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#26 25/03/2012 10h48

Membre (2011)
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Autant pour moi je me situais dans l’hypothèse du détenteur de la NP;


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#27 25/03/2012 19h35

Membre (2011)
Réputation :   12  

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?
Je pousse la porte du gestionnaire de bien de mon village, j’explique l’avantage pour un propriétaire bailleur de vendre l’usufruit temporaire (échange de l’imposition foncier VS plus value). Le gestionnaire de bien me trouve des propriétaires susceptibles d’être intéressé, lui touche sa "com" et je laisse bien sur le bien en gérance chez lui.
Bien sur on récupère tous les problèmes de gestion des locataires avec les risques de vacances et d’impayé, mais on doit alors pouvoir négocier plus dur que pour l’achat d’usufruit de SCPI non ?
Y a-t-il un écueil au raisonnement ?

Sur la base de votre hypothèse comment valoriser la cession de l’US sur un T1 de 30m2 d’un loyer de 490€?

Quels sont les critères de valorisation de l’US?


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#28 25/03/2012 21h11

Membre (2011)
Réputation :   35  

le prix est a débattre entre les 2 parties.
Personnellement, j’offrirais environ 15 000 € pour 5 années d’usufruits de votre appartement. l’avantage c’est qu’en fonction du prix d’achat de votre bien, cette somme à de forte chance d’être totalement exonérée d’impôt.

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#29 26/03/2012 09h09

Membre (2011)
Réputation :   43  

yannou77 a écrit :

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?

Tout est imaginable, mais:

- il faut le financer, idéalement par endettement pour bénéficier d’un levier et optimiser le retour sur investissement. Je crains que cela ne soit pas très aisé de trouver une banque pour vous suivre sur ce créneau: ce n’est pas un financement de bien standard qui rentre dans les cases habituelles, et surtout, vous ne pouvez pas offrir une sûreté réelle (une hypothèque) en garantie à la banque avec de l’usufruit seulement. Il ne faut pas négliger ce dernier facteur, la banque a elle-même largement plus de facilités pour se faire refinancer un crédit hypothécaire ( par différents canaux: société de crédit foncier, covered bonds, collatéral BCE, etc.) à meilleur compte que sur le marché classique. Bref, ne vous attendez pas à trouver un financement facilement, et vous le paierez normalement plus cher qu’un crédit immobilier (ceci étant, le raisonnement vaut aussi pour l’usufruit sur parts de SCPI).

- c’est un montage très risqué pour l’usufruitier, qui supporte exclusivement les risques d’insolvabilité et de dégradation du logement du locataire et ces risques sont nettement moins dispersés qu’avec des SCPI, sauf à avoir des dizaines d’usufruits différents.

- il faut se poser la question du sort fiscal de l’emprunt qu’a éventuellement souscrit le propriétaire pour acquérir le bien (je n’ai pas cherché, je ne sais pas si l’administration envisage ce cas de figure et quelle est sa réponse sur la déductibilité des intérêts le cas échéant) + si le propriétaire est encore dans un dispositif de défiscalisation type Scellier, il perd tous ses avantages (à éviter, donc, et le montage est à réserver pour des biens immobiliers détenus à travers un mécanisme de droit commun)

- à l’extinction de l’usufruit temporaire, va se poser un problème locatif sur plusieurs plans: le propriétaire peut se retrouver avec un locataire qu’il n’aura pas choisi et qui aura droit au maintien dans les lieux en application de la loi de 1989 (bof bof), quid de la remise en état du logement (état des lieux et ce qui doit être supporté par le proprio, l’usufruitier ou le locataire)?, bref, ce n’est pas nécessairement une sortie sereine et sans encombres pour les deux parties.

Ces quelques points me font penser que ce type de démembrement s’applique plutôt bien:
- à de la pierre papier,
- à l’acquisition de logement dès l’origine en dur par un particulier en nue-propriété, avec un bailleur social usufruitier qui louera le bien 20 ans et le rendra libre et remis en état à son issue,
mais plus difficilement au cas de figure que vous évoquez.

yannou77 a écrit :

D’ailleurs si j’ai bien compris ce dernier point, on peut systématiquement payer 0 de PV en vendant l’usufruit pour 23% de la valeur d’achat et en se mettant ensuite d’accord sur la durée (inférieur à 10 ans)?

