de bases
Artisanales: Bonnes aptitudes au second oeuvre, Ex-Plombier-chauffagiste électricien, Ex conducteur de travaux
Sociales: Bien mais pas top
Temps disponibles: 1/2 journée complète 5j/7, Weekend Off

CARCTERISTIQUES DU BIEN

-Ensemble immobilier comprenant 5 logements:
*Une maison 125m² 3ch. sur 2 niveaux (Entrée sur rue indépendante)
*un T2 en RdC (Entrée sur rue indépendante)
*3 studios de 20m² en R+1 (Entrée par la cour de la maison)
- Année de construction : 1900?
- T2 indépendant, cour/jardin commun à la maison et aux 3 studios
- Tous logements loués (location nue)
-Ancienneté des locataires: 4ans pour le T2, 2 ans pour la maison, récents pour les studios (étudiants, apprentis, jeunes actifs)
- Chauffage et eau chaude gaz pour la maison, tout élec pour le reste
- Cour commune et petit espace vert, possibilité de parkings  à l’intérieur mais parkings à l’exterieur également
- Compteurs d’eau individuels. Compteur élec individuel pour le T2 et la maison,Commun avec 3 "sous-compteurs" pour les studios. Soit 3 compteurs électriques au total
- La propriétaire actuelle, peu regardante sur le choix de ses locataires a connu pas mal de déconvenues et laisse désormais une partie de la gestion à l’agence (principalement relocation). Elle souhaite réellement vendre mais à prioris n’est pas dans le besoin…dixit l’agent immo.
- Le T2 est propre mais à refaire (SdB, revetement sol et mur, cuisine équipée), La maison est propre également mais à revoir (SdB, pas de VMC, Tableau élec, Sol, Cuisine à rafraichir), Les studios sont plutots bien (éventuellement ajouté une belle kitchenette et un beau meuble vasque, 2-3 coups de pinceaux et hop!)
-Je ne m’étends pas sur le bâti, je dois refaire une visite dite "technique" d’ici peu. A prioris RAS

LOCALISATION DU BIEN

- Vendée
- Zone rurale (à mi chemin entre ville et océan), village de renom
- Situé entre 2 bassins d’emplois dynamiques ( à moins de 15 min)
-Situé en plein bourg (boulangerie, parking, 1 resto, banques…)
- Possible valorisation de la maison dans le temps, pour le reste (studios et T2) je me questionne quant à leurs valeurs…A mon sens, étant situé en zone rurale la valeur se trouve dans la maison. Les studios et le T2 n’ont d’intérets que du fait du dynamisme économique du département et du manque de logements. Je dirais même que les studios "gâchent" cette sympathique maison de bourg,ce qui la rend et la rendra certainement plus difficile à vendre et même à louer (nuisances, cour commune etc…)

RENTABILITE DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 214500€
- Loyer déjà pratiqué : 23808€ HC
- Taux de vacance envisagé: 4%
- Frais de gestion locative (Relocation uniquement) 1000€ 

- Pas de travaux immédiats
- 20-25k€ de travaux à financer dans les 5 ans (SdB, cuisine, sol, peinture, élec)

- Taxe foncière; 1237€
- Assurance PNO : 350€
- Assurance GRL/GLI: 720€

- Rentabilité brute : 11.1%
- Rendement opérationnel brut : 9%
(23808*(0.96)-frais de gestion(1000)-assurances(1070)-travaux de maintenance(1500) / 214500)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2.16%
- Durée du crédit: 20ans
- Épargne de précaution: 10k€

REGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

Positif, 1400€/an (moyenne sur 20 ans)

2 axes d’améliorations évidents:
*La négo: Une offre (avortée) a déja été accepté à 200 k€ (bien en dessous du prix affiché). J’espère secrètement les 180k€
*La gestion locative. Etant novice en la matière je préfererais dans un premier temps utiliser et apprendre le savoir faire de l’agence pour la sélection des locataires et rédaction des baux.

Il y en a certainement d’autres (Exploitation en LMNP, loc saisonnière, division…) mais l’intéret de ce projet est qu’il est viable et que le cash rentre dès la signature chez le notaire! Pour le reste pas de précipitations…

A savoir que je compte négocier un différé d’amortissement pour me constituer une trésorerie plus confortable.

