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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 07/10/2018 19h28

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,
Dans une perspective de devenir rentier dans 5 ans, j’explore les pistes me permettant de percevoir un revenu, m’assurer une couverture Sécu, et cotiser 4 trimestres par an (même de tout petits montants).
Le LMP a l’air de convenir, mais j’aimerais confronter ce que j’en comprends, à ce que des personnes qui utilisent ce statut vivent au quotidien.
J’ai notamment des doutes, à la lecture des textes et articles, sur les différents termes, parfois ambigus : recettes, loyers, revenu, revenu fiscal …  Les recettes sont-elles les loyers ?  Les loyers moins les charges ?  Lesquelles ?…

Prenons donc l’exemple suivant, qui pourrait être ma pomme, dans quelques années :
J’ai 50 ans, je n’ai plus d’activité professionnelle, et donc plus de revenus.
Je dispose d’une résidence principale 900K€, avec équipements, et une voiture.
J’ai 100K€ dispo sur des livrets liquides, mobilisables à tout moment.
Et j’ai 1.5M€ que j’investis dans de l’immo avec meubles, qui me rapportent 5% de loyers bruts.
Je m’inscris au RCS.

Loyers bruts : 75K€ annuels
Charges locatives + entretien des biens : 7.5K
Frais de gestion d’agence immo + garantie des loyers : 7.5K
Taxe foncière : 6K
Amortissement annuel immo+meubles :  45K  (3%)

Soit :
Entrée de tréso nette : 75 - (7.5 + 7.5 + 6) = 54K
Résultat comptable : 54 - 45 = +9K  à imposer aux BIC

Couverture sociale (1) :
Si je comprends bien, l’affiliation au RSI (supposons qu’il existe encore) débouche sur une cotisation de 43% du bénéfice fiscal.
Donc, dans l’exemple :  9K x 43% = 4K  (en fait 3870 €)
Le plancher de cotisations sociales est de 1509 € (1)

Retraite :
4 trimestres cotisés, comptés dans la cotisation RSI ci-dessus (pas sûr … !)

IFI
Conditions d’exemption respectées. IFI = 0

Résultat Fiscal à imposer aux B.I.C (2) :
La cotisation RSI de 4K est-elle déductible ?
Si oui, le résultat fiscal est de :  9 - 4 = 5K
Sinon, le résultat fiscal est de 9K
Dans le doute, disons que ce n’est pas déductible.
De toute façon, en dessous de 9807 € de BIC, l’IR dû est de 0 !

NET NET IN ZE POCKET
Le flux de tréso net à vivre est donc (entrée de tréso moins cotisations RSI) :
54 - 4 = 50K annuel, soit  4170 EUR par mois
Il y a couverture sociale (mais pas de mutuelle), et la cotisation minimale pour 4 trimestres de retraite par an.

Bon, tout cela me semble plutôt pas mal, mais où me suis-je trompé ?
Et que suggéreriez-vous de modifier ?
J’ai pensé par exemple à faire monter l’amortissement pour aboutir à un résultat fiscal qui donne une cotisation RSI proche du plancher.  Ici, il faudrait amortir 5K€ de plus, pour un résultat fiscal de 4K, soit 1.7K€ de cotisation (proche du plancher de 1.5K), ce qui permet de récupérer 2K€ sur la cotisation annuelle.

(1) Loueur en meublé professionnel : dois-je payer des cotisations ? - Previssima

(2) BIC et BNC : contribuables concernés, barème d’imposition

Dernière modification par Tutti (07/10/2018 19h30)

Mots-clés : lmp (loueur en meublé professionnel), retraite, rsi

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[+1]    #2 07/10/2018 20h17

Membre
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Bonne initiative cette discussion et simulation pertinente!

Je ne suis pas LMP mais essaie de réfléchir à tout cela en ce moment.

Quelques compléments et remarques à votre simulation :
- vous n’avez plus besoin de vous inscrire au RCS
- le patrimoine de 1.5M doit être payé.
- les charges locatives+entretien me semblent faibles (sans compter la CFE)
- les recettes c’est toutes les rentrées donc avec dépôt de garantie (mais passe aussi en charge si pas de retenue).

