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Favoris 1   [+18]    #1 22/10/2018 14h27

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonjour à tous;

Comme j’en avais parlé lors des échanges sur certaines autres files, je vous fait un retour d’expérience sur la vente aux enchères qui s’est soldée le 18/10/2018.

J’en parle maintenant car l’affaire est terminée (je n’ai pas été le mieux disant) mais c’est une expérience que j’ai bien aimé et dont je vous livre les détails.

Retour sur cette expérience !
(Je n’ai pas l’expérience de ventes aux enchères en général, je vous parlerai donc de celle la en particulier)

----

En Juillet je tombe sur une annonce de vente aux enchères d’une maison de 125m2 en banlieue d’une grande ville.
Le terrain fait 4000m2 ! Mais il n’est constructible pour de l’habitation que sur 2000m2 environ le reste étant pour du commerce / professionnel.

Mise à prix 230k€ avec faculté de baisse du quart puis de la moitié;

----

Qu’est ce qu’est la faculté de baisse ?

Lors d’une enchère, si il n’y a pas d’enchères pour la mise à prix, le notaire fait baisser le prix du quart puis les enchères démarrent, si toujours pas d’offre, le prix baisse encore d’un autre quart (sur la base du prix initial). Si pas d’enchère le bien est retiré de la vente.

Cette faculté de baisse de prix doit être énoncée dans le cahier des charges de la vente, si ce n’est pas le cas, le bien est directement retiré de la vente.

----

Les enchères comment cela se passe ?

Pour enchérir les personnes doivent se munir :
- d’une pièce d’identité
- d’un chèque de banque certifié du montant du dépôt de consignation (10k€ pour cette vente)

Les personnes arrivent à l’étude, signent un mandat pour participer. Le notaire vérifie les papiers et l’enchérisseur reçoit un petit panneau numéroté pour l’enchère.

Nous étions au moins… 25 !

Les enchères commencent le pas est de 5k€.
La notaire nous indique que jouer la carence d’enchère pour faire baisser le prix ne servira à rien vu notre nombre.
Les enchères partent donc à 230k€.

Sur les 25 personnes, seulement 7 ont participé à l’enchère. La dernière étant à 480k€.

Je me suis arrêté à 350k€.

L’adjudication se fait si une enchère n’est pas couverte au bout de 90 sec (chrono du notaire à l’appui, c’est l’équivalent des ventes à la bougie, de ce que j’ai compris le mode de décompte dépend de l’origine de la vente, ici c’était une licitation soit une décision de justice donc c’est le chronomètre…). Le chronomètre est visible de tous, et à la moindre enchère le chrono repart pour 90 secondes.

Sur cette enchères les 10 dernières offres se sont faite sur la dernière seconde… marrant à voir.
De mon coté j’ai eu un espoir car ma dernière enchère a déclenché le chrono pendant 30 sec…

A la fin de l’enchère les participants récupèrent leur chèque sauf l’adjudicataire, qui signe l’achat et verse (ou devra verser par virement dans les 8 jours) le solde des frais.

----

Les frais ? quel montant ?

Les frais sont plus élévés qu’une mutation classique (7% environ) ils s’élèvent entre (12% et 15%).
Je ne suis pas rentré dans le détail car ce sont des tarifs réglementés. Il y a une part forfaitaire et variable.

Les frais sont plus élevés car il faut rémunérer l’intermédiaire qui s’occupe de la vente aux enchères, dans le cas de cette vente, c’était une dame du Min.not (immobillier des notaires).

----
Pourquoi ce bien m’a intéressé ?

La maison était désaffectée depuis plus de 10 ans, il y avait beaucoup de travaux. Une partie du terrain était constructible habitation, l’autre non.

MAIS

Courant 2019 le PLU ’devrait’ changer, j’ai pu me procurer le projet et toute la surface devenait constructible habitation.

L’idée était donc de faire au travers d’une SCI à l’IS :
Achat de la totalité
Division en 5 lots (4 terrains nus d’environ 700m2+ maison avec terrain de 900m2)
Vente d’un lot (un terrain nu)
Avec le cash rembourser une partie du prêt et financer les travaux de la maison
Louer la maison
Garder en réserve foncière les 3 autres terrains

J’ai fixé mon enchère max selon les critères suivants :
Je voulais un cash flow positif sur la location de la maison
Je pouvais mettre de ma poche ’seulement’ 100k€.

L’emprunt max était donc 300k€ ramené à 250k€ une fois la vente du terrain faite.

Mon projet à une valeur de :
160k€*4 pour les terrains (prix de marché actuel)
350k€ pour la maison
soit : 990k€

Le prix à payer
Enchère * 1.15
Viabilisation = 35 k€
Travaux maison = 120k€

hors impôt l’enchère max possible était selon moi de : 700k€.

Un projet plus ambitieux serait d’en faire des logements collectifs.. je pense que c’est le chemin que prend le projet, (pour avoir discuter avec l’acquéreur qui est un prospecteur foncier).

Toutefois, il faut quand même rémunérer le risque, le temps, le financement etc…

----

Mon enchère était donc fixée au max à 350k€ (possiblement 20k€ de plus) si c’était un duel et que moins de monde était intéressé.
A 350k€ nous étions encore 4 dans la course. J’ai donc lâché l’affaire.
A 480k€ la personne fait je pense une belle affaire, mais c’était trop pour moi et je pense qu’il serait allé plus haut de toute façon, pas de regrets donc.

----

Ce qu’il faut savoir sur les enchères c’est qu’il n’y a pas de clause suspensive pour l’obtention d’un prêt.
Il faut donc sécuriser son financement avant la vente, mais sans en connaitre le montant…

Les banques connaissent quand même ce schéma, mais c’est le parcours du combattant.

Finalement, j’avais deux banques qui me suivaient, sur le schéma suivant :
1 ligne de crédit de 250k€ sur 20 ans à 1.5%
1 ligne de crédit sur 150k€ en taux variable le temps de la vente du terrain.

----
Le projet, mes espoirs, mes craintes,

Quand je suis tombé sur le bien, j’avais dans l’idée de l’acquérir en attendant que le fond du terrain passe constructible, c’est pour cette raison qu’il fallait que la location couvre le prêt de l’acquisition.
En travaillant sur le projet avec mon architecte, elle m’a informé de la modification à venir pour l’année prochaine (cette modification est en discussion depuis 2007…), elle est maintenant actée et le nouveau PLU sera opposable en Mars 2019.

A ce moment là, je me suis dit c’est mort, car il y aura forcément des gens bien informés (mieux que moi) mais bon cela ne coûte rien à part du temps d’y aller.

