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[+1]    #1 10/11/2018 08h38

Membre (2011)
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A) DEPOT DE GARANTIE :

COMMERCE :

- Possibilité de fixer librement le montant du dépôt de garantie (je demande 6 à 12 mois selon les dossiers). Cela représente une belle garantie mais cela permet aussi d’améliorer sa trésorerie en touchant d’un seul coup plusieurs mois de loyer. Par exemple pour un loyer de 2.000€ mensuel même si vous ne demandez que 6 mois cela représente tout de même 12.000€ par an. En les plaçant par exemple sur Wiseed en crowdfunding immobilier sur des dossier A ou B à 8% le dépôt de garantie vous rapporte 960€ par an, le double si vous obtenez 12 mois…

RESIDENTIEL :

- 1 mois max de dépôt de garantie

B) CHARGES :

COMMERCE :

- Les charges de copropriété peuvent être mises en totalité à la charge du locataire (et même les grosses réparations article 606, contrairement à ce que pensent beaucoup de bailleurs et même si la jurisprudence n’est pas constante en la matière, au pire il faudra rembourser mais je n’ai jamais eu le cas)

- La taxe foncière peut être mise à la charge du locataire

- L’assurance des locaux peut être mise à la charge du locataire

- Les dépenses d’entretien, de réparation et d’embellissement peuvent être mises à la charge du locataire (mais toutes améliorations du local restent bien sûr la propriété du bailleur)

RESIDENTIEL :

- Seule une petite partie des charges sont récupérables. La taxe foncière ne l’est pas et c’est au bailleur généralement de réaliser les dépenses de réparation et d’embellissement

C) REEVALUATION DU LOYER :

COMMERCE :

- Si prévu au bail il est possible de réévaluer le loyer annuellement de l’ILC (Indice des loyers commerciaux) qui augmente plus rapidement que l’indice de référence pour le résidentiel (IRL). Par le passé il était même possible de réévaluer en se basant sur l’ICC (indice du coût de la construction) qui augmentait encore plus vite.

RESIDENTIEL :

- Possible aussi de réévaluer chaque année mais en se basant sur l’IRL (indice de référence des loyers) moins avantageux pour le bailleur.

D) PAIEMENT DU LOYER

COMMERCE :

- Très facile de sortir un locataire qui ne paie pas son loyer (en deux ou max trois mois c’est plié, même en plein hiver)

- Souvent le fond de commerce a une valeur du coup le locataire a tout intérêt à payer scrupuleusement son loyer même s’il n’exploite plus le local par exemple, le temps de revendre son fond de commerce ou droit au bail. Et s’il ne paie pas et qu’il est expulsé et bien le bailleur récupère le fond de commerce et pourra donc demander un pas de porte au prochain locataire. En gros en matière de locaux commerciaux (bien placé) c’est presque une bonne nouvelle si votre locataire ne vous paie pas car i) vous avez un dépôt de garantie qui dépasse la période nécessaire pour l’expulser donc vous ne perdrez pas d’argent ii) une fois expulsé vous pouvez demander un pas de porte au prochain locataire.

- Le locataire est engagé sur 3 ans et ne peut pas quitter les lieux avant au risque de perdre son dépôt de garantie.

- Généralement un commerçant qui quitte son local se charge de trouver lui même un repreneur en lui demandant au passage un droit au bail : peu de vacances locative.

RESIDENTIEL :

- Très long et compliqué pour sortir un locataire qui ne paie pas (et plus difficile aussi "moralement" de sortir quelqu’un de son habitation plutôt que de son commerce)

- Préavis pour quitter les lieux court

- Pas de valeur de fond de commerce ou de droit au bail

E) DIVERS :

- Dans une SCI à l’IS possibilité d’assujettir les loyers des locaux commerciaux à la TVA (et donc de la déduire des travaux, frais de gestion etc)

- Les rendements sont généralement plus élevé par il y a moins d’acteurs sur le marché (les acheteurs de leur résidence principale font monter les prix de l’immobilier résidentiel alors qu’en matière de commerce seul compte le rendement pas le plaisir de posséder une belle résidence principale)

- Vous passerez moins de temps à gérer vos biens car ce sont les locataires qui font les travaux et trouvent leur remplaçant!

ATTENTION : En matière de locaux commerciaux l’emplacement est PRIMORDIAL, nettement plus que pour le résidentiel ! Je conseil de n’investir que dans des emplacements numéro 1. Le rendement est plus faible mais il est pérenne et vous n’aurez pas de vacance locative.

Et vous, qu’en pensez vous ?

Mots-clés : bail commercial, investissement immobilier, locaux commerciaux

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#2 10/11/2018 09h24

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Tous ces points sont totalement exacts.

La comparaison résidentiel et commercial est à l’avantage du commercial en terme de tranquillité.

Par contre pour monter  une rente les meilleurs rentabilités se trouvent sur le résidentiel avec travaux on atteint entre 14 % et 20 %.

