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[+1]    #1 26/09/2018 17h43

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Bonjour,

Nous souhaitons, avec mon épouse, faire une offre d’achat sur un immeuble. Nous envisageons de le faire via une SCI à l’IS (non encore créée). Par ailleurs, nous ne souhaitons pas acheter en propre car l’immeuble ne s’y prête pas : il est principalement à vocation commerciale.

A ce jour, nous ne sommes pas familiers avec les SCI à l’IS : c’est une première pour nous. C’est pourquoi, nous nous tournons vers vous…

Nous souhaitons faire :
1/ une offre d’achat au nom de la SCI en formation.
2/ Cherchez un financement
3/ Une fois l’accord de principe en main, immatriculez la SCI
4/ Signez l’acte définitif

Etant donné que nous ne souhaitons pas acheter en propre et que la clause de substitution est « bancale », nous faisons une offre au nom de la SCI en formation:
Promesse de vente et condition suspensive d?obtention du prêt. Par Ganaëlle Soussens, Avocat.

A priori, avec l’aspect commercial, la seule porte de sortie est la clause suspensive (montant emprunté, taux, durée) : pas de délai de rétractation après le compromis.

Nos questions sont les suivantes :
1/ A votre avis, notre compréhension/plan de bataille sont-ils correctes ? Ou bien nous compliquons les choses pour rien, et autant faire une offre d’achat en nom propre (et le compromis avec clause de substitution) ?

2/ Concernant l’offre d’achat, nous comptons faire une offre avec une clause suspensive à 110% (prix du bien + fdn) et nous débrouiller pour les travaux (de l’ordre de grandeur des fdn). Nous hésitons à mettre les fdn en plus des travaux dès le départ… Si par la suite, nous avons un refus bancaire à 100% (i.e hors fdn et travaux), la clause suspensive marche-t-elle ou pas ? Faut-il coller "exactement" à la clause suspensive ou pas?

3/ Nous allons être à 50/50 avec mon épouse, faire un emprunt sur 20 ans  et souhaitons à terme, donner la nue-propriété des parts à nos enfants. Si nous voulons le faire avant la fin de l’emprunt, nous faut-il l’accord de la banque ? Cela se négocie-t-il ?

Bien entendu, si ces problématiques ont déjà été traitées, vous pouvez me renvoyer vers les liens adéquates…

Merc.i pour votre aide !

Mots-clés : clause suspensive, offre d'achat, sci (société civile immobilière)


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#2 26/09/2018 17h57

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INTJ

Bonjour,

Sans être un spécialiste des SCI à l’IS, vous pouvez tout à fait faire une offre en votre nom propre et insérer dans le compromis une clause de substitution qui vous permettra  au moment de l’acte authentique d’acheter le bien via la SCI, que vous aurez constituée durant les 3 mois qui séparent généralement le compromis de l’acte authentique.
Je ne comprends pas comment une clause de substitution peut-être bancale à partir du moment où elle est acceptée par le vendeur.

D’autre part, il est me semble-t-il plus difficile d’obtenir un prêt pour une SCI à l’IS qu’en votre nom propre.

Bien à vous,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (26/09/2018 18h03)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#3 26/09/2018 18h13

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Bonjour AesculusHippocastanum,

C’est bancal, dans le sens, si j’ai bien compris le lien que j’ai donné plus haut, on peut lire: "

Faute d’avoir obtenu le prêt demandé au nom de la SCI et ne pouvant se prévaloir de la condition suspensive, le bénéficiaire a perdu l’indemnisation d’immobilisation, aussi appelée « dépôt de garantie »

"

Après, il est vrai que cela à l’air plus difficile d’obtenir un prêt au nom de la SCI qu’en propre… C’est pour ça, que j’aimerai être "ceinture et bretelle" sur ce projet…


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#4 26/09/2018 18h23

Membre (2015)
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INTJ

Pourquoi ne demandez-vous pas le prêt en nom propre et ne le transférez-vous pas à la sci après. Si vous n’obtenez pas le prêt, le projet avorte. Si vous obtenez le prêt, vous faites jouer la clause de substitution et transférez ensuite le prêt à la SCI, à moins que le coût ne soit prohibitif.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#5 26/09/2018 18h23

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Je confirme ce qui est proposé dans le post précédent (celui avec le pseudo imprononçable).