Je comprends également cela

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#30 26/03/2012 10h59

Membre (2011)
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Pour les intérêts d’emprunt, ils ne sont clairement plus déductibles (d’éventuels autres revenus foncier) une fois que le propriétaire cède l’usufruit (car la société qui exploite l’usufruit est soumise à l’IS, possibilité de déduire si soumise à l’IR).

Il est clair que le montage vise des propriétaires
-avec peu ou plus de crédit sur leur appartement.
- Sans loi fiscal ni LMNP.
- De préférence fortement imposé, TMI assez haute.
- De préférence avec des travaux assez récent effectué pour ne pas avoir le soucis de faire du déficit foncier; et avoir un logement que ne pose pas de problème d’insalubrité qui serait alors le problème de l’usufruitier.

J’envisage aussi le problème de sorti avec un locataire. Il doit être possible de cosigner le bail avec le NP et l’usufruitier. De toutes façon le soucis de trouver un bon locataire est un soucis commun à l’usufruitier et au nu propriétaire.
les charges tels que taxe foncière, gros travaux, chaudière qui pète restent à la charge du nue propriétaire.
Certes les risques d’impayés et de vacances sont bien plus lourd à porter que pour de la SCPI, mais le rendement exigé est loin d’être le même (de l’ordre de 10% brut en usufruit SCPI, je n’envisage pas de me lancer la dedans en dessous de 20% brut).
De toutes façon, j’envisage d’investir dans l’immobilier et à l’heure actuel, je préfère être usufruitier que nue propriétaire, car j’estime que le prix de l’immobilier augmentera moins vite que l’inflation, la où les loyers devraient suivre avec moins de retard, mais c’est des convictions sommes toutes très personnelles.
J’étudie la possibilité d’un financement via un prêt hypothécaire sur ma RP (j’ai des pistes pour 150 k via un amis courtier à 2,4% variable non capé, qui ne me fait pas peur eu égard à la courte durée de l’emprunt).
Tout cela est bien théorique, j’étudie la faisabilité de la chose, j’en ferais certainement un billet sur mon blog un de ces 4 wink

Merci pour vos remarques et conseils, au plaisir de vous lire !

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#31 26/03/2012 23h18

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Quelqu’un cherche un usufruitier pour 10 ans sur Vente ou cession d usufruit temporaire. , mais l’affaire ne semble pas totalement "limpide"…


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#32 20/04/2012 14h13

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Je ne veux pas être contrariant au sujet des montages qui sont décrits parce que dans l absolu ils  sont indiscutables ,

Tout vient à point à qui sait attendre :   J ai seulement un petit souci : Le temps passe si vite :

Donc certains intervenants auront quel âge pour avoir  la satisfaction  d avoir échappé aux plus-values -Est-ce qu ils auront  encore vraiment le temps d en profiter ?

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#33 03/11/2022 22h59

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Une question concernant la vente de parts de SCPI en cours de demembrement.

Dans mon exemple la société usufruitier doit être liquidé prématurément.

Le démembrement temporaire aurait du durer 10 ans, mais à cause de la liquidation de la société cette durée sera réduite à 8 ans.

Dans le montage initial le NP n’avait pas de plus value à payer puisque une fois l’usufruit éteint, la plus value est de 0.

Mais dans le cas présent, que va-t-il se passer ?

La clé de répartition va être recalculé sur 8 ans au lieu de 10 ?
Y aura-t-il une plus value a payer basé sur la valeur de la NP à 8 ans - la valeur de la NP lors de l’acquisition ?

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#34 04/11/2022 09h51

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Bonjour. Pour espérer une réponse, il serait bon de vous présenter bien plus longuement que ce que vous avez fait ici : Information - Forums des investisseurs heureux


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#35 04/11/2022 11h39

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lovro, le 03/11/2022 a écrit :

Une question concernant la vente de parts de SCPI en cours de demembrement.

Dans mon exemple la société usufruitier doit être liquidé prématurément.

Le démembrement temporaire aurait du durer 10 ans, mais à cause de la liquidation de la société cette durée sera réduite à 8 ans.

Dans le montage initial le NP n’avait pas de plus value à payer puisque une fois l’usufruit éteint, la plus value est de 0.

Mais dans le cas présent, que va-t-il se passer ?

La clé de répartition va être recalculé sur 8 ans au lieu de 10 ?
Y aura-t-il une plus value a payer basé sur la valeur de la NP à 8 ans - la valeur de la NP lors de l’acquisition ?

