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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/10/2018 22h02

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai pour projet d’investir dans un investissement locatif avec la stratégie de la "colocation meublée" en Ile-de-France.
Mon idée est de proposer une colocation meublée sans salon pour 4 colocataires (profil recherché : étudiants et jeunes actifs).

La cuisine est relativement grande et peut accueillir sans difficulté les 4 colocataires.
La salle de bain est également relativement grande, je scinderai la salle de bain afin d’avoir deux salles d’eau.
Actuellement, l’appartement ne comporte que deux chambres et un double séjour. Le double séjour (26m2) sera scindé en deux afin d’avoir deux chambres.
La colocation sera équipée de tous les équipements nécessaires pour qu’un colocataire puisse y habiter directement (lit, bureau, armoire, cuisine, micro-onde, four, lave-linge, lave-vaisselle).
Le bien est "dans son jus" et tout sera à refaire.

Concernant le bail, avec la présence de chambre inférieure à 14m2, je ferai un bail commun sans clause de solidarité.

VOTRE PROFIL

27 ans, TMI 30%, CDI 50k€ brut annuel de revenu salarié

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Correcte
- Fiscales : Correcte
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : limitées
- Sociales : Correcte
- Temps disponible : quelques dizaines d’heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T4 64m2
- Année de construction : 1970
- 7ème étage sur 10 étages, lumineux, 64m2 avec ascenceur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz
- Volets roulants
- Présence d’espaces verts dans la copropriété et d’un gardien
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels avec Télé-relevés
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : aucune idée
- Décoration : antique et vieillotte. Tout à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Val d’Oise
- Proche centre-ville - 10 minutes à pied des transports en commun
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : à 15mins de La Défense en transport en commun (énorme bassin d’emploi + université/grande école)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Pas sûr

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 194 400 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2 000 € par mois (500 € hors charges par colocataire)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation

- Travaux immédiats : Estimation d’une enveloppe à 57 600 € - 900€/m2 (tout est à refaire : le sol, le plafond, les fenêtres, la cuisine, mise aux normes pour l’électricité, installation de deux salles d’eau, cloison pour séparer le double séjour en deux chambres)
- Ammeublement : 8 000 € de meubles/électroménagers
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : a priori aucun selon l’agent immobilier, obtention prochainement des PV d’AG
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : pas à ma connaissane
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade refaite récemment

- Taxe foncière hors TEOM : 800 €/an
- PNO : 250€/an
- Charges de copropriété : 3000€/an
- CFE : 250€/an
- Expert-comptable : 500€/an
- Adhésion à un CGA : 150€/an

- Rentabilité brute (selon rendement-locatif) : 9,16%
- Rendement nette année 2 (selon rendement-locatif) : 7,04%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€ (prêt à 110%)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,88%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : Aucune idée du montant
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : Oui plus d’un an de loyer en épargne de précaution

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location meublée en SCI à l’IS (j’investis à deux et je n’ai pas besoin pour l’instant de revenu immédiat. Par ailleurs, je suis conscient qu’en cas de revente, ce régime est moins avantageux que le LMNP)

CASH FLOW

Cash-flow année 2 (selon rendement-locatif) : 288€/mois

Qu’en pensez-vous de cet investissement ? Aurais-je oublié un élément essentiel ?

Je vous remercie de m’avoir lu jusqu’au bout.
En vous remerciant par avance de vos retours smile

Mots-clés : colocation, idf, immobilier, is, meublé, sci, travaux

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#2 20/10/2018 22h56

Membre
Réputation :   19  

Bonsoir.
Personnellement une collocation sans salon perd à mon avis son sens…
Potter

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#3 21/10/2018 00h15

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir Potterthekiller,

Effectivement, c’est un point où j’ai extrêmement réfléchi. Au final, j’ai choisi de ne pas avoir de salon.