Avez vous déjà fait des démarches auprès des banques pour le financement 110% via une sci. Le souci pourrait être un refus. Que feriez vous? Vous continuez en nom propre ou vous abandonnez le projet? Si vous abandonnez le projet, il faut des refus de banques conformément à ce qui est prévu dans le compromis et sous 45jours. Donc soyez bien précis dans la clause en nommant la banque susceptible de financer le bien.


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#6 26/09/2018 18h34

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@AesculusHippocastanum

Pour transférer un prêt obtenu en propre à une SCI, il faut l’accord de la banque… Et en l’espèce, il n’y a sur ce projet aucun intérêt avec une fiscalité à l’IR (et je ne peux pas faire du meublé sur la partie commerciale), je ne  peux pas prendre le risque d’être en nom propre sur ce projet. Cela serait bien que je bénéficie de l’IS.

D’ailleurs, le vendeur est à l’IS. Ce qui est top: ils m’ont fournit les bilans des 5 dernières années. Je sais vraiment tout du niveau des loyers, des charges et de la régularités des 2!

@lachignolecorse

Si j’ai un financement à 100% (ou 110%) sur 20 ans, en SCI, je suis d’accord.

Mais:
- sur 15 ans en SCI c’est non
- en propre sur 20 ans c’est non

C’est à l’IS ou rien (TMI à 30%), sur 20 ans et à 100% (mais si 110% est possible, je préférerai).

J’ai sondé ma banque qui est ok en SCI sur 15 ans (à 100%) : politique du siège parait-il d’après ma conseillère.

Après, sur le dernier projet (LMNP au réel), soit disant c’était pas possible à 110% sur 20 ans (ils étaie,t ok pour 100% sur 20 ans) et qu’en j’ai amené une proposition de la concurrence à 110% sur 20 ans, ils se sont alignés…

Dernière modification par Pierrot31 (26/09/2018 18h49)


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[+1]    #7 26/09/2018 18h48

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ESTJ

Beau projet, concernant vos questions :

1/ je pense que votre plan est parfaitement établi : vous n’avez d’ailleurs rien d’un débutant en immo !
Pour ma part, je fais toujours des offres depuis ma holding avec clause de substitution …au profit de la sci (alors comme vous à créer sur mes deux dernières opérations 99% des parts sur la holding et le reste en propre.).

2/ sur le 110%… je reste toujours étonné par ce que je lis, je dois être piètre négociateur car je n’ai jamais eu d’acceptation (en pro pour ma part) sur ce type de montage :

mon premier dossier en 2009 était à 100% pour environ 150 ke: j’ai financé FDN en fonds propres et les travaux par ma SARL (il s’agissait de me louer à moi-même) prêt sur 15 ans renégocié en route, restent 3 ans à ce jour, rendement net 12%, caution perso de 50 ke

mon second dossier en 2016 est pire de ce point de vue : je rachetai murs et fonds pour 600ke … en changeant la nature du fonds derrière (montage avec le vendeur pour minimiser sa PV) en contrepartie d’autres points très importants pour moi, incluant rachat de machines et délai de mise à disposition . Il faut préciser que l’activité exploitante est classée à risques par les banques…j’ai mis 20% d’apport sur l’affaire, rendement net de 10%, restent 13 ans sur les 15 initiaux, emprunt à 1.65%, caution perso de 37 ke sur sci et 13 ke sur l’exploitation (partie emprunt pro  sur 7 ans)

le gros plus de ces montages, en dehors du rendement net :l’amortissement lié qui adoucit notre imposition finale copieusement : à la revente, remontée naturelle des fonds sur la holding…

je ne suis pas capable de vous donner un avis sur le point 3, bon courage pour ce dossier !

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Favoris 1   [+1]    #8 26/09/2018 18h56

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Voilà ce que j’en comprends :

1) délai de rétractation de 10 jours : dès lors que l’immeuble est mixte (habitation et commercial), le vendeur ne vous doit pas ce délai. Néanmoins, il arrive souvent que le délai soit dans l’avant-contrat, notamment parce que le rédacteur de l’avant-contrat a l’habitude de traiter majoritairement de l’habitation. AMHA, dès lors que le vendeur vous l’accorde et signe en bas,vous bénéficiez du délai (la force des contrats). Le vendeur a été trop généreux, alors qu’il n’avait pas l’obligation de vous l’accorder.

