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#1 09/10/2018 16h22

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je suis à la recherche d’éclaircissements sur un montage qui me semble très intéressant fiscalement mais très obscur à mes yeux.

Je suis gérant d’une SELARL soumise à l’IS (dans une activité qui n’a rien à voir avec l’immobilier) et je cherche à investir mes économies personnelles notamment dans l’immobilier dans le but de me constituer un revenu complémentaire à la retraite.

Comme tout le monde dans ce projet, je vois les 2 options principales qui se présentent à moi : acheter et louer un appartement vide, plus facile, moins de turnover, accès à des surface plus grandes MAIS fiscalité plus dure notamment car on n’amortit pas la valeur du bien. Ou sinon : location meublée avec cette fois-ci un cadre fiscal plus généreux, mais tous les défauts de ce modèle : petites surfaces uniquement, turnover, dégradation des biens plus rapides, etc…

MAIS !

Dernièrement, lors d’une discussion avec mon comptable, il m’a évoqué une 3ème piste : acheter un appartement vide dans le cadre d’une SCI (donc je serai le seul détenteur), puis céder temporairement l’usufruit de cet appartement à ma SELARL professionnelle, qui se chargerait de payer les remboursements d’emprunt, d’encaisser les loyers et de payer les charges et les impôts, avec le gros avantage de pouvoir amortir la valeur du bien et donc de réduire significativement la fiscalité générée par les loyers.

Et 15-20 ans plus tard, quand l’emprunt est remboursé à la banque, je récupère l’usufruit de cet appartement et j’encaisse les loyers via ma SCI, en payant évidemment des impôts lourds, mais sans avoir à gérer les remboursements d’emprunt. Ou bien je revends l’appartement.

Bref, si j’ai bien compris l’histoire : on aurait tous les avantages fiscaux du LMNP sans en avoir les inconvénients.

Tout ça m’a l’air un peu trop facile. Pourriez vous me dire si j’ai mal compris ? Je n’ai malheureusement pas eu le temps d’approfondir cette discussion avec mon comptable car il était pressé ce jour-là…

Est ce que le fisc peut refuser ce genre de montage (je précise que l’appartement en question ne serait pas le local de ma société, il n’aurait d’ailleurs rien à voir avec l’activité réelle de ma société).

Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Mots-clés : amortissement, location, usufruit

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#2 09/10/2018 16h32

Membre (2017)
Réputation :   53  

Bonjour,

Vous ne pouvez pas être seul détenteur d’une SCI, il faut a minima être deux.

Ensuite, j’entends de plus en plus parler de ce type de montage, mais je n’ai pas assez de recul et je vois venir l’abus de droit gros comme une maison.

Sans compter que je verrais plus ce montage organisé en utilisant une holding. Cela permettrai d’avoir deux détenteurs pour la SCI (vous + holding). Vous détiendrez la nue propriété de 99% de la SCI et l’usufruit serait cédé à la holding. L’emprunt serait payé par les remontées de dividendes de la SELARL en profitant du régime mère-filles et la quote part de résultat de la SCI détenu par la holding (100% finalement) calculé à l’IS (donc amortissement du bien). A la fin de la cession d’usufruit vous récupérez 99% de la SCI en nom propre.

Cela parce que en plus du risque d’abus de droit ce n’est pas dans l’objet social de la SELARL que de détenir et gérer de l’immobilier.

Dernière modification par MichMouch (09/10/2018 16h34)

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[+1]    #3 09/10/2018 17h40

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Ce montage a peut-être un intérêt dans certaines circonstances, mais de prime abord j’ai du mal à l’identifier :
  - soit la SCI est à l’IS, et je vois peu d’intérêt à transférer du bénéfice d’une structure IS à un autre structure IS;
  - soit la SCI est à l’IR (=fiscalement transparente), et quand elle vendra l’usufruit temporaire, ses associés (=vous surtout) devront déclarer [*] un revenu foncier du montant auquel l’usufruit à été vendu, et avec ce montant en plus dans vos revenus, vous aurez pas mal d’IR à payer en plus.
Note [*] : depuis 2012 ou 2013 (car avant c’était fiscalement bien plus favorable, et peut-être que votre "conseil"/comptable n’est pas au courant du changement : suggérez-lui d’améliorer sa formation continue).

