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#1 03/10/2018 16h49

Membre
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Bonjour,

Voilà je suis actuellement locataire d’un box pour un montant de 60€/mois, soit 720€/an.
Je pense occuper ce box pendant encore au mois 5 ans.
Je pars de l’hypothèse (simpliste) qu’au bout de 5 ans, le loyer passe de 60 à 70€/mois.

J’ai peut être la possibilité d’acheter ce box; dans ce cas je l’occuperais pendant 5 années, puis le mettrais en location pour 15 ans.

************************************************

Hypothèse location à 5 ans
Occupation du box pendant 5 ans : loyer dépensé : 720*5 = 3600€
Total = -3600€

Si je place 12 000€ à 5% dans un PEA sur 20 ans j’obtiens = 12 000 * (1.05^20) = 31 800€
Donc une plus value de 19 800€ soumis à la CSG soit = -3400€

Bilan =
+31800 - 3400 - 3600 = 24800€

************************************************

Hypothèse achat (cash)
Prix d’achat tous frais compris = 12 000€

Occupation du box pendant 5 ans :
Loyer économisé : 720*5 = +3600€

Frais TH = 60€/an
Charge copro 75€/an
Frais total 5 ans = (60+75)*5 = -675€

Bilan à 5 ans = 3600 - 675 = +2925€

Puis mise en location pendant 15 ans
Loyer :
70€/mois => + 12 600€ de revenu immo

Impôts/charge :
Microfoncier (30% abattement) 12600*0.7 = 8820
IR calculé avec TMI de 30% = (0.3+0.172)*8820 =-4163€ d’impôts

TH + charge copro total sur 15 ans = (60+75)*15 = -2025€

Bilan
12600 - 4163 - 2025 = +6412€ de gain
A cela s’ajoute les 5 année de loyer économisé soit +2925€ net

Bilan net = 6412 + 2925 = +9337€
Au bout de 20 ans j’estime que le box sera valorisé à 16 000 €

Soit, en cas de revente, un opération total de 25 000€

***********************************************

Est ce que mes calculs sont corrects ? Ai-je oublié quelque chose ?
Je n’ai pas réussi à intégrer l’inflation là dedans..

Comment savoir quel est la meilleure opération au vu des bilans ?

Dernière modification par OnclePicsou (03/10/2018 16h55)

Mots-clés : box, immobilier, location achat

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#2 03/10/2018 17h29

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Réputation :   49  

Bonjour,

Très rapidement, vous avez oublié :
- les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers,
- les frais divers (d’assurances, de gestion locative)
- Et peut être prendre en compte de la vacance locative ?

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#3 03/10/2018 17h56

Membre
Réputation :   24  

Il y a trop de paramètres dans votre simulation, difficile de se faire un avis objectif sur la valeur du parking dans 20 ans par exemple.

Une vision simplifiée des choses, c’est que vous estimez que le parking vous rapportera 6% brut par an (720 € de loyer par an / 12 000), avant vacance locative (OK il n’y en aura pas pour les 5 ans à venir car vous l’occupez vous-même), avant charges, avant coûts de transaction et surtout avant fiscalité (qui change).
Donc 3-4% par an en étant optimiste.

Vos placements vous dites 5% brut mais en PEA donc >4% net.

A mon avis le prix d’achat est trop élevé, surtout qu’à 60 €/ mois j’imagine que vous n’êtes pas au centre d’une grande ville.

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#4 03/10/2018 19h07

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Vous avez oublié de faire travailler vos 2925€ qui vont devenir 5200€ à 4% sur 15 ans. Par contre, 33% d’augmentation de la valeur du garage est difficile à anticiper.
Adrien

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#5 03/10/2018 20h02

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MichMouch a écrit :

Très rapidement, vous avez oublié :
- les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers,
- les frais divers (d’assurances, de gestion locative)
- Et peut être prendre en compte de la vacance locative ?

Je pense avoir inclus la CSG dans mon calcul:

IR calculé avec TMI de 30% = (0.3+0.172)*8820 =-4163€ d’impôts

Peut être que je me trompe ?

Concernant les assurances, par expérience l’assurance habitation inclue un box sans supplément.
Pour la vacance locative effectivement c’est difficile à prévoir, mais le box est bien situé.

@Yoda
Je suis dans une grande ville, en plein centre ville.. mais ici la vie n’est pas chère !
Concernant le rendement du PEA à 15 ans c’est aussi une estimation. Cela peut être plus, mais moins est possible aussi.

@Adrien
Bien vu pour les 2925€ à faire travailler !
Effectivement il est très difficile de savoir comment un box peut évoluer en prix d’ici 15 ans.