PS: Ci dessous un raisonnement SIMPLISTE par l’inverse que j’ai fait récemment (pour une cotisation minimale):

"Un cash-flow de 2500 euros par mois c’est 30k euros par an.
Cela correspond aux recettes moins les charges.
Un bénéfice imposable "négatif" étant égal aux recettes moins les charges moins les amortissements (disons 3% du patrimoine par an)
Cela veux dire que les recettes moins les charges est inférieur à 3% du patrimoine.
Donc que la rentabilité nette est inférieure ou égal 3%.
La personne qui gagnera 30k euros par an avec une cotisation minimum sera celle qui possédera un patrimoine PAYE de minimum 900k euros à 3% de rentabilité."

Conclusion équivalente : pour cotiser un minimum  et pouvoir en "vivre" il faut des amortissements élevés par rapport aux loyers (donc une rentabilité "faible") et gros patrimoine payé.

Dernière modification par Philref92 (07/10/2018 20h37)

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#3 07/10/2018 20h21

Membre
Réputation :   1  

Bonjour Phil,
qu’entendez-vous par "le capital de 1.5M doit être payé" ?

(note, c’est bien le statut en LMP que j’étudie, et non en LMNP)

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#4 07/10/2018 20h31

Membre
Réputation :   40  

Je voulais dire LMP (corrigé) mais j’ai bien dit "patrimoine" (plus de crédit donc).

J’ai aussi corrigé un raisonnement faux sur le dépôt de garantie.

Bref, on arrive à des résultats a peu près équivalents.

Même s’il reste encore des interrogations auxquelles les spécialistes pourront répondre.

Dernière modification par Philref92 (07/10/2018 20h35)

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[+1]    #5 08/10/2018 08h49

Membre
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Quelques remarques :
- c’est une compta d’entreprise. Les recettes, c’est tout ce qui rentre : les loyers CC, les dépôts de garantie, les indemnités versées par une assurance, une subvention, etc.
- vous oubliez CFE et coût de l’expert-comptable.
- vous ne devriez pas mettre les charges locatives et l’entretien sur la même ligne. Les charges locatives rentrent et ressortent, c’est neutre. L’entretien et l’amélioration sont un coût qui vient directement se déduire de vos revenus, mais qui sont pourtant indispensable pour que vos locataires soient satisfaits de la prestation et pour éviter que votre patrimoine se dégrade.
- le principal point faible de votre plan, c’est "5 % de rentabilité brute". Si vous voulez vraiment en vivre, visez plutôt le 10 % minimum ! Il y a de nombreux exemples sur le forum de gens qui y arrivent et même au-delà, cf. par exemple l’expérience de cricri77700. Je n’ai pas dit que c’était facile. wink


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#6 08/10/2018 12h56

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Bonjour Bernard,
Qu’est ce que le CFE ?  Serait-ce la taxe professionnelle Contribution Economique Territoriale ?

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#7 08/10/2018 12h59

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Top 20 Réputation
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Cotisation foncière des entreprises


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#8 08/10/2018 13h56

Membre
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Merci !
En effet, j’ai trouvé cette référence : LMNP / LMP : La Contribution Économique et Territoriale (CET), qu’est ce que c’est ? | Je déclare mon meublé

La Contrib Eco Territoriale (CET) se compose de la CFE, et de la contrib sur la valeur ajoutée (CVAE) qui ne concerne que les très gros bailleurs (> 152K de revenus loc).

Concernant le LMP, quels sont les ouvrages de références (donc très détaillés) que vous connaissez ?
Ceux de JM Le Boulch valent-ils la peine ?

Par ailleurs, dans mon exemple, outre les approximations dans le taux de rendement loc, ou le montant des charges, est-ce correct sur la partie sociale/fiscale ?
Y a-t-il des utilisateurs actuels de ce statut qui peuvent expliquer ce à quoi ils font face d’un point de vue couverture sociale et retraite, et imposition BIC ?

Merci !

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[+1]    #9 08/10/2018 17h34

Modérateur
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Les cotisations RSI seront aussi une charge, diminuant d’autant le résultat BIC de l’activité.

En voulant ajuster le résultat, pour cotiser au RSI juste assez pour valider 4 trimestres, vous risquez surtout de …. ne cotiser que pour 3 trimestres (c’est le minimum validé à présent, même avec la cotisation RSI minimale) trop. Il sera en outre assez difficile de prévoir le montant des cotisations RSI à l’avance, tant le système de calcul semble complexe (tenant compte des BIC des années N-1, N-2, par exemple) et susceptible de changer (souvent, si on se fie à ce qui est arrivé les 10 dernières années).

