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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/11/2018 22h48

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Bonjour,
Après avoir bouquiné en vue de mon premier investissement locatif (les livres de J. Delagrandanne notamment), je suis encore dans le flou. Je me tourne donc vers vous, car j’ai déjà trouvé beaucoup d’informations très utiles sur ce forum.
Mon objectif est de me constituer un patrimoine pour la retraite. Je suis libéral, j’ai 36 ans, avec de bons revenus, un TMI à 41%, C’est mon premier investissement, j’ai choisi d’investir dans ma ville, la proximité me rassure pour la gestion. Après quelques visites, les biens dans lesquels je me sens à investir (bâtiment propre et bien entretenu, dans une petite copro) ont des rentabilités nettes de 3,5% environ, et nette-nette de 5%. Vu mon activité professionnelle, il n’est pas judicieux que je passe énormément de temps à trouver la perle rare avec un rendement à 10%.

J’ai lu que pour que cela vaille le coup, il fallait que la rentabilité nette-nette soit au moins 2,5% supérieure au taux du crédit.
J’ai simulé le placement du cash-flow sur un fonds en euro d’assurance-vie à 2,5% net, et mes calculs indiquent que le meublé reste beaucoup plus intéressant que l’assurance-vie (mais je me méfie de la justesse de mes calculs, il y a tellement de paramètres).

Première question : est-ce que même avec une rentabilité « médiocre » de 3,5% nette, cela vaut le coup de s’embêter avec un locataire par rapport à la rentabilité d’une assurance-vie ? J’ai l’impression que oui, mais que ce n’est plus forcément vrai après la fin du crédit et de l’amortissement du bien.

Deuxième question : le cash-flow n’est pas un indicateur important pour moi, je peux faire un effort d’épargne. Est-ce qu’il vaut mieux tout emprunter sur 20 ans pour maximiser l’effet de levier, ou y a-t-il un intérêt à faire un apport ou raccourcir la durée du crédit ?

Merci de m’avoir lu, j’ai hâte de vous lire !

Mots-clés : assurance-vie, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement

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#2 10/11/2018 22h54

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mt05 a écrit :

ont des rentabilités nettes de 3,5% environ, et nette-nette de 5%

Imposition négative ? Relisez-vous SVP…

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#3 10/11/2018 23h02

Membre
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Oui, comme j’ai déjà des revenus fonciers car je me loue mon cabinet par ma SCI, le LMNP (grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des intérêts d’emprunt) me génère un déficit foncier qui diminue mon impôt.

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#4 11/11/2018 10h09

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Bonjour,

Renseignez vous mieux. En BIC et LMNP il n’y a pas de déficit foncier, seulement en location nue.
Les "déficits" (stock d’amortissements et charges) se reportent pendant 10 ans mais ne peuvent se deduire de votre base imposable.
Estimez vous pouvoir viser une plus value? regardez du coté du TRI car la rentabilité net net n’est pas le seul indicateur.

Autre point, une AV en support euro est actuellement bien loin du 2.5% net, on sera plus sur 1.25% net en 2018…
Pour faire plus de 1.5 ou 2% net, il faut prendre un peu de risques.

Aussi je partage un peu votre avis, pour une première acquisition, il ne faut pas nécessairement viser la perle rare, il y a tellement de choses à apprendre sur le "terrain" (administratifs, locataires, gestion des rotations, des imprévus liés au meubles… ) que l’on a pas prévu.

Dernière modification par Letuche57 (11/11/2018 10h14)

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#5 11/11/2018 10h34

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@Letuche vous avez raison, le déficit généré par le LMNP ne vient pas diminuer le revenu imposable, mais je croyais qu’il pouvait venir en déduction de mes autres revenus fonciers que je possède déjà. Il faut que je vérifie à nouveau.
Il faut que je regarde la notion de TRI avec laquelle je ne suis pas familier.
Concernant les assurances-vie, la mienne (MACSF) m’a rapporté 2,4% en 2017 sur la partie fond en euro, c’est un multi-support avec 80% fond en euros, 20% en actions/obligations. J’ai vu que certains fonds avaient fait 2,5% en 2017.

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[+1]    #6 11/11/2018 10h40

Membre
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Alors ca viendrait en déduction de vos autres revenus fonciers si vos autres revenus fonciers sont déclarés en BIC (meublés)
Si c’est de la location nue classique ce sont des revenus fonciers "classiques" qui seront déclarés à part des revenus BIC (BIC déclaré en tant que professionnel avec numéro SIRET même si l’l’acronyme LMNP tendrait à prouver le contraire..)

Dernière modification par Letuche57 (11/11/2018 10h41)

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#7 11/11/2018 11h35

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J’avais créé ce topic assez similaire, si ça vous intéresse : https://www.devenir-rentier.fr/t17333

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