En faisant la visite, j’ai été étonné que la candeur des gens, j’ai repris espoir, certain n’avais jamais touché de près ou de loin de l’immobilier.
Nous étions nombreux (une vingtaine) et seuls 2 personnes me semblait vraiment intéressé pour ce bien. Les autres étaient curieux et alléchés par l’annonce sur le bon coin (la notaire avait mis une annonce sur le bon coin à 115k€ qui est le prix plancher de début des enchères APRES baisse de prix).

Certaines personnes pensaient que c’était une vente classique et voulait faire une offre le jour de la visite…

Lors de la vente il y avait donc 25 personnes (au moins) et les deux personnes identifiées lors de la visite ont lâché autour de 460 pour l’une et 475 pour l’autre. C’était donc des gens sérieux..
Un projet similaire au mien (pour en avoir discuté avec eux) mais des poches plus larges.

L’enchérisseur final, n’était pas à la visite, il se moque bien de l’état de la maison, puisqu’il va la raser, et il a acheté 4000m2 de terrain bien placé dans une zone prisée dont le PLU sera modifié sous peu.
Vu l’enchère j’en ai acquis la certitude.

J’avais peur de ce genre de "personnage" mes craintes étaient fondées.

Je passe les détails de fiscalité  / TVA car ce n’est plus d’actualité pour moi et que le but du message n’était pas là.

Dernière modification par Pryx (22/10/2018 14h28)

Mots-clés : lotissement, marchand de bien, ventes aux enchères

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#2 22/10/2018 19h00

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour Pryx,

Passionnant retour. On peut lire au travers de votre récit que vous vous êtes donné à fond dans le projet et vous y voyiez déjà, surtout en voyant si peu de personnes intéressées pendant la visite. Allez-vous continuer à suivre les ventes aux enchères?

Pour m’intéresser depuis peu à ce type de ventes j’ai l’impression que les bonnes affaires sont à faire dans la gamme de prix "moyens" :
* prix de mise en enchère trop faible ou petite surface : énormément de personnes viennent visiter et enchérir, peu de chances de faire de bonnes affaires (mais ça existe)
* prix de mise en enchère élevé ou gros potentiel avec travaux : des "pro" aux poches remplies et avec un meilleur réseau d’artisans pourront surenchérir
* bien moyen aux enchères : somme à mettre en séquestre un peu trop élevée pour les amateurs, et les pro s’en désintéressent, de bonnes affaires sont à faire
Qu’en pensez-vous?

J’avoue être dans la catégorie petit joueur et m’intéresse pour le moment aux biens de petite surface à la mise en enchère faible.

C’est justement ce que vous mentionnez qui me fait peur : l’impossibilité de faire jouer la clause suspensive une fois l’adjudication prononcée.

A ce sujet, comment avez-vous pu obtenir que des banques vous suivent pour un montant donné? Est-ce votre banque historique, avez-vous de nombreuses garanties financières et des crédits en cours?

Mon banquier à la Caisse d’Epargne qui m’a suivi pour mon dernier projet de colocation m’a dit qu’il ne me suivrait pas à moins d’avoir un bien entièrement payé à mettre en hypothèque. J’ai 2 immeubles de rapport (valeur 150K et 180K avec 16 ans de crédit restant) et un appartement de 250K avec 20ans de crédit restant. 70% des loyers > mensualités.
J’ai envie de me lancer mais souhaite avoir un GO d’une banque, ce qui me paraît le plus compliqué.

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#3 22/10/2018 19h16

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Très intéressant et très bien raconté!

Je n’arrive pas à m’expliquer :
- qu’avec 25 enchérisseurs, le bien soit partie à 50% de sa valeur.
- que le bien n’est pas été vendu de gré à gré avant… quelque part entre 0.5M€ et 1M€.

Quel est votre point de vue? Le niveau de prix peut-être?


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#4 22/10/2018 20h49

Membre (2016)
Réputation :   116  

Vous pouvez encore surenchérir jusqu’au 28/10/2018 à 16h00 au prix.
Toute personne peut porter une enchère supérieure d’au moins 10% au montant adjugé, soit 528k€.

Bravo pour avoir eu le réflexe de voir grand en allant regarder le projet du PLU et pensez au lotissement.
Le risque aurait été de vous faire requalifier ’marchand de bien’: lotissement + revente

Dernière modification par niceday (22/10/2018 20h51)

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#5 22/10/2018 21h20

Membre (2011)
Réputation :   42  

INTJ

Oui mais cela fait repartir une nouvelle vente aux enchères, donc même surenchérir ne garantit aucunement de l’obtenir au prix de la surenchère.

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#6 22/10/2018 21h36

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Avec un bien manifestement sous évalué, il y a aura vraisemblablement une surenchère: lotir un terrain pour empocher une plus-value de 0,5M€, ça va aiguiser les appétits d’un amenageur lotisseur. D’autant, que la zone à l’air d’être recherchée vu la description.


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #7 22/10/2018 22h35

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonsoir,

Merci pour vos interventions/questions et votre intéret pour ce post.

Pour répondre :

@FrancoisM
Je ne sais pas quel est la meilleure façon de faire une bonne affaire avec ce mode d’achat.
Toutefois je ne pense pas que limiter les opportunites soit la solution.
Je pense que l’idée c’est plutot de detecter un projet qui nous plait et avec lequel on se sent à l’aise, de se fixer un prix max et d’y aller.
Meme si les chances sont limités il y aura bien un jour de meilleures conditions.

Concernant l’obtention du financement.
C’est un vrai parcours du combattant surtout que je suis dans votre cas.
Je suis également très endetté et j’ai 2 projets en cours non finalisés (dont je parlerais rapidement).

Ma banque historique m’a suivi sur ce projet (non sans mal) ainsi que la banque de mon père.
J’ai demandé à mon père de m’aider en faisant un poids supplémentaire au niveau des garanties.

Pour obtenir leur accord de principe j’ai du fournir des justificatifs :
Business plan detaillé (très)
Devis pour travaux
Justificatif des règles d’urbanisme
Estimation d’agence
Comparable sur plusieurs sites
Garantie (nantissement de mon PEA, priorité au remboursement lors de la vente…)

Je n’ai rien laché et j’ai été très réactif sur les différentes demandes.

J’ai également justifié la rentabilité à 500ke et j’ai fait preuve de « sagesse » en disant que je n’irai qu’a 350ke max, peut etre que cela a aidé.
Je ne sais pas.

