Lejeuneinvestisseur [95] : étude de cas immobilier

Je ne connais pas le secteur, mais 5.6% de rentabilité c’est pas terrible… surtout en étant en attente des AG qui viendront la baisser (ou au mieux, la laisser telle quelle).
En ajoutant à ça le cout des travaux (électricité + décoration "passable") la rentabilité baissera encore.

A première vue, je vois mal comment le cash flow pourrait être positif, a fortiori en location nue.

Avec ou sans ascenseur? A prendre en compte pour un bien au 4ème étage.

Je up pour dire que l’appart à été pris samedi matin, un couple à fait une offre au prix demandés.
Surement pour une RP, voila qui clos le débat.

J’étends ma recherche à des projets avec travaux, merci aux intervenants

Bonsoir,

Cet investissement semble plus intéressant que le premier avec une marge brute à 8,65% en comptant 3% 8% de frais de notaire et deux semaines de vacances locatives par an.

J’ai passé vos données sur mon simulateur, vous vous en sortiriez avec un peu plus de 50 € de cash-flow mensuel (0€ d’impôt sur plusieurs années grâce aux travaux, 800€ d’assurances PNO et loyers impayés, j’ai fixé les charges de copro annuelles à 500€ arbitrairement ; Crédit 1,50% + assurance 0,36% sur 20 ans = mensualités de 720 €)

Au plaisir d’en lire plus sur ce projet car il me semble qu’on a un profil équivalent.

Dernière modification par KillianL (15/12/2018 11h20)

En effet pour les frais de notaire (j’avais compté 8% dans mon tableur, mais j’ai mentionné 3% sur mon message précédent sans faire attention), je confirme donc les 8,65% de marge brute que j’ai mentionné :
12.600 / (120.000 + 9.600 + 16.000) = 8,65 %

J’imagine qu’il est parfaitement possible d’inclure les travaux dans le crédit (je laisse quelqu’un de plus expérimenté confirmer cela). Concernant le déficit, il peut être reporté sur 10 ans en choisissant le régime réel. Attention toutefois, je compte hors travaux 8 850 € de loyers imposables. Avec 16 000 € de travaux, vous ne serez donc pas imposable que 2 ans tout au plus. Au delà, ce sont  4 200 € d’impôts qui vous attendent (Tranche à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux)

Concernant les 50 € de cash flow auxquels j’étais arrivé, j’avais compté :
- Assurance PNO de 16 €/mois (1,5 % du loyer).
- Mensualités de 720 € sur 20 ans
- Assurance loyer impayé de 50 €/mois, que vous choisissez semble-t-il de ne pas souscrire.

En effet, si je prends vos dernières données, j’arrive comme vous à 180 € de cash flow.

KillianL a écrit :

En effet pour les frais de notaire (j’avais compté 8% dans mon tableur, mais j’ai mentionné 3% sur mon message précédent sans faire attention), je confirme donc les 8,65% de marge brute que j’ai mentionné :
12.600 / (120.000 + 9.600 + 16.000) = 8,65 %

J’imagine qu’il est parfaitement possible d’inclure les travaux dans le crédit (je laisse quelqu’un de plus expérimenté confirmer cela). Concernant le déficit, il peut être reporté sur 10 ans en choisissant le régime réel. Attention toutefois, je compte hors travaux 8 850 € de loyers imposables. Avec 16 000 € de travaux, vous ne serez donc pas imposable que 2 ans tout au plus. Au delà, ce sont  4 200 € d’impôts qui vous attendent (Tranche à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux)

Concernant les 50 € de cash flow auxquels j’étais arrivé, j’avais compté :
- Assurance PNO de 16 €/mois (1,5 % du loyer).
- Mensualités de 720 € sur 20 ans
- Assurance loyer impayé de 50 €/mois, que vous choisissez semble-t-il de ne pas souscrire.

En effet, si je prends vos dernières données, j’arrive comme vous à 180 € de cash flow.

Le logement serait plutôt intéressant au final quand bien même il à un lourd investissement en travaux.
J’espère justement pouvoir inclure les travaux dans le crédit dans la mesure ou les premiers pas du ravalement ont était fait. 
Effectivement en ce qui concerne la fiscalité mais normalement dans 3/4ans j’ai aussi le ravalement qui va tomber sur mon autre bien immo donc qui me permettra de minorer ma fiscalité à nouveau, et bien quand on voit 4.2k d’impots cela a le don de faire peur.

Je pense que je fais bien de me tourner vers Le LMNP à l’avenir…
Les mensualités seront légèrement plus faibles avec des mensualités tirés sur 25 ans.

@Yoan14 Le relevé de cette année impute des charges de copro (fluides compris) de 223 €/ mois ce qui me parait peu pour un f4 mais bon, peut être de grand économe
J’ai pu visité le bien ce matin, grande immeuble divisé.
Dans mon immeuble 18 appartement sur 9 étages uniquement des F3 et F4.
Chauffage Co, ascenseur en bonne état, pas d’espace vert, un gardien qui gère les 4 résidences.
Le bâti à l’air sein je l’estime construit dans les années 70-80

Bonjour,

je souhaiterais profiter de ce file pour poser une question de charges  - dans les deux cas proposés à l’étude les charges me paraissent énormes (250/mois dans le premier et 223/mois dans le deuxième).

Les biens qui ont des charges importantes sont générallement en dessous du prix du marché et donc on a l’impression de faire une bonne affaire. En effet, le rentabilité brute, qui ne tient pas compte des charges, est tout d’un coup pas si mauvaise que ça. Or, en calculant la rentabilité nette, on se rend vite compte qu’elle est rongée par les charges. D’autant plus que les charges seront à payer même en cas de vacance locative ou des incidents d’impayé, ce qui aggraverait encore plus la situation de l’investisseur (en plus du prêt, de la TF et etc. à payer).

Qu’en pensez-vous? Les charges importantes sont-elles eliminatoire pour vous ou bien vous regardez quand même le projet dans sa globalité?

Dernière modification par Monceau (26/12/2018 17h29)