Personnellement, voici ce que j’ai trouvé pour assurer (après quelques "loupés") une cotisation de 4 trimestres, et avec mon activité de location meublé LMP avec BIC=0 (cf amortissements et intérêts d’emprunts), et de gérant de société (SCI) à l’IS : la société IS me verse une "rémunération du gérant" suffisante (avec un peu de marge) pour valider 4 trimestres.

Avec 1.5 M€ de cash, se contenter d’un investissement de 1.5M€ en meublés, sans endettement résiduel, et tout miser sur le statut LMP, ne me semble pas le plus judicieux.
Mieux vaudrait également acquérir, si possible largement à crédit (et c’est aussi valable pour les biens loués meublés), d’autres biens logés dans une SCI IS et loués nus, éventuellement aussi (voire uniquement) des parts de SCPI, ou des actions de SIIC ou autres foncières étrangères (en ayant pris soin de ne pas trop limiter l’objet social dans les statuts). Exemple : 1 M€ (ou un peu moins) de biens meublés (sans crédit, ou mieux : avec un crédit) et 1 M€ (voire plus) d’autres biens (financé à 50% ou + à crédit, avec le(s 500k€ de) cash apportés en compte courant d’associé) dans la structure à l’IS (ce qui permettra de récupérer ce cash net d’impôt quand la trésorerie de la structure à l’IS le permettra).
Conserver aussi des fonds (au moins 10% du 1.5 M€) disponibles assez vite (sur fond euro d’un bon contrat d’assurance-vie), plutôt que tout investir dans l’immobilier, me semble aussi à recommander. Investir aussi une part des 1.5 M€ de cash en actions (sur PEA) pour diversifier me semble aussi à recommander.

Concernant les livres sur le LMP, vous pouvez vous contenter de la dernière édition du livre de JM Le Boulch (en plus éventuellement de ceux d’autres auteurs). Votre "investissement" au niveau de ces livres sera plus au niveau du temps que vous consacrerez à leur lecture et digestion, qu’à leur prix d’achat.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 08/10/2018 17h48

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Il sera en outre assez difficile de prévoir le montant des cotisations RSI à l’avance, tant le système de calcul semble complexe (tenant compte des BIC des années N-1, N-2, par exemple) et susceptible de changer (souvent, si on se fie à ce qui est arrivé les 10 dernières années).

La difficulé, outre les charges provisionnelles régularisées ensuite, réside dans le fait (et beaucoup de gens l’ignorent) que les cotisations RSI payées par les entreprises/sociétés sont considérées par le RSI comme un avantage en nature. En effet les cotisations sont déductible du résultat fiscal mais pas du résultat "social".

Votre rémunération ou bénéfice soumis à RSI est donc égal:
Si vous êtes en société IS : à la rémunération versé + cotisations prises en charge par la société
Si vous êtes à l’IR : au bénéfice fiscal + cotisations RSI déduites.

Pour le calculer c’est un peu le chat qui se mord la queue. On provisionne du RSI en charge pour le déduire, ce qui augmente votre revenu soumis à RSI, ce qui augmente le RSI, donc on ajuste la provision à la hausse, ce qui augmente votre revenu soumis à RSI, etc etc

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#11 08/10/2018 22h52

Membre
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Merci GoodByLenin : très intéressant.

Si je comprends votre situation :
votre statut LMP est "logé" dans une Sté à l’IS, et c’est elle qui vous verse un salaire de dirigeant.
Du coup, ce salaire vous assure une couverture sociale et la cotisation de retraite.
Conséquemment, cela signifie qu’il n’y a pas à cotiser en plus au RSI, ou c’est obligatoire ?

Question que je me pose également sur le salaire que vous vous versez : n’y a-t-il pas trop de charges sociales entre les patronales et les salariales ?
En gros, pour 100 de salaire brut, on touche 77 de net, et la société paie 55 de charges sociales patronales.
Donc 155 décaissés par la société pour 77 touchés …
Si on souhaite 36 000 EUR annuels de revenus, cela signifierait qu’on décaisse 72 000 EUR au niveau de la société ?
Ou alors le montage est plus subtil : un minimum de salaire pour avoir 4 trim + couv soc (combien ?), et le reste en bénéfices (donc 33% IS ?) et en vidage du compte courant associé ?