@Pierrot31
L’évaluation du projet est la mienne, peut etre que c’est plus peut être moins.
Ensuite il faudra payer des impôts..
Le délai pour ce genre de projet c’est 2 ans.
Rapidement :
Le nouveau PLU « serait » adopté en Mars Avril (dans 6 mois)
L’étude d’un PA c’est 3 mois, plus si ils vous demande des pièces manquntes/insuffisante.
Il faut compter 2 mois de purge
Apres il faut faire les travaux.
Le VRD c’est rapide 2/3 semaines mais il faut également compter le délai d’intervention pour les concessionnaires… ca peut être long.
Enfin vous pouvez vendre…
Avec conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire… 2 Mois plus 2 mois de purge.
Vous laissez raisonnablement 2/3 mois aux acquéreurs pour faire leur projet. En gros entre le moment ou vous trouvez l’acheteur et l’argent sur le compte c’est 9 mois.
Bref 2 ans en gros.

Concernant une vente de gré à gré.
Les vendeurs en indivision n’étaient pas d’accord et dans ce cas c’est vente aux enchères forcé, et croyez le ou pas, mais la personne qui representait les vendeurs (un d’entre eux en fait sur les 6) a appris après la vente que son terrain allait devenir constructible. Il etait convaincu du contraire…

@Niceday
Vous avez raison un sur-enchère est encore possible si il ya des amateurs wink je vous donne le contact.
A savoir que c’est 10% de plus ET des frais en plus car c’est le surenchérisseur (ou l’adjudicataire suite à surenchère) qui paye les frais d’organisation de surenchère, car effectivement il y aura une seconde vente aux enchères.

Concernant le risque de MDB, c’est effectivement un risque, et j’avais donc prévu un peu de marge pour la TVA, mais c’est également pour éviter la requalif que mon projet ne prennait en compte que la vente de 1 terrain et pas les 4.

Je vous raconterai bientôt
un autre projet similaire et en cours de finalisation.

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[+4]    #8 25/10/2018 23h04

Membre (2018)
Réputation :   4  

Voici, à mon tour, mon retour d’expérience, mitigé.

D’un côté, j’ai fait une bonne affaire en juin (pas l’affaire du siècle non plus) sur un bien de qualité sans travaux (T1 vieille pierre dans un village recherché), avec un locataire en place qui est soigneux, sérieux et agréable.

Donc c’est possible, mais je pense que c’est vraiment un coup de chance ; Et puis bon, + 3 ans de veille, si on ramène au taux horaire, cela fait relativiser la "bonne affaire" (de l’ordre de 5 ke nette).

J’ai aussi eu la chance de ne pas avoir de sur-enchère : si cela avait été l’affaire du siècle, alors, très probablement surenchère, et je perdais la moitié des frais engagés pendant les 10 jours de délai (environ 1500 euros, quand même).

Ce qui m’a permis de le faire est aussi d’avoir la possibilité de payer cash. Perso je n’aurais pas été tranquille avec cette épée de Damoclès, car même si la banque vous suit, vous n’êtes jamais à l’abri de tomber sur les bras cassés qui vous foutent dedans (sur pleins de détails, dont respecter les délais serrés pour payer). Désolée pour ceux qui bossent dans la banque mais c’est du vécu ..

J’étais partie pour continuer, auréolée de ce premier petit succès, qui m’a bien surprise ..

Or ce que je constate de plus en plus :
- alors que les biens sont + nombreux, le nombre d’acheteurs a explosé exponentiellement
- les particuliers font monter les prix, mais, et c’est surprenant, les marchand de biens aussi : ils achètent à prix fort (pas plus que le prix du marché, comme certains privés, mais au prix fort du marché). Je n’ai pas de piste d’explication là dessus, car même si ils ont des frais réduits, on est dans un marché stable à tendance baissière

Sur les biens :

- tous les petits biens, attractifs, dans les villes cotées partent au prix max, voire au delà (ce qui est aberrant de la part d’un acheteur privé, vu les contraintes de la vente aux enchères)
Avec + 30 enchérisseurs sur un bien, c’est logique.

- les biens biscornus / compliqués etc ne sont pas vraiment bradés en comparaison des frais à prévoir

- seuls les biens chers / longs à vendre peuvent être "intéressants" .. une énorme et belle maison que j’ai vue, mais que je n’ai pas enchéri car invendable et impropre à l’investissement, l’agence en demandait 570, le proprio 460, elle est partie à 330, et à la revente visée par le MDB est à 460.
Mais elle mettra au moins 1 an à se vendre, car des biens comme ça, trop grands, indivisibles, et vieillissants il y en a plein ! 

Mon sentiment aujourd’hui est que c’est un marché spécifique, où les bons coups restent limités, sauf hasard improbable ; sur lequel les MDB peuvent tirer leur marge sur le volume des biens, avec leurs frais réduits et leur force de frappe logistique (travaux, expulsion, négociation, contentieux etc), ce qui sera bien plus coûteux et risqué pour un particulier.

C’est une expérience intéressante car elle m’a confronté au coté irrationnel (de soi et des foules) et à ma propre propension à la pensée magique : on a beau savoir, le petit studio, bien placé à coté de la fac, ne partira à 26 Ke (c’est la mise à prix), on espère, sur un malentendu, l’avoir pour le double, alors que cela partira au prix, à 94 Ke (hors frais de procédure), acheté par un MDB.

Bref, j’ai décidé d’arrêter de croire au père Noel, c’est le bon moment à mon âge, en réduisant drastiquement ma veille (les addictions ont la vie dure..) finalement très chronophage.
En attendant je vais chercher d’autres stratégies d’achat (déjà attendre que les taux remontent un peu ! et affûter ma technique pour des offres basses wink)

Dernière modification par mikado34 (25/10/2018 23h24)

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#9 26/10/2018 08h26

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Pour les intéressés, une base de donnée qui recense les ventes à venir et les adjudications passées par tribunaux est Licitor

Environ 10% des adjudications me semblent 40% sous le prix du marché.

PS : La mention "Occupé" est un euphémisme pour "squatté"

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#10 26/10/2018 13h34

Membre (2018)
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Licitor est un bon outil en première approche, il vaut mieux dans l’absolu regarder les annonces légales (hedbo selon votre région)

40% sous le prix du marché (en prix de vente final) : vous dites cela sur des biens que vous avez pu évaluer ?

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#11 26/10/2018 14h08

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Mi345 a écrit :

Environ 10% des adjudications me semblent 40% sous le prix du marché.

PS : La mention "Occupé" est un euphémisme pour "squatté"

L’estimation du prix d’un bien squatté est bien difficile à faire… c’est un peu un billet de loterie, selon la durée des procédures ou de l’occupation smile


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#12 26/10/2018 14h13

Membre (2014)
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Bonjour,

La file ici etait plutot partie sur les encheres de notaires et non les encheres judiciaires, le mécanisme est tres different.

Vous avez ce site pour le coté enchere public notamment.
http://www.encheres-publiques.com/

les 40% sont tres relatifs, il ne faut pas oublier que vous prenez les biens en l’etat et que vous ne connaissez pas forcément tout ( il y a un dossier au TGI mais il n’est pas souvent tout a fait complet ) et il ’ny a aucun recours / delai de reflexion etc.