Finalement j’ai l’impression que le choix à faire est plutôt d’ordre "affectif", ou en diversification de patrimoine.
Il se peut aussi que je reste plus que 5 ans dans ma résidence et dans ce cas je peux utiliser le box beaucoup plus longtemps.

Mon choix se fera en fonction du prix, si j’arrive à bien négocier.

Merci à tous pour vos aides précieuses.

Dernière modification par OnclePicsou (03/10/2018 20h03)

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#6 03/10/2018 20h07

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Bonsoir,

Quelques points complémentaires :

- Qu’entendez vous par TH : S’il s’agit de la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant uniquement si le box constitue une dépendance de son habitation principale, c’est à dire que le box est situé à moins d’un kilomètre de celle-ci. En revanche, la taxe foncière est due par le propriétaire.

- Au niveau des charges de copropriété : une part de celles-ci sont récupérables sur le locataire. Par ailleurs, quid des gros travaux dans la copropriété ? Il convient de regarder les clefs de répartition des dépenses et estimer l’impact, et regarder s’il existe des charges spéciales pour les boxs. Si les boxs sont dans un bâtiment séparé, la révision de l’étanchéité peut représenter un montant important par rapport au loyer… Sur 20 ans, vous n’êtes pas à l’abri… De même, remplacement de la porte du box…

- De même, au niveau de la copropriété, vérifier l’absence de clause subordonnant la possession d’un garage à celle d’un lot d’habitation.

Canyonneur

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#7 03/10/2018 20h25

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Votre simulation est pas mal, et elle inclut effectivement les PS. Cela dit, vous comparez des choux et des carottes : à part le risque de vacance locative, l’immobilier est tout de même plus "constant" que la bourse.

Il faudrait quand même prévoir une assurance PNO qui est obligatoire au moins au plus bas niveau (responsabilité civile), et quelques menues dépenses d’entretien.

Le point qui me semble le plus délicat dans votre plan est "12000 € tous frais inclus". Dans les zones où un box est loué 60 € par mois, on voit plus souvent des prix de vente vers les 15000 €, soit 16000 € environ avec les frais.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 03/10/2018 20h33

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Je tablerai sur une plus value nulle (revente aux prix de revient).

Votre simulation n’inclue pas l’impôt sur la plus value du garage (certes non imposée jusqu’à 15000 euros).

Et une éventuelle PNO en tant que bailleur.

Je garderai aussi le loyer à 60 euros car vos charges (copro et TF) vont évoluer, en particulier si vous disposez d’ascenseurs.

Le garage peut être intéressant sur une durée de détention moyen terme (avec utilisation+potentielle revente sans plus value imposée jusqu’à 15000 euros). D’où l’intérêt de négocier un maximum en tant que locataire actuel.

Au delà, le placement est je pense meilleur et moins "prenant" pour la somme récupérée annuellement, même si les 2 placements sont difficilement comparables.

Surtout que d’un point de vue locatif vous êtes à 2.7% net net (347 euros annuel - sans compter la PNO et en restant à 60 euros).

PS : j’ai un box loué 55 euros cc mais me contenterai de 8500 (car acheté avec un appart). Il faut d’ailleurs que je lance une discussion dessus.

Dernière modification par Philref92 (03/10/2018 20h42)

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#9 04/10/2018 13h40

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Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

Quelques points complémentaires :

- Qu’entendez vous par TH : S’il s’agit de la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant uniquement si le box constitue une dépendance de son habitation principale, c’est à dire que le box est situé à moins d’un kilomètre de celle-ci. En revanche, la taxe foncière est due par le propriétaire.

- Au niveau des charges de copropriété : une part de celles-ci sont récupérables sur le locataire. Par ailleurs, quid des gros travaux dans la copropriété ? Il convient de regarder les clefs de répartition des dépenses et estimer l’impact, et regarder s’il existe des charges spéciales pour les boxs. Si les boxs sont dans un bâtiment séparé, la révision de l’étanchéité peut représenter un montant important par rapport au loyer… Sur 20 ans, vous n’êtes pas à l’abri… De même, remplacement de la porte du box…

- De même, au niveau de la copropriété, vérifier l’absence de clause subordonnant la possession d’un garage à celle d’un lot d’habitation.

Canyonneur

Effectivement je voulais parler de Taxe Foncière et non de TH.
Le box n’est pas dans un batiment séparé et il n’y a pas de clause subordonnant la possession d’un garage à celle d’un lot d’habitation.

De ce que je comprends d’après  les messages de PhilRef92 et Bernard2k le prix maximum d’achat au vu des loyers (60€/mois) ne doit pas dépasser 8500€, sinon ce n’est pas rentable.

