SCI à l'IS et prêt immobilier : limiter l'engagement d'un associé minoritaire ?

adrien79 · #1

Bonsoir,

Comme expliqué rapidement dans ma présentation, je me lance dans un projet immobilier d’immeuble mixte acheté en SCI à l’IS. Cette SCI au capital variable a été récemment créée pour ce besoin par mes soins. J’en possède 99% des parts et mon amie possède 1% (à des fins de création de SCI principalement pour le moment, même s’il n’est pas du tout exclu que cette proportion augmente à l’avenir).
Le compromis a été signé il y a 10 jours, donc on rentre dans le vif du sujet vis à vis des démarches de prêt bancaire.

Je souhaite procéder à l’achat en SCI IS pour des raisons fiscales. L’achat en propre est envisageable, mais moins avantageux au regard de mes objectifs long terme : création de patrimoine, et utilisation du cashflow généré pour réinvestir dans la SCI. Les versements de dividendes ne sont a priori pas envisagés pour le moment.

Mes objectifs vis à vis de ma copine sont les suivants :
- limiter ses responsabilités dans le prêt bancaire au travers notamment du cautionnement
(deux banques demandent un cautionnement à hauteur de 100% du prêt, malgré la participation de 1% au capital social)
> Quelqu’un a t-il l’expérience d’une banque acceptant de ne pas mettre le second associé largement minoritaire en caution solidaire ? Un courtier appelé ce jour se renseigne, mais il partait plutôt sceptique (hors cadre SCI familiale qui plus est selon lui, bien que je n’ai pas compris ce point)
- ou encore, limiter ses responsabilités dans la SCI tout court.
> Quelqu’un a t-il l’expérience d’une SCI unipersonnelle contractant un emprunt immobilier lors d’une période transitoire ou toutes les parts sont réunies en une seule main ? Ou est-ce un oxymore ?

Par ailleurs j’ai eu ce jour une information de la part de mon notaire qui me surprend. J’avais en effet lu et compris l’inverse jusqu’à présent dans mes recherches. On me dit : la responsabilité de l’associé minoritaire (1%) en SCI, vis à vis de la banque prêteuse, est solidaire et va au delà des 1% du prêt immobilier. La banque peut demander 100% auprès de l’associé minoritaire (si plus solvable), à charge derrière à l’associé minoritaire de demander le remboursement des 99% auprès de l’associé majoritaire.
Je croyais pourtant que les responsabilités d’un associé étaient indéfinie (s’étendant donc jusqu’au patrimoine personnel), mais non solidaire et subsidiaire..
>> Seriez-vous en mesure de confirmer ?
--------- Complément suite à la question ci dessus ---------

Il me semble pourtant qu’il n’y a pas matière à discuter et que c’est une redite..
Cf. cet article du bofip, chapitre III C qui me semble très clair.

Merci de me dire si je fais une mauvaise lecture du sujet.

Comme je le disais dans ma présentation, c’est surement sur ces problématiques d’engagement de l’associé minoritaire, que devront être faits les premiers compromis. Merci !

Dernière modification par adrien79 (27/09/2018 00h50)

Mots-clés : caution bancaire, prêt, sci

xazh · #2

Il faut différencier la question de la responsabilité liée à la SCI de la responsabilité vis à vis d’un contrat de prêt.

L’associé 1% est limité à 1% des dettes de la SCI … sauf si un créancier (la banque) exige une clause de solidarité dans le contrat de prêt. C’est contractuel. Vous avez cependant la possibilité de refuser cette clause … et probablement ne pas obtenir le prêt en conséquence.

Pour la question du prêt : votre SCI est "vierge", tout comme vous sur le theme de l’investissement immobilier. Vous ne trouverez, à mon avis, aucune banque qui fonctionne en mode "capital risque" et accepte de se passer d’une clause de solidarité des associés vis à vis de l’emprunt.

Nek · #3

En terme de garantie est-ce qu’il était prévu une garantie réelle ou une société de cautionnement?
Car sur le fait que les banques demandent la caution du minoritaire, sachez que
c’est parfois une condition des sociétés de cautionnement que tous les associés soient caution.
Donc voir avec vos interlocuteurs s’ils sont ouverts à prendre une garantie réelle.