En effet, en parcourant le forum et en lisant le retour de certains investisseurs, voici les arguments que j’ai pu retenir afin de supprimer le salon :
- Le style de colocation de type « dortoir » ne nécessite pas forcément de salon,
- L’absence de salon peut être compensée avec des chambres/parties communes (salle d’eau et cuisine) entièrement rénovées et des petits plus (lave-linge, lave-vaisselle, deux salles d’eau, etc…),
- j’ai déjà vu des études de cas/retour d’expérience d’investisseurs en colocation sans salon. L’absence de salon ne semble gêner les colocataires et ces propriétaires arrivent à remplir leurs colocations sans difficultés.

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#4 21/10/2018 06h13

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   341  

Il manque un budget travaux annuel. Votre taux de vacance me semble optimiste pour un dortoir.

Globalement rentabilité insuffisante pour une coloc.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 21/10/2018 09h32

Membre
Réputation :   110  

Avec qui investissez-vous? Pourquoi pas une indivision plutôt qu’une SCI ?

Bien à vous,

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[+1]    #6 21/10/2018 10h33

Membre
Réputation :   8  

Si il ne sélectionne que des colocataires qui ciblent cette zone (La Défense) alors je pense que suivant le profil il n’aura presque pas de turn-over.
Avez-vous fait une étude de marché sur les prix pratiqués dans les colocations aux alentours?

Comptez-vous inclure électricité, eau, internet dans le loyer? A combien va-t-il se monter charges comprises?

Par ailleurs depuis peu, plus besoin de faire de bail collectif: https://www.devenir-rentier.fr/t7371-6, ce qui simplifie la gestion de la colocation au niveau global et fludifie les échanges avec les colocataires.

Je pense qu’en sélectionnant bien à la fois les artisans et les meubles vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur la rénovation. Qu’en disent les autres membres?
A 8K de meubles j’imagine que vous fournirez des parures de lit en soie? wink
Et ne pas oublier de provisionner environ 1K par an pour l’entretien annuel.

Dans l’ensemble je rejoins lachignolecorse. A moins de pouvoir négocier le prix de vente à la baisse (consulter l’outil patrim pour se faire une idée de prix dans le coin), et de pouvoir baisser les frais de rénovation.

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#7 21/10/2018 10h39

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   210  

Bonjour,

Votre projet repose sur un loyer au m2 et par mois de 31,25 euros, supérieur au loyer médian à Paris (29,10 Euros - source Investir 16/02/2018), et deux fois plus important que le loyer médian en grande couronne (15,40 euros).

Avez vous mesuré les risques de rotation rapide de vos locataires :
- vers des co-locations disposant d’espaces communs plus vastes et/ou des chambres plus spacieuses (les 2 dernières chambres devant présenter des surfaces de l’ordre de 10 m2 compte tenu de la surface totale de l’appartement),
- vers des studios (quelle surface disponible pour un loyer de 500 Euros hors charges dans la zone de votre appartement?),
- vers des co-locations plus proches des transports en commun (- de 10 minutes de marche) ?

La rotation rapide des locataires entraînera du formalisme (bail commun) et éventuellement des vacances (particulièrement couteuses compte tenu du niveau des charges).

S’il est possible de trouver facilement des locataires dans des situations tendues, les conserver dépend de l’attractivité de votre bien…

Canyonneur

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#8 21/10/2018 10h54

Membre
Réputation :   110  

J’aimerai bien voir à quoi ressemble une colocation sans salon dans la vrai vie.

Parce que, comme ça, j’ai l’impression que l’on réinvente les chambres de bonnes avec wc sur le pallier. Mais bon, je ne connais pas la réalité du marché parisien. J’ai un avis de provincial smile et une telle rentabilité si proche du quartier de La Défense, ça se réfléchit sûrement…

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#9 21/10/2018 11h06

Membre
Réputation :   8  

Canyonneur75 a écrit :

Bonjour,

Votre projet repose sur un loyer au m2 et par mois de 31,25 euros, supérieur au loyer médian à Paris (29,10 Euros - source Investir 16/02/2018), et deux fois plus important que le loyer médian en grande couronne (15,40 euros).