2) Clause suspensive d’obtention de prêt
2a) Cas de l’avant-contrat signé en nom propre, avec une clause de substitution.
Comme le montre la jurisprudence que vous citez, du fait que la clause de non-obtention de prêt vous concerne en nom propre, la non-obtention par la SCI ne vous libère pas. Parce que le cas n’était pas prévu dans l’avant-contrat ! Mais, vous pouvez tout à fait demander à ce que la rédaction de l’avant-contrat prévoit que la non-obtention de prêt par le substituant (la SCI) soit également suspensive. Là aussi, le vendeur n’a pas l’obligation de vous l’accorder, mais qui ne demande rien n’a rien. S’il vous l’accord c’est valable (encore une fois : la force des contrats).

2b) cas de l’avant-contrat signé au nom de la SCI
Tout d’abord, il me semble impossible de signer quoi que ce soit au nom d’une société qui n’est pas créée. Si vous voulez signer un avant-contrat au nom de la SCI, la création de la SCI est un passage obligé.
Ensuite, si vous faites cela, en tant que SCI IS, vous êtes un acheteur professionnel, et un emprunteur professionnel. A mon sens, vous n’êtes donc pas protégé par la loi Scrivener, qui protège le consommateur. En tant que SCI IS, vous n’êtes pas un consommateur. C’est à dire que le vendeur ne vous doit pas d’insérer une clause de non-obtention de prêt. Il peut vous l’accorder, mais il n’y est pas obligé.

C’est exactement c’est que je viens de faire pour mes parents : promesse de vente de particuliers envers un professionnel + pas de clause suspensive d’obtention de prêt. Le pro travaille "sans filet". S’il n’obtient pas le prêt et qu’il n’a pas les fonds propres, il perd l’indemnité d’immobilisation. C’est dur, mais à partir du moment où c’est légal et où l’acheteur a accepté de signer cette promesse sans clause suspensive, j’ai fait ce qui protège le mieux l’intérêt de mes parents… avec l’aide essentielle de leur notaire qui a bien rédigé la promesse et qui a "plié" l’acheteur et son notaire sur ce point !

3) conditions du prêt dans la clause suspensive
Il faut toujours comprendre ces conditions comme "ou plus favorable pour l’acheteur".
Si vous indiquez 2 % de taux, ça signifie que la clause s’activera si vous obtenez une offre à plus de 2 % (c’est à dire que vous ne serez pas obligé d’acheter). Mais toute offre de 2 % ou moins n’activera pas la clause (c’est à dire que vous serez obligé d’acheter).
Sur le montant : 110% est très ambitieux, car toute offre sur un montant moindre vous permettra de vous dégager de la vente.
Si le vendeur est précautionneux, le vendeur ou son notaire devrait imposer la rédaction d’une offre facilement obtenable. Par exemple : "taux de 2 % sur 100 % du montant sur 20 ans". Avec cette rédaction, que vous obteniez 1,9 % sur 100 % du montant et sur 20 ans (tout juste en-deça des conditions de la clause), ou bien 1,5 % sur 110 % sur 25 ans (très favorable), cela ne vous permettra pas de vous dégager de la vente. Il faudrait obtenir du 2,1 % sur 100 % du montant sur 20 ans pour faire jouer la clause.

Conclusion :
En fait, le vendeur ne vous doit rien, s’il veut se montrer "dur". A vous de négocier, avec l’aide essentielle de votre notaire.
Ce que je ferais à votre place : signer en nom propre, en demandant au notaire de rédiger une clause suspensive de non-obtention de prêt qui s’applique aussi en cas de non-obtention de prêt par la société qui se substitue à vous. A vous (et votre notaire) d’être persuasifs pour que les vendeurs acceptent cette rédaction.
Sur les conditions du prêt, le vendeur aura intérêt à mettre des conditions "atteignables", type 2 % sur 100 % du montant. C’est normal, il se protège pour que vous ne mettiez pas des conditions inatteignables, qui vous permettraient trop facilement d’obtenir un refus pour se dégager de la vente. Ne vous battez pas là-dessus, c’est du temps perdu.

