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[+1]    #1 28/10/2018 20h17

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

J’ai récemment réalisé mon premier investissement et j’aimerais quelques conseils sur le calcul de l’imposition, qui est pour moi un véritable casse-tête, même après avoir lu vos nombreux et très utiles messages sur le sujet.

Même si j’ai mis les détails de mon acquisition ci-dessous, n’hésitez pas à me dire s’il faut que je reposte ce message à un autre endroit.

Voici les hypothèses prises pour calculer les composants de l’amortissement :



Comme l’investissement se trouve à Paris, dans le 19e, j’ai supposé que la valeur du foncier était de 40% le prix d’acquisition , soit 42K pour un achat de 105K. Vous en pensez quoi ? C’est un point qui a l’air très débattu (j’ai notamment lu la jurisprudence que vous recommandez mais j’ai du mal à savoir quel pourcentage choisir).

Ensuite, j’ai essayé de calculer un résultat imposable.



Je part du loyer net de vacances et de charges diverses (impôts, vacances, j’ai aussi mis les petites rénovations là pour simplifier le modèle même si ça devrait être plutôt dans les amortissements). Ensuite je déduis les intérêts d’emprunt et les amortissements pour calculer un résultat. S’il est négatif, je le reporte sur les autres périodes.

Grosses hypothèse que j’aimerais vérifier : les amortissements non utilisés pour faire baisser le résultat imposable sont reportables indéfiniment.

Sinon, voici les détails de mon acquisition. D’emblée, je dois vous dire que je suis passé par une société de conseil car je n’avais pas du tout le temps de chercher le bien. Pour moi, cet investissement a valeur de test, et si ça se passe bien j’en ferai d’autres.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 36 ans, 9 500 nets par mois
- Pas d’autres investissements locatifs
- Rembourse ma résidence principale, environ 100 000€ en actions et 50 000€ en assurance vie.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : ok
- Fiscales : quelques rudiments
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : non.
- Sociales : pas terrible.
- Temps disponible : très peu.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : environ 1900
- Étage : 2/6, luminosité ok, 14m2, pas d’ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Persiennes
- Pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : apparemment normale
- Concierge : non
- Décoration : pas décoré, tout va être rénové

LOCALISATION DU BIEN

- Paris 19e

RENTABILITÉ DU BIEN

- Environ 5.6% brut d’après la société de conseil (calculé sur la totalité des frais engagés, y compris les honoraires de la société de conseil).
- Je suppose que deux mois de loyers seront affectés aux charges diverses (impôts, coût de peinture entre locataires, vacances, etc.)
- Le bien sera mis en gestion locative
- Pas de travaux majeurs dans la copro en vue
- Taxe foncière : environ 400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : on m’a dit que ça ne servait à rien. Je vais peut-être mettre le bien en gestion dans une agence internet qui propose aussi une garantie des loyers impayés (à voir)

FINANCEMENT DU BIEN

- Coût d’acquisition : prix d’acquisition 105 000 + frais d’agence 10 000 + frais de notaire 7 000 + ameublement 7 000 + travaux 17 000 + honoraires de la société de conseil 12 000 = total projet de 160 000
- Pas d’apport, tout financé à crédit. 20 ans à 1.20%

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Sortie de cash d’environ 2 000€ par an.

Dernière modification par InvestisseurCurieux (28/10/2018 20h18)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 31/10/2018 09h09

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Quelques remarques :

- % et durée de chaque composant : je ne me prononce pas. Les durées "communément admises" sont assez variables…

- part du foncier : idem. Chacun déclare sous sa responsabilité. La méthode préconisée par la jurisprudence (Conseil d’Etat de mémoire) est donnée dans les fils que vous citez et que vous avez lus attentivement. 40 % semble relativement raisonnable pour essayer de faire les choses honnêtement. Peut-être ne serait-il pas aberrant de mettre 10 %, avec le calcul suivant : probabilité de me faire redresser en cas de contrôle 100%, probabilité de me faire contrôler alors que je ne suis qu’un très modeste LMNP : 0,0xxx %. Un risque se définit par sa gravité et sa probabilité…

- votre second tableau ne respecte pas le B.A.BA de la compta :
première colonne : ça devrait être le chiffre d’affaires, c’est à dire tout ce qui rentre : loyer CC + toutes autres rentrées d’argent éventuelles. Non pas le loyer "net", ce qui veut dire que vous avez déjà déduit des choses.
Ensuite il devrait y avoir une (ou plusieurs) colonnes "charges". Vous y collez les charges de copro (y compris la partie récupérable sur le locataire), l’entretien courant, le comptable, etc. Les frais d’agence et autres charges non amorties doivent être ici ; vous les mettez dans amortissement, mais c’est aberrant, une charge comptabilisée sur une seule année n’est manifestement pas amortie, donc elle doit être comptée en charges, pas en amortissement !
Ensuite une colonne amortissements.
Ca vous donne le résultat : bénéfice ou déficit.