J’imagine que votre société est à l’IS.
Intuitivement et sans préjudice d’une vraie analyse :
Comme huit années ont passé, elle est censée avoir amorti 8/10ème de la valeur initiale de l’usufruit à 10 ans.
Du fait de la liquidation, elle est réputée avoir vendu les deux ans restants à leur valeur réelle, donc la valeur d’un usufruit à deux ans (sans délai de jouissance :-)). La différence entre la valeur actuelle de l’usufruit à deux ans et deux dixièmes de la valeur initiale de l’usufruit à dix ans est taxable comme une plus-value au niveau de la société (si plus-value il y a). Par ailleurs, article 111 bis du code général des impôts, l’actionnaire de la société liquidée (j’imagine le nu-propriétaire, mais pas forcément) est réputé avoir reçu un revenu distribué imposable à son niveau en RCM (sous déduction de ce qui sera vu comme un remboursement d’apports).
Quand vous dites que dans le schéma initial le NP n’avait rien à payer, ce n’est pas parce que l’usufruit allait jusqu’au bout, mais parce que la société n’était pas liquidée : même en allant jusqu’au bout,, si vous liquidez la société, l’actionnaire aura un impôt à payer sur la part des sommes récupérées qui excède ses apports.

Dernière modification par InvestisseurInquiet (04/11/2022 11h44)

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[+1]    #36 04/11/2022 12h55

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lovro, le 03/11/2022 a écrit :

Dans mon exemple la société usufruitier doit être liquidé prématurément.

Le démembrement temporaire aurait du durer 10 ans, mais à cause de la liquidation de la société cette durée sera réduite à 8 ans.

Dans le montage initial le NP n’avait pas de plus value à payer puisque une fois l’usufruit éteint, la plus value est de 0.

Mais dans le cas présent, que va-t-il se passer ?

A mon avis, vous compliquez l’analyse d’une situation somme toute simple (ou oubliez d’indiquer des informations essentielles, comme la cause de la liquidation), et  :

1) La liquidation de l’usufruitier n’a à priori pas d’impact sur le nu-propriétaire : il retrouvera la PP au bout de 10 ans.

2) Il est possible que l’usufruitier "vende" ce qui reste d’US (éventuellement au détenteur de la NP) dans le cadre de sa liquidation…. (contactez la société de gestion pour évaluer les impacts, et connaître les modalités, et n’oubliez pas de déclarer cette cession au fisc et de lui payer les droits associés à la vente, soit 5% de 23% de la valeur actuelle de la PP, ce qui pourrait en fait être "beaucoup"). Indiquez de quelle SCPIil s’agit, combien de parts, et la date precise de fin d’US, si vous voulez avoir une idée d’un prix plausible. 

3) Lors d’une cession ultérieure des parts remembrées, le prix d’achat utilisé (pour calculer une éventuelle plus-value) sera la valeur  initiale de la PP (et non la valeur de "ses apports", comme indiqué par erreur dans le message précédent par InvestisseurInquiet) et la date retenue pour les abattements celle de l’acquisition de la NP.


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#37 04/11/2022 13h41

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Il ne peut pas y avoir d’erreur de ma part sur le régime applicable à la revente des parts remembrées (qui est totalement décorrélée de la liquidation de la société) puisque je n’en parlais pas…

Mon propos portait sur l’enrichissement de l’actionnaire de la société liquidée (nu-propriétaire ou pas) au moment de la liquidation : celui-cii va récupérer dans son patrimoine propre la valeur de la société (soit sous forme de cash si le contenu de la société a été vendu avant, soit sous forme d’usufruit + cash (usufruit qui reconstituera la pleine propriété si l’actionnaire est le nu-propriétaire)). Si cette valeur reçue est supérieure à la valeur apportée initialement, il y a taxation de l’actionnaire en RCM à hauteur du différentiel. C’est un coût potentiel de la liquidation, en fonction de l’évolution de la valeur de l’usufruit et des profits antérieurs qui avaient été laissés dans la société.

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#38 04/11/2022 14h08

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Effectivement, j’avais lu un peu trop vite. Toute votre analyse me semble exacte (mais la mienne aussi : vous avez évoqué la plus-value issue de la liquidation; moi je parlais de celle de celui qui avait acquis la NP initialement; la question était un peu confuse et semblait confondre ou assimiler l’actionnaire de la société liquidée et le NP, qui sont à distinguer, même si ça pourrait être la même personne).