Avez vous mesuré les risques de rotation rapide de vos locataires :
- vers des co-locations disposant d’espaces communs plus vastes et/ou des chambres plus spacieuses (les 2 dernières chambres devant présenter des surfaces de l’ordre de 10 m2 compte tenu de la surface totale de l’appartement),
- vers des studios (quelle surface disponible pour un loyer de 500 Euros hors charges dans la zone de votre appartement?),
- vers des co-locations plus proches des transports en commun (- de 10 minutes de marche) ?

La rotation rapide des locataires entraînera du formalisme (bail commun) et éventuellement des vacances (particulièrement couteuses compte tenu du niveau des charges).

S’il est possible de trouver facilement des locataires dans des situations tendues, les conserver dépend de l’attractivité de votre bien…

Canyonneur

Le loyer au m2 est forcément plus élevé dans une colocation et il n’est à priori pas sujet à l’encadrement lors d’une première mise en location. Loyer lors de la première location fixé librement.
Je comprends que cela puisse choquer certains mais à quoi bon s’embêter à meubler un appartement entier pour de la colocation et gérer plusieurs locataires en même temps si on ne peut pas en attendre une meilleure rentabilité?

Je rejoins par contre vos doutes quant à la conservation des locataires qui pourraient trouver pour le même prix un bien avec un salon et/ou plus proche des transports! Il faut donc à ce niveau là faire mieux que les autres colocations : lit double avec rangement, matelas confortable, luminaire sympa, bureau bien intégré, placard intégré avec penderie, cintres…

En ce qui concerne la comparaison avec un studio, la chambre en colocation sera toujours plus compétitive : pas de meubles à acheter / transporter / revendre au départ, charges partagées, taxe habitation partagée.

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[+1]    #10 21/10/2018 11h13

Membre
Réputation :   3  

Je connais un peu les endroits du 78 et 95 pas trop loin de la Défense. Vous parlez de Bezons ?

Si ce n’est pas dans les quartiers avec 99% d’ immeubles avec 45 étages et deal en bas ça peut avoir du sens.
D’ailleurs il n’y a pas juste La Défense mais aussi des bureaux sur les quais (Atos, Dell…).

A votre place j’envisagerai peut-être de louer les chambres sur Airbnb (ou autres sites de location saisonnière) si vous pouvez garantir assez de place dans la chambre pour que les personnes puissent :
- travailler et/ou passer du temps libre sur le pc --> donc il faudra assez de place dans la chambre pour un petit bureau
- regarder la télé confortablement, même s’il n’y a pas de salon --> prévoir peut-être un canapé-lit confortable et une télé qui ne soit pas une simple 22 pouces. D’ailleurs, pour ce que ça coute, vous pourriez même prendre un abonnement Netflix (ou similaire), un seul abonnement pour tout le monde sera suffisant et vous pouvez donner envie aux gens de louer ces chambres.

Bref ce que je veux dire que c’est que vu qu’il n’y a pas de salon vous devriez compenser avec autre chose pour que l’appartement soit quand-même intéressant.

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[+1]    #11 21/10/2018 11h15

Membre
Réputation :   8  

Pierrot31 a écrit :

J’aimerai bien voir à quoi ressemble une colocation sans salon dans la vrai vie.

Parce que, comme ça, j’ai l’impression que l’on réinvente les chambres de bonnes avec wc sur le pallier. Mais bon, je ne connais pas la réalité du marché parisien. J’ai un avis de provincial smile et une telle rentabilité si proche du quartier de La Défense, ça se réfléchit sûrement…

Bonjour Pierrot31,

Voilà à quoi ça pourrait ressembler : Colocation sans salon .
En effet il faut un emplacement premium pour que ça marche. Je ne veux pas faire de la pub pour ces personnes, et n’ai aucune affiliation mais je dois dire que le résultat est bien loin de la chambre de bonne avec wc sur le pallier.