De plus les frais sont bien plus éléves que les FDN.
et bien sur le financement doit etre parfaitement assuré , pas de clause, de delai a négocier etc

Cordialement

Dernière modification par Timinel (26/10/2018 14h42)

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#13 26/10/2018 17h00

Membre (2014)
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Pryx a écrit :

Bonsoir,

@FrancoisM
Je ne sais pas quel est la meilleure façon de faire une bonne affaire avec ce mode d’achat.
Toutefois je ne pense pas que limiter les opportunites soit la solution.
Je pense que l’idée c’est plutot de detecter un projet qui nous plait et avec lequel on se sent à l’aise, de se fixer un prix max et d’y aller.
Meme si les chances sont limités il y aura bien un jour de meilleures conditions.

Concernant l’obtention du financement.
C’est un vrai parcours du combattant surtout que je suis dans votre cas.
Je suis également très endetté et j’ai 2 projets en cours non finalisés (dont je parlerais rapidement).

Ma banque historique m’a suivi sur ce projet (non sans mal) ainsi que la banque de mon père.
J’ai demandé à mon père de m’aider en faisant un poids supplémentaire au niveau des garanties.

Pour obtenir leur accord de principe j’ai du fournir des justificatifs :
Business plan detaillé (très)
Devis pour travaux
Justificatif des règles d’urbanisme
Estimation d’agence
Comparable sur plusieurs sites
Garantie (nantissement de mon PEA, priorité au remboursement lors de la vente…)

Je n’ai rien laché et j’ai été très réactif sur les différentes demandes.

J’ai également justifié la rentabilité à 500ke et j’ai fait preuve de « sagesse » en disant que je n’irai qu’a 350ke max, peut etre que cela a aidé.
Je ne sais pas.

Je vois, ce fut donc la croix et la bannière pour être financé par les banques qui vous connaissent bien, j’imagine qu’il aurait été impossible d’être suivi par une banque qui ne vous connaît pas vu la complexité du projet.

Je vais donc mettre de l’argent de côté si je veux un jour faire une telle opération, cash is king…

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#14 26/10/2018 23h46

Membre (2014)
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Vous avez raison, a chaque fois que j’ai pratiqué cela la banque faisait du " refinancement" mais j’avancais la tréso.

ou alors il vous faut :
une banque avec une structure ou la décision est a l’agence
une agence ou le directeur connait ( et apprecie ) les variantes de l’achat immobilier.

J’ai regulierement du expliquer tres longuement que j’etais proprietaire mais que je n’avais pas d’acte notarié…
Cdt

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#15 27/10/2018 11h34

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J’ai timidement essayé de m’aventurer sur les enchères lyonnaises.

Énormément de monde sur les créneaux de visite, de tous profils. Des primo accédants, des investisseurs, des familles. On se marchait dessus pendant l’heure de visite. Certains qui ne restent que quelques minutes, en prenant quelques mesures, et des photos. D’autres qui discutent avec la personne responsable de la visite et posent des questions très basiques. Je ne pensais pas qu’autant de personnes pouvaient être intéressées.

En salle de vente, une trentaine de personnes intéressées. Et un prix qui monte, même au delà du prix de marché ( et de mon prix de réserve par là même). Aucun regret vu le prix de l’adjudication.

Dernièrement, j’ai tenté sur 2 garages. Les prix d’adjudication sont similaires au prix du marché. Ce à quoi il faut rajouter les frais inhérents.
Difficile de trouver une bonne affaire sur Lyon intra muros.

Bien demander les frais de vente avant de déterminer son enchère maximale. Prévenir la banque en amont pour avoir le chèque de banque. ( Du coup avoir des liquidités). Et bien choisir son avocat …

Je ne sais pas si des bonnes affaires existent encore. Peut être sur les biens vraiment compliqués.
Mais même un 17m² carbonisé ( les squatteurs ont mis le feu en partant) est parti à plus de 70 000€. Un 5m² avec une poutre qui passe à 1.30m de hauteur est parti à plus de 20 000€…
Les biens " occupés" partent avec une décôte. Mais si c’est pour poursuivre sur 2 ans de procédure d’expulsion et finir avec un appartement brûlé…

Reste à sortir de Lyon, et viser des surfaces un peu plus grandes, mais reste la concurrence des marchands de bien.

Je tente dorénavant les mandataires judiciaires. En espérant plus de réussite.

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#16 05/01/2021 12h04

Membre (2016)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je souhaite me porter acquéreur d’un bien via une enchère judicaire. J’ai reçu les différents éléments de l’avocat dont les dires du syndic, mais j’ai du mal dans la compréhension de ces informations :

Dans la partie 1 des dires du syndic, la partie financière j’ai trois grandes sous parties :

A/ Sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation : 188 000€

B/ Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation : 1 900€

C/ Sommes incombant au nouveau copropriétaire pour les lots objets de la mutation : j’ai 1900€ dans les avances de réserve, et dans les provisions non encore exigible 4 000€

D/ Un tableau pour les quote part pour les lots objets de la mutation N-1 :
    - Quote part réel budget prévisionnel : 15 000€
    - Quote part réel dépenses hors budget : 2300€

Cette enchère porte sur deux lots, le lot 1 un appartement de 370/10023 quote part, et un garage de 8/10023 quotte part

Je voudrais me porter acquéreur du garage !

Je comprend qu’il y a un contentieux de 188 000€ qui sera couvert si l’enchère de l’appartement dépasse 188 000€, les anciens propriétaires peuvent obtenir un remboursement de 1900€ (d’ailleurs j’ai du mal à comprendre cette partie B)

Enfin les nouveaux acquéreur devront se partager la partie C (5900€) divisible en 378 => Lot 1 : 5775€ ; lot 2 : 125€   (si j’applique le même raisonnement pour la partie D, j’obtiens des charges de 366€ pour l’année 2019)
 
Est-ce que mon raisonnement est bon ?

Merci à vous

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#17 05/01/2021 19h53

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ESTJ

Bonsoir

Je ne suis pas du tout un spécialiste, mais envisage sur une copro que je connais bien d’acheter sur une vente judiciaire également cette année.

Je fais la même analyse que vous sur ces éléments. Pour B, je suppose que le prévisionnel n’ayant pas été  dépensé et les comptes n-1 encore validés en AG, ceci explique le conditionnel et ce jeu d’écritures avec décalage.