Sur le commercial quand on atteint 7 à 8 % on est content.

Le point complexe du commercial , c’est effectivement l’emplacement autant il est toujours possible de louer de l’habitation n’importe où autant pour du commercial si l’emplacement est moyen c’est plié pas de locataire.

L’immeuble de rapport avec un local commercial est pas mal non plus.

Pas besoin de SCI IS pour assujettir à la TVA en nom propre c’est tout a fait possible.

Pour moi on débute avec de l’habitation sur des grosses rentabilités ce qui permet d’apprendre beaucoup.
Ensuite avec des reventes de biens on passe au commercial avec apport en CCA sur SCI pour des locaux commerciaux et empruntant partiellement pour créer de la plus value patrimoniale tout en bénéficiant d’un cash flow correct avec l’apport personnel.

Sur mon parc immobilier , j’ai maintenant 4 locaux commerciaux , des appartements à revendre et des immeubles que je conserve pour l’instant.

Autre point
Je suis toujours partant pour des partenariats via des SCI IS sur des locaux commerciaux en France  où tous les associés procèdent à un apport ( environ 100 K€ )

Voila , c’est ma démarche actuelle.


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[+1]    #3 10/11/2018 10h01

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Vous avez globalement raison. Je suis d’ailleurs toujours étonné que beaucoup mettent un signe égal entre "investissement immobilier locatif" et "habitation", alors qu’on peut donner à bail beaucoup de choses différentes : local commercial, local professionnel (bureaux), garage, cave, entrepôt, terrain agricole, terrain non agricole…

Sur certains points de détail, il me semble néanmoins que vous êtes un peu optimiste :
- le dépôt de garantie est certes librement négocié. Néanmoins, l’usage le plus fréquent est 3 mois si paiement à terme à échoir, 6 mois en terme échu (dans l’hypothèse d’un paiement par trimestre). En demandant beaucoup plus, vous faites un sacré écrémage chez les candidats, tous n’ayant pas l’envie ou la possibilité de vous donner 1 an de loyer pour votre trésorerie. Signalons d’ailleurs qu’en paiement à terme à échoir, un dépôt de garantie de plus de 2 termes est producteur d’intérêts.

- sur les charges, la mise à charge du locataire des gros travaux est interdite depuis la loi Pinel.

- sur l’expulsion : rapide… si tout va bien. Mais le juge peut accorder jusqu’à 2 ans d’étalement. Et le bailleur doit être réactif car s’il traîne un peu et que le preneur se retrouve en liquidation avant que le bailleur ait pu l’expulser et récupérer ses loyers, ça va se compliquer beaucoup.

- concernant l’emplacement : oui, il faut du premium si l’on veut éviter le risque de vacance. Le premier inconvénient, c’est que le premium se paie cher : la sécurité au détriment du rendement, comme très souvent.  L’autre inconvénient, c’est que la définition du premium peut changer en quelques années. Le centre ville est ringardisé par le développement de la périphérie ; ou bien la zone commerciale A est ringardisée par le développement de la zone commerciale B.
Désormais, quand je passe devant un commerce fermé depuis longtemps, je me dis "voilà un bien pour lequel le bailleur n’a pas perçu de loyer depuis longtemps !".

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2018 10h10)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 10/11/2018 10h49

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INTJ

J’ai quand même l’impression que l’emplacement pour un local commercial est bcp plus important que pour du résidentiel.

Du résidentiel, sauf à être dans des zones complètement rurales, si vous ajustez le loyer, cela se loue toujours.

Un local commercial, même à prix cassé, peut rester vide de nombreuses années (voire décennies), y compris en centre-ville. D’ailleurs, si vous vous promenez dans le centre-ville de petites villes (10-20 000 habitants), vous constaterez qu’il y a parfois des rues entièrement sinistrées, avec trois ou quatre emplacements vacants.

Et justement, la dynamique commerciale actuelle dans les centre-villes peut être difficile à maîtriser : il suffit que telle ou telle enseigne à bas coût s’implante dans une ZAC voisine, et le commerce de centre-ville peut voir son activité s’écrouler. C’est typiquement le cas avec certaines épiceries ou magasins de vêtement.

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#5 10/11/2018 11h08

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Bernard2K a écrit :

sur les charges, la mise à charge du locataire des gros travaux est interdite depuis la loi Pinel.

Oui en effet vous avez raison.

InvestisseurHeureux a écrit :

J’ai quand même l’impression que l’emplacement pour un local commercial est bcp plus important que pour du résidentiel.

Oui c’est le point principal. Un local commercial mal ou même juste moyennement placé trouvera difficilement un preneur et comme il y aura moins de demande on sera moins en position de force pour négocier les termes du bail comme le dépôt de garantie etc..

