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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/09/2018 21h01

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VOTRE PROFIL

- Ouvrier qualifié
- CDI (2 ans)
-Revenu +/- 18 000 euro par an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Moyenne
- Fiscales : Moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Plutôt médiocre
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : 4-5h par jour

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Année de construction : 1900
- Étage : 3 Etages sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? : En partie occuper (1 T3 + Local commercial loué) 4 Appartements libres
- Chauffage Individuelle
- Persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuelle
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Var - Dracenie
- Centre-ville
- Village proche d’une Zone Artisanale et Commerciale
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Aucune idée (Emplacement plutôt bon)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 366 744 euros (Négo très probable)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Déjà 835 euros (1 Commerce + T3) (Pour les autre : 1600 + Ma RP)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Travaux immédiats : 40 000 euros (Estimé) [1 T2 à refaire + pose de 3 cuisine et +/- 200m² de sol)
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Appartement en partie rénover
- Coût des travaux à 10 ans : Façade (Si ce n’est pas un ravalement sa sera un "nettoyage"
- Taxe foncière hors TEOM : 3208 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : aucune idée
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% des loyer : 73 euro

- Rentabilité brute : 7.86% (Rendement Locatif)
- Rendement net de charges : 6.22%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 ( big_smile)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.7%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 5000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 14%
- Cash flow positif : 260/mois (Toujours selon Rendement Locatif)

Une fois toute ses informations exposées : J’ai plusieurs question qui me turlupine et j’en fait appel à vous.

- Selon vous est-il raisonnable de croire que je pourrais acheter cette immeuble en RP, me loger dans un des appartements en louant les autres ?

- Que pensez vous de ma situation vis à vis du montant du financement ? Je pense clairement pouvoir négocier (L’agence me la dit avant même que j’ouvre la bouche). Il y a un "important" revenu locatif, je me décharge aussi de ma location actuelle.
                            > J’ajoute que en effet mon taux d’endettement s’approche des 45%, cependant "nous" savons qu’il existe aucune loi vis-à-vis de cette histoire d’endettement. De plus, mon reste à vivre est proche des 1500 euros (Je suis célibataire, sans enfants). De ce que j’en sais il faut l’équivalent d’un RSA pour un célibataire pour être dans les "clous", du coup … on est bien.

Merci à vous !
Valentin,

Dernière modification par PassMoiLeSel (25/09/2018 21h02)

Mots-clés : immeuble, immobilier, locatif, rp

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#2 25/09/2018 21h36

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Que dit votre banquier?


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#3 25/09/2018 22h18

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La banquière du crédit foncier : "Vous avez pas encore de RP … dommage"
Les 2 courtier que j’ai vu : "Pas de RP … dommage. Oublier le locatif avant la RP" (Ce qui entre nous me parait très bizarre comme excuse)

Du coup j’ai penser à cette solution de "mixer" les deux au seins d’un même projet.

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#4 25/09/2018 22h30

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Pour moi le rendement est trop faible. Si modif lmnp vous etes en cashflow négatif.

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#5 25/09/2018 22h58

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Sur un projet comme ça, il ne suffit pas de calculer une rentabilité ou un cashflow. C’est un gros projet à bien clarifier en termes de faisabilité, de délais, de qui fait quoi, etc.

- pour passer de l’immeuble actuel à un immeuble qui rapporte, il faut faire quoi ? Pourquoi les 4 appartements sont-ils vides ? Combien de temps pour faire les travaux et relouer ?

- quelle certitudes avez-vous sur l’état de l’immeuble et sur le montant des travaux ? Avez-vous fait appel à un pro du bâtiment pour visiter avec vous ? Quand je lis construction 1900 + 4 logements non loués, je pense tout de suite à un immeuble délabré (sans que ça saute forcément aux yeux) dans lequel on n’en finira pas de faire des travaux, mais peut-être que je me trompe. Mon père disait : "dans une vieille maison, il y a toujours quelque chose à faire". Et c’est vrai, on n’en a juste jamais fini.