Attention aux frais liés à la vente qui peuvent corser la note finale, mais je ne pense rien vous apprendre la dessus…

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Favoris 1   [+9]    #18 08/03/2021 10h57

Membre (2020)
Réputation :   39  

Bonjour,

Je voulais vous faire part de mon retour d’expérience sur une vente aux enchères notariale qui a eu lieu la première moitié du mois de Février 2021 à Paris.
Je m’excuse par avance pour ce pavé :-)

Contexte
2ème vente aux enchères physique à laquelle je participais, après une première vente aux enchères physique en 2019 (j’avais remporté le bien que je convoitais - à Paris également)

J’ai également participé auparavant plusieurs fois à des ventes en immo interactif (à chaque fois de façon infructueuse) sur immobilier.notaires.fr qui est un système est un peu différent mais qui reste tout de même assimile - peut-être à tort - a des ventes aux enchères. Il y a quelques différences, notamment le fait qu’en immo interactif le vendeur n’est pas obligé de choisir l’offre la plus élevée (il peut prendre en compte le plan de financement etc); et également que la vente devient une vente "classique" une fois l’acheteur désigné, avec notamment la possibilité d’obtenir une condition suspensive d’obtention d’un financement, contrairement à une enchère physique où il n’y a pas de conditions supensives.

Enchere
Il s’agissait d’une succession avec 8 lots à vendre (+un 9eme lot consistant de 2 caves) dans un immeuble à Paris.
L’enchère était initialement sensée se dérouler en Novembre 2020 mais a été décalée du au confinement (j’ai appris par la suite qu’elle était initialement sensée se dérouler en Mars 2020 et avait été décalée une première fois à Novembre à cause du premier confinement puis redecalee..)

L’adresse est plutôt cotée dans un arrondissement vivant/branché, l’immeuble est haussmanien et est un immeuble d’angle (qui donne sur une place et sur une rue), situé à proximité immédiate d’une bouche de métro qui dessert 3 lignes.

Sur les 8 biens à vendre, 2 sont dans l’immeuble mitoyen - initialement il s’agissait d’un seul immeuble mais au moment de la mise en copropriété l’immeuble a été séparé en 2 copropriétés distinctes. Chaque copropriété à son entrée (l’immeuble "mitoyen" à son entrée sur place, et l’autre sur rue), par contre la cour est commune. La gardienne est également commune aux deux copropriétés.

3 lots sont libres, 5 lots sont loués; c’est ce qui m’a décidé à participer à cette enchère dans l’idée de me positionner sur un lot loué

Processus
J’ai contacté le notaire en charge de la vente, qui m’a donné accès à une dataroom avec:
-Cahier des charges (explication du déroule de la vente, des frais etc)
-Plans de l’immeuble
-Diagnostics
-Situation locative y compris baux et états des lieux d’entrée
-Règlement de copropriété

Pour participer il fallait apporter 1 chèque de consignation (chèque de banque) par bien, qui représente 20% de la mise à prix.

Les lots loués n’étaient pas visitables: en théorie les baux prévoyaient un droit de visite en cas de vente, en pratique les locataires ont tous invoque la crise sanitaire comme raison de ne pas accepter de visites.
Il fallait donc se fier au plans et aux indices qui pouvaient se trouver dans les baux pour avoir une idée de l’état des appartements (état des lieux d’entrée, bail - l’un des baux mentionnait une rénovation effectuée avant l’entrée dans les lieux du locataire en 2016)

La visite a permis de voir les parties communes, 2 caves (qui étaient vendues séparément) et de visiter les 3 lots libres.

Les lots étaient vendus avec une cave (aucun mesurage des caves n’était fourni, car non obligatoire)

Lots à vendre
À prendre avec des pincettes bien sûr, mais comme point de référence l’estimation meilleursagents sur cette immeuble qui a 2 adressés mais 1 seule entrée (immeuble d’angle sur une place et sur une rue, et l’entrée se fait côté rue) est:
-Première adresse (sur place): 12.7kE/m2 avec une fourchette de 10.7kE/m2 à 15.0kE/m2
-Deuxième adresse (sur rue): 12.1kE/m2 avec une fourchette de 10.3kE/m2 à 14.4kE/m2

Mon positionnement
J’ai décidé de me positionner sur 2 lots dans l’idée d’en emporter un des 2.
Un appartement de 47.3m2 loué et un appartement de 39m2 loué.
Les 2 au 5eme étage (avec ascenseur), balcon filant. Les 2 sont des 2 pièces.

Les appartements sont loués en baux nu (le 47.3m2 depuis 2016, le 39m2 depuis 2017), ma stratégie était donc de patiemment attendre le départ des locataires pour pouvoir relouer en meublé. J’étais prêt à attendre plusieurs années si nécessaire.

J’ai ma préférence pour le 47m2 pour plusieurs raisons (en dehors du fait que la surface soit supérieure):
-Sur rue et cour (le 39m2 n’est que sur rue)
-Vue dégagée: La vue est à priori dégagée (évidemment à confirmer car je n’ai pas pu visiter l’appartement comme indiqué plus haut): J’ai pu visiter l’appartement directement en dessous, lui aussi à vendre. Depuis le salon et la chambre on voit le dernier étage de l’immeuble en face ce qui constitute un léger vis-à-vis, même s’il n’est pas trop gênant.
A priori 1 étage plus haut (au 5eme étage donc) la vue devrait donc être complètement dégagée, sur les toits
Le 39m2 donne sur un immeuble de 6 étage donc n’a pas de vue dégagée
-Le bail du 47.3m2 indique que l’appartement a été refait en 2016 (cuisine, salle de bain, peinture, pour 22 kE de travaux) avant l’entrée en lieu des locataires actuels donc à priori il sera en meilleur état que le 39m2 (dernière date de rénovation inconnue)
-Profil des locataires: L’appartement de 47.3m2 est occupé par un couple: Mr a 35 ans, Mme à 33 ans. Je me suis dit que potentiellement, ils allaient finir par déménager le jour où ils auraient envie de fonder une famille etc. Le 39m2 est occupé par une locataire de 37 ans (seule sur le bail). Un argument similaire pourrait bien sûr prévaloir pour le 39m2 mais a tort ou à raison je m’étais dit qu’un couple avait potentiellement plus de chances d’avoir un changement de situation (enfant ou séparation, qui dans les 2 cas signifiraient probablement un demenagement) que quelqu’un qui vit seul.

Je me suis fixé comme prix maximum 12.2kE/m2. J’ai du mal à estimer (i) quel était la valeur du balcon filant, qui fait 4.5m2 (je m’étais dit environ 10% du prix), et (ii) quelle décote appliquer du fait que l’appartement soit loué (je m’étais dit environ 10% de décote).
Donc l’un dans l’autre, on arrive à un prix qui devrait être en ligne avec le prix moyen de l’immeuble (malgré le fait que l’appartement soit loué, qui est compensé par la valeur du balcon filant)

La séance de vente
La vente a été séparée en 2 - les 3 lots libres d’abord (+ les 2 caves) pour une séance séparée, 1h après la fin de la première séance, pour les 5 lots loués.