InvestisseurHeureux a écrit :

Et justement, la dynamique commerciale actuelle dans les centre-villes peut être difficile à maîtriser : il suffit que telle ou telle enseigne à bas coût s’implante dans une ZAC voisine, et le commerce de centre-ville peut voir son activité s’écrouler. C’est typiquement le cas avec certaines épiceries ou magasins de vêtement.

Les murs de restaurants et bars sont intéressants de ce point de vue là. Même avec le succès de Deliveroo c’est plus convivial d’aller dîner avec ses amis dans un restaurant ou de boire un verre en terrasse. Et si on veut bien faire ses courses dans une ZAC on préfère partager les moments de convivialité en centre ville, surtout s’il est charmant.

Dans le même genre mais il faut un gros apport, il y a les murs d’hôtels.

Dernière modification par Frankymal (10/11/2018 11h12)

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Favoris 1    #6 10/11/2018 12h23

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Les restaurants sont intéressants mais tout dépend de la ville et de l’emplacement encore une fois.
Ceux ci quand ils sont bien placés sont chers …très chers et souvent les murs appartiennent au restaurateur.

Je suis moins fan des bars car les nuisances peuvent mettre en péril l’activité.

Actuellement je tourne sur les salons de coiffure et les opticiens , ces deux professions ont toujours des clients et des très bonnes marges ….

J’évite tout les machins de tatouage , de kebab , de mode éphémère , d’onglerie  , de bien être etc …

Il faut du solide et du fiable dans le temps en terme d’activité.

Autre avantage avec les locaux commerciaux est la possibilité d’acheter partout en France sans avoir besoin de se limiter à sa zone de chalandise ( si je peux m’exprimer ainsi ) et ceci car la gestion est hyper simple.

Actuellement j’ai pris un local en Eure et Loir et 2 locaux en Lot et Garonne , comme j’ai du temps je peux passer en vacances voir les locataires et une partie du voyage passe en frais car c’est en SCI.


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#7 10/11/2018 12h38

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Je suis du même avis que Philippe30.
Mon local commercial est la vente de cartes grises.
Même si j’ai fait un bail précaire, je pense que cela va durer dans le temps.

Pour investir la caution surtout sur du crowdfunding cela n’est pas trop risqué ?

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#8 10/11/2018 13h02

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Fil très intéressant pour moi au vu de notre parcours. Je me retrouve dans le commentaire de Philippe,  quand il décrit la montée en puissance.

Dans ma ville, je regarde depuis longtemps le mariage restaurant + immeuble de rapport car le potentiel est ici très fort pour les restaurateurs avec l’activité touristique : ils font 50% de leur CA en 1 mois.

Par contre il n’y a quasiment pas d’offres ou très très cher.

J’ai deux amis qui ont franchi le pas il y a 5 et 10 ans, et ne jurent maintenant plus que par le local commercial…l’un a opté pour les pharmaciens/opticiens, l’autre pour les restaurants-théâtres.
Par contre la mise de fond était conséquente.

Pour rejoindre Bernard, et c’est mon coté craintif : un locataire d’un studio qui ne paye pas c’est 400-450 euros qui ne rentre pas…un beau local commercial c’est 2500 euros…

Une nouvelle fois à la lecture de ce fil, je me rends compte de mon incompétence au regard de tout ce qui est SCI a l’IS, ou tout autre montage du même style

Et oui je suis convaincu que l’emplacement et l’environnement général du bien doit être regardé avec une acuité puissance 12.

Dernière modification par Asmfan13 (10/11/2018 13h03)

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Favoris 1   [+1]    #9 10/11/2018 13h31

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J’ai relevé pas mal d’approximations (pour ne pas dire d’erreurs) dans le message #1 de Gassinvest, qui surestime largement les avantages (lesquels existent néanmoins) des baux commerciaux :

A) DEPOT DE GARANTIE : On est libre de demander ce qu’on veut … mais en pratique le locataire n’a en général pas les moyens, ou (s’il est solide financièrement, et dans ce cas c’est souvent le locataire qui est fort dans la négociation) pas la volonté d’accepter n’importe quoi…

Quant à évaluer ce que ce dépôt rapporterait s’il était placé sur Wiseed en crowdfunding, c’est négliger les risques d’un tel placement (y compris le risque de perte du capital).

B) CHARGES :  La loi Pinel sur les baux commerciaux du 18 juin 2014 (qui protège bien mieux le locataire, voir ici) a largement limité la nature des charges pouvant être mises à la charge du locataire. Et ça ne concerne pas que les grosses réparations article 606… Un bailleur ayant signé un bail (ou même un renouvellement de bail) depuis juin 2014 risque d’apprendre à ses dépends que certaines clauses de son bail sont réputées non écrites.

C) REEVALUATION DU LOYER :  Il est FAUX de croire que l’évolution des indices (ILC, ICC, IRL) dans le passé est représentative de ce que sera leur évolution dans le futur. Il n’y a qu’à creuser un peu sur les base de l’ILC (qui évolue à 50% selon l’inflation, 25% selon l’ICC, et 25% selon l’ICAV) pour le réaliser !