" les amortissements non utilisés pour faire baisser le résultat imposable sont reportables indéfiniment."
Un amortissement ne se reporte pas. Il se constate chaque année, et participe au résultat (bénéfice ou déficit).
Si cela aboutit à un déficit, ce déficit peut se reporter sur des activités de même nature (= LMNP) pendant 10 ans.
C’est le déficit qui se reporte, pas l’amortissement.

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2018 09h11)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 31/10/2018 09h26

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Tout à fait d’accord avec Bernard2K.
Avec une petite précision sur les amortissements, où vous avez raison dans le fond, sauf que pour le LMNP on ne peut pas "constater" d’amortissement qui génèrent un déficit. On constate donc un "stock" d’amortissement que l’on reporte sur les années suivantes.
Dans les faits c’est la même chose, c’est juste technique ^^

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#4 31/10/2018 09h29

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Pour la valeur du terrain, je suis du même avis que bernard2k. 10% est peut être un peu bas, mais 40% ne se justifie pas.j’aurai mis 15 ou 20% maxi (parce qu’on met 10% en province et que Paris, c’est paris).

Si vous voulez faire le vrai calcul, trouvez des prix de terrain dans le 19ieme (bon courage) et faites Le calcul fonction du nombre de m2 habitables de votre immeuble. Le calcul sera indiscutable.

Attention au loyer. Je vous conseille de comparer le prix au m2 par rapport au tableau des loyers encadrés (qui n’est plus applicable). La loi élan qui sera applicable bientôt réintroduit l’encadrement des loyers. A coup sûr, Paris remettra en place ce dispositif. Une fois l’encadrement des loyers remis en place, votre rentabilité risque d’être rabotee.

Dernière modification par lachignolecorse (31/10/2018 09h32)


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#5 31/10/2018 13h33

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Michmouch, vous m’avez mis le doute alors je suis allé réviser ici :
Location meublée et amortissement non déductible (art. 39 C)

Vous avez raison, merci pour la correction. Il y a effectivement une règle purement fiscale qui interdit de créer du déficit par l’amortissement, pour les LMNP. L’amortissement non utilisé est alors reporté sans limite de temps.

Néanmoins, les amortissements sont bien imputés complètement, dans la "vraie" compta classique, ce qui peut donc aboutir à un résultat comptable négatif ; ce qui oblige le comptable à calculer distinctement le résultat comptable (selon les normes comptables) et le résultat fiscal (selon les normes fiscales).

Donc, je corrige la réponse précédente :
- fiscalement, le stock d’amortissements reportés peut être reporté sans limite de temps, jusqu’à ce qu’il y ait assez de résultat (hors amortissement) pour le consommer.
- le déficit fiscal (résultat négatif), lui, ne peut se reporter que 10 ans.

Il est d’autant plus important de bien distinguer :
- les charges annuelles (notamment les divers frais d’acquisition, s’ils ne sont pas amortis), qui peuvent créer du déficit fiscal si elles dépassent les recettes de cette année-là ; déficit qui sera à reporter 10 ans maxi, puisqu’il ne peut s’imputer sur le revenu global ;
- les amortissements, qui ne créent pas de déficit fiscal mais du stock d’amortissement, reportable sans limite de temps.

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2018 14h12)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 31/10/2018 14h51

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C’est un programme clés en main avec les magiciens de l’immobilier non?
Car les 12K€ de conseil comme rémunération, c’est de l’argent jeté par la fenêtre.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#7 31/10/2018 16h06

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Bernard2K a écrit :

Néanmoins, les amortissements sont bien imputés complètement, dans la "vraie" compta classique, ce qui peut donc aboutir à un résultat comptable négatif ; ce qui oblige le comptable à calculer distinctement le résultat comptable (selon les normes comptables) et le résultat fiscal (selon les normes fiscales).

Donc, je corrige la réponse précédente :
- fiscalement, le stock d’amortissements reportés peut être reporté sans limite de temps, jusqu’à ce qu’il y ait assez de résultat (hors amortissement) pour le consommer.
- le déficit fiscal (résultat négatif), lui, ne peut se reporter que 10 ans.

Exactement, le résultat fiscal est souvent différent du résultat comptable. Il faut remplir une annexe dans la liasse relative à ce stock d’amortissement.

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