J’avoue ne pas comprendre ce que vous a dit le notaire, je pense qu’il y a quiproquo et
qu’il ne vous parlait pas de la responsabilité simple d’un associé mais bien de la responsabilité
en tant que caution.

Car si vous êtes caution, vous perdez en effet le bénéfice de discussion (la banque n’aura pas à tout faire pour récupérer son dû à la SCI avant de vous demander) et de division (elle peut tout vous réclamer si vous êtes le plus solvable des caution).

adrien79 · #4

Merci pour vos retours.

Le retour de mon notaire (son clerc pour être exact, après discussion avec la notaire) m’a en effet surpris. Quiproquo je ne pense pas, puisque ce dernier m’a confirmé très distinctement que les démarches de cautionnement menées par les banques étaient redondantes, vis-à-vis des responsabilités de l’associé en SCI. Selon lui, les engagements en tant qu’associé de la SCI sont suffisants pour que la banque puisse réclamer solidairement sont dû à l’un ou l’autre des associés. Puis charge à l’associé 1% de s’adresser à l’associé 99%.

Merci, j’en conclu bien à une erreur côté étude notariale. Et je clarifierai en direct avec mon notaire.

Les banques concernées sont le CM et la CE. Donc oui la garantie se fait au travers d’une société de cautionnement.

@Xazh, quand vous dites qu’aucune banque n’acceptera de se passer d’une clause de solidarité des associés sur l’emprunt, vous voulez bien dire des DEUX associés ?

Car en effet, je suis ok pour une caution solidaire, ainsi que garantie réelle. Mais je crains que la seconde caution solidaire (associé minoritaire 1%) ne soit systématiquement demandée…
J’itère avec mon courtier pour mettre l’accent sur la garantie réelle.

Timinel · #5

Bonjour

il y a quelques années j’avais fait une SCI familiale ( parent + pacsée ) pour un achat d’investissement.

la conjointe n’etant pas salariee ( et exercice de moins de 3 ans ) le pret avec elle en caution etait refusée.
Cependant , une banque nous a accepté le financement a un taux competitif si j’etais seul caution sur le pret ( ne cherchait pas la logique .. ). bien évidemment ma situation permettait de couvrir largement les mensualité etc ..
bref le pret a etait fait avec moi comme unique caution et 100% des quotités assurés ( 0 pour les autres).

je pense que ca vaut le coup ( le cout aussi) de faire le tour des banques rapidement.

cdt

ps : nous avons d’ailleurs tous les memes parts dans la SCI

Skarklash · #6

adrien79 a écrit :
> Quelqu’un a t-il l’expérience d’une SCI unipersonnelle contractant un emprunt immobilier lors d’une période transitoire ou toutes les parts sont réunies en une seule main ? Ou est-ce un oxymore ?

Une SCI peut exister avec un seul associé (décès, rachat de parts) avec régularisation dans le délai d’une année sous peine de dissolution.
Par contre, tout tiers intéressé peut demander la dissolution de cette SCI.

Je vois donc mal une banque financer une SCI qui n’aurait plus qu’un seul associé et qui serait menacer de dissolution. La banque demandera / attendra la régularisation de la situation avant de s’engager.

Nek · #7

Timinel a écrit :
si j’etais seul caution sur le pret ( ne cherchait pas la logique .. ).

La banque a l’obligation de s’assurer de la capacité financière d’une caution (patrimoine/revenus) au moment de l’emprunt.
Si elle prend en caution quelqu’un qui n’a pas la capacité de l’assumer, en cas de contentieux non seulement la caution peut sauter, mais en plus un juge peut annuler d’autres garanties…

Donc parfois la banque s’abstient si elle pense que la capacité de la caution est "discutable".

Bernard2K · #8

Si c’est le cas, votre notaire s’est bien planté. Cf article 1857 du code civil : "A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements."
Qui plus est, il faut que le créancier ait d’abord poursuivi vainement la SCI avant de pouvoir se retourner vers les associés (article 1858).

C’est bien pour ça que les banques demandent une caution solidaire de chaque associé.

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2018 11h15)

Timinel · #9

Pardon , je n’ai peut etre pas ete clair.

la banque retoquait le dossier ou "ma femme et moi "etions caution, pour accepter celui ou "moi tout seul" etait caution.

Cdt

SebBDX · #10

"A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements."