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#12 09/10/2018 00h31

Modérateur
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Vous n’avez pas bien compris ma situation.
Les biens que je loue meublés avec le statut LMP sont logés dans une SARL de famille (transparente à l’IR), mais si je les détenais en direct la situation ne serait pas beaucoup différente (au moins au niveau de l’impact sur les cotisations retraite).
Je suis par ailleurs gérant (majoritaire) d’une SCI IS qui me verse une "rémunération du gérant" (qui n’est en aucun cas un "salaire").

Lorsque je fais ma DSI (Déclaration Sociale des Indépendant), sur laquelle sont basées les cotisations que me réclame ensuite le RSI (ou depuis peu l’organisme qui l’a remplacé), je doit déclarer l’ensemble de mes revenus comme indépendant, c’est à dire le bénéfice des activités imposées à l’IR (pour moi le BIC de l’activité LMP, mais ça pourrait être le bénéfice d’une entreprise individuelle, comme le bénéfice d’autres entreprise à l’IR), et la rémunération des gérants/associés de sociétés soumises à l’IS (ou d’EIRL soumise à l’IS, ou d’agent général d’assurance ou mandataire non salarié des assurances ayant opté pour le régime des salaires), et aussi le montant de mes cotisations sociales obligatoires et facultatives. Voir Déclaration sociale des indépendants (DSI) | service-public.fr

Ma "rémunération du gérant" (qu’il faut aussi déclarer avec les autres revenues à l’IRPP, pour payer éventuellement de l’IR dessus) est plus proche de 8 000€ que de 35 000€ par an.
Mon objectif est principalement de valider les 4 trimestres de retraite. Avec 35 000€, j’améliorerais un peu ma retraite de base (car ce serait une de mes 25 meilleures années) et un peu ma retraite complémentaire (en cotisant pour plus de points à ce niveau), mais le montant des cotisations serait aussi beaucoup plus élevé, et dans ma situation (dans votre situation, je ne sais pas) ça ne présente pas d’intérêt, et mieux vaut me rembourser du CCA, ou me verser du dividende imposé à 30% de PFU (voire moins en n’optant pas pour le PFU), si j’ai besoin de sortir du cash des sociétés.


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#13 09/10/2018 13h53

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merci pour les précisions GBL !
Ce n’est définitivement pas simple le combo social/fiscal/patrimonial en France …

Pour un montage de ce type, c’est un expert comptable qu’il faut voir j’imagine ?  Ou un (très) bon CGP indépendant ? (les ingénieurs patrimoniaux de la plupart des banques ne me semblent pas adaptés …)

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#14 09/10/2018 14h47

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Je ne pense pas que cette complexité soit spécifique à la France (dans les autres pays sur lesquels j’ai eu l’occasion de creuser un peu, ce n’est pas vraiment plus simple, ou alors c’est qu’il n’y a pas vraiment de règles ou que la sécurité juridique est moindre).
Pour n’avoir que du "simple", il faut être juste salarié sans gérer de patrimoine significatif, ce qui revient à déléguer la complexité à d’autres, et on n’a pas la même indépendance.

Chaque fois que vous n’aurez pas les compétences pointues nécessaires, il faudra vous appuyer sur un professionnel compétent du domaine. Je pense qu’un bon GCP (c’est à priori avec ce genre de profil que vous devriez trouver un "généraliste", il y en a quelques-uns qui interviennent parfois sur le forum, et pas vraiment pour faire leur publicité) devrait pouvoir vous accompagner sur l’ensemble de la démarche, en faisant appel à des spécialistes quand c’est nécessaire.

A terme, le mieux sera que vous maitrisiez, au moins dans les grandes lignes, les aspects qui vous concernent (avoir des pros sur qui s’appuyer sera sans doute toujours utile, voire nécessaire).


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#15 09/10/2018 21h27

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Merci encore pour les précisions GBL !

Je reviens spécifiquement sur le LMP :
Je lis que la cotisation à payer au RSI doit l’être sur le résultat fiscal (1)
Je lis aussi dans un post précédent que le résultat fiscal comprend la cotisation RSI déductible !
C’est le serpent qui se mord la queue (pauvre bête).