Mes principales interrogations:
*Pertinence des petites surfaces en zone "rurale"
*Evaluation du prix de ce type de bien atypique (Mix maison, studio, appartement)
*Prise en compte des travaux dans le financement alors même,que les logements sont loués et que je ferais les travaux de mes mains au gré des vacances locatives
*Compteurs élec communs pour les studios
*Et enfin, pertinence de l’investissement au vue de ma situation

Merci de m’avoir lu jusqu’au bout, personnellement j’en ai les yeux qui piquent.
Mais c’est avec plaisir, c’est la première fois que je partage avec des connaisseurs wink

Mots-clés : immeuble, immobilier, rural

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#2 14/11/2018 08h28

Membre
Réputation :   110  

Pour l’électricité, un compteur communs pour 3 studios et location en nue, ce n’est pas légal.
Pour la remise aux normes, c’est pas une partie de plaisir (refaire la colonne montante + dossier Enedis) mais, vous le savez mieux que moi: c’est votre métier.

Rentabilité sympa a priori, projet à creuser.

Points de vigilances : problématique du bâti ancien + profils des locataires…

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#3 14/11/2018 09h18

Membre
Réputation :   4  

Merci Pierrot31 de ce retour rapide,

J’ai bien conscience du coté illégal du compteur électrique commun en location nue. Mais n’oublions pas qu’il est juste "un peu plus légal" en meublé. D’après mes recherches il y a toujours une zone d’ombre a ce sujet. En location saisonnière OK, en LMNP "classique" c’est toléré dirons-nous.
C’est donc effectivement un point litigieux et ne me vois pas faire une partie en meublé, l’autre en nue. Je ne souhaite pas rentrer (enfin le comptable) dans des calculs d’apothicaire pour la ventilation de l’amortissement entre autres en vue d’une justification bancale auprès des impôts…. Quite à être limite légalement, autant que ce soit simple.
Ce sujet a été traité des centaines de fois ici et ailleurs et n’ai toujours pas une réponse claire finalement. hmm Cela a d’ailleurs été ma première problématique lors de mes premières visites d’immeuble de rapport ou plutôt de maisons (mal) divisées avec des compteurs uniques et des cloisons en cartons…

Bref je m’écarte, mais les avis et expériences sur ces compteurs sont toujours les bienvenus!

Et j’ajouterais que même en étant électricien la partie avant compteur reste un mystère…On pourrait même croire, d’après mon expérience et la complexité des dossiers, que les concessionnaires (Enedis, GrDF, Veolia ou autres) entretiennent volontairement un flou à ce sujet (particulièrement Enedis, Erdf etc…).

Dernière modification par Nestor1er (14/11/2018 09h27)

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#4 14/11/2018 10h27

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Réputation :   110  

C’est vrai que l’électricité avant le compteur, c’est un peu spécial…

Pour Enedis, il faut un dossier avec :
- Plan de découpage des lots par niveau, positionnement des différents points à desservir avec leur puissance de dimensionnement.
- Nature du branchement : consommateur, producteur/consommateur, producteur
- Tracé des canalisations électriques projetées
- Dossier de calcul des colonnes électriques avec dérivations individuelles
- Dimensionnement et caractéristiques de la colonne montante et des parois supportant les ouvrages électriques, liste du matériel employé (nature des conducteurs, distributeur, appareillages, conduits avec leur origine et nom du fabricant pour les matériels agréées par ENEDIS)
- Les conditions d’accès aux ouvrages de distribution publique (VIGIE, boîte à clefs)
- Emplacement des coupes-circuits
- Schéma des circuits de communication y compris les barrettes de dérivation et boîtier de téléreport.

La norme à respecter est la NFC 14-100 (& connaître aussi la NFC 11-201). Rien d’infaisable mais c’est (très) chronophage et un peu prise de tête. Si besoin, Enedis peut vous donner un logiciel gratuit pour les calculs et des (nombreux) échanges par mail permettent d’aller jusqu’au bout…

Pour l’évaluation des prix: faites des recherches sur Patrim (via votre espace personnel de impots.gouv.fr) pour faire une estimation prix de maison d’un côté, et, prix des appartements d’un autre côté. Ce sont les vrai prix payés par des vrais acheteurs chez le notaire.