Bonjour,

Je me permet de préciser cependant qu’à mon avis tiers pourrait se retourner contre l’associé le plus solvable même s’il ne détient que 1% du capital à charge pour cet associé par la suite de se retourner contre les autres associés.

xazh · #11

Timinel a écrit :
la banque retoquait le dossier ou "ma femme et moi "etions caution, pour accepter celui ou "moi tout seul" etait caution.

Tant mieux pour vous, mais je réitère : peu probable. Au plan juridique, en prenant une caution sur un seul associé, la banque prend un risque important, lui imposant de majorer le coefficient risque du prêt considéré, ce qui limite ses capacités de fait. Dans le même temps, elle limite ses capacités d’intervention en cas de défaut, puisqu’elle ne peut pas lancer la procédure envers n’importe quel associé, ce qu’elle peut faire dans le cas d’une caution solidaire.

Pour donner un exemple typique : Mme recoit un recommandé au nom de Mr (ce que la Poste tolère), la procédure peut tomber puisque Mr n’a pas été prévenu. Alors que si Mme est solidaire, peu importe qui reçoit le recommandé, une des cautions a été informée dans les règles.

De mon expérience, depuis 3 ou 4 ans, les banques sont assez frileuses vis à vis des néophytes pour éviter ce genre de risque.

@SebBDX

"Je me permet de préciser cependant qu’à mon avis tiers pourrait se retourner contre l’associé le plus solvable même s’il ne détient que 1% du capital à charge pour cet associé par la suite de se retourner contre les autres associés."

En l’absence de clause de solidarité, la banque ne peut pas juridiquement exiger le paiement intégral à un associé disposant de 1% du capital de la SCI. C’est une contrainte juridique ferme. La clause de solidarité sert justement à éviter ce problème : on tape sur n’importe qui, à charge pour cet associé de se débrouiller avec ses co-associés.

Pour pousser le vice : si ma banque me contacte, sans solidarité, pour payer 100% d’une créance, je lui rétorquerai de fait que sa demande est INTEGRALEMENT invalide, et donc sans effet !

MichMouch · #12

Bonjour,

Je me permet de préciser cependant qu’à mon avis tiers pourrait se retourner contre l’associé le plus solvable même s’il ne détient que 1% du capital à charge pour cet associé par la suite de se retourner contre les autres associés.

A votre avis ?

On vient de vous expliquer que la responsabilité d’un associé d’une société civile est non solidaire.
Donc, un tiers créancier de la SCI, après avoir vainement mis en demeure la SCI de régler ses dettes, devra se retourner contre chacun des associés pour engager leur responsabilité à hauteur de leur participation dans le capital.

Dernière modification par MichMouch (28/09/2018 14h40)

Bernard2K · #13

SebBDX : vous bossez en expertise comptable, et pourtant vous citez le CODE CIVIL, pour le contredire juste après ? Il y a là quelque chose qui m’échappe. Le code civil est le code civil, c’est la loi, elle s’applique, point.

Avez-vous décidé d’insuffler un peu d’anarchie et de révolution dans l’expertise-comptable ?

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2018 23h37)

Nek · #14

Timinel a écrit :
Pardon , je n’ai peut etre pas ete clair.
la banque retoquait le dossier ou "ma femme et moi "etions caution, pour accepter celui ou "moi tout seul" etait caution.
Cdt

Si c’était clair, et ce que je vous expliquais, c’est qu’il vous parait logique
qu’une banque prenne la caution d’un maximum de personnes pour pouvoir se
retourner sur un maximum d’interlocuteur pour récupérer son dus.

Mais la banque ne peut pas faire n’importe quoi quand elle prend la caution de quelqu’un.
Si elle prend la caution de quelqu’un qui n’en a pas la capacité, un juge peut annuler purement et simplement la caution, et en plus il peut arriver qu’il remette en cause les autres garanties du financement.

Donc ça peut vous paraître illogique, mais il est parfois moins risqué pour la banque de ne prendre la
caution que d’un nombre limité de personne.
Ça peut être l’explication concernant votre cas personnel, où la banque a pu juger que
la capacité de votre épouse aurait pu être discutable, et a préféré prendre votre caution uniquement.

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adrien79 a écrit :

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Timinel a écrit :

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#11 28/09/2018 14h38

Timinel a écrit :

#12 28/09/2018 14h39

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#14 29/09/2018 09h20

Timinel a écrit :

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