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#39 04/11/2022 14h10

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A mon avis, c’est GBL qui a la bonne analyse. Donc, Lovro, je pense que vous faites une erreur de logique. La liquidation n’éteint pas l’usufruit. Vous vous laissez influencer par l’usufruit viager qui s’éteint à la mort de l’usufruitier. Là, ce n’est pas un démembrement viager, c’est un démembrement de 10 ans. La "mort" de la société usufruitière n’emporte pas fin du démembrement. L’usufruit continue donc à exister pendant 2 ans. Ce droit démembré existe pour sa durée restant à courir, c’est un actif, et il a une valeur. A qui appartient-il ? C’est au liquidateur de la société usufruitière qu’il faut le demander, mais enfin il appartient à quelqu’un. Logiquement il suit le même chemin que tous les autres actifs de la société en liquidation.

Dernière modification par Bernard2K (04/11/2022 14h13)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#40 04/11/2022 16h48

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L’usufruit est valorisé a sa valeur nette comptable (valeur d’acquisition - amortissements cumulés depuis l’origine - ne pas oubliez le prorata d’amortissement à enregistré à la liquidation qui se fait rarement le jour de la clôture).
La société doit donc vendre l’usufruit pour les besoins de la liquidation, ie ne plus détenir d’actifs autres que du cash.
La plus value éventuelle sera égale au prix de vente de l’usufruit moins la VNC. Elle sera taxé normalement à la liquidation au sein du boni de liquidation dans des conditions de droit commun.

Pour le NP cela ne change rien : que ce soit cette société, Pierre, Paul ou Jacques qui détient l’usufruit même chose.

Ce que je devine dans votre questionnement, mais je peux me tromper, c’est que ce soit le NP qui rachète l’usufruit résiduel et ainsi devenir PP plus tôt.

Dans ce cas, pas de fiscalité applicable pour le NP si ce n’est le paiement de droits de mutation, puisqu’il y a bien une mutation de droits immobiliers, qui sont la la charge de l’acquéreur.
Cela change le cout d’acquisition de la NP au global (le 1er paiement tous frais inclus + le second paiement tous frais inclus) mais la fiscalité sur la PV pour le NP se calcule en fonction du prix en PP.

La seule question qui peut être compliquée en pratique est de savoir comment va se traiter l’application des abattements pour durée de détention. Cette question ne se pose que si le prix de part a suffisamment augmenté entre le moment de l’achat des droits en NP et le moment de la vente effective. en gros si il y a de la plus value taxable.
Je dirais qu’il faut traiter chaque achat (la NP initiale et l’usufruit résiduel) de manière distincte.

Dernière modification par cedREIM (04/11/2022 16h49)


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#41 04/11/2022 18h52

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Il n’y a pas d’obligation de tout vendre : le partage peut se faire en nature, même si ce n’est pas très commode en cas de pluralité d’associés. En revanche, si la société est à actionnaire unique et que les liquidités déjà disponibles permettent de rembourser les dettes éventuelles, aucune raison de céder.

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#42 05/11/2022 15h16

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Plutarque, le 04/11/2022 a écrit :

Bonjour. Pour espérer une réponse, il serait bon de vous présenter bien plus longuement que ce que vous avez fait ici : Information - Forums des investisseurs heureux

C’est vrai que je voulais surtout poser ma question sur le moment.
Mais, je viens de mettre à jour la présentation.
En vrai ça fait des années que je lis ce forum et notamment les posts de GBL au sujet des SCPI, mais je n’ai jamais crée de compte.

Dans mon cas, je suis le NP, la société va être liquidé et pour répondre à plusieurs de vos remarques, j’ai surtout une obligation "morale" de liquider l’US (Théoriquement effectivement c’est pas mon souci).
Mais si je demande le retrait des parts pour répondre à cette obligation morale, je pense qu’ils vont me fiscaliser la PV sur la NP.

J’ai donc deux pistes:

- Soit de trouver un repreneur pour l’US

- Soit comme le dit @cedREIM, de racheter l’US pour remembrer en payant les droits de mutation sur l’US et enfin de demander le retrait en nom propre.
D’ailleurs merci @cedREIM car je comprends  qu’en plus des frais de dossier, je vais devoir payer les droits de mutation, non pas sur l’US mais sur 23% de la valeur actuelle de la PP.
C’est plus que ce que j’imaginais mais moins que la PV sur la NP.

Il n’y a pas de PV si je revends la PP puisque la hausse de la part n’a pas même pas couvert les frais de souscription au fils des années.

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#43 08/03/2024 19h12

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Pour les aficionados, l’AMF se penche sur la commercialisation de parts de SCPI en démembrement.

Synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété

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