J’ai assisté à la vente des lots libres pour "prendre la température" et avoir quelques références niveau prix. D’autant plus que le premier appartement à vendre était lui aussi au 5eme étage (mais sur la place, donc plus "prestigieux" alors que ceux que je convoité sont sur rue)

41 personnes sont présentées pour cette séance concernant les 3 lots libres ainsi que 2 caves.

1er appartement: sans conteste le plus "prestigieux" de la vente avec une belle vue dégagée sur la place.
5ème étage, balcon filant, 3 pièces, 64m2.
L’appartement a suscité énormément d’intérêt et les enchères montent vite, et très haut.
Le bien est remporté par un jeune couple ~35 ans pour 945kE… soit environ 14.7kE/m2…
Pas certain que ces acheteurs aient fait une affaire.

2eme appartement: appartement identique au premier, mais directement en-dessous, au 4eme étage donc, et sans balcon filant. 3 pièces, 65m2.
Beaucoup moins d’engouement et une vente conclue à 778kE soit 12kE/m2.
Je sens la nervosité de l’acquéreur du premier appartement (qui était assis à quelques sièges du mien) qui espérait certainement que cet appartement soit vendu à un prix plus élevé, pour valider en quelque sorte son prix. Il n’en est rien et au final il aura payé 22.5% de plus (par m2) que l’appartement du dessous. Je doute qu’un étage de plus et un balcon filant justifie autant en plus. On va appeler cela un achat "coup de coeur", certainement

2 caves: une mise à prix a 8kE et une vente conclue à 22.5kE
Pour des caves dont on ne connaît pas précisément la taille - cependant elles étaient visitables donc j’imagine que les personnes intéressées ont sûrement fait des mesures. Les 2 caves sont mitoyennes, ce qui donne probablement la possibilité de les réunir.
Le prix me paraît un peu élevé mais je ne connais rien au marché des caves donc je n’ai pas vraiment de vue sur le prix ni sur le rendement à espérer.

3ème appartement:
Après les 2 premiers appartements sur place, celui là (et tous les appartements suivants) sont sur rue.
4eme étage, 3 pièces, 61m2. Intéressant pour moi à suivre car il se trouve directement en dessous du 2 pièces de 47m2 qui m’intéresse (il a bien sûr 1 pièce supplémentaire, mais pour le reste les plans sont identiques sauf que celui-ci étant au 4eme étage n’a pas de balcon)
Vendu à 720kE soit 11.8kE/m2

Séance des 5 lots loués
Moins de personnes présentes, mais malgré tout 26 personnes (dont quelques têtes que j’ai reconnues de la séance portant sur les lots libres)

1er appartement:
La proposition la plus complexe de cette séance: un appartement loué en loi 48.
Proposition d’autant plus complèxe car la personne est relativement "jeune" (pour un loi 48) et a une soixantaine d’années.
Appartement au 2ème étage, 4 pièces, 92m2. Le 2ème étage n’est pas idéal dans cet immeuble car au-dessus d’un café qui occupe le RdC + 1er étage.

A l’ouverture de l’enchère il y a eu un silence pendant une petite minute qui est parue assez longue.
Finalement 1 seule enchère à la mise à prix, donc.
551kE pour 92m2 soit à peine 6kE/m2. Le loyer mensuel est d’environ 750 E.
Même à ce prix, au vu de la complexité d’un bail en loi 48 (et surtout du risque de devoir attendre longtemps, très longtemps), je ne suis pas convaincu de l’affaire

2eme appartement:
Un autre appartement au 2eme étage, mais en bail classique cette fois-ci (tous les autres appartements sont en baux classiques, nu)
3 pièces, 61m2
Il ne suscite pas trop d’intérêt parmi les encherisseurs (certainement dû au fait qu’ici aussi on se trouve directement au dessus du café) et une adjudication à 562kE soit 9.2kE/m2.
En regardant le prix au m2 il s’agit certainement de la meilleure affaire de cette vente, même si pour moi le fait que l’appartement soit directement au-dessus du café est rédhibitoire.

3eme appartement:
L’appartement pour lequel j’étais venu.
5eme étage, balcon filant (4.5m2), 47.3m2 carrez (48m2 au sol).
Pas mal d’intérêt, mais heureusement pour moi le prix est resté sous ma limite.
Je l’ai eu à 560kE soit 11.8kE/m2.

4eme appartement:
Mon "backup" si je n’avais pas eu le précèdent.
5eme étage, balcon filant (4m2), 39m2
J’ai remarqué qu’une partie des encherisseurs étaient ceux qui avaient enchéri pour l’appartement précédent (ce qui a certainement contribute à pousser le prix)
Adjudication à 490kE soit 12.6kE/m2
Bonne validation de prix pour moi avec cet appartement vendu ~7% plus cher par m2 que le précédent.

5eme appartement:
6eme étage sous les toits, balcon (1m2), 28.5m2
Adjudication à 330kE soit 11.6kE/m2.

Frais
Frais de notaire (comme pour une vente classique) ~7.2%
Frais d’organisation de la vente ~4.4%
Ces frais sont d’une certaine manière assimilables à des frais d’agence, en terme de montants

Financement
J’avais préparé la banque plusieurs mois en amont: 1) d’abord en leur disant que j’aurai un projet prochainement, dès que j’aurais identifié un bien
2) ensuite, lorsque j’avais identifié la vente aux enchères, en leur parlant du projet et en les tenant au courant de la date des enchères (et notamment du report de la date initiale)
et en préparant mon dossier en parallèle - je leur avais envoyé toutes les pièces justificatives en amont

J’avais préparé mes montants maximum pour les 2 biens que je convoitais. L’ordre des enchères bien sûr est important et même s’il est en théorie définit avant, il n’est pas impossible qu’il soit changé le jour de l’enchère (ça m’était arrivé il y a 2 ans) ce qui peut changer la stratégie. J’ai eu la chance d’avoir le bien que je préférais passer en premier, suivi directement de mon "backup". L’inverse aurait été embêtant.

Le délai de paiement a été exceptionnellement de 60 jours (reconnaissance de la relative lenteur du processus de financement au vu du contexte actuel) au lieu de 45 jours habituellement (ce qui peut être très contraignant…! en 2019 ma banque avait eu quelques jours de retard et je me suis retrouvé à payer des pénalités de retard)

Épilogue
10 jours après la vente, je reçois un appel du notaire qui m’indique que les locataires de mon lot avaient…déposé leur préavis de départ.
Excellente nouvelle qui fait que je me retrouve avec un lot libre que je vais donc pouvoir louer immédiatement en meuble.
J’ai donc prévu de rafraîchir l’appartement (uniquement peinture, peut-être poncer/vitrifier le parquet - à voir en fonction de l’état) et ensuite de le meubler.
La signature de quittance est prévue la première moitié d’avril; la banque m’a confirmé avoir accepté ma demande de financement environ 2 semaines après la vente, et j’ai reçu l’offre de prêt en fin de semaine dernière.

