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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/10/2018 11h35

Membre (2014)
Réputation :   16  

Bonjour,

je voulais vous présenter mon premier achat immobilier, qui est en cours de réalisation. Le bien était initialement à 55K€, négocié à 40k€ compte tenu d’un propriétaire qui avait acheté neuf pour défiscaliser et qui souhait rapidement liquider son investissement.

Vous trouverez ci-dessous les chiffres que j’ai calculé pour une location annuelle à un étudiant, avec garant. Il est cependant possible de faire du locatif saisonnier (à raison d’une cinquantaine d’euros la nuit sur la zone) l’été, la région de Montpellier s’y prêtant plutôt bien.

Voici donc les caractéristiques du bien et les chiffres :

PROFIL :

- Chef d’entreprises, 26 ans, 14%, revenus autour de 25K€ annuel (salaires + dividendes + divers)

APTITUDES :

- Comptables : Avancé.
- Fiscales : Intermédiaire.
- Artisanales : plomberie et électricité;
- Temps disponible : Conséquent, j’organise mes semaines comme je le souhaite.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement type studio
- Année de construction : 1992
- Étage 1/3, très bonne luminosité grâce à une belle surface vitrée, surface de 20,6m² , sans ascenseur
- Inhabité actuellement (vente nue)
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel mais eau chaude commune sans sectorisation (ce qui à son importance ici)
- Volets isolants
- Espaces verts tout autour (et un parc à 50 mètres)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun avec relèves manuelles
- Études de la copropriété : 90% des propriétaires sont des investisseurs. Actuellement, un contentieux avec un local entreprise au RDC qui ne paie pas ses charges depuis 8 ans est en train d’être débouclé, avec un impact de 207€ par propriétaire sur 2018.
- Concierge  : non
- Décoration : kitch mais les meubles sont sains : j’ai prévu de les repeindre et les vernir pour leur donner des teintes plus modernes (actuellement dans un violet mauve des années 90 !)

LOCALISATION DU BIEN

- Hérault, Montpellier
- Périphérie mais quartier populaire "propre", bien arboré et bien tenu, avec beaucoup de maisons individuelles aux alentours.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : oui, Montpellier est en croissance constante, avec une demande locative forte et un marché du neuf qui ne suit pas.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : pas vraiment

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Après négociation, 40 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 460 € par mois CC
- Taux de vacance envisagé : 4%

- Travaux immédiats : Environ 500 € pour quelques menus travaux d’agrément
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : A priori non prévu
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : non prévu car propre et en état (refaite en 2012, après 20 ans)
- Je compte 4% de travaux prévisionnels / an dans mes calculs de charges.

- Taxe foncière hors TEOM : 550 € / an
- Frais de copropriété : 1 164 € / an (comprend elec, eau chaude et froide, assurance PNO)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 0€ comprise dans les charges de copropriété

- Rentabilité brute : 12,78%
- Rentabilité nette (- charges et travaux) : 8,3%
- Rentabilité nette-nette (-coût du crédit) : 2,44%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 192 € / mois
- Durée du crédit : 25 années

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Cash Flow positif d’environ 1 000 € / an

N’ai-je rien oublié ?
Je vous remercie par avance pour vos retours :)

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, montpellier

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#2 28/10/2018 12h33

Membre (2017)
Réputation :   15  

Bonjour,

Votre projet à l’air pas mal, cependant :
Assurance PNO comprise dans les charges de copro? Vous êtes sur de cela?
Concernant ces dernières, avez vous le relevé? De façon à contrôler la part récupérable au locataire.
L’électricité de l’appartement est compris dans ces charges visiblement, le chauffage est électrique?

N’oubliez pas les frais de notaire que je vois pas mentionné et les frais de comptabilité si vous passez par un comptable.

A bientôt,
Bourru.

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#3 28/10/2018 13h23

Membre (2013)
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Réputation :   736  

Guilhem a écrit :

- Rentabilité brute : 12,78%
- Rentabilité nette (- charges et travaux) : 8,3%
- Rentabilité nette-nette (-coût du crédit) : 2,44%

Votre définition des différentes rentabilités semble originale.
En effet le financement du bien est normalement déjà inclus dans la rentabilité nette. Les travaux dans la brut. La nette nette incorpore l’imposition sur le revenu…

Guilhem a écrit :

CASH FLOW

- Cash Flow positif d’environ 1 000 € / an

Du coup on se demande un peu comment vous arrivez à ce CF qui parait élevé par rapport à vos chiffres…

@Bourru a vu juste il faut ajouter PNO et frais de comptabilité voire de CGA (les frais de mutation si je comprends bien sont incorporés)

Je doute (et espère pour vous) que les compteurs d’électricité soient communs…

Dernière modification par DDtee (28/10/2018 13h25)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 28/10/2018 19h52

Membre (2014)
Réputation :   16  

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Pour répondre à Bourru :
Oui, la PNO est effectivement bien comprise dans les charges, j’ai le relevé complet qui le mentionne bien. Curieux mais bien réel smile

L’électricité est comprise dans les charges, sans sectorisation. Le chauffage est bien électrique.
A noter que c’est effectivement pareil pour l’eau froide et chaude : aucune sectorisation, et tout est compris dans les charges.

En fait, le loyer peut être fixé assez haut car il ne reste que internet à la charge du locataire.

Pour les frais de notaires, c’est effectivement un oubli dans les mentions, mais pas dans le calcul : le montant du crédit comprend les 110% (donc achat + notaire + 4 travaux à la marge).

Pour les impôts : j’ai mis TMI à 14% car c’est normalement ce qui devrait arriver l’année prochaine. Jusqu’ici, je n’ai jamais payé d’impôts par divers mécanismes.

Par contre j’ai oublié les frais de comptabilité : je vais voir avec mon expert pour les faire passer en frais de société (donc qu’il le facture à une de mes sociétés dans le cadre des contrats que j’ai avec lui).

Merci !

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#5 03/07/2020 12h57

Membre (2020)
Réputation :   3  

Bonjour Guilhem,

Deux ans plus tard, je me demandais comment s’étaient passés votre achat et la mise en place du bail ?
Étant moi-même de Montpellier, j’avoue rester bouche bée d’entendre parler de studios achetés à 40 000 euros pour être loués à 460 dans cette ville ! De quel quartier parle-t-on ?

Merci d’avance.

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