Vous feriez sans doute mieux, dans votre situation, de creuser les possibilités d’acquérir
  - à titre personnel (ou via une SCI à l’IR, fiscalement transarente) la nue-propriété d’un bien immobilier, ou de parts de SCPI, renonçant à percevoir les revenus pendant N années en échange d’une diminution substantielle du prix payé.
  - pour votre SELARL, soumise à l’IS, de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier ou de parts de SCPI.
Faites une recherche sur le forum avec le mot clé "usufruit temporaire", et vous verrez que ça a été maintes fois discuté. Cherchez aussi avec le mot clé "cas nard" (en 2 mots) (c’est ici). Bonnes lectures !

Par ailleurs, il y a bien d’autres possibilités pour "investir des économies personnelles notamment dans l’immobilier dans le but de se constituer un revenu complémentaire à la retraite". Le forum en décrit plein (explorez Par où commencer). Si vous voulez rester dans l’immobilier lisez Investir dans l’immobilier depuis chez soi. Il y a aussi,si les montants le justifient vraiment, des montage plus compliqués à base de holding (coiffant votre SELARL et une ou des SCI).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 09/10/2018 21h52

Membre (2017)
Réputation :   2  

Merci pour vos réponses.
La SCI pourrait évidemment être partagée avec ma femme (voire avec ma fille).
Le modèle que mon comptable m’a présenté semble effectivement lever des doutes auprès de la communauté "Les investisseurs" et je n’en suis pas très surpris. Je redemanderai des précisions à mon comptable, mais ce modèle a l’air trop beau pour être vrai…

Concernant les autres moyens de générer un revenu complémentaire à la retraite, j’ai déjà commencé quelques pistes (PEA, assurances vie notamment…) mais je souhaite mettre une partie de mes billes dans de la pierre (la vraie pierre de préférence, pas les SCPI ou les REITS), à la fois pour son côté rassurant et pour la facilité de ce système à générer une rente régulière.

Merci encore pour vos conseils !

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[+1]    #5 09/10/2018 22h24

Membre (2018)
Réputation :   40  

Il faudrait parler avec votre comptable des conditions de déductibilité des charges, voir l’article 39 du CGI.

Les charges doivent être exposées dans l’intérêt de l’entreprise, rembourser des emprunts pour un local, ou logement ( non lié à l’activité de l’entreprise) ne semble donc pas être déductible fiscalement.

En cas de contrôle, rehaussement à l’IS des charges, et possibilité de distribution à l’impôt sur le revenu ou amende article 117, et  également abus de droit.

Dernière modification par Tomalegrand (09/10/2018 22h33)


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[+1]    #6 10/10/2018 10h20

Membre (2018)
Réputation :   3  

J’avais un besoin équivalent d’utiliser ma trésorerie d’entreprise pour de l’investissement locatif. A ce titre,  je suis allé voir un fiscaliste qui m’a parlé d’un montage assez débattu ici:

Verser des dividendes à une holding dès la première année ?

où il était question d’une holding (SCI ou SCP pour éviter le CAC, à l’IS), qui possédait mon EURL, ainsi qu’une SCI à l’IR, avec un démembrement dans la SCI permettant d’amortir le bien au début, et de profiter à la fin du régime d’abattement pour durée de détention des associés personnes physiques(en cas de revente). Même problématique d’abus de droit.

Au final, le plus simple serait de conserver ce montage, sans la partie démembrement. L’important est que votre société ne soit pas impliquée directement dans ces investissements, vu qu’elle n’a pas vocation à le faire de par son objet social.

Je ne peux que vous conseiller de solliciter d’autres avis de professionnels du secteur.

Dernière modification par julien94 (10/10/2018 10h24)


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#7 18/03/2019 09h23

Membre (2017)
Réputation :   2  

M erci à tous pour vos éclairages. Je crois que je vais oublier cette piste trop fumeuse.

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#8 18/03/2019 12h41

Membre (2014)
Réputation :   24  

Ou sinon : location meublée avec cette fois-ci un cadre fiscal plus généreux, mais tous les défauts de ce modèle : petites surfaces uniquement, turnover, dégradation des biens plus rapides, etc…

Ne partez pas avec des à priori: je fais du LMNP, entre autres avec des T3 meublés de 65 m2, le turnover n’est pas plus long que dans mes T3 en nu, les locataires sont soigneux. Le LMNP, quand il est bien géré, reste quand même une solution très avantageuse.

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