Conclusion
Pour Paris, il ne faut pas espérer acheter au rabais (ou en tout cas pas à un rabais énorme) mais il faut plutôt voir l’enchère comme une possibilité d’acquérir un bien un peu plus rare (l’appartement que j’avais acheté il y a 2 ans se situait lui aussi dans un immeuble que je qualifierais comme ayant des caractéristiques supérieures aux autres immeubles du quartier)

Pour ma part, je suis satisfait du résultat de l’enchère - sans être l’affaire du siècle, j’ai pu acheter en-dessous du prix moyen de l’immeuble un appartement qui à priori devrait être considéré comme ayant des caractéristiques supérieures (i.e. étage élevé et balcon filant, potentiellement vue dégagée). J’ai bien sûr eu un énorme coup de chance en achetant au final un bien libre, alors qu’il devait être occupé. Et par rapport aux autres biens de la vente, je trouve que le prix que j’ai payé est "raisonnable".

P.S.: Désolé pour ce récit très long, j’espère que je ne vous ai pas perdu et pour ceux qui ont tout lu, j’espère que ça aura été intéressant :-)

EDIT: Correction de quelques fautes

Dernière modification par Gismo (08/03/2021 11h31)

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[+1]    #19 16/03/2021 08h32

Membre (2020)
Réputation :   39  

Petite mise à jour suite à mon post précédent: les locataires ont quitté les lieux comme prévu en fin de semaine dernière, j’ai reçu l’état des lieux de sortie (qui inclut des photos) de l’appartement hier et je devrais recevoir des photos et une vidéo prochainement de la part du notaire chargé de la vente.
Comme indiqué précédemment, je n’ai pas visité l’appartement avant les enchères - les photos de l’état des lieux sont donc les premières que j’ai vu.

J’attends bien sûr les photos et la vidéo pour avoir une idée plus précise mais d’après les photos qu’on voit sur l’état des lieux (et d’après ce qui y est indiqué) l’appartement est en excellent état, ce qui est une bonne nouvelle (et au final, conforme avec mes attentes étant donné que le bail mentionnait une rénovation en 2016).

Les locataires ont laissé un réfrigérateur et un lave vaisselle - s’ils sont en bon état de fonctionnement, cela fera toujours ça de moins à acheter. L’entretien annuel de la chaudière gaz a été effectué 5 jours avant leur départ (!), avec un contrat d’entretien annuel jusqu’en Mars 2022

Globalement, je me dis que la chance me sourit dans cette histoire smile

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#20 16/03/2021 10h22

Membre (2020)
Réputation :   10  

Bonjour,

Juste pour clarifier votre stratégie, vous avez fait une encheres, tout en ayant en parallèle demandé à emprunter à votre banque ? (avec apport suffisamment important j’imagine).

Si votre banque refusait l’offre pour une raison X ou Y (une faillite de banque qui fige pendant quelques semaines le marché du crédit par exemple, donc un cycle noir avec 1 chance sur 1 milliard d’arriver), vous perdiez les 20% d’acomptes au final ? ou vous aviez un plan B ?

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#21 16/03/2021 10h50

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour,

un cygne noir.

Je ne pense pas qu’on puisse investir en fonction de cela.
- il est toujours possible de trouver du financement ( pas au meme prix tant pis pour une periode)
- considerant le profil de gizmo a priori il y a des liquidités egalement ( et la possibilité d’etre financé meme en mauvaise periode)
pour ma part je n’ai pas investi en 2008 , mais j’ai commence pendant la crise de l’euro en 2011, en 2 mois vous trouvez le financement en forcant un peu.

vous avez ensuite tout une periode ou le prix est majoré ( je ne me souviens plus mais disons 5,4% d’interet qui courent ) . donc au pire .. une affaire un peu moins bonne.

( ensuite il y a surement un cas de force majeure etc prevu par la justice)

Cdt
Le probleme n’est pas tant le cygne noir qui arrive pendant ( on coupe au frais de la folle enchere) mais celui qui arriverait apres

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#22 16/03/2021 13h27

Membre (2020)
Réputation :   39  

Bonjour,

Merci pour votre question.

Je vais mettre très peu d’apport dans cette opération (au delà des frais de notaire et frais de la vente); j’ai obtenu un financement pour 540k€ sur une valeur du bien à 560k€ (coût total de l’opération avec les frais de notaire et les frais de la vente: aux alentours de 625k€).
Ma banque était prête à me financer à 100% néanmoins le chèque de consignation pour participer à l’enchère était de 74k€ (20% de la mise à prix, qui était de 370k€), il restait donc autour de 551k€ à financer et j’ai choisi de mettre légèrement d’apport en plus pour réduire à la marge les mensualités, d’où un montant financé de 540k€.

J’ai pris le risque de n’effectuer les démarches qu’avec une seule banque (Banque 2) mais c’était d’une certaine manière un risque calculé: cette banque m’a déjà financé pour des SCPIs et était prête à me suivre lors d’une autre enchère en 2019 - j’avais obtenu l’acceptation de ma demande de financement par leur comité de crédit, mais j’avais à l’époque choisi une autre banque (Banque 1) qui me proposait un meilleur taux et qui m’a donc suivi sur l’enchère de 2019. Banque 1 a nettement resseré ses conditions pour les expatriés (40% d’apport notamment). Dans mes discussions avec Banque 2, ma conseillère m’avait indiqué qu’elle était certaine que ma demande serait validée étant donné qu’une demande similaire de ma part avait été validée il y a 2 ans. Je lui avais par ailleurs dit que si elle pouvait m’assurer que ma demande allait être acceptée, je m’engagais (verbalement) à ne pas solliciter une autre banque en parallèle (pour éviter qu’elle se retrouve dans la situation d’il y a 2 ans i.e. faire la demande à son comité etc pour qu’ensuite je passe au final par une autre banque).

C’est clairement une stratégie qui me fait perdre en pouvoir de négociation, mais j’avais adopté cette stratégie une fois qu’on s’était mis d’accord en amont (et donc avant les enchères) sur le taux d’intérêt et les conditions de financement (i.e. 100% de la valeur du bien) donc au final je trouvais que la contrepartie qui était un certain degré de certitude sur l’obtention du financement, en valait la peine.