Ce type de chambre pourrait être rempli par des "frugalistes" qui n’ont de toute manière pas le temps de parler avec les autres personnes smile

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#12 21/10/2018 11h34

Membre
Réputation :   0  

lachignolecorse a écrit :

Il manque un budget travaux annuel. Votre taux de vacance me semble optimiste pour un dortoir.

Globalement rentabilité insuffisante pour une coloc.

Je suis d’accord, il manque un budget travaux annuel. Je vais désormais intégrer ce budget pour calculer le rendement.
Quelle est la rentabilité à atteindre pour une colocation en ile-de-France selon vous ? Nous sommes quasiment à 10% brut et je trouve que c’est plutôt honorable pour un investissement en IDF proche de La Défense.

Pierrot31 a écrit :

Avec qui investissez-vous? Pourquoi pas une indivision plutôt qu’une SCI ?

Bien à vous,

Je vais investir avec un ami. Nous avons des compétences complémentaires et le même objectif. Je n’ai jamais pensé à l’indivision, quel est l’avantage par rapport à une SCI ?

FrancoisM a écrit :

Avez-vous fait une étude de marché sur les prix pratiqués dans les colocations aux alentours?

Comptez-vous inclure électricité, eau, internet dans le loyer? A combien va-t-il se monter charges comprises?

Dans l’ensemble je rejoins lachignolecorse. A moins de pouvoir négocier le prix de vente à la baisse (consulter l’outil patrim pour se faire une idée de prix dans le coin), et de pouvoir baisser les frais de rénovation.

J’ai effectivement effectué une étude de marché, les prix tournent autour des 550€cc dans cette zone.
J’ai par ailleurs utilisé la technique (certes contestée) de l’annonce fictive sur Leboncoin. J’ai eu plusieurs dizaines de retours en moins de 48h (jeunes étudiants en école de commerce, jeunes cadre en CDI). J’avais bien précisé dans cette annonce que l’appartement était à 10 mins des transports en commun et je n’ai pas mentionné la présence d’un salon.

Le loyer envisagé sera de 550€cc. Je ne compte pas inclure l’électricité et internet dans le loyer pour l’instant, mais si cela permet de "fidéliser" les locataires, pourquoi pas.

En observant l’outil Patrim, j’ai effectivement une marge de manœuvre, je pourrai tenter de proposer une offre d’achat pour atteindre pile les 10% brut.

Finkbrau a écrit :

Je connais un peu les endroits du 78 et 95 pas trop loin de la Défense. Vous parlez de Bezons ?

Si ce n’est pas dans les quartiers avec 99% d’ immeubles avec 45 étages et deal en bas ça peut avoir du sens.
D’ailleurs il n’y a pas juste La Défense mais aussi des bureaux sur les quais (Atos, Dell…).

A votre place j’envisagerai peut-être de louer les chambres sur Airbnb (ou autres sites de location saisonnière)

C’est effectivement très proche de Bezons, mais ce n’est pas Bezons. L’appartement est situé dans une résidence très calme et sans problème de délinquance…

Nous envisageons effectivement de louer les chambres sur Airbnb pendant les périodes estivales afin de réduire les vacances locatives. Nous connaissons personnellement un ami qui possède un appartement dédié à Airbnb dans une ville voisine et il a un très bon taux de remplissage.

FrancoisM a écrit :

Pierrot31 a écrit :

J’aimerai bien voir à quoi ressemble une colocation sans salon dans la vrai vie.

Parce que, comme ça, j’ai l’impression que l’on réinvente les chambres de bonnes avec wc sur le pallier. Mais bon, je ne connais pas la réalité du marché parisien. J’ai un avis de provincial smile et une telle rentabilité si proche du quartier de La Défense, ça se réfléchit sûrement…

Bonjour Pierrot31,

Voilà à quoi ça pourrait ressembler : Colocation sans salon .
En effet il faut un emplacement premium pour que ça marche. Je ne veux pas faire de la pub pour ces personnes, et n’ai aucune affiliation mais je dois dire que le résultat est bien loin de la chambre de bonne avec wc sur le pallier.