Concernant les frais de notaires on est autour des 2300€ pour un achat à 8500€ ! (je le sais car c’est ce que j’ai payé lors d’un achat d’une place de parking en 2014)

Dernière modification par OnclePicsou (04/10/2018 13h41)

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#10 04/10/2018 13h45

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Ca a changé depuis :

PaP a écrit :

Plafonnement des émoluments pour les petites transactions

La loi prévoit que les émoluments du notaire ne peuvent dépasser 10% du prix de vente. C’est sans doute l’aspect le plus "spectaculaire" de la réforme mais seules les "petites" transactions sont concernées.

Prenons l’exemple de l’acquisition d’une cave de 8.000 € : avant la réforme, le notaire pouvait percevoir 1.085 € hors TVA pour sa rémunération (soit plus de 10% de la valeur du parking). Le plafonnement de la loi Macron (on parle aussi d’écrêtement) limite sa rémunération à 800 € hors TVA, soit presque 300 € d’économie.

Vente immobilière : petite baisse des frais de notaire avec Macron | De Particulier à Particulier - PAP
ou encore :
Immobilier : les frais de notaire désormais plafonnés

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#11 04/10/2018 13h57

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La rémunération du notaire, en tant que telle, est plafonnée ; attention quand même aux débours et autres frais.

Mais il est vrai que ça peut être très bas ; il y a eu un exemple récent, dans les études de cas, où une personne s’en est tirée pour 500 € environ, de mémoire ; preuve scannée à l’appui (car j’en doutais !). A retrouver avec la recherche si ça vous intéresse.

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2018 13h58)


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#12 04/10/2018 15h14

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C’est une bonne nouvelle ! Cependant la calculette du site PAP m’indique 2172€ au total pour un achat à 10k€. J’espère que la calculette n’est pas à jour..

Émoluments du notaire     376 €
Émoluments de formalités (en moyenne)     800 €
Frais divers (en moyenne)     400 €
Droits de mutation     581 €
Contribution de sécurité immobilière     15 €
TOTAL TTC     2.172 €

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#13 04/10/2018 21h52

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OnclePicsou a écrit :

De ce que je comprends d’après  les messages de PhilRef92 et Bernard2k le prix maximum d’achat au vu des loyers (60€/mois) ne doit pas dépasser 8500€, sinon ce n’est pas rentable.

Ce n’est pas exactement ce que j’ai voulu dire. C’était plus pour l’assertion suivante :

Bernard2K a écrit :

Le point qui me semble le plus délicat dans votre plan est "12000 € tous frais inclus". Dans les zones où un box est loué 60 € par mois, on voit plus souvent des prix de vente vers les 15000 €, soit 16000 € environ avec les frais.

Dans mon cas, le garage est bien situé mais peu pratique (petit et avec une petite gêne de manœuvre).
Même si il est relativement "bien loué", je ne le vendrai sûrement pas très cher (c’est comme les appartements).

Après je ne connais votre coin, s’il est plus ou moins cher que les autres.

Si le prix vous semble intéressant au regard de sa localisation/praticité, alors ce ne sera pas une mauvaise affaire.

Dernière modification par Philref92 (04/10/2018 21h55)

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#14 05/10/2018 15h30

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Bonjour,

Voici quelques nouvelles concernant mon affaire :

Prix demandé par le vendeur : 13 000€
Frais de notaire (estimé par le notaire) : autour de 2000€
Le fameux plafonnement à 10% de la valeur du bien vaut que pour les émoluments du notaire, pas pour les impôts qui eux ne baissent pas !

Du coup ça me fait un boxe à 15 k€.. Je suis en cours de réflexion

Dernière modification par OnclePicsou (05/10/2018 15h30)

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#15 05/10/2018 19h11

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Proposez 10000 €… et trouvez un notaire qui accepte de travailler pour pas cher.

J’ai retrouvé le cas à moins de 500 € de frais, mais c’était sur une vente à 2000 € :
Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d’un box de garage)


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#16 05/10/2018 20h19

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Comment avez vous pu m’oublier Bernard ! :p
Les frais de notaire ne correspondent pas aux simulations faites sur internet.
Je ne peux que vous encouragez à demander un vrai tarif et non pas une estimation.
Pour les petits montants, la différence change la donne.

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#17 05/10/2018 20h35

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Parce qu’on ne s’est pas rencontré IRL, auquel cas j’aurais sans doute un souvenir indélébile… wink


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#18 13/10/2018 20h54

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Ce qui ne saurait tarder je l’espère. Il faut y remédier !
Je me remets en chasse sur Lyon, après avoir fait des visites dans mon nouveau département, sans grande conviction et proposé des offres agressives, refusées. Finalement, les 2 biens que j’avais ciblé se sont vendus au prix.
Bien du mal à décrocher de Lyon … Je me joindrais donc un de ces jours à une rencontre IRL avec plaisir ( et si je peux trinquer à un nouvel investissement… wink )

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