- si vous ne relouez pas tout de suite les logements, vos revenus seront 1500 +500 environ net sur local commercial + T3 ; vous avez 1700 € de remboursement -> taux d’endettement réel 85 % !

- si vous dépassez votre budget travaux, et que cela retarde d’autant la mise en location, avec vos seulement 5 k€ d’épargne, vous allez exploser en vol.

- 4 logements meublés dans un VILLAGE ? A louer au même moment tous les 4 ? Vous êtes sûr qu’il y a une telle demande pour des meublés dans ce village ?

- par ailleurs, il y a au moins le local commercial qui restera imposé en revenus fonciers ; et le T3, tant que le bail reste le même. Avoir du meublé au réel et des revenus fonciers dans le même immeuble, ça oblige à faire des calculs d’apothicaire pour répartir les dépenses entre les deux régimes ; et à être particulièrement rigoureux.

Bref, ce genre de projets est possible mais à condition de :
- avoir une meilleure rentabilité globale ;
- idéalement, une moindre ampleur et un coût total moindre ; là ça fait très difficile à avaler pour un banquier, un prêt de 400 k€ pour un ouvrier de 21 ans à 1500 €/mois et qui fait sa première opération immobilière ! Je ne pense pas qu’un banquier vous prêterait sur ce projet, et ça sera vous rendre service.
- savoir exactement ce qu’on fait, à tout points de vue (travaux, absence de gros défauts de l’immeuble, rétroplanning des travaux, savoir ce qu’on va proposer à la location et à quel prix, être sûr que c’est adapté au marché et qu’on va louer facilement, etc.). Et la meilleure manière de savoir ce qu’on fait, c’est de se former mais aussi d’acquérir de l’expérience sur 1 ou 2 premières opérations plus modestes.
- avoir davantage d’épargne de précaution.

Même un "champion" de l’investissement immobilier comme cricri77700 a démarré beaucoup plus petit.

Là, désolé, mais vous faites beaucoup trop "fleur au fusil" !

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2018 08h17)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 26/09/2018 19h22

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Tous d’abord merci pour votre réponse très complète qui apporte plein de questionnement très très interessant.

Bernard2K a écrit :

pour passer de l’immeuble actuel à un immeuble qui rapporte, il faut faire quoi ? Pourquoi les 4 appartements sont-ils vides ? Combien de temps pour faire les travaux et relouer ?

Il ya visiblement plusieurs facteur à ça : Il s’agit d’une succession, les nouveau proprio sont a 200km. Ils sont visiblement très mauvais gestionnaire (Au point de laisser une Mr de 80 ans avec la fenêtre de la cuisine sans carreau). Pour le reste l’ancienne agence leur a visiblement conseiller de le vendre "vide". Ce qui n’a visiblement pas était une grande réussite 6 mois qu’il est à vendre.

Concernant les travaux, 1 des T2 est à faire complet (Celui que je voudrais habiter en RP, il y a d’ailleurs peut-être moyen de demander un différer de remboursement du crédit d’ailleurs ?))

Bernard2k a écrit :

- quelle certitudes avez-vous sur l’état de l’immeuble et sur le montant des travaux ? Avez-vous fait appel à un pro du bâtiment pour visiter avec vous ? Quand je lis construction 1900 + 4 logements non loués, je pense tout de suite à un immeuble délabré (sans que ça saute forcément aux yeux) dans lequel on n’en finira pas de faire des travaux, mais peut-être que je me trompe. Mon père disait : "dans une vieille maison, il y a toujours quelque chose à faire". Et c’est vrai, on n’en a juste jamais fini.

En effet je ne suis pas ouvrier du bâtiment … J’ai estimer les travaux "A la louche". Ce montant me sembler raisonnable pour les travaux à réaliser. Dans l’avancement actuelle de mon projet je suis en recherche d’un partenaire financier avant d’amorcer une visite avec un artisan et la signature d’un compromis (Ne voulant faire perdre de temps à personne. J’ai peut être tord ?)
Les logement sont vraiment propre je trouve car en partie rénover. Je souhaite juste y poser un sol PVC ou un parquet flottant ainsi que des cuisines. (Dans 3 appartements, le dernier étant à refaire "complet")

Bernard2K a écrit :

si vous ne relouez pas tout de suite les logements, vos revenus seront 1500 +500 environ net sur local commercial + T3 ; vous avez 1700 € de remboursement -> taux d’endettement réel 85 % !