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2018 19h12)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 26/09/2018 19h03

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Pierrot31 a écrit :

J’ai sondé ma banque qui est ok en SCI sur 15 ans (à 100%) : politique du siège parait-il d’après ma conseillère.

Donc le risque de refus est faible. Je vous conseille néanmoins de faire une demande de financement en propre que le conseiller de votre banque ne regardera pas. Ensuite faite la demande avec la sci. Si jamais la banque change d’avis (ça n’arrive pas hein ?), vous demanderez à votre conseiller de refuser votre demande en propre. Beau projet et bonne chance.

Dernière modification par lachignolecorse (26/09/2018 19h04)


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#10 26/09/2018 19h04

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@serenitis

M.erci pour vos encouragements!

Pour le 110% sur mon dernier projet, c’est un faux 110%. En effet, j’ai financé les travaux avec mes économies et la banque était au courant. Je préférai faire ça que d’avoir un 100% plus une ligne de prêt pour les travaux. J’ai eu une entreprise (revendu depuis) et j’ai supervisé les travaux dans mes locaux pro, c’était pénible d’aller voir la banque pour débloquer les fonds au fur et à mesure… J’aime bien faire les travaux à ma sauce depuis…

Vous avez essayé de financer vos projets sur 20 ans ou c’était un choix de votre part d’emprunter sur 15 ans?

@Bernard2k

Je pense me mettre dans le cas 2a que vous mentionnez. Après, je souhaite aller au bout : très bonne visibilité sur le projet au vu des bilan de leur société à l’IS (celle qui loue) + bâtiment très sain + bon emplacement. Mettre les fdn ne me dérange pas (je suis une crêpe avec mes liquidités). Le plus embêtant est le 15 ans…

Dernière modification par Pierrot31 (26/09/2018 19h45)


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#11 26/09/2018 19h35

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ESTJ

Réponse sur la durée - j’ai choisi 15 ans pour plusieurs raisons :

Minimiser le coût de l’emprunt
Vu les rendements locatifs des 2 dossiers, pas de souci de CF sur 15 ans, le second dossier me laisse 1 ke par mois de trésorerie excédentaire et sera utilisé pour un remboursement anticipé
15 ans dans une vie, c’est long à mon sens…alors 20 est encore plus dur à imaginer pour moi !
En holding, ma stratégie est de cultiver le haut de bilan, logique donc de caler la sci sur cette approche.

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#12 27/09/2018 00h19

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J’ai relu, avec beaucoup d’attention cette file et en particuliers le post de Bernard2k qui est plein de bon sens!

Donc ok pour une clause suspensive du type "2% sur 100% du montant et 20 ans" avec la précision que la "non-obtention de prêt par le substituant (la SCI) soit également suspensive".

Que pensez-vous d’ajouter:
- Une clause sur l’assurance ADI qui ne doit pas dépasser 0.4% sur 2 têtes pour 100%?
En effet, j’ai lu que la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963)" à cet endroit:
Attention à la rédaction de la condition suspensive d?obtention d?un prêt immobilier | Forum cBanque

Nous n’avons pas de problème de santé mais dans l’idée d’être le plus "carré" possible…

Accessoirement, j’envisage d’ajouter une condition de différé de un an au prêt (le temps de faire les travaux sur la partie logement)…


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#13 30/09/2018 23h33

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Finalement, je vais refaire une visite avec un artisan pour valider le montant des travaux envisagés. Je compte faire une offre d’achat du type "2% (à taux fixe et hors assurance) sur 100% du montant et 20 ans" en précisant  que "la non-obtention de prêt par le substituant (la SCI) soit également suspensive" et que le taux ADI ne doit pas dépasser 0.4 sur 2 têtes à 100%.

Je souhaiterai un différé total d’un an : ce qui couvrira largement le temps des travaux et permet de gagner en confort vu la faiblesse des taux actuels (même si le coût du crédit est supérieur à un prêt sans différé).

Cela doit-il être mentionner dans l’offre d’achat (et le compromis) ou bien, je me complique la vie pour rien?

Aux dernière nouvelle, ma banque habituelle va monter le dossier en SCI sur 20 ans et cela devrait passer (la politique du siège a "évoluée récemment"). Bien entendu, je vais aussi aller sonder la concurrence…


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