Donc dans l’exemple :
Loyers : 75K
Charges diverses + taxe foncière : 21K
Amortissements : 45K

Soit un rés d’exploitation de 75 - 21 - 45 = +9K

J’en conclus qu’il faut d’abord faire  la déclaration de ces 9K au RSI, ce qui fait environ 3.6K de cotisation.
Puis Déclaration d’IR aux BIC : 9 - 3.6 = 5.4K de base imposable

Et donc, il n’y a pas de base commune.
C’est bien cela ?

(1) Statut LMP - Base de cotisation RSI sur résultat d’exploitation ou fiscal? | Forum cBanque

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#16 09/10/2018 23h54

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Pour le moment, les cotisations RSI payées l’année N dépendent du résultat (BIC) des année N-1 (ou aussi N-2 tant que la déclaration pour N-1 n’a pas ete faite) (avec le PAS ça pourrait changer), avec un correctif selon les résultats utilisés pour calculer les cotisations d’avant.

Le resultat BIC d’un exercice comptable (ce n’est pas forcement l’année civile) tient compte des cotisations effectivement payées durant cette année.

En combinant tout ceci (plus d’éventuels autres revenus comme independant)  il peut être difficile de faire des prévisions fiables du montant des cotisations…


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#17 10/10/2018 11h04

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Bonjour,

En général on passe en charge les cotisations RSI à payer au regard de la rémunération/bénéfice sur la période par le biais des provisions dans le but de le déduire du résultat fiscal.
le bénéfice BIC est figé une fois établi, vous ne pouvez pas envoyer d’abord un montant au RSI, puis ensuite un autre aux impôts.

En l’espèce vous dégagez 9k de bénéfice avant impôts et RSI.
Votre comptable va provisionner des charges RSI de manière à ce que le bénéfice final + cotisations RSI déduites représentent l’assiette des cotisations RSI déduites.

Je ne sais pas si je me fais bien comprendre mais c’est comme ca.

Une fois ceci fais vous déclarez donc votre bénéfice au impôts, ainsi que ce même bénéfice + cotisations déduites au RSI.

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#18 14/10/2018 16h26

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Réputation :   1  

Je poursuis sur le sujet du LMP :
ma simulation du premier post oubliait un point : l’assurance.
Effectivement, pour de la loc de courte durée, le mieux est d’avoir souscrit une assurance de propriétaire non occupant.

Un bailleur en LMP sur le forum peut-il donner une approximation de l’assurance, selon la taille du bien ?
Est-ce très différent d’une assurance de bien équivalent en résidence principale ?

Merci d’avance !

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#19 14/10/2018 16h41

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Courte durée ou pas, la PNO est préférable et obligatoire en copropriété : de 50 à 150 euros au minimum selon le type logement

Après tout dépend des options que vous choisissez : valeurs des meubles assurés, remplacement à neuf pendant X années, protection juridique,…

On va dire que cette assurance est comprise dans les charges mentionnées… pas besoin d’aller plus loin.

Votre simulation ne reflète pas des conditions de location courte durée.

Dernière modification par Philref92 (14/10/2018 16h42)

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#20 15/10/2018 22h43

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D’ailleurs il faudra que j’affine un peu les charges.
Aujourd’hui, compliqué de louer un meublé sans une connexion haut-débit : en rythme de croisière, 23€ par mois.
Pour un 20m² en province, à 20€/m²/mois, ça fait 400€, et internet c’est déjà 6% du loyer !

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#21 16/06/2019 18h50

Membre
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Il n’est pas du tout nécessaire d’installer une boxe internet dans un meublé longue durée (j’en ai 6 et ils sont sans boxe).

Et puis c’est comme tout, plus vous fournissez de service, plus vous augmentez le loyer, sinon cela ne sert à rien (ou alors c’est que vous avez du mal à louer).

Le locataire peut aussi faire des bêtises avec internet (Hadopi,…) sous votre responsabilité.

De plus, laisser le locataire payer ses abonnements (internet, électricité) a je pense tendance à faire baisser les rotations.

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#22 16/06/2019 19h08

Membre
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Intéressante réponse ! 
Et ce n’est pas demandé par vos locataires ?
En moyenne, combien de mois reste un de vos locataire de meublé ?

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#23 16/06/2019 20h02

Membre
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Je n’ai pas suffisamment de recul (cf. présentation).

Dans ma situation, je table sur une moyenne de 2 ans pour mes étudiants en IUT.

1 an et moins sont bien sûr possibles, mais 3 (en cas de redoublement ou de licence) et plus aussi!

Après cela dépendra aussi du rapport qualité/prix proposé.

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