Je ne peux vous donner que raison. Je me dit cependant qu’avec des appartements "très" propre cette vacances locative sera peut etre moindre. Mais il y à en effet ici un point faible. Ma maigre épargne ne pourra faire éponge que 2-3 mois.

Bernard2K a écrit :

- si vous dépassez votre budget travaux, et que cela retarde d’autant la mise en location, avec vos seulement 5 k€ d’épargne, vous allez exploser en vol.

Si le devis de l’artisan est fixé sur un montant, c’est de sa responsabilité de faire en sorte que les coup soit respecter non ?

Bernard2K a écrit :

- 4 logements meublés dans un VILLAGE ? A louer au même moment tous les 4 ? Vous êtes sûr qu’il y a une telle demande pour des meublés dans ce village ?

C’est un de mes plus gros défault : Estimer la demande. En effet nous somme sur une commune de 4 000 habitants. Une choses est sûr (Et je sais pas trop quoi en penser d’ailleur) : Il y a peux d’annonce sur LBC, et les quelque annonces ne sont pas d’une qualité folle. Souvent de vieux appartement un peux usé par le temps. (Ce qui n’est pas le cas des appartements de l’immeuble)

Bernard2K a écrit :

[qupar ailleurs, il y a au moins le local commercial qui restera imposé en revenus fonciers ; et le T3, tant que le bail reste le même. Avoir du meublé au réel et des revenus fonciers dans le même immeuble, ça oblige à faire des calculs d’apothicaire pour répartir les dépenses entre les deux régimes ; et à être particulièrement rigoureux.

Rendement Locatif, qui est l’outils que j’utilise beaucoup prend en compte dans le régime LMNP les coup d’un comptable (Chose que je compter prendre). Je pense que je pourrais alors lui laisser le soins de cette tâche qui en effet semble vu d’ici être un cauchemar.

J’ajoute par ailleurs que j’avais prit en compte dans les donner cité en début de page une gestion locative à 6% (Chose que je n’est pas préciser). Si je me garde cette tâche le cashflow remonte à environ 700 euros (Ce qui devient plus interessant)

J’en profite pour ajouter une question :

Et t’il possible acheter un immeuble en RP y vivre et louer l’autre/les autres appartements ?

Merci pour toute vos réponses qui sont parfois pas facile à avaler car elle montre une réalité. Et pour cela je vous en remercie.

Valentin,

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#7 26/09/2018 21h19

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Un conseille fait une annonce test sur leboncoin sa évite les mauvaises surprises. Sinon les conséquences peuvent être grave wink

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#8 26/09/2018 22h47

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L’artisan doit respecter les coûts :
- à condition déjà qu’il vous ait fait un devis en bonne et due forme, et que vous l’ayez signé "bon pour accord" ce qui forme un contrat. On a vu sur ce forum certains valider des devis de 30 k€ à l’oral, et s’étonner quand ça tourne mal.
- que vous n’ayez rien oublié dans vos demandes. Si vous ajoutez des trucs en cours de chantier, ça se rajoute.
- sauf mauvaise surprise. Un mur fendu, de la mérule sur du bois caché…
- sauf s’il vous plante au milieu. Un artisan qui arrête un chantier parce qu’il se rend compte qu’il perd de l’argent, ou parce qu’on lui a mal parlé, ou parce qu’il a mieux à faire ailleurs, ça s’est déjà vu.

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2018 22h48)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 27/09/2018 00h39

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Oui il possible d’acheter un immeuble pour y habiter et le louer.
Mais cela peut être contraignant de croiser tous les jours vos locataires, surtout si la situation se détériore.