D) PAIEMENT DU LOYER : Outre certaines difficultés à "sortir" très rapidement un locataire en liquidation (ou même avec un administrateur), il y a aussi la possibilité (là aussi négociée librement dans le bail) que le loyer ne soit exigible à terme échu (à la fin de la période de location pour laquelle le loyer est payé), voire un certain temps après. En habitation, le loyer est quasiment toujours payé en début de période. 

E) DIVERS : La possibilité d’assujettir des loyers des locaux commerciaux à la TVA n’a RIEN à voir avec le fait que le bailleur soit ou non une SCI à l’IS. Il dépend des règles relatives à la TVA. Il ne présente pas que des avantages (en particulier ça sera un inconvénient avec un locataire ne récupérant pas la TVA).

Par ailleurs, il existe quelques inconvénients aux baux commerciaux, totalement occultés dans l’argumentaire de Frankymail :
   1) Le bailleur ne pourra jamais récupérer la jouissance de son bien, sauf à dédommager le locataire (qui a un droit perpétuel au renouvellement du bail), d’un montant négocié avec le locataire ou à défaut fixé par un juge (ce qui nécessite un long délai). Le montant du dédommagement peut représenter une somme conséquente, jusqu’à plusieurs années de loyer.
   2) Bien souvent, en début de bail, le bailleur doit réaliser des travaux dans le bien, et négociera une période initiale de franchise de loyer. Là aussi, tout dépend du rapport de force dans la négociation… Mais considérer que l’absence de garde-fou légal serait systématiquement à l’avantage du bailleur, et que le bailleur pourra toujours dicter sa loi (même, par exemple, en cas de conjoncture économique maussade), me semble une erreur.
   3) Compétence du locataire : si en résidentiel, le locataire aura souvent une compétence juridique très faible (bien qu’il y ait des exceptions), en matière de bail commercial, le locataire sera bien souvent plus au fait de ses droits, et risque de la faire valoir même en cas de faible manquement (d’autant plus qu’il aura plus de conseils, et plus de moyens financiers). 
   4) Sensibilité à la conjoncture économique : autant pour le résidentiel, les gens auront toujours besoin de se loger, autant pour le commercial, en cas de crise économique, il y aura moins d’activité, donc moins de commerce, des commerces moins florissants, plus de risques de vacance locative, plus de risques de renégociation à la baisse du montant des loyers.
   5) Respect des normes (qui évoluent) : Le bailleur n’a pas toujours été complètement épargné par l’évolution des normes (par ex d’accessibilité aux handicapés) sur les locaux commerciaux qu’il mettait en location. Relouer un bien (devenu) non conforme aux normes en vigueur est … problématique. 

Un autre aspect dont il faut être conscient : pour réussir dans la location commerciale, il est préférable (voire nécessaire) de bien comprendre les paramètres financiers de l’activité commerciale de vos locataires. Ce sera utile pour être efficace dans les négociations, comme pour anticiper l’impact des évolutions de conjonctures sur la situation de vos locataires.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 10/11/2018 14h04

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ESTJ

En complément du retour de GBL, j’ajouterai un point sur le fait, pourtant bien connu, qu’un bail commercial est cessible, et que de fait, le bailleur dans ce cas n’a pas le choix du locataire quand cette vente devient réelle.

Je possède des locaux en sci que je me loue (a ma sarl) dans un ensemble ou un investisseur a joué à l’apprenti sorcier à ses dépends au final :

Suite à une carence longue durée, crise de 2008, il a consenti un bail despeficie a un locataire que je qualifierais de bancal qui a fini par revendre son bail à un second zoulou (seul terme qui convienne…) improvise coiffeur (sans diplôme bien entendu…) une procédure à été lancé par le syndic, une autre par le syndicat de la coiffure, mais au vu des lenteurs de la justice, c’est finalement la police qui fermera le commerce qui servait de base arrière à une équipe de dealers…

Toute l’equipe en prison, notre tranquilite  sera de courte durée puisque depuis sa cellule le locataire réussira à fourguer son bail à un boucher (aussi zoulou que le coiffeur) cette fois, la blague durera 6 mois jusque la fermeture administrative (température non conforme etc…)

Le propriétaire récupérera un local dévasté et inexploitable sauf travaux lourds, et ses 2 de ses 3 locaux voisins vides aussi, puisque les locataires ont préféré partir vu la tournure des choses …

Le bailleur ne pouvant plus faire face à ses échéances, et ayant une ardoise conséquente de copro, nous en sommes à la procédure de vente judiciaire de ses biens pour lequel je vais me porter acquéreur sans grande concurrence au vu de la décrépitude engendrée par cette cascade de mauvais choix.