Pour le crédit des travaux au fil de l’eau, voyez avec un courtier. C’est mieux (financièrement parlant) de les intégrer dans l’emprunt de départ. Au pire du pire, il reste les crédit conso (mais c’est vraiment pas terrible). Chez les courtiers, faites jouer la concurrence car tous ne se valent pas…

Pour ce qui est de la pertinence des studios en zone rural, c’est vous qui connaissez votre secteur… Soyez curieux, interrogez les commerçants, les voisins, les locataires actuels. Regardez sur LBC les annonces, le temps qu’elles restent en place. Voir, si cela ne va pas à l’encontre de votre morale, de mettre une fausse annonce LBC pour évaluer la demande.

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[+1]    #5 14/11/2018 14h19

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Réputation :   27  

A première vue, ça semble être une belle opération, bravo !

Nestor1er a écrit :

2 axes d’améliorations évidents:
*La négo: Une offre (avortée) a déja été accepté à 200 k€ (bien en dessous du prix affiché). J’espère secrètement les 180k€
*La gestion locative. Etant novice en la matière je préfererais dans un premier temps utiliser et apprendre le savoir faire de l’agence pour la sélection des locataires et rédaction des baux.

Concernant la négo : 11% de rentabilité à 214k€, votre négo devrait permettre d’augmenter encore ce chiffre, rendant l’opération d’autant meilleure… Avec une offre acceptée à 200k€, le vendeur va cependant avoir tendance à penser pouvoir toucher 200k€ pour son bien, donc soignez votre présentation pour votre offre à 180k€.

Concernant la gestion locative : c’est à mon sens d’avantage une question de temps que vous avez (ou non) à y consacrer. Concernant le choix des locataires et la rédaction des baux, on trouve sur ce forum toutes les informations nécessaires.

Après 2 ans à trainer ici, et au vue de votre projet et de votre présentation, je n’ai pas l’impression que vous ayez besoin de vous faire épauler par une agence. A votre place, je m’en passerait si vous n’habitez pas loin du bien en question.

Nestor1er a écrit :

A savoir que je compte négocier un différé d’amortissement pour me constituer une trésorerie plus confortable.

Mes principales interrogations:
*Pertinence des petites surfaces en zone "rurale"
*Evaluation du prix de ce type de bien atypique (Mix maison, studio, appartement)
*Prise en compte des travaux dans le financement alors même,que les logements sont loués et que je ferais les travaux de mes mains au gré des vacances locatives
*Compteurs élec communs pour les studios
*Et enfin, pertinence de l’investissement au vue de ma situation

C’est une bonne chose si vous pouvez augmenter votre trésorerie : 10k€ ce n’est pas beaucoup.
Par ailleurs, ça rendra votre dossier d’autant plus solide pour les projets à venir avec un cashflow positif sur le premier investissement et une trésorerie plus gonflée.

Pour le reste :

* Ca dépend des zones… avoir a proximité quelque chose qui attire les jeunes célibataires (entreprises pour stage/apprentis, école proche pour étudiants…) est un avantage, mais ça ne remplace pas une bonne connaissance du secteur (être du coin, avoir étudié le marché…). D’après votre présentation, il semble que ce soit le cas.
* Si la rentabilité est là, j’ai tendance à trouver cette question secondaire tant qu’on n’envisage pas une revente à court/moyen terme.
* Toutes les banques que j’ai vues jusqu’ici mettent une date limite pour le différé et le déblocage de l’enveloppe. Au delà de cette date, l’enveloppe non débloqué ne pourra plus l’être. Du coup, les travaux "au gré des vacances locatives" pourrait ne pas être possible, si ces vacances interviennent trop tard. A vérifier donc !
* Je ne suis pas compétent pour parler de l’élec commun.
* Je ne suis pas certain de comprendre la question. Les banques vous suivent, vous avez des comptes propres, un plan bien ficelé et un cash flow positif, tous les voyants me semblent au vert. En plus de ça, vous avez le temps et les compétence pour gérer la location et les travaux, c’est encore un point positif.

Bref, du haut de mes 0 investissement terminés et 1 investissement en cours, je vous dirais "allez-y, vous êtes prêt !"

Bonne chance !

Dernière modification par Iomipom (14/11/2018 14h23)

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#6 14/11/2018 14h54

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Pour l’électricité:
- En location nue c’est illégal
- En location meublé, le bailleur n’a pas le droit de facturer l’électricité suivant la consommation (même avec un defalcateur). La seule possibilité dans un meublé, c’est de faire payer un forfait de charges qui englobe l’électricité (avec les risques d’abus qui vont avec).