Dans le pire des scénarios j’aurais pu (i) Utiliser mon bonus annuel (qui est payé fin Mars, donc le timing était pratique, mais qui est loin du compte en terme de montants requis pour cette opération), (ii) Liquider mon portefeuille boursier (loin d’être idéal évidemment car mon patrimoine deviendrait surexposé immobilier en faisant cela, mais on parle là de solution de repli) et (iii) Compléter si besoin par un crédit à la consommation dans mon pays de résidence (assez simple et rapide à obtenir, pour des montants qui peuvent être assez conséquents i.e. 100k€ ou un peu plus est jouable). Pas idéal non plus car relativement cher: taux d’intérêt ~3.3% et maturité courte (2 ans voire 4 ans maximum), sans compter l’impossibilité de déduire les intérêts en France évidemment.

Cela rejoint le point de Timinel sur la possibilité d’obtenir un financement mais potentiellement à des conditions moins intéressantes etc dans ce type de situation.

Il y a effectivement au-delà de la période de paiement (qui était ici de 60 jours au lieu des 45 jours habituels pour les enchères), une majoration.
Dans mon cas, le cahier des charges mentionnait:
-5% d’intérêts à compter du 61ème jour et jusqu’au 75ème jour inclus
-7% d’intérêts à compter du 76ème jour et jusqu’au paiement intégral du prix
Il y a cependant la possibilité d’effectuer des paiements partiels (pour donc réduire les intérêts dus) d’un montant minimum de 20%
Clairement pas idéal mais justement, dans un scénario où le financement n’avait pas été obtenu, cela aurait permis de payer une partie du prix en attendant d’essayer d’obtenir un autre financement pour le relicat.

A noter qu’en l’absence de paiement, la perte peut aller au-delà des 20% de la mise à prix (ce que je vais décrire peut potentiellement varier d’une vente à l’autre notamment en ce qui concerne le montant des pénalités; je vais décrire ce qui est indiqué dans le cahier des charges de la vente à laquelle j’ai participé):

*Le bien peut être remis en vente, à la requête du vendeur (concept de "folle enchère"): une mise en demeure de payer est envoyée par le vendeur et à défaut de paiement dans un délai d’un mois de la mise en demeure, le bien sera ensuite remis en vente.
L’acquéreur défaillant reste tenu envers le vendeur de la différence entre son prix d’adjudication et celui de la revente sur folle enchère (sans pouvoir réclamer l’excédent, au cas où le prix était supérieur), des intérêts de retard sur le prix d’adjudication jusqu’à la conclusion de la nouvelle vente, et d’une pénalité de 15% du prix d’adjudication.

*Pas de remise en vente et dans ce cas-là, la pénalité s’élève à 15% du prix d’adjudication (sans intérêts de retard etc)

Une grande partie des enchères concernent des successions et par conséquent je pense qu’il est assez probable que le bien soit remis en vente dans ce type de scénario

Cela va de soit mais au vu de toutes ces contraintes et des conséquences néfastes en cas de problème de financement il vaut évidemment mieux être en dialogue avec plusieurs banques en parallèle pour avoir une/des solutions de repli.

EDIT: Remplacement du nom des banques par Banque 1 et Banque 2

Dernière modification par Gismo (16/03/2021 13h30)

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[+2]    #23 29/06/2021 16h56

Membre (2020)
Réputation :   39  

Bonjour,

Je vous donne des nouvelles de l’appartement acheté aux enchères plus tôt dans l’année.
L’acquisition a été finalisee début Avril 2021, j’ai pu démarrer les travaux de rafraîchissement presque immédiatement, en faisant appel à l’artisan qui avait rénové mon précédent appartement (j’avais repris contact avec lui suite aux enchères en Février et je lui avais demandé un devis début Mars, après le départ des locataires précédents). Autour de 6k€ de travaux, pour un peu moins de 3 semaines de travaux.

Je me suis rendu sur place début Mai pour meubler l’appartement (en commandant les meubles en ligne, à l’avance, pour les faire livrer peu de temps après mon arrivée) et le mettre en location.
Les anciens locataires ont laissé leur lave vaisselle et leur réfrigérateur, qui sont relativement récents (moins de 5 ans) et en bon état.
La chaudière à gaz n’a qu’un an (!)

J’ai mis l’appartement en location en passant par LBC.
Dès la publication de l’annonce, j’ai reçu une vingtaine de demandes; presque exclusivement des couples, ce qui est cohérent au vu du type et de la taille de l’appartement. J’avais demandé à être contacté par mail pour le premier contact, et avec un dossier - pour éviter de perdre du temps et ne retenir que les candidats sérieux. J’ai organisé 6 visites le jour-même et ai donc pu choisir mes locataires le jour-même. C’était un lundi et je voulais signer le bail et l’état des lieux au plus vite; nous avons convenu du samedi avec les locataires.

Pour la petite histoire, j’avais également mis l’annonce en ligne sur PAP mais celle-ci n’a été validée qu’en fin d’après-midi alors que LBC l’avait validée dès le matin (Pour une annonce postée la veille au soir dans les 2 cas) - j’avais déjà eu suffisamment de demandes sur LBC.

Le loyer CC est de 1,720€/mois en meublé (plafond de l’encadrement + léger complément que je justifie par l’étage élevé, le balcon filant de 4.5m2 et l’absence de vis-à-vis) ce qui fait ressortir un rendement brut d’environ 3.7% sur le prix d’acquisition + travaux ou 3.3% sur le prix + travaux + frais annexes (notaire + frais enchère)

Le rendement n’est pas faramineux mais en ligne avec ce que l’on peut attendre de Paris (voire légèrement au-dessus de la moyenne).

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#24 30/06/2021 18h28

Membre (2019)
Réputation :   17  

Ca ne fait pas trop rêver … ca fait un cash-flow négatif d’au moins 1000€ pendant 20 ans, non ? et du coup, ça vous oblige à conserver un revenu (très) important, avec les contraintes qui vont avec.


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[+1]    #25 01/07/2021 00h52

Membre (2020)
Réputation :   39  

Je pense qu’un appartement à Paris fera rarement rêver en terme de cashflow.

Effectivement cet appartement est en cash-flow négatif et vous avez raison sur le montant, mais je réfléchis (à tort ou à raison) d’un point de vue global sur mes investissements immobiliers. De ce point de vue là, je suis globalement à l’équilibre ce qui ne me contraint donc pas à devoir à tout prix conserver un revenu important. Et, soyons honnête, si jamais un jour les mensualités devenaient insupportables, rien ne m’empêche de revendre l’appartement à ce moment-là.

Donc, peut-être que ça ne fait pas rêver comme vous dites, mais l’investissement me convient et me permet de pleinement bénéficier de l’effet de levier qui reste malgré tout un formidable accélérateur de patrimoine.

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