Pour le reste:
- Vos estimations sont à revoir.
- Vous aller avoir beaucoup de mal à les calculer correctement car vous voulez tout mélanger (RP/nu/commercial/meublé)

Donc vous avez donc toutes les chances de vous planter juste pour les aspects financiers (et j’ai l’impression que vous pouvez difficilement vous le permettre)

N’oublier pas que :
- vous allez vous endettez et que vous allez devoir rembourser votre crédit une partie non négligeable de votre vie qu’il y ait ou non des locataires et payer toutes les taxes/impôts/travaux qui vont avec.
- ce n’est pas parce que l’agent immobilier et la banque sont OK que le projet est bon. Ils font leur travail : vendre leur produit.

Je ne veux pas vous faire peur/démotiver, mais il me semble qu’un peu plus de maturité soit nécessaire avant de vous lancer (connaissances immo/marché/demande locative/fiscales minimums, capacité d’emprunt, épargne…), d’autant plus si vous envisagez de faire des travaux.

Dernière modification par Philref92 (27/09/2018 00h41)

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#10 27/09/2018 08h40

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Je vous suggère une alternative : chercher une RP qui n’est actuellement qu’un seul lot, mais qui peut facilement être partagée en plusieurs appartements. Une maison ou un petit immeuble, où l’on peut délimiter des studios ou petits appartements, de manière réversible. Ce qui implique généralement de rajouter des salles d’eau avec WC, donc attention à ce que ces salles d’eau soient proches physiquement, pour la longueur des tuyaux ; idéalement, les unes contre les autres ou au-dessus des autres.

Vous louez ces appartements en meublé, soit à l’année, soit en saisonnier. Ca vous apporte un complément de revenu.

Avantages du meublé dans ce cas :
- déjà, les raisons fiscales : 50 % d’abattement au micro, ou bien le réel qui est très avantageux fiscalement (mais qui nécessite un expert-comptable et le paiement de la CFE).
- le meublé ne nécessite pas de scinder en lots au cadastre, puisque même en cas de reprise pour vente, le locataire n’a pas de droit de préférence.
- si un jour vous agrandissez la famille, vous pouvez récupérer tout ou partie des appartements pour adapter votre logement à la taille grandissante de la famille.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 30/09/2018 20h30

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J’y ai en effet penser. Et je croit me diriger vers cela. J’aime fait une visite aujourd’hui. Sa me semble prometteur. 76m² répartie (38m² à chaque niveau environ) sur deux niveaux (Rdc et 1er). Chaque niveau à une porte palière (Ce qui règle un sacrée soucis), chaque niveau à aussi une salle de bain (Un deuxième problème de moins).

Je n’étalerais pas les chiffre ici (Il faudrait peut etre refaire une etude de cas et supprimer celle-ci ?).

Voilà,
merci pour toute vos réponse. Je pense que l’on peux fermer cette étude de cas. Tous ce qui à était dit ici ma cependant bien aiguiller.

Merci à tous,

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#12 04/10/2018 18h52

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Je me permet de faire un double post. Car la situation à "évoluer"

Savez vous si il est possible de faire 2 financement "simultanément" pour deux projets?

Je m’explique au vu de ma situation et de mes rendez-vous bancaire il est ressortie qu’il était fortement conseiller d’acheter ma RP pour me libérer de mon loyer plutôt élevé.

Et voici la situation dans la quel je suis :

J’ai trouver un appartement affiché 49 000 euros pour un T2 qui me correspondrais pour ma RP. Soit une mensualité sur 25 ans (durer que ma banquière accorderais) je suis à 350 de crédit avec 15k de travaux. Financer à 110%, ce qui ne semble pas non plus déranger. (Peut etre moins avec un PTZ ?)

Cependant j’avais un autre coup en vu : Une division d’un appartement en 2 T1. C’est un projet à 150k tout inclus (Pareil 110%). 1100 euro de loyer cible après division en LMNP. Et une mensualité sur 25 ans à 660 euros.

Côté financement, il semblerait que ça passe d’près les calculs que j’applique avec la méthode de la Gestionnaire Clientèle rencontrer à la Caisse d’Epargne.

Des avis ? Des conseils ?

Merci à vous par avance

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