Effectivement, j’ai déjà regardé cette vidéo et cela me conforte dans mon choix. On équipera entièrement la colocation afin de compenser l’absence de salon.

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#13 21/10/2018 11h52

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Ne pas raisonner en rentabilité brute. Raisonner en rentabilité nette. Pour la région parisienne, je ne connais pas.

Un autre aspect à ne pas négliger : la loi élan qui réintroduit la possibilité d’encadrement des loyers. Vos loyers sont élevés. Si vous êtes au dessus des loyers maxi, c’est la rentabilite de tout votre patrimoine immobilier qui sera rabotée.


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#14 21/10/2018 11h59

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Cet encadrement ne sera-t-il pas valable uniquement pour les baux signés après la réintroduction de l’encadrement des loyers? Si notre ami met en location avant, il devrait pouvoir y échapper?
Honnêtement ses loyers ne sont pas si élevés que ça pour l’IDF, surtout si il y met des matériaux et meubles de qualité.

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#15 21/10/2018 12h10

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Lorsqu’il refera un bail, il devra appliquer l’encadrement des loyers s’il a été mis en place dans la commune du bien concerné.

Pour la "qualité" des matériaux et meubles, cela n’entre pas en considération du prix au m2 ni du complément de loyer.


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[+1]    #16 21/10/2018 12h19

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L’avantage de l’indivision est que vous pouvez faire du lmnp au réel et bénéficier des abattements sur la plus-value pour durée de détention en cas de vente. L’inconvénient est que cela est moins souple que la SCI… une sci peut permettre beaucoup de choses en fonction des statuts. L’indivision est déjà encadré par la loi.

En tout cas, ça se réfléchit et cela varie en fonction de ce que vous projetez de faire à l’avenir avec votre ami…

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[+1]    #17 21/10/2018 12h42

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Bonjour,

@françois M :
Mon propos n’était pas de contester le niveau de loyer, mais d’étayer le fait que le niveau de loyer pouvait conduire à une rotation rapide des locataires.

@ImpairmentTest
Concernant votre remarque sur le choix indivision / SCI à l’IS
L’indivision est le régime qui s’applique quand un bien est détenu par plusieurs propriétaires - un cas très classique est la possession par plusieurs héritiers. Dans ce cas, chaque indivisaire reçoit le revenu et contribue aux charges en proportion de ses droits dans l’indivision. Fiscalement, chacun déclare ses revenus et ses charges en fonction de ses droits dans l’indivision. Il est bien sur possible de choisir le statut LMNP. Il convient toutefois de tenir une comptabilité rigoureuse de l’indivision et le fait d’ouvrir un compte commun aux indivisaires permet de suivre les choses plus facilement, l’ensemble des revenus et des charges passant par le compte de l’indivision. Au niveau du prêt, soit chacun souscrit un prêt à hauteur de son apport, soit la banque accepte un prêt commun aux deux indivisaires. Les apports peuvent être 50/50 ou tout autre proportion. Il est recommandé de rédiger une convention d’indivision afin de fixer les règles de fonctionnement.
Un point d’attention majeur sur ce statut : un indivisaire peut mettre le bien en vente ("nul n’est tenu de rester dans l’indivision") et tout transfert de propriété entre les indivisaires est traité comme une vente et non pas comme une cession de parts comme dans le cas d’une SCI.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/10/2018 15h38)

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#18 21/10/2018 23h24

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@FrançoisM
Votre lien ( Investir dans la colocation : Comment Vincent obtient 14% de rentabilité brute -) est intéressant. Je trouve l’image 3D dans la rubrique "les photos après" bien faite.
Quelqu’un connaît-il le logiciel utilisé (ou un similaire) pour faire ça?
J’ai l’habitude de mettre un plan 2D dans mes annonces de location mais en 3D cela est encore plus vendeur…

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