Donc, dans le cas présent, 3 choix:
- Le statu quo: rester comme ça (avec les risques qui vont avec…).
- Faire des travaux sur la colonne montante pour que chacun est un compteur et paye son abonnement. Solution coûteuse, pénible mais tranquillité d’esprit.
- Discuter et proposer aux locataires de studios de passer en bail meublé avec un forfait pour charge.

A titre personnel, je privilégierai la 3ème possibilité quitte à "négocier" (le seul hic, c’est qu’ils sont 3)..

Une dernière chose: si le but du différé d’amortissement est de faire de la trésorerie, mieux vaut un différé total que partiel…

Dernière modification par Pierrot31 (14/11/2018 14h55)

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#7 14/11/2018 22h10

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Pierrot31 a écrit :

Pour ce qui est de la pertinence des studios en zone rural, c’est vous qui connaissez votre secteur… Soyez curieux, interrogez les commerçants, les voisins, les locataires actuels. Regardez sur LBC les annonces, le temps qu’elles restent en place. Voir, si cela ne va pas à l’encontre de votre morale, de mettre une fausse annonce LBC pour évaluer la demande.

Bien que je ne sois pas trop à l’aise avec ça, j’ai tenté l’annonce fictive pour un studio.
Volontairement, l’annonce n’était pas trop aguicheuse, sans fioriture.
Bilan, 3 mails en 24 heures (je n’avais demandé que des contacts par mails, ce qui réduit je pense le potentiel de l’annonce) et 240 vues. Je ne saurais trop interpréter ce résultat mis à part que les studios sont surement louables!

J’ai également pu avoir l’avis du maire (un ami de mon père) sur la demande locative sur la commune. Je m’en doutais mais la demande dépasse largement l’offre et selon lui la maison et les appartements en question sont constamment loués (y/c par des locataires indélicats, il m’a mis en garde concernant leur sélectionrapport aux nuisances sur la commune…).

Me reste plus qu’à faire ma petite enquête de voisinage…

Pierrot31 a écrit :

Une dernière chose: si le but du différé d’amortissement est de faire de la trésorerie, mieux vaut un différé total que partiel…

Je ne savais pas que lon pouvait opter pour un différé totale…J’irai au charbon dans ce sens là!
Merci pour l’info

Iomipom a écrit :

Bref, du haut de mes 0 investissement terminés et 1 investissement en cours, je vous dirais "allez-y, vous êtes prêt !"

Bonne chance !

big_smile

Merci pour vos remarques et encouragements.
Bon courage pour votre "investissement en cours" wink

Dernière modification par Nestor1er (14/11/2018 22h33)

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[+2]    #8 14/11/2018 22h43

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Top 100 Réputation
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Bonjour,

Deux petits points à vérifier :
- Quelle est la description de la propriété au niveau du service de la publicité foncière ? Si les 4 appartements sont issus de dépendances de la maison, sont-ils bien cités ? Vous pouvez demander la fiche de la propriété à partir des références de la parcelle que vous pouvez retrouver sur le site du cadastre.
- Dans le cas de transformations de la propriété depuis 1970, ont elles été déclarées aux services des impôts fonciers et la valeur locative qui sert de base aux impôts fonciers a-t’elle été ajustée ?
En cas d’absence de déclaration, le montant de la taxe foncière pourrait grimper…

- Question subsidiaire : chaque locataire reçoit il un avis de taxe d’habitation ?

Attention à ces élèments qui peuvent conduire à une baisse notable de rentabilité et/ou à des difficultés pour revendre le bien…

En cas de doute, faites vous conseiller par votre notaire…

Canyonneur

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#9 16/11/2018 09h09

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Réputation :   4  

Après vérification, les dépendances figurent bien sur la fiche de propriété (1 maison "propriétaire",
4 maisons " locations") et les valeurs cadastrales (ou valeurs locatives) sont en adéquations.

J’ai eu ces informations par un biais détournés… Je me demande si je suis en droit de les demander et à la mairie de me les refuser? Je vais tester et ferais un retour.

