SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ?

paul · #1

Lorsque vous optez pour l’IS, vous avez le choix entre deux solutions fiscales :

1) le régime de droit commun : la plus-value latente sur l’immeuble est imposable (plusè-values immobilières des particuliers)

Régime applicable donc uniquement si, compte tenu du nombre d’années de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale

2) régime de report des plus-values latentes (lors de la cession ultérieure du bien).
Ce régime, optionnel, implique de communiquer à l’administration fiscale un bilan d’ouverture de la SCI à la date d’effet de l’option à l’IS. Ce bilan comportera la valeur brute d’origine de la construction et les amortissements calculés depuis l’acquisition du bien (bien qu’ils n’aient jamais été déduits).

Donc, quelle que soit la date de l’option à l’IS (dès l’origine ou 1 an avant la cession du bien), la plus-value imposable sera égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable après amortissements calculés depuis l’origine.

Exemple : le bien est amorti sur 25 ans (immeuble industriel).
Vous vendez la 26e année, la plus-value imposable est égale au prix de vente diminué de la valeur du terrain (car la valeur nette comptable de la construction sera nulle puisque le bien sera complètement amorti). Encore quelle que soit la date de l’option à l’IS.

C’est pour cela qu’à mon avis, il vaut mieux choisir assez vite, après avoir effectué les simulations (il est inutile d’être imposé en revenus fonciers pendant 5 ans, si c’est pour opter à l’IS la 6e année).

Mots-clés : sci ir, sci is

patrick · #2

Après deux ans, il s’agit effectivement de PVLT imposées à 16%. Avant deux ans, il s’agit de PVCT qui entrent dans la base imposable avec possibilité d’étalement sur 3ans.

Pour les biens amortissables les plus values réalisées sur biens possédés depuis moins de 2 ans sont à CT ainsi que la part de plus value correspondant aux amortissements fiscaux réalisés sur le bien. La part de plus value sur la partie non amortie et à plus de 2ans est à LT.

df06 · #3

Bonjour Nicolos,

Je voulais acheter une cession conjointe avec deux acquéreurs différents et ce dès l’acte de vente  :
- la nue propriété en nom propre
- l’usufruit temporaire par ma société

A la suite de l’article du doyen Jean AULAGNIER du 3 Avril 2013, j’étais confiant !

La page est introuvable - Aurep

Cependant, le législateur a répondu le contraire

http://avocats.fr/space/franck.demailly … membrement

http://questions.assemblee-nationale.fr … 5540QE.htm

Effectivement, mon notaire a questionné le CRIDON qui l’a confirmé !

Bonne journée et merci de votre participation

Cordialement,
Dominique

pierrejacques11 · #4

Philippe30 a écrit :
Cette trésorerie disponible pourra être affecté par un jeu d’écriture comptable au capital social des associés

C’est justement ce passage là que je ne saisis pas d’un point de vue fiscal, à savoir pourquoi les résultats affectés à la libération du K ne sont pas imposés entre les mains des associés.

GoodbyLenine · #5

La location d’un local commercial ne constitue généralement pas des BIC (sauf si ce sont des locaux aménagés/meublés), mais des revenus fonciers.

Je suis surpris par "Il souhaite garder la SCI donc c’est l’immeuble que je rachèterais.", car créer une autre SCI lui reviendrait sans doute bien moins cher que l’économie faite lors de la vente en vendant les parts de SCI et non l’immeuble (les droits à payer à l’État sont différents). Beau-Papa est-il correctement informé et conseillé ?
Depuis quand la SCI existe-t-elle, l’immeuble a-t-il été acquis, et y a-t-il une plus-value à constater ?
Quel est votre régime matrimonial (si c’est un régime de communauté, c’est sans doute la communauté qui va acheter, donc un héritier potentiel de Beau-Papa, et il y a d’autres implications à prendre en compte, en particulier mieux vaut que le prix soit vraiment celui du marché…).

Tssm · #6

La CRL est bien une charge comptable (compte 637800) et déductible

Mon comptable l’applique sur tous les encaissements, loyers et accessoires

Ma CRL est intégralement refacturée aux preneurs

AU début, j’avais 3 locaux à la CRL, 2 ont demandé à passer à la TVA, histoire de pouvoir la récupérer, plutôt que la CRL refacturée qui était perdue

Celui qui reste a la CRL avait expressément demandé à ne pas être assujetti à la TVA, car son activité est non assujettie

wulfram · #7

Pour ce qui est de faire une simulation, le mieux reste un tableur excel reprenant vos hypothèse. La décision d’être à l’IS ou à l’IR dépend d’un certains nombre de facteurs qui ne relève pas nécessairement juste du coût à un instant T.

En cherchant sur le forum, vous devriez pouvoir trouver des "modèles", mais qui ne s’appliqueront pas nécessairement à votre situation.

Les loyers perçus dans la SCI à l’IS appartiennent à la SCI, vous ne pouvez pas en disposer selon votre bon vouloir.
Il est donc tout à fait possible de payer les frais et charges (dont impôts) relatifs au fonctionnement de la SCI avec ces sommes.

serenitis · #8

Dans la pratique, il est possible que votre PV vous fasse depasser le seuil de resultat (38ke) d’is minore et qui vous amène ainsi au taux normal de 28% actuellement.

Votre article comporte une (petite) erreur : le terrain ne s’amortit pas, l’immeuble si ..ce qui souvent donne lieu à une quote part de 20% du prix d’achat usuellement dévolu au terrain.

Pour votre exemple, si vous réinvestissez dans la même sci, votre raisonnement est le bon sur la taxation. Pour la sortie du fruit de la vente, si vous n’avez pas d’autres bien dans la sci, il semble plus logique non pas de distribuer en dividendes mais de passer en liquidation de la sci, lors de laquelle vous devriez constater un boni.

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