Ayant l’appui des autres copropriétaires sur ce projet, nous lançons en amont des gros travaux de réhabilitation de l’ensemble, rendus indispensables….

Sur le papier en quelques lignes, ça parait romance, mais pourtant 5 ans de galère pour en sortir…

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#11 10/11/2018 16h49

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Asmfan13 a écrit :

J’ai deux amis qui ont franchi le pas il y a 5 et 10 ans, et ne jurent maintenant plus que par le local commercial…l’un a opté pour les pharmaciens/opticiens, l’autre pour les restaurants-théâtres.

La pharmacie est sujette à des quotas dans les villes de ce fait si une pharmacie ouvre dans une centre commercial , le pharmacien va déménager et impossible de relouer à la même profession.

Du fait de l’activité de pharmacien le prix d’achat est élevé car le loyer est intéressant mais ensuite on se retrouve  à relouer moins souvent des locaux grand donc pas évident à relouer.

Pas de pharmacien pour moi


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#12 10/11/2018 17h23

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GoodbyLenine a écrit :

B) CHARGES :  La loi Pinel sur les baux commerciaux du 18 juin 2014 (qui protège bien mieux le locataire, voir ici) a largement limité la nature des charges pouvant être mises à la charge du locataire. Et ça ne concerne pas que les grosses réparations article 606… Un bailleur ayant signé un bail (ou même un renouvellement de bail) depuis juin 2014 risque d’apprendre à ses dépends que certaines clauses de son bail sont réputées non écrites.

La loi Pinel a en effet encadré les baux commerciaux et professionnels.

Le décret vers lequel je pense que vous vouliez pointer est ici.

Ne peuvent pas être mis à la charge du locataire :

- Les grosses réparations relevant de l’art. 606 du code civil
- Travaux pour remédier à la vétusté ou mise en conformité avec la réglementation le bien loué
- Les impôts (notamment CET) et autres taxes dont sont redevables le bailleur … reste que peuvent être imputés au bailleur la TF, taxes et redevances liés à l’usage du local/immeuble loué
- Honoraires du bailleur liés à la gestion du local
- Charges, impôts, taxes, travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires

Pour faire simple : le locataire peut toujours se voire imputé les charges de copropriété (au prorata des 1000èmes), la TF, CRL, les travaux courants.

Je ne sais pas si on peut dire que ça a ’largement’ limité la nature des charges pouvant être mis à la charge du locataire.

Ça laisse quand même de beaux restes et va dans le sens de Gassinvest (assez très largement supérieur à un bail d’habitation).

Dernière modification par carignan99 (10/11/2018 17h46)

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#13 10/11/2018 18h32

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A l’excellent post de Goodbylenine, j’ajouterais un risque : l’évolution long terme du commerce de détail.

Ces 50 dernières années, en gros, il y a eu une baisse globale du commerce de détail et de proximité :
- arrivée des grandes surfaces qui ont tué un très grand nombre de petits commerces,
- baisse de l’alcoolisme qui a fait fermer un très grand nombre de bistrots,
- évolution des modes de vie et de consommation (par exemple les cordonniers ont quasiment disparu avant qu’ils soient plus ou moins remplacés par les points services clés, cordonnerie, plaques, etc.)

et, plus récemment le développement du commerce en ligne, qui a fait très fortement chuter le nombre de :
- photographes
- disquaires
- libraires, etc.

On pouvait croire que les trucs qu’il faut essayer avant d’acheter (chaussures, vêtements) étaient protégés de la concurrence internet ; mais quand on voit l’essor des ventes en ligne…

On pouvait croire aussi que les magasins de jouets restaient des incontournables, même si les grandes enseignes ont remplacé les petites. Mais vous avez vu ce qui arrive aux Toys R Us et équivalents ?

Les restaurants s’en tirent encore, mais les hôtels par contre…

Au total, si vous connaissez la même ville depuis quelques dizaines d’années : combien de commerces fermés et jamais remplacés ? Combien de locaux qui restent fermés très longtemps, d’autres qui sont convertis tant bien que mal en logements ?

Non, même s’il y a de vrais avantages aux locaux commerciaux, il ne faut quand même pas craindre de parier sur une espèce qui est quasiment en voie de disparition !

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2018 18h35)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 10/11/2018 19h13

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J’apporte une (grosse) touche de nuance au post de Bernard2k.
(sources de ce qui suit : Insee iciet ).

Sur 50 ans, les ventes en commerce de détail et de proximité reculent peut être. Mais sur les 20 dernières années, elles progressent année après année. Il est vrai à un rythme maintenant beaucoup plus faible que la VAD (portée par les ventes par Internet). Mais, répétons le, sans qu’on observe un recul des ventes en petits commerces.

Sur 2016 et 2017 (est.) par contre, les ventes en grandes surfaces alimentaires reculent. Ce n’est donc pas le petit commerce qui souffre le plus (il continue de progresser) mais le ’grand commerce’ (il commence apparemment à reculer).