En tout cas merci pour les pistes @canyonneur. C’est un élément que je n’avais pas pris le temps de vérifier, faisant entière confiance à l’agent immobilier que je n’ai vu qu’une fois lol

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#10 17/11/2018 17h56

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Pour un retour d’expérience complet voici le compte rendu de ma seconde visite effectuée ce matin même. La première étant la juste pour valider la viabilité du projet, j’ai besoin de temps pour digérer les infos, manque d’expérience je pense.
Je m’étais fixé 3 objectifs, à savoir:
-Visite technique
-Engager la discussion avec les locataires en place
-Discussion avec l’AI (documents justificatifs, vacances locatives, prix…)

VISITE TECHNIQUE
Accompagné d’un ami entrepreneur maçon-couvreur cette visite avait pour but de vérifier l’état du bâti (structure, charpente et couverture) et d’approffondir les investigations côtés lots techniques (électricité , plomberie, chauffage et faisabilité VMC).
Bilan, sans rentrer dans les détails l’ensemble est OK. Il y a juste en gros 30% de la couverture qui ne tiendra surement pas les 20ans à venir (prévoir 10k€).
Une partie des ouvertures n’a pas été changé. Je compte les intégrer dans les travaux immédiats donc dans mon financement de base (10k€ env).

LOCATAIRES
Bon feeling à première vue.
Les locataires s’entendent bien. Pas de nuisances. Pas de soucis particuliers sur les différents lots (ah si, une chasse d’eau qui fuit…).

ENTRETIEN avec l’AI (autour d’un café dans le bar du coin cool )
Justificatif de la foncière, justificatif de la l’éxistence des différents lots auprès du cadastre.
Vérification des factures d’électricités pour les studios sur 3 ans (pour un passage en meublé avec l’élec inclus dans un forfait), quelques factures d’artisans (chaudières, ballons d’eau chaude…)
Présentation des baux sur les 5-6 dernières années
Les diag doivent m’etre envoyé par mail.
Discussion sur le prix et le contexte général de la vente, des visites en cours, des offres passées…

Bref une visite constructive.

Je prends le temps de glaner un max d’infos et tant pis si l’affaire me passe sous le nez, je ne veux pas me cramer sur mon premier investissement.
Prochaine étape une visite avec Madame et je pense une offre à suivre!

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#11 01/12/2018 09h52

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Bonjour à tous,

Bilan des opérations, pressé par des vistes imminentes et sûr de mon coup, j’ai fait une offre écrite à 190k€. L’Ai me rappel 5 jours plus tard, l’offre est passée "manque juste une signature". Rendez-vous pris dans la foulée avec la banque!
24 Heures plus tard l’AI me contacte l’air confus et m’indique "oui, euh…, en fait,euh… comment…des clients ont fait une offre à 205k€ en allant voir direct la propriétaire , accord bancaire, cash, devis travaux…" Bref c’est plié.
L’AI s’est avancé trop vite, les autres acquéreurs n’ont pas été réglos (ils ont visités le bien avec l’AI, ont été voir la propriétaire en direct, mais la vente sera fera quand même via l’agence…).Sale histoire, j’ai évidemment dis ce que j’en pensais à l’AI mais ne me battrais pas sur ce terrain là. Je me remet à chercher big_smile

Merci pour vos participations.

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#12 02/12/2018 10h38

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Nestor1er a écrit :

Je prends le temps de glaner un max d’infos et tant pis si l’affaire me passe sous le nez, je ne veux pas me cramer sur mon premier investissement.
Prochaine étape une visite avec Madame et je pense une offre à suivre!

Permettez-moi de vous rappeler vos propres mots. Etre débutant, visiter 3 fois et mettre 15 jours à se décider n’est pas compatible avec le fait de faire des offres agressives sur un immeuble complet !

Vous pouvez blâmer l’AI et les autres acquéreurs, mais c’est avant tout votre inexpérience qui fait que vous avez raté cette affaire. Et comme vous l’écriviez, il vaut mieux être trop prudent sur une première opération, donc vous avez eu raison de procéder ainsi.

Les immeubles locatifs attirent des investisseurs chevronnés contre lesquels le débutant a bien du mal à être assez réactif.

Dernière modification par Bernard2K (02/12/2018 10h47)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 02/12/2018 11h13

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Réputation :   4  

Bernard2K a écrit :

Les immeubles locatifs attirent des investisseurs chevronnés contre lesquels le débutant a bien du mal à être assez réactif.

Tout à fait et c’est bien logique.

Je ne blâme pas l’AI ou les acquéreurs, et suis d’ailleurs resté en bon termes avec l’AI. J’ai souhaité faire ce retour en toute transparence pour en faire bénéficier les bleus comme moi wink

En tout cas, merci b2k de votre retour.

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