Maintenant et si on gratte, évidemment que la structure des commerces évolue. Par ex., le nombre de magasins bio explose, celui des magasins de sport ou d’alimentation spécialisée augmente. A contrario, ceux en lien avec la culture/loisirs ou équipements de la maison s’effondrent. Pour caricaturer : les cavistes/boulangeries etc. résistent et continuent de se développer, les libraires/petits magasins d’électroménager reculent fort. Exemples purement illustratifs et non exhaustifs.

Bref, dire que les locaux commerciaux sont une espèce quasiment en voie de disparition me semble être un peu (très) exagéré.


Déclaration AMF : je n’ai pas de locaux commerciaux smile

Dernière modification par carignan99 (10/11/2018 19h15)

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[+1]    #15 10/11/2018 19h28

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Il faut aller sur les commerces de proximité et de services non délocalisables dont l’usage régulier est indispensable

Coiffeur , boulanger , opticien , fruits et légumes bio ou pas , boucher , téléphonie de grand groupe pas le vendeur de coque de téléphone , grandes marques de franchise vestimentaire , les chocolats belge tournent bien etc …..


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#16 11/11/2018 00h08

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GoodbyLenine a écrit :

Quant à évaluer ce que ce dépôt rapporterait s’il était placé sur Wiseed en crowdfunding, c’est négliger les risques d’un tel placement (y compris le risque de perte du capital).

Je n’ai pas dit que c’était un placement sans risque. Il faut avoir conscience que le capital investi peut-être perdu même si le risque est faible à condition que les dossiers soit sélectionnés attentivement (je parle uniquement de placements obligataires en crowdfunding immobilier pas d’autres types de crowdfunding). On peut voir ici que pour l’instant le taux de défaut reste très faible : Plateformes - HelloCrowdfunding

Personnellement j’utilise le crowdfunding immobilier pour placer ma trésorerie à 18 - 24 mois en faisant attention à :

- répartir les montants sur plusieurs dossiers
- ne choisir que les meilleurs dossiers quitte à avoir un rendement moindre

GoodbyLenine a écrit :

La loi Pinel sur les baux commerciaux du 18 juin 2014 (qui protège bien mieux le locataire, voir ici) a largement limité la nature des charges pouvant être mises à la charge du locataire.

"Largement" me semble excessif. La loi Pinel a un peu limité la nature des charges pouvant être mises à charge du locataire. Mais comparativement au bail d’habitation le bail commercial garde un gros avantage. Carignan a apporté une réponse détaillé sur ce point.

GoodbyLenine a écrit :

Il est FAUX de croire que l’évolution des indices (ILC, ICC, IRL) dans le passé est représentative de ce que sera leur évolution dans le futur. Il n’y a qu’à creuser un peu sur les base de l’ILC (qui évolue à 50% selon l’inflation, 25% selon l’ICC, et 25% selon l’ICAV) pour le réaliser !

Si déflation il y a l’indice peut baisser en effet. Mais dans cette optique la baisse concernera aussi l’indice utilisé pour les baux d’habitation. Mon propos ici est de comparer ILC et IRL pas de dire que ces indices ne peuvent être que haussier.

GoodbyLenine a écrit :

D) PAIEMENT DU LOYER : Outre certaines difficultés à "sortir" très rapidement un locataire en liquidation (ou même avec un administrateur), il y a aussi la possibilité (là aussi négociée librement dans le bail) que le loyer ne soit exigible à terme échu (à la fin de la période de location pour laquelle le loyer est payé), voire un certain temps après. En habitation, le loyer est quasiment toujours payé en début de période.

Je n’ai jamais entendu un bailleur accepter de se faire payer en fin de période bien que cela soit sûrement possible. Pour ma part j’exige de me faire payer d’avance et pour tout un trimestre et même sur un bail un semestre entier !

Il faut absolument penser à insérer dans le bail une clause résolutoire et ne pas hésiter à la mettre en oeuvre au moindre manquement du locataire.

Aussi je déconseille d’investir dans des locaux commerciaux dont le fond de commerce est sans valeur.

GoodbyLenine a écrit :

La possibilité d’assujettir des loyers des locaux commerciaux à la TVA n’a RIEN à voir avec le fait que le bailleur soit ou non une SCI à l’IS. Il dépend des règles relatives à la TVA. Il ne présente pas que des avantages (en particulier ça sera un inconvénient avec un locataire ne récupérant pas la TVA).

Un loyer d’habitation ne pourra jamais être assujetti à la TVA alors qu’un loyer de local commercial pourra l’être. La plupart des commerçants préfèrent être asujjeti à la TVA puisque cela leur permet de la récupérer sur leur dépense.

Bernard2K a écrit :

Les restaurants s’en tirent encore, mais les hôtels par contre…

Etant moi même propriétaire-exploitant d’un hôtel, c’est un secteur que je connais bien et je vous assure  qu’à Paris (mais pas que) il se porte très bien.

En matière de locaux commerciaux tout est une question d’emplacement. Il faut privilégier les grandes villes ou les villages touristiques et uniquement les emplacements numéro 1.

Philippe30 a écrit :

Il faut aller sur les commerces de proximité et de services non délocalisables dont l’usage régulier est indispensable

Exactement.

Dernière modification par Frankymal (11/11/2018 00h12)

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#17 11/11/2018 09h08

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Carignan : les volumes de vente ne sont pas le bon indicateur. On peut très bien faire plus de ventes sur moins de points de vente. Or, les bailleurs ont des locaux commerciaux à louer et une baisse du nombre de points de vente peut donc créer un déséquilibre offre/demande sur l’immobilier commercial, indépendamment de l’évolution des ventes.

Les bonnes questions sont : évolution du nombre de points de vente ? Evolution du taux de vacance ?

Lisez cet article de la presse professionnelle du secteur (LSA) : Cette vingtaine de centres-villes où la…

Entre les années 1920 et aujourd’hui, "la France perd près de la moitié de ses commerces pour n’en compter aujourd’hui qu’environ 850 000. "Alors que sa population croît dans le même temps de 50 %"."

Sur la vacance : "23 centres-villes (soit un centre-ville sur dix) présentaient une situation très défavorable en 2001 avec un taux de vacance supérieur à 10 %. Ils sont désormais une centaine en 2015, soit quatre fois plus".

Alors oui, c’est sûr, les bailleurs d’emplacements "premium" se portent toujours bien. Mais j’ai l’impression que la définition du premium se réduit comme peau de chagrin.

Alors bien sûr, mon expression "quasiment en voie de disparition" était exagérée. Mais je pense que les personnes qui envisagent d’investir dans les locaux commerciaux devraient prendre en compte toutes ces informations. Parce qu’au début, on vise bien sûr un emplacement premium, mais quand on voit les prix et la rentabilité, on peut être tenté de se reporter sur un emplacement un peu moins premium, et c’est là qu’on se met en danger…

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2018 09h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#18 11/11/2018 11h12

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Bernard2k, je me permet de vous paraphraser : le nombre de PDV pris seul n’est pas le bon indicateur. Il n’y a pas que des bailleurs avec des locaux commerciaux à louer. Il y a aussi des investisseurs qui envisagent d’investir dans de nouveaux locaux. Ou des bailleurs avec des locaux qui peuvent être agrandis ou vendus pour en acheter d’autres. Etc.

Et prendre le CA seul n’est évidemment pas non plus le bon indicateur. Si vous relisez mon post et les sources citées, vous verrez que je prend les deux en compte, avec un post écrit il est vrai à la va vite donc sans grande profondeur d’analyse (à partir des infos que j’ai trouvé, sans gratter plus que ça - il doit y avoir plus détaillé quelque part).

Un exemple illustratif. Entre 2015 et 2017, le nombre de PDV de GSA augmente mais leurs ventes reculent. Plus de PDV mais un CA qui recule = sans doute (dans les grandes masses) des locataires moins solvables ou à tout le moins une situation qui se fragilise. Donc si on suit le raisonnement ’l’évolution du nb de PDV est la seule bonne question’, on fait une mauvaise analyse du secteur.

Un second exemple illustratif : les poissonneries/boucheries. Le CA progresse faiblement mais le nb de PDV recule. Donc assez clairement un secteur qui se fragilise, avec un gâteau qui ne progresse que faiblement, avec moins de PDV. Pour le coup, le nb de PDV est un indicateur important.

Un troisième exemple : les commerces alimentaires spécialisés, dont le CA progresse à un rythme soutenu et l’emploi aussi. L’évolution du nb de PDV n’est pas précisé mais il est au pire en déclin (ce qui signifie que le secteur favorise de plus grandes surfaces) ou stable (donc des locataires qui en moyenne ont un CA en hausse) ou qui augmente (donc plus de PDV, demande pour plus de locaux). Dans tous les cas, le secteur est plutôt porteur.

Oui, vous avez raison, il faut bien entendu prendre en compte toutes les informations dont au niveau macro :
- Nb de PDV
- Volumes de ventes
- Nb de défaillances d’entreprises
- Un horizon statistique de court/moyen terme (savoir que la France a perdu 50% de ses commerces depuis 1920 a certes une valeur historique mais pas vraiment opérationnelle ; 5, 10 ou 20 ans est sans doute plus pertinent)
- Le bon sens (f. post Philippe30, ci-dessus)

Et, bien entendu, une connaissance fine des zones locales, des quartiers.

Dernière modification par carignan99 (11/11/2018 11h14)

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#19 11/11/2018 11h31

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J’ajouterais dans mes critères des commerces disposant d’un matériel en place ( coiffure , boulangerie ).

Pas du virtuel comme assureur , tatoueur ceci afin de permettre la revente du fonds de commerce par le commerçant ou sinon de relouer avec pas de porte pour l’entrée.


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#20 11/11/2018 15h11

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Bonjour,

Vous parlez des locaux commerciaux coiffure, opticiens etc… mais j’ai une petite question.

Pensez vous que un local pro uniquement destiné au stockage pour des artisants du bâtiment par exemple, avec une pièce bureau, soit un bon compromis? J’en ait visité 1 la semaine dernière à un prix très attractif et j’ai obtenu 4 demandes de visites en 1 semaine avec une fausse annonce… cela vous parait il correct?

Dernière modification par michaelstaudi (11/11/2018 15h11)

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#21 11/11/2018 15h20

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Le gros matériel type boulangerie ou boucherie empêche quand même de relouer au coiffeur, donc pas que des avantages.

Et en tant que bailleur, rien ne me dit que le matériel pro est au niveau qu’en dites-vous Philippe?

Dernière modification par Trahcoh (11/11/2018 15h20)

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#22 11/11/2018 17h36

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Le matériel se change me semble t’il et ce n’est pas dans les attributions du bailleur.
Un local équipé coiffeur avec arrivé d’eau et évacuation est toujours mieux qu’une surface vide.
De même pour une restauration où les extractions sont en place ou une boucherie avec les comptoirs et chambre froide   

L’idée n’est pas de louer un local de boucherie à un coiffeur et inversement mais plutôt de rester dans le métier correspondant à l’équipement en place.

Le fonds de commerce équipé se revend plus facilement que celui d’un tatoueur.

Qu’en pensez vous Trahcoh ?


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#23 11/11/2018 21h51

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Je trouve que voir l’annonce d’un commerce vide équipé pro me met mal à l’aise. Comme un local mort.

Si le précédent locataire s’est planté, c’est que l’emplacement n’est peut-être pas optimal.

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#24 12/11/2018 06h42

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Si l’emplacement a été bien choisi, généralement, l’annonce n’est pas celle d’un commerce vide mais d’un commerce en exploitation.

Comme évoqué plus haut en matière de locaux commerciaux, le locataire cherche souvent lui-même son remplaçant au moment de quitter les lieux (retraite, changement d’activité, déménagement, etc).

C’est donc le locataire lui même qui publie une annonce de vente de son fond de commerce, c’est lui qui organise les visites et souvent il continu à exploiter le local pendant la période de recherche de repreneur.

Sauf si c’est un local dont le fond de commerce n’a aucune valeur mais il ne faut pas investir dans ce type de locaux commerciaux. En effet une valeur élevée de fond de commerce est une garantie i) de solvabilité de l’exploitant (qui pourra si besoin payer ses dettes avec la vente de son fond de commerce) ii) d’absence de vacance locative, en effet pendant la période de cession du fond de commerce l’exploitant continuera à payer ses loyers qu’il exploite ou non le local iii) de succès de l’entreprise de l’exploitant (si le fond de commerce coute cher à acheter c’est que l’entreprise qui l’exploite est rentable…).

Dernière modification par Frankymal (12/11/2018 06h57)

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#25 12/11/2018 08h38

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Je ne vais que sur ces locaux commerciaux loués et dans le secteur d’activité évoqués plus haut.

Et surtout avec du matériel pour fonctionner ce qui donne de la valeur au fond de commerce.

Il existe beaucoup de guignols qui revendent  des  fonds de commerce sans aucune valeur tout cela parce qu’ils ont créer une activité de vente de vapo machin ou de coque de téléphone.
Bien évidemment c’est du vent pour celui qui reprend le fond et un gage d’instabilité pour le bailleur SAUF si l’emplacement est super top.

On n’est jamais à l’abri qu’un local même correctement équipé ne puisse pas se relouer surtout avec la concurrence des magasins au abord des centres commerciaux.

Il faut donc aller dans les bonnes rues des centres villes pour pouvoir facilement changer la destination d’un local en se basant sur sa localisation et l’activité du secteur.
Si l’emplacement est bon , c’est le nouveau locataire qui s’occupe des travaux pour adapter les locaux à son activité en ayant payé un pas de porte

Alors oui les locaux commerciaux sont de bonnes pistes et en pratiquant un apport on dope la rentabilité sur fond propre et on rend l’opération rentable.
J’ai évoqué des montages SCI sur des locaux commerciaux en France pour ceux qui seraient intéressés , mon mai lest disponible.

Aujourd’hui j’ai regardé du coté des bureaux mais c’est très cher et j’ai l’intuition que c’est peut être pas pérenne comme location sauf pour des petits bureaux au sein d’un regroupement de plusieurs activités tertiaires par contre des grands bureaux m’inquiètent en terme de vacante locative potentielle surtout quand on voit que ç construit partout et il faut être au dernière normes handicapés